Falsche Abrechnungen in Wiso HV 2015?

1. offizieller Beitrag

    Liebes Forum,

    leider bin ich an einem Punkt, an dem ich nicht mehr weiterweiß.

    Warum wird in den HG-Abrechnungen nicht die Abrechnungsspitze für die jeweilige WE ausgewiesen?

    Abrechnungsspitze = Kosten nach Wirtschaftsplan abzgl. tatsächlicher Kosten.

    Meiner Kenntnis nach ist genau das der Betrag, den der aktuelle Eigentümer der Gemeinschaft schuldet!

    Die Software rechnet jedoch Nachzahlung = geleistete Zahlungen abzgl. tatsächliche Kosten

    Es hat in dem betreffenden Objekt mehrere Eigentümerwechsel nach 2014 gegeben, und die Jahresabrechnung wird natürlich den neuen Eigentümern zugestellt.

    Den neuen Eigentümern ist es nicht vermittelbar, dass sie für die gesamten Kosten des letzten Jahres aufkommen sollen (wenn z.B. der Voreigentümer keinerlei Hausgeld in 2014 gezahlt hat).

    Ich bin der Meinung, dass die neuen Eigentümer nur die Differenz zwischen Kosten nach WP2014 und tatsächlichen Kosten tragen müssen (oder ein Guthaben bekommen).

    Wer weiß hier weiter?

    Hallo ts-essen,


    da bist du falsch informiert. Beim Kauf einer Eigentumswohnung tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten des Voreigentümers ein. Deshalb steht in den Kaufverträgen in der Regel auch ein Passus dazu, dass der Voreigentümer bestätigt, alle fälligen Hausgelder bezahlt zu haben oder aber den Käufer im Innenverhältnis entschädigt. Sollte dies hier nicht vorliegen, haben die Käufer einen Fehler gemacht und bleiben auf dem "Schaden" dann sitzen.


    Inwieweit HV 2015 eine unterjährige Abrechnung für die einzelnen Eigentümer zulässt, kann ich mangels Einsatz dieses Programmes im Einzelnen nicht beurteilen. Hierzu müsstest du im Handbuch versuchen, Infos zu finden.


    Eine Abrechnung erfolgt aber nie als Differenz zwischen Plan und Ist, sondern immer zwischen geleisteten Zahlungen und Soll-Zahlungen. Das ist ein grundlegendes Prinzip in der Buchhaltung , Plan-Ist-Differenzen sind ein Mittel des Controlling, nicht der tatsächlichen Abrechnung.

    Danmke für die schnelle Antwort!


    Das wäre für mich auch logisch, aber die Rechtsprechung sieht das offenbar anders.


    Bei Genehmigung der Abrechnung wird nur die Abrechnungsspitze gegen den neuen Eigentümer beschlossen.
    Der neue Eigentümer ist so zu behandeln, als hätte der Voreigentümer alle Vorauszahlungen nach WP geleistet.


    Mir liegen mehrere Abrechnungen einer großen Hausverwaltung vor, die eben nur diese Abrechnungsspitze als Nachzahlung ausweisen.
    Egal, ob der Voreigentümer Hausgeld gezahlt hat oder nicht.

    das alles ändert aber doch nichts daran, dass der neue Eigentümer auch die noch nicht bezahlten Hausgeldraten des alten Eigentümers bezahlen muss. Im Endeffekt steht er für die gesamten ausstehenden Forderungen gerade ...
    Das meinte ich mit meiner (zugegebenermaßen) unglücklichen Beschreibung ..

    Okay, ich denke, mir wird einiges klarer hierbei.


    Ich verstehe aber trotzdem nicht den folgenden Satz aus Quelle 1:


    Zitat

    Gegenstand der Abrechnung ist die Abrechnungsspitze, also die Gelder, die auf eine Einheit entfallen und die noch nicht bereits durch den Einzelwirtschaftsplan fällig sind.



    Muss man also unterscheiden zwischen Forderungen aus 1) Wirtschaftsplan (Hausgeld-VZ) und 2) Nachzahlung der tatsächlichen Kosten?


    Kann sich der Erwerber die Differenz aus Hausgeld-SOLL und tatsächlichen Kosten als Guthaben anrechnen lassen, muss aber trotzdem die Nachzahlung übernehmen?


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    du hast es erfasst - in deinem Beispiel gibt es ja eine Gutschrift aus der Abrechnung. Diese steht dem Erwerber als derzeitigem Eigentümer zu. Aber da noch Hausgeldzahlungen offen sind, muss er diese auf jeden Fall zahlen, da an die Wohnung gekoppelt und nicht an den damaligen Eigentümer (vergl. hier vor allem die Ausführungen unter dem ersten Link von miwe4, wo dies sehr gut beschrieben ist).
    Der Käufer hat hier also Pech gehabt, wenn er nicht durch den Vertrag einen Preisnachlass bekommen hat oder einen Rückforderungsanspruch gegen den Verkäufer hat.


    PS: warum hast du den Käufer noch nicht auf die Aussenstände angesprochen? Nach deinem Beispiel ist das ja schon eine Weile her.

    Die Werte oben sind nur beispielhaft.


    In meinem Fall sieht es wie folgt aus:


    HG nach WP: 3480,00 €
    gezahlt: 2100,00 €
    Kosten: 2400,00 €


    Abrechnungsspitze: 1080,00 € Guthaben
    Nachzahlung: 300,00 €


    ==> 780,00€ Gutschrift an Erwerber



    Wie ist in diesem Fall jetzt das Vorgehen?


    Darf der Erwerber die Forderung mit seinem Guthaben verrechnen, oder ist die Nachzahlung unabhängig davon zu leisten?


    Warum weist die Abrechnung in WISO dann die 300€ als Forderung aus, wenn tatsächlich ein Guthaben besteht?

    Stopp, stopp!! Richtig rechnen.


    Auf deinen Forderungskonten müsstest du ja noch offene Posten in Höhe von 1.380,00 € stehen haben (Differenzen zwischen Soll Hausgeld nach Wirtschaftsplan und gezahlten Hausgeldern).


    Deine Rechnung sieht dann so aus:
    Erstattung aus NK-Abrechnung 1.080 €
    offene Forderungen HG 1.380 €
    noch zu zahlen 300 €


    Wie der Erwerber hier mit seinem Vorgänger zurecht kommt, ist seine Sache. Er muss die offenen 300 € zahlen. Ob er sich dann die fehlenden HG-Raten vom Verkäufer holen kann, ist zum einen Sache des Kaufvertrages und zum anderen eine Frage der Liquidität des Verkäufers. Für dich ist einzig und allein der jetzige Eigentümer Ansprechpartner und Verpflichteter.

    Aha, ich glaub ich habs verstanden :)



    1) Die offenen Hausgeld-Vorauszahlungen werden zwar auf die WE gebucht, es haftet aber nur der im jeweiligen Zeitraum eingetragene ET dafür


    2) Der Erwerber haftet effektiv der WEG gegenüber für die noch offenen, tatsächlich angefallenen Kosten, da dieser Betrag erst mit Genehmigung der Abrechnung fällig wird, nicht aber für die offenen Vorauszahlungen des Vorgängers.


    3) Die Hausgeldrückstände können auch vom Vorgänger noch eingefordert werden nach WP (der zu diesem Zeitpunkt galt).



    Rechne ich (Stand Hausgeldkonto + Abrechnungsspitze) komme ich auf dasselbe Ergebnis wie bei (angefallene Kosten + geleistete Vorauszahlung): genau das, was WISO HV ausgibt in der Abrechnung!



    Vielen Dank für die umfangreiche Hilfe!

    3. stimmt, wenn der Plan im Jahr davor beschlossen wurde, Bei einem Beschluss im Jahr der Zahlungen muss noch geprüft werden, ob rückwirkend oder nur für die Zukunft. Je nachdem unterscheidet sich, wer für die laufenden Hausgeldzahlungen haftet.
    Im Idealfall (Beschluss im Vorjahr) haftet der Veräusserer bis zum Datum des Eigentumsübergangs.

    Einmal editiert, zuletzt von babuschka ()

    Erstmal vielen Dank für die ausführliche Erklärung!


    Wenn jetzt eine Abrechnung mit dem (unveränderten) Eigentümer erstellt wird, sind ja die HG-Vorauszahlungen aus dem Vorjahr hinfällig bzw. werden durch die Nachzahlung ersetzt.


    Korrekt wäre ja


    1) Eigentümer gleicht Hausgeldrückstände aus Vorjahr aus
    2) Eigentümer erhält Guthaben aus Abrechnung ausbezahlt.


    Wie sollte das Ganze jetzt verbucht werden, wenn die Vorauszahlungen mit den Kosten verrechnet werden?
    Die offenen Posten aus dem Vorjahr zu löschen, halte ich für keine gute Idee.