Anlage Vermietung - Erhaltungsaufwendungen

1. offizieller Beitrag

    Hallo,


    hoffentlich kann mir hier jemand weiterhelfen. Ich fülle das erste Mal die Anlage "Vermietung und Verpachtung" aus, da ich seit letztem Jahr eine neu erworbene Eigentumswohnung vermiete. Es ist meine einzigste Wohnung und sie dient auch als Altersanlage.

    Mir geht es nun um die Erhaltungsaufwendungen und die Einhaltung der 15%-Regelung, um diese als Werbungskosten statt Abschreibung behandeln zu können.


    Eckdaten:

    - Gekauft 2021 für 125.000 Euro

    - Anteil Gebäude lt. Kaufvertrag ca. 102.500 Euro / Anteil Grund und Boden 22.500 Euro)

    - Anschaffungsnebenkosten 2021/22 = ca. 11.700 Euro (auf Gebäudeanteil bezogen)

    - Endgültige Bemessungsgrundlage für Abschreibung also = 114.200 Euro (102.500 Gebäude + 11.700 Anschaffungsnebenkosten)


    Frage 1: Was ist die Grundlage für die Einhaltung der 15%-Regelung:

    a) der "reine" Gebäudeanteil lt. Kaufvertrag mit 102.500 Euro (15%-Grenze läge bei = 15.375 Euro)

    b) oder die endgültige Bemessungsgrundlage des Gebäudeanteils (also Kaufpreis Gebäudeanteil + anteilige Anschaffungsnebenkosten) mit 114.200 Euro (15%-Grenze läge bei 17.130 Euro) ?


    Frage 2: In WISO sind dann ja unter "Erhaltungsaufwendungen" die jeweiligen Kosten einzutragen (z.B. Rechnung Badumbau, Elektriker usw.). Dort gibt es aber keinen Hinweis, ob hier die Kosten

    a) mit oder

    b) ohne Umsatzsteuer einzutragen sind!

    Ich komme jetzt schon auf rund 15.500 Euro (inkl. Umsatzsteuer --> überschreitet also 15%-Grenze für Fall 1a)). Ohne Umsatzsteuer wäres es 12.555 Euro (also ok).


    Ich wäre wirklich sehr dankbar, wenn hier jemand mal "Licht ins Dunkle" bringen könnte.


    LG AR

    • Offizieller Beitrag

    § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG


    Anschaffungsnahe Herstellungskosten im Sinne von § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG; BFH-Urteile vom 14. Juni 2016 IX R 25/14 (BStBl II S. 992), IX R 15/15 (BStBl II S. 996) und IX R 22/15 (BStBl II S. 999) - BMF vom 20.10.2017 (BStBl I S. 1447)

    Zitat von miwe4

    § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG


    Anschaffungsnahe Herstellungskosten im Sinne von § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG; BFH-Urteile vom 14. Juni 2016 IX R 25/14 (BStBl II S. 992), IX R 15/15 (BStBl II S. 996) und IX R 22/15 (BStBl II S. 999) - BMF vom 20.10.2017 (BStBl I S. 1447)

    Danke. Dort steht ja folgendes:


    "Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten)."


    Also nochmal für mich als Laien:

    1. Relevant ist der Kaufpreis "Gebäudeanteil" mit oder ohne Kaufnebenkosten (siehe oben Frage 1)?Für mich geht das aus dem Gesetz nicht eindeutig hervor (bin kein Jurist).

    2. In WISO sind also "nur" die "Netto"-Beträge der Rechnung einzutragen?


    Danke für einen nochmaligen Tip

    Hat keiner eine Info, ob nun netto oder Brutto in die Wiso-Maske eingetragen werden muss? Im Gesetz steht, dass Netto relevant ist. Also Netto eintragen oder Brutto? (Bin Privatperson, nicht selbständig)...

    Das Einzige, was ich dir hier noch sagen kann, wenn du Nettowerte nimmst, musst du auch die ursprünglichen Anschaffungskosten netto ansetzen, bei Bruttowerten die AHK einschließlich USt. Die AHK mit USt und die anschaffungsnahen Aufwendungen ohne USt wäre "Rosinenpickerei". Im übrigen lies die Urteile (ist etwas trockene Materie, aber wenn du keinen Berater fragen möchtest, musst du da schon durch).

    Zitat von Neuling50

    Das Einzige, was ich dir hier noch sagen kann, wenn du Nettowerte nimmst, musst du auch die ursprünglichen Anschaffungskosten netto ansetzen, bei Bruttowerten die AHK einschließlich USt. Die AHK mit USt und die anschaffungsnahen Aufwendungen ohne USt wäre "Rosinenpickerei". Im übrigen lies die Urteile (ist etwas trockene Materie, aber wenn du keinen Berater fragen möchtest, musst du da schon durch).

    Das ist mir ja nun ganz neu, dass ich die Anschaffungskosten einer Eigentumswohnung als privater Vermieter (einer einzigen ETW) netto ansetzen müsste. Wo ist denn dazu die Quelle?


    Nach Rechtslage gehe ich davon aus, dass ich zur Berechnung der 15%-Grenze die Anschaffungskosten des Gebäudeteils + die Kaufnebenkosten ansetze (inkl. Mwst). Für die Berechnung, ob Erhaltungsaufwendungen innerhalb der ersten 3 Jahre 15% der Anschaffung übersteigt, müsste ich lt. §6 EStG hingegen Netto ansetzen.


    Konkrete Frage dazu: Muss ich jetzt in das Steuerformular die Anschaffungskosten wie oben beschrieben in BRUTTO eintragen (so fragt es WISO ab) und die Erhaltungsaufwendungen NETTO oder eben auch BRUTTO (weil das FInanzamt das selbst rausrechnet)? Hierzu finde ich nichts, weder in der "Hilfe" noch sonstwo.


    Danke!

    Ich habe nur gesagt, wenn du die AHK netto angesetzt hast, werden die Erhaltungsaufwendungen netto gerechnet. Aber Netto-Erhaltungsaufwendungen ins Verhältnis zu Brutto-AHK setzen, ist eben "Rosinenpickerei". Damit hast du natürlich einen niedrigeren Prozentsatz.


    Was du eintragen musst, kann und darf dir nur eine zur Steuerberatung befugte Person rechtsverbindlich sagen. Wir können hier nur Hinweise geben, nicht mehr.

    Finanzamt sagt, es gäbe keine Netto-AHK. Die sind immer Brutto. Also kann man da auch keine "Rosinenpickerei" betreiben. Jetzt muss "nur" noch geklärt werden,

    1) ob man als "normaler Arbeitnehmer" mit einer vermieteten ETW bei den Erhaltungsaufwendungen in WISO Brutto- oder Netto-Beträge anzugeben hat (WISO gibt da keinerlei Hinweis).

    Und 2) ob das Finanzamt zur Einhaltung der 15%-Grenze dann diese Brutto-Werte der Erhaltungsaufwendungen ansetzt (wenn ja, rechnet das FA dann eigenständig die Mwst. raus, da §6 EsTG das so vorgibt? - )? Oder ob eben doch gleich Netto-Werte einzutragen sind. Aber dann würden die Ausgaben (waren ja mit Mwst) nicht vollständig anerkannt werden...

    3) Und dann wäre noch die Frage, woher das FA weiß, ob ich nun Netto oder Brutto angegeben habe, wenn es keine Vorgabe im Formular dazu gibt...

    Das Finanzamt sagt "es gibt keine Nettopreise", ist doch die Folgerung für dich, die Bruttowerte anzugeben. zumal Vermietung und Verpachtung an Privatpersonen umsatzsteuerfrei erfolgt, du also keine Vorsteuern ziehen kannst.


    Und ich würde an deiner Stelle die 15% einschließlich der Umsatzsteuer rechnen. Bei weiteren Unklarheiten solltest du zwingend einen Steuerberater befragen - Fehler jetzt rächen sich in den Folgejahren.

    Weist du bei der Vermietung Umsatzsteuer aus? Machst du eine Umsatzsteuererklärung für deine Vermietung? Ich denke nicht, denn>> siehe Neuling50 über mir. Die Mieteinnahmen sind also brutto und werden auch brutto eingetragen. Also betrachtest du alle Ausgaben, Abchreibungen etc. immer brutto und trägst auch brutto ein.

    Noch zu deinen Fragen:

    aus der Antwort des Finanzamtes folgen auch die Antworten

    1) du gibst die Bruttobeträge an

    2) 15% der Bruttobeträge (Bruttoaufwendungen zu Bruttoanschaffungskosten)

    3) schon aus der Tatsache, dass du Belege beifügen musst (wird das Finanzamt anfordern), um die Angaben prüfen zu können. Bei solchen Sachverhalten wird nicht mehr "blind" übernommen - deine Erklärung wird auf alle Fälle aussortiert und einer Prüfung unterworfen.

    Zitat von BPetrick
    Zitat von Neuling50
    Zitat von BPetrick

    Weist du bei der Vermietung Umsatzsteuer aus?

    Bei einer Eigentumswohnung? Wohl eher unüblich

    Eben. Siehe meine Zustimmung zu Ihrem Post oben. Ich hab es dann lediglich weiterführend erklärt.

    Hatte ja auch nur BPetrick geantwortet, der/die wohl nicht den ganzen Thread gelesen hat.