Mietspiegel und ortsübliche Marktmiete

1. offizieller Beitrag
    • Offizieller Beitrag

    Hallo ans Forum!


    Inzwischen weiß ich, dass beim Thema "Mietspiegel" und "ortsüblicher Marktmiete" einige Fakten in steuerlicher Hinsicht zu beachten sind (hier: Abzug von Werbungskosten).


    Folgende Modalitäten sind mir bereits bekannt:


    Vertragsmiete unter 56 % der ortsüblichen Marktmiete:
    Hierbei sind nur die anteiligen Werbungskosten abziehbar.


    Vertragsmiete zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Marktmiete:
    Werbungskosten können zwar voll abgezogen werden, doch das FA kann anhand einer sog. "Überschussprognose" prüfen, ob der Vermieter die Absicht hat, mit seinem Mietobjekt künftig positive Einkünfte zu erzielen.


    Vertragsmiete zwischen 75 % und 100 % der ortsüblichen Marktmiete:
    Werbugskosten sind in voller Höhe abziehbar.



    Soweit für mich alles klar! Da aber die ortsübliche Marktmiete nicht von mir selbst bestimmt und festgelegt werden kann, hätte ich nun folgende Fragen an das Forum:


    1. Welche Institution legt den Mietspiegel der einzelnen Regionen und Gemeinden fest?


    2. Kann man sich von der zuständigen Institution auch speziell für das eigene Mietobjekt die 100 %-Grenze errechnen und bestätigen lassen?


    3. Ändert sich der Mietspiegel von Zeit zu Zeit?



    Auf entsprechende Antworten freue ich mich jetzt schon. Vielen Dank im Voraus!


    Grüße, Hermann

    1. Eigentlich die Gemeinden selber.
    2. Nein, es ist immer ein "von-bis-Wert", es sei denn es ist ein Wohnblock mit gleicher Lage, Größe und Ausstattung. Ansonsten können schon größere Fenster, Balkon, Einbauküche, Windrichtung usw. die Miethöhe verändern.
    3. Ja, durch Änderungen Infrastruktur, Inflation, Gewerbeansiedlungen usw.


    Hier noch das BMF zur EK erzielung bei VuV.

    • Offizieller Beitrag

    Hallo Opa, herzlichen Dank für die prompte Antwort! (Auch für das BMF-Schreiben)


    Ich möchte nun den "Fall" doch etwas mehr konkretisieren:


    Mein Schwager vermietet schon seit Jahren sein Elternhaus (Fremdvermietung)


    Mietobjekt: Einfamilienhaus (in dörflicher Gegend)
    Wohnfläche: 142 m²
    Miete pro Monat: (ohne Umlagen) = 280 € (im Jahr = 3360 €)


    Bis heute erwirtschaftete mein Schwager mit diesem Mietzins auch jährlich einen (wenn auch nur geringen) Gewinn, der dann versteuert wurde.


    In diesem Jahr ( 2008 ) fielen aber größere Erhaltungsaufwendungen der Größenordnung von 35.000 € an, welche auf 5 Jahre verteilt werden sollen.
    Dazu fallen auch noch Kreditzinsen an.


    Frage: Könnte es bei der ESt-Erklärung für das Jahr 2008 Probleme (hinsichtlich dieser hohen) Aufwendungen mit dem FA geben?


    Denn m.E. reicht dieser niedrige Mietzins noch nicht einmal für die sog. 56 %-Grenze.
    Auf Anfrage bei der Gemeinde nach dem Mietspiegel antwortete diese, dass sie keinen solchen führen; diese Antwort bekam ich auch von der VG-Verwaltung.


    Wäre es denn vielleicht möglich, beim zuständigen Fa die Höhe der ortsüblichen Marktmiete zu erfahren?
    Vielleicht haben Sie ja einen Tipp für mich.


    Grüße, Hermann

    • Offizieller Beitrag

    Hallo Clematis und Opa!


    Konnte gestern Abend leider nicht mehr antworten. Bitte um Pardon!


    Die Idee von Clematis, sich einmal in der Nachbarschaft und Umgebung nach den dort herrschenden Mieten zu erkundigen, finde ich gut!
    Auf diese Weise könnte man sich wenigstens mal einen groben Überblick nach dem dort verlangten Mietzins verschaffen.
    Als letzte Instanz bliebe dann halt das FA selbst.



    Ja, Opa! 2,- € pro m² an Mietzins sind auch für meine Begriffe recht niedrig. Zumal sich das Haus in einem Top-Zustand befindet. Ausstattung und Kompfort entsprechen dem eines Hauses, das in den achtziger Jahren erbaut wurde.
    Übrigens: Die hohen Erhaltungsaufwendungen in diesem Jahr (2008 = 35.000 €) fielen nicht am Haus selbst an, sondern auf dem Grundstück. Durch starke Bewurzelung der umstehenden Bäume war das Kanal-Abflussrohr total verstopft und musste über eine Länge von ca. 50 m (bis zum Hauptkanal der Gemeinde) komplett erneuert weden.
    Frage dazu: Gelten solche Erhaltungsaufwendungen bzw. Kosten nur für das Haus selbst, oder auch für das Grundstück insgesamt? Wie bewertet das FA die Sachlage?


    Grüße, Hermann

    Zitat von "Hermann"

    Hallo Oerdiz und Opa!


    Konnte gestern Abend leider nicht mehr antworten. Bitte um Pardon!


    Die Idee von Oerdiz, sich einmal in der Nachbarschaft und Umgebung nach den dort herrschenden Mieten zu erkundigen, finde ich gut!



    Zitat von "Clematis"

    Bei den Nachbarn/in der Umgebung fragen was da Miete bezahlt wird!



    :evil: :shock: :evil:

    Zitat

    Die Idee von Oerdiz


    Zitat

    Clematis hat geschrieben:
    Bei den Nachbarn/in der Umgebung fragen was da Miete bezahlt wird!



    :shock: AUA :shock:

    • Offizieller Beitrag

    Hallo Clematis!


    Diesen Fehler Ihrer falschen Namensnennung werde ich mir nie verzeihen!!!! Ich bitte Sie deshalb inständigst um Vergebung!!!!


    Das war nun mein erster Beitrag ans Forum - und dann gleich ein solch unverzeihlicher Schnitzer!


    Vom vielen Lesen der Beiträge her kenne ich inzwischen viele Antwortschreiber mit ihren Namen, doch beim Antworten werde ich mir demnächst zuerst die Namen der Anwortgeber notieren, um solch grobe Fehler künftig zu vermeiden!


    Darum hoffe ich, Sie werden mir trotzdem auch in Zukunft noch antworten.


    Herzliche Grüße
    Hermann

    Klar werd ich.


    Und notieren ist nicht nötig, wenn Sie im Antwortfenster nach unten scrollen sehen Sie da den ganzen Thread.

    • Offizieller Beitrag

    Hallo Clematis!


    Da fällt mir ja ein großer Stein vom Herzen! Dank dafür, dass Sie mich auch künftig noch kontaktieren wollen!
    Ihren Tipp mit dem Scrollen merke ich mir. Wäre von selbst nicht darauf gekommen. Bin halt noch Anfänger auf diesem Gebiet.


    Übrigens: In meinem Text von heute Morgen hatte ich am Ende noch eine Frage gestellt. Sollten Sie Zeit und Lust dazu haben, so können Sie mir ja bei Gelegenheit darauf antworten.


    Grüße, Hermann

    R 21.1
    Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand
    (1) 1Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen sind regelmäßig >Erhaltungsaufwand. 2Zum >Erhaltungsaufwand gehören z.B. Aufwendungen für den Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten oder für den Einbau einer privaten Breitbandanlage und einmalige Gebühren für den Anschluss privater Breitbandanlagen an das öffentliche Breitbandnetz bei bestehenden Gebäuden.
    (2) 1Nach der Fertigstellung des Gebäudes ist >Herstellungsaufwand anzunehmen, wenn Aufwendungen durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen (>§ 255 Abs. 2 Satz 1 HGB ). 2Betragen die Aufwendungen nach Fertigstellung eines Gebäudes für die einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 Euro (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) je Gebäude, ist auf Antrag dieser Aufwand stets als Erhaltungsaufwand zu behandeln. 3Auf Aufwendungen, die der endgültigen Fertigstellung eines neu errichteten Gebäudes dienen, ist die Vereinfachungsregelung jedoch nicht anzuwenden.
    (3) 1Kosten für die gärtnerische Gestaltung der Grundstücksfläche bei einem Wohngebäude gehören nur zu den Herstellungskosten des Gebäudes, soweit diese Kosten für das Anpflanzen von Hecken, Büschen und Bäumen an den Grundstücksgrenzen ("lebende Umzäunung") entstanden sind. 2Im Übrigen bildet die bepflanzte Gartenanlage ein selbständiges Wirtschaftsgut. 3Bei Gartenanlagen, die die Mieter mitbenutzen dürfen, und bei Vorgärten sind die Herstellungskosten der gärtnerischen Anlage gleichmäßig auf deren regelmäßig zehn Jahre betragende Nutzungsdauer zu verteilen. 4Aufwendungen für die Instandhaltung der Gartenanlagen können sofort abgezogen werden. 5Absatz 2 Satz 2 ist sinngemäß anzuwenden. 6Soweit Aufwendungen für den Nutzgarten des Eigentümers und für Gartenanlagen, die die Mieter nicht nutzen dürfen, entstehen, gehören sie zu den nach § 12 Nr. 1 EStG nicht abziehbaren Kosten (grundsätzlich Aufteilung nach der Zahl der zur Nutzung befugten Mietparteien). 7Auf die in Nutzgärten befindlichen Anlagen sind die allgemeinen Grundsätze anzuwenden.
    (4) Die Merkmale zur Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand bei Gebäuden gelten bei selbständigen Gebäudeteilen (>hierzu R4.2 Abs. 4 und Abs. 5) entsprechend.
    (5) 1Werden Teile der Wohnung oder des Gebäudes zu eigenen Wohnzwecken genutzt, sind die Herstellungs- und Anschaffungskosten sowie die Erhaltungsaufwendungen um den Teil der Aufwendungen zu kürzen, der nach objektiven Merkmalen und Unterlagen leicht und einwandfrei dem selbst genutzten Teil zugeordnet werden kann. 2Soweit sich die Aufwendungen nicht eindeutig zuordnen lassen, sind sie um den Teil, der auf eigene Wohnzwecke entfällt, nach dem Verhältnis der Nutzflächen zu kürzen.
    (6) 1Bei der Verteilung von Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV kann für die in dem jeweiligen VZ geleisteten Erhaltungsaufwendungen ein besonderer Verteilungszeitraum gebildet werden.2Wird das Eigentum an einem Gebäude unentgeltlich auf einen anderen übertragen, kann der Rechtsnachfolger Erhaltungsaufwand noch in dem von seinem Rechtsvorgänger gewählten restlichen Verteilungszeitraum geltend machen.3Dabei ist der Teil des Erhaltungsaufwands, der auf den VZ des Eigentumswechsels entfällt, entsprechend der Besitzdauer auf den Rechtsvorgänger und den Rechtsnachfolger aufzuteilen.

    • Offizieller Beitrag

    Hallo Opa!


    Besten Dank für Ihre Antwort.


    Wenn ich jetzt den ersten Satz Ihres Schreibens lese, habe ich große Hoffnung.


    Ich zitiere diesen Satz:


    "(1) 1 Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen sind regelmäßig >Erhaltungsaufwand." (Zitatende)


    Dabei gehe ich nun davon aus, dass die genannten Erneuerungen nicht nur für Erhaltungsaufwendungen innerhalb des Gebäudes selbst, sondern für das gesamte Grundstück gelten. Oder sehe ich das falsch?


    Leider sind solche Gesetzestexte für den Laien nur sehr schwer verständlich. Wäre darum froh, wenn sie mir noch einmal kurz antworten würden.


    Herzliche Grüße


    Hermann

    "Kanalsystem" Ich vermute es geht um Abwasser o.ä., damit wären es Erschließungskosten des Grundstücks und kein Erhaltungsaufwand. s. Info


    Weder das Grundstück noch seine Erschließungskosten lassen sich abschreiben (die Kosten für die Verbindung der Immobilie mit dem öffentlichen Versorgungsnetz sind nur dann ausnahmsweise abzuschreiben, wenn das Grundstück bereits angeschlossen ist). Erwirbt man ein bebautes Grundstück zu einem einheitlichen Kaufpreis, so muss dieser nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf den Grund und Boden und auf das Gebäude aufgeteilt werden. Lediglich der sich ergebende Kaufpreis für das Gebäude wird bei der Abschreibung berücksichtigt. Grund und Boden hingegen stellt steuerrechtlich ein nicht abnutzbares Wirtschaftsgut dar.
    Die Höhe der Abschreibungssätze richtet sich zunächst danach, wann das Gebäude oder der Gebäudeteil hergestellt oder angeschafft ist. Für den Zeitpunkt der Herstellung ist ausschließlich das Datum der Einreichung des Bauantrags maßgebend. In Anschaffungsfällen kommt es auf den Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des schuldrechtlich rechtswirksam abgeschlossenen Vertrages an. Für private Immobilieneigentümer ergibt sich die Höhe der AfA bezogen auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten aus den nachfolgenden Übersichten:
    § 7 EStG

    • Offizieller Beitrag

    Hallo Opa!


    Vielen Dank für die umfangreichen Infos! Sie geben sich ja solche Mühe mit mir. Bin halt doch nur ein Steuer-Laie!


    Ja, Sie vermuten richtig: Es handelt sich um das Abwasserrohr auf dem Grundstück meinen Schwagers.


    Vielleicht besteht ja nun wenigstens die Hoffnung, nachträglich eine Erhöhung der AfA beim FA zu erreichen, oder?


    Um aber ganz sicher zu gehen, hier nochmals alle Daten und Fakten in Kurzform:



    Das Haus wurde nach dem Tod des letzten Elternteiles von meinem Schwager geerbt.


    Baujahr: 1896
    Jahr der Vererbung: 1983
    AfA: (linear, 2%) z.Z. noch 102,- / Jahr
    Vermietung: seit 1987 (Fremdvermietung)


    Ja, eine Verbindung des Abwasserrohres mit dem öffentlichen Versorgungsnetz besteht schon seit den 50er Jahren. Kein genereller Neuanschluss also.


    Das alte Abwasserrohr musste nun (in 2008) wegen Verstopfung und marodem Zustand erneuert bzw. ersetzt werden. Kosten: ca. 35.000 €.



    Herzliche Grüße


    Hermann