Umlagefähigen NK werden zum Teil vom Vermieter getragen

1. offizieller Beitrag

    Hallo Zusammen,
    nachdem ich für mein Problem keine Lösung gefunden habe, habe ich mich nunmehr im Forum angemeldet.


    Folgendes Problem habe ich und bekomme es nicht gelöst:
    Für einen nahestehenden Angehörigen verwalte ich dessen Haus mit vier Wohneinheiten. Über Jahre hinweg wurden umlagefähige NK (bsp. Versicherungen / Grundsteuer) nicht zu 100% auf die Mieter umgelegt, sondern nur etwaige Jahresmehrbeträge. Das führt natürlich jetzt dazu, dass bei "normaler" Umlage, nämlich die Gesamtbeträge und nicht nur die Erhöhung, die Mieter erhebliche Nachzahlungen hätten. Warum dies so war, weiß ich nicht.
    Jetzt möchte der Vermieter keine NK-Erhöhung sondern beim "alten" System bleiben.
    Wie bringe ich das Programm dazu, nur einen Teil der bsp. Grundsteuer (sagen wir mal 10 %) auf die Mieter umzulegen und die restlichen 90% als Ausgaben / Belastungen beim Vermieter bzw. Eigentümer zu verbuchen.


    Ich weiß, dass es umständlich, nicht nachvollziehbar und unter Umständen auch vor Gericht nichtig wäre. Da die Mehrheit der Mieter aber Angehörige des Eigentümers sind, besteht dieses Problem nicht.


    Und noch eine Frage:
    Da alle Wohnungen des Hauses EINEM Eigentümer gehören, kann man ja auch nicht so richtig von einer WEG ausgehen, so dass Hausgeldzahlungen und Rücklagen so nicht gebucht werden bzw. vorhanden sind. Hat jemand einen Tipp, wie ich dies im Programm angebe.


    Besten Dank.
    Koelle.de

    Zitat von Koelle.de

    Wie bringe ich das Programm dazu, nur einen Teil der bsp. Grundsteuer (sagen wir mal 10 %) auf die Mieter umzulegen und die restlichen 90% als Ausgaben / Belastungen beim Vermieter bzw. Eigentümer zu verbuchen.


    Das brauchst du nur einzustellen.
    Bei jeder Kostenart kannst du den individuellen Prozentsatz einstellen, wieviel auf die Mieter umgelegt werden kann oder soll.
    MfG Günter

    Danke Günter für die Antwort,


    leider liegt hier nicht meine Lösung. Es ist zwar so, dass ich einen individuellen Prozentsatz verteilen kann (bsp. 10% Grundsteuer für Mieter). Dieses werden auch entsprechend verteilt. Leider finde ich aber noch nicht die Lösung, wo die restlichen 90 % verbucht werden, welche ja als Ausgaben beim Vermieter/Eigentümer anzusiedeln wären.


    Weiterhin habe ich immer noch keine Lösung gefunden dem Programm klarzumachen, dass nur Ein-Eigentümer vorhanden ist. Jeder Wohnung wird ein (wenn auch derselbe) Eigentümer zugewiesen. Ich möchte zum Schluss aber EINE Rechnung für den Eigentümer mit allen Positionen.
    Das klappt leider nicht.
    Auch wenn ich Rechnungen aufteile "laut Abrechnung", dann muss ich einen bestimmten Betrag einzelnen Wohnungeigentümern zuweisen. Das leuchtet mir alles ein, wenn ich mehr als einen Eigentümer hätte. Ist aber leider nicht so.
    Hoffe ich bekomme noch einen Tipp. Habe selber nämlich nichts mehr gefunden.


    Besten Dank nochmal.
    Koelle

    Zitat von Koelle.de

    Hoffe ich bekomme noch einen Tipp.


    In der Nebenkostenabrechnung werden die Kosten der Mieter nach deinen Angaben aufgeteilt, und zwar für jede Wohnung.


    In der Hausgeldabrechnung (Vermieter) werden für jede Wohnung die Kosten des Mieters und des Eigentümers aufgeführt und abgerechnet. Das geht nur einzeln für jede Wohnung, auch bei nur einem Eigentümer. Es macht aber auch keinen Sinn, wenn alles in einer Summe erscheinen würde, denn als Vermieter will man doch genau wissen, welche Kosten jede einzelne Wohnung verursacht.


    MfG Günter


    NB
    Aus der Gesamtabrechnung gehen doch auch alle Kosten in einer Summe hervor.

    leg dir doch für die Kosten, die geteilt umgelegt werden müssen, ein zweites konto an. zb. 4010 Grundsteuer Nebenkosten umlagefähig
    4111 Grundsteuer Eigentümer- Nebenkosten nichtumlagefähig


    und buch dann die 10 % als Betrag auf 4110 und die 90 % als Betrag auf 4111, so werden die Kosten von 4111 automatisch dem eigentümer zugewiesen. Als Umlageschlüssel eignen sich für 4110 wohnfläche und für 4111 MEA (dieser muss dann je Wohnung eingetragen sein) unter Anteile der Wohnung an den Umlageschlüsseln


    Wie Günther bereits gesagt hat, bezieht sich die Hausgeldabrechnung immer auf die Wohnung und erst dann auf den Eigentümer, damit die Kostenaufteilung je Wohnung ersichtlich ist. Das kann man auch nicht ändern

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Koelle.de

    Für einen nahestehenden Angehörigen verwalte ich dessen Haus mit vier Wohneinheiten. Über Jahre hinweg wurden umlagefähige NK (bsp. Versicherungen / Grundsteuer) nicht zu 100% auf die Mieter umgelegt, sondern nur etwaige Jahresmehrbeträge. Das führt natürlich jetzt dazu, dass bei "normaler" Umlage, nämlich die Gesamtbeträge und nicht nur die Erhöhung, die Mieter erhebliche Nachzahlungen hätten. Warum dies so war, weiß ich nicht.
    Jetzt möchte der Vermieter keine NK-Erhöhung sondern beim "alten" System bleiben.
    Wie bringe ich das Programm dazu, nur einen Teil der bsp. Grundsteuer (sagen wir mal 10 %) auf die Mieter umzulegen und die restlichen 90% als Ausgaben / Belastungen beim Vermieter bzw. Eigentümer zu verbuchen.

    Wie stellt Ihr dieses Konstrukt denn eigentlich gegenüber dem Finanzamt im Rahmen der Einkunftsermittlung Vermietung+Verpachtung dar?

    Zitat von miwe4

    Wie stellt Ihr dieses Konstrukt denn eigentlich gegenüber dem Finanzamt im Rahmen der Einkunftsermittlung Vermietung+Verpachtung dar?


    Ich weiß, dass es umständlich, nicht nachvollziehbar und unter Umständen auch vor Gericht nichtig wäre. Da die Mehrheit der Mieter aber Angehörige des Eigentümers sind, besteht dieses Problem nicht.


    ...gerade weil es Angehörige sind, wird er vor Gericht keine Schwierigkeiten bekommen, warum auch, aber beim Finanzamt natürlich.
    Ich gehe mal davon aus, dass der Eigentümer die MIeteinnahmen und Nebekosteneinahmen voll versteuert und sonst nichts absetzt. Nur so macht dieses Mäzenatentum einen Sinn.
    MfG Günter

    Besten Dank schonmal für die Rückmeldungen,


    die Lösung von Buffy erscheint mir am Besten geeignet das Problem zu lösen. Ich werde es mal ausprobieren.


    Die Problematik, welche Miwe4 aufgeworfen hat,verstehe ich nicht (Bin aber auch nicht vom Fach).
    Dem FA werden alle Ausgaben (auch Grundsteuer gesamt) mitgeteilt. Dann werden dem FA alle Einnahmen (Miete / NK / HK) mitgeteilt.
    Ich habe keine Vorschrift gefunden, dass den Vermieter verpflichtet, alle grundsätzlich umnlagefähigen NK auch wirklich umzulegen.
    Bislang gab es dabei aber auch noch keine Probleme (bis auf die geringe (Kalt)Miete ggü. den Vergleichsmieten).
    Und dann ist alles gut.
    Danke für die Antworten.

    Zitat von Koelle.de

    Ich habe keine Vorschrift gefunden, dass den Vermieter verpflichtet, alle grundsätzlich umnlagefähigen NK auch wirklich umzulegen.


    Das ist richtig :!:
    Wenn alle Einnahmen und Ausgaben vollständig erklärt werden, so geht das auch in Ordnung.
    Schwierigkeiten mit dem FA beziehen sich nur auf evtl. Rückfragen.
    MfG Günter

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Koelle.de

    Ich habe keine Vorschrift gefunden, dass den Vermieter verpflichtet, alle grundsätzlich umnlagefähigen NK auch wirklich umzulegen.

    Indirekt über den § 21 Absatz 2 EStG schon. Hier liegt ja offensichtlich u.a. eine Vermietung an nahe Angehörige vor. Umlagefähige Aufwendungen, die tatsächlich nicht umgelegt werden, mindern in diesem Fall die gezahlte Kaltmiete. Liegt diese tatsächlich gezahlte Kaltmiete dann auch noch unter der ortsüblichen Miete, kann es schon einmal eng werden. Kommt gar nicht so selten vor.