Einnahmen im Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan muss die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die anteilige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung sowie die Beitragsleistungen der Wohnungseigentümer zur vorgesehen Instandhaltungsrücklage enthalten.

Ist es möglich, dass die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen aller Eigentümer mit auf dem Gesamt-WP ausgedruckt werden, damit ersichtlich ist, welchen Anteil jeder ET an den Kosten trägt ?

Der WISO WP enthält nur die Ausgaben - aber keine Einnahmen.

vielen Dank für Ihre Anfrage zu dem Pogramm WISO Hausverwalter.

Ihren Hinweis haben wir als Verbesserungsvorschlag aufgenommen und an die Entwicklungsabteilung weitergeleitet. Dies ist keine verbindliche Zusage zur Integration. Es besteht derzeit nicht die Möglichkeit Ihnen einen genauen Termin für die Realisierung dieses Verbesserungsvorschlages mitzuteilen. Sie werden sicherlich verstehen, dass wir für Verbesserungsvorschläge keine definitive Zusage treffen können. Die Vorschläge werden immer dann eingearbeitet, wenn

- diese zu einem Kontext der jeweiligen Weiterentwicklung passen
- eine entsprechende Nachfrage von Kunden existiert
- der Zeitbedarf für die Realisierung dabei im Verhältnis steht

Für weitere Fragen, Anregungen und Hinweise stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Sonja Dümmel

Buhl Data Service GmbH - Immobilien
Am Siebertsweiher 3/5
57290 Neunkirchen

Folgende Antwort habe ich heute erhalten :

............Bezüglich Ihres Hinweises notwendigen Planbarkeit von Einnahmen aus Gemeinschaftseigentum liegt uns eine Rückmeldung der Entwicklungsabteilung vor. Nach aktuellem Informationsstand werden nun mit dem kommenden Programmupdate entsprechende Kontenkategorien in den Wirtschaftsplan mit aufgenommen. .............

Hallo Schoenebeck,

du hast nichts übersehen. Der GesamtWP enthält bis heute keine Hausgeldvorauszahlungen..ob wir dafür eine Update erhalten ? Frag doch mal bitte bei Buhl an

Es gibt ja noch einen wirklichen Abrechnungsfehler: In der Heizkostenabrechnung für die Mieter fehlt der Anfangs- und Endbestand...hoffentlich bekommt Buhl Data dies bis zum Jahrtesende in den Griff !!!

LG Cowgirl

[- gelöscht -

Folgenden Artikel habe ich gefunden :

In dem Gesamtwirtschaftsplan müssen die (künftigen) Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden.

Der notwendige Inhalt eines Wirtschaftsplans wird in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 WEG festgelegt. Der Plan hat zunächst die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu enthalten. Sie müssen in übersichtlicher und nachprüfbarer Weise nach Grund und Höhe aufgeführt sein1. Diese Einnahmen-Ausgaben-Kalkulation bildet den Gesamtwirtschaftsplan, während die erforderliche Darstellung der anteilsmäßigen Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung die Pflicht zur Erstellung von Einzelwirtschaftsplänen betrifft. Die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung sind sowohl im Gesamt- als auch in den Einzelwirtschaftsplänen gesondert aufzuführen2. Der Gesamt- und der Einzelwirtschaftsplan können zusammengefasst werden3.

Zu den voraussichtlichen Einnahmen im Sinne des § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG gehören zunächst alle Zuflüsse zu dem Vermögen der Gemeinschaft, die die Vorschussverpflichtung der Wohnungseigentümer mindern4. Soweit daraus der Schluss gezogen wird, dass die Summe der im kommenden Wirtschaftsjahr zu leistenden Hausgeldvorschüsse nicht zu den Einnahmen im Sinne des § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG gehört5, kann dem nicht gefolgt werden. Zutreffend ist allerdings, dass der Finanzierungsbedarf der Gemeinschaft nur durch Schätzung der voraussichtlichen Ausgaben und der voraussichtlichen Erträge, die nicht aus laufenden Hausgeldzahlungen bestehen, ermittelt werden kann. Indessen kann aus der vorzunehmenden Berechnungsmethode noch nicht auf eine teleologische Einschränkung des weiten Begriffs der Einnahmen in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG geschlossen werden. Der Wirtschaftsplan zielt nicht allein auf den Ausweis der anteiligen Vorschussverbindlichkeit des einzelnen Wohnungseigentümers. Vielmehr muss er auch erkennen lassen, ob die Liquidität der Gemeinschaft gewährleistet ist. Daher müssen auch die voraussichtlichen Hausgeldeinnahmen der Gemeinschaft aus dem Wirtschaftsplan hervorgehen. Sie sind das Gegenfinanzierungsmittel für die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten6 und unter diesem Aspekt Einnahmen der Gemeinschaft. Damit ist jedoch noch keine Aussage über die Art der Ausweisung der Hausgeldvorschüsse im Wirtschaftsplan getroffen.

Hinsichtlich der Gestaltung des Wirtschaftsplans ist es nicht zu beanstanden, wenn die Hausgeldvorschüsse nicht ausdrücklich als erwartete Einnahmen bezeichnet werden. Vielmehr ist es ausreichend, wenn sich aus dem Gesamtzusammenhang ergibt, dass die durch die sonstigen Vermögenszuflüsse nicht gedeckten voraussichtlichen Ausgaben durch Hausgeldvorschüsse aufgebracht werden sollen7. Letzteres versteht sich in aller Regel von selbst, da der Wirtschaftsplan gerade das Ziel hat, die erforderlichen finanziellen Mittel durch die Belastung der Wohnungseigentümer entsprechend den geltenden Verteilungsschlüsseln aufzubringen.

Allerdings wird vereinzelt die Ansicht vertreten, dass im Wirtschaftsplan weitergehende Angaben erforderlich seien. So wird gefordert, dass alle Einzelwirtschaftspläne an sämtliche Wohnungseigentümer zu versenden seien8 oder eine Vorschussliste zu erstellen sei, aus der sich ergeben müsse, welche Hausgeldvorschüsse jeder einzelne Wohnungseigentümer jährlich und monatlich zu zahlen habe9. Ohne Angabe zu den nach Maßgabe der Einzelwirtschaftspläne zu leistenden Hausgeldvorauszahlungen lasse der Gesamtwirtschaftsplan aus sich heraus keine Überprüfung zu, ob er ordnungsgemäß nach dem Kostendeckungsprinzip aufgestellt worden sei. Erst aufgrund solcher aus dem Wirtschaftsplan herzuleitender Informationen könnten sich weitere Erkenntnisse darüber ergeben, ob andere Fehler vorhanden seien. Ein Wirtschaftsplan, der dies nicht beachte, sei für ungültig zu erklären10.

Dieser Ansicht kann jedoch nicht gefolgt werden. § 28 Abs. 1 WEG gibt keine konkrete Form der Gestaltung des Wirtschaftsplans vor. Die in den §§ 238 ff. HGB normierten Vorschriften über die Handelsbücher, insbesondere die über die Aufstellung einer Bilanz und einer Gewinn- und Verlustrechnung sind nicht anwendbar, da die Gemeinschaft kein Kaufmann im Sinne der §§ 1 ff. HGB ist11. Auch lassen sich § 28 Abs. 1 WEG solche Vorgaben nicht entnehmen. Geboten ist lediglich eine für den Wohnungseigentümer nachvollziehbare Darstellung, die sich an der Funktion des Wirtschaftsplans ausrichtet.

Der Wirtschaftsplan dient der Ermittlung und Festsetzung der Beitragsverpflichtung der Wohnungseigentümer und damit der Aufbringung der für eine ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungseigentümer erforderlichen finanziellen Mittel12. Seine eigentliche Bedeutung liegt darin, dass er die Belastung der Wohnungseigentümer mit Vorschüssen nach § 28 Abs. 2 WEG verbindlich regelt und deren Zahlungsverpflichtung erst entstehen lässt13.

Daher kann in aller Regel davon ausgegangen werden, dass die aus dem Wirtschaftsplan ersichtliche Deckungslücke zwischen den voraussichtlichen Ausgaben und den sonstigen Vermögenszuflüssen der Gemeinschaft, die entweder ausdrücklich als Summe genannt wird oder sich durch Addition der einzelnen Posten ermitteln lässt, durch die Belastung der Wohnungseigentümer mit Hausgeldvorschüssen ausgeglichen werden soll. Für den einzelnen Wohnungseigentümer können – auch wenn dieser nur die Höhe des auf ihn entfallenden Hausgeldes erfährt – keine vernünftigen Zweifel daran bestehen, dass nicht nur er, sondern auch die anderen Wohnungseigentümer nach den im Wirtschaftsplan erläuterten Verteilungsschlüsseln belastet werden und das Kostendeckungsprinzip14 gewahrt ist.

Die Mitteilung der auf die anderen Wohnungseigentümer konkret entfallenden Hausgeldvorschüsse ist auch nicht deshalb erforderlich, weil Hausgeldansprüche bei einzelnen Wohnungseigentümern auf Dauer uneinbringlich oder im betreffenden Wirtschaftsjahr mutmaßlich nicht einbringbar sein können. Die Einnahmenseite darf in diesem Fall nicht gekürzt werden, da dies nicht zu einer ausgeglichenen Liquiditätsplanung führen würde. Vielmehr muss auch ein insolventer Wohnungseigentümer in den Wirtschaftsplan einbezogen werden, da er andernfalls nicht zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet würde15. Die Uneinbringlichkeit von Hausgeldern ist vor diesem Hintergrund ausgabenerhöhend zu berücksichtigen und muss sich aus dem Gesamtwirtschaftsplan ergeben16.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. Juni 2013 – V ZR 211/12

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Es ist wohl das aktuellste Urteil. Trotzdem könnte Buhl eine Sammelliste der Wohn-/Hausgelder zusammenstellen, die man als Anlage zum WP mitgeben kann. Bei der Hausgeldabrechnung funktioniert das ja auch. Ich habe Eigentümer, die mit dem WP zum Anwalt laufen, um diesen "prüfen" zu lassen, und nicht jeder Anwalt kennt dieses Urteil. Statt Wohngeldzusammenstellung werde ich dann dieses Urteil als Anlage mitschicken.