Hallo,
ich habe auch noch eine Frage zum Gültigkeitszeitraum. Ich mache eine reine Eigentümerverwaltung, also keine Mietverwaltung. Ich erstelle also nur eine Hausgeldabrechnung für die Eigentümer. Nun haben wir im Jahr 2015 bereits die Versicherungsgebühren für den Zeitraum 2016 bezahlt. Wie kann ich das darstellen?
Über Tips würde ich mich freuen.
siehe unter Hilfe > Hausgeldabrechnung :
Die Hausgeldabrechnung ist einer der wichtigsten Bestandteile der Hausverwaltung und somit auch des WISO Hausverwalters 2017. Es gibt einige Richtlinien die nicht außer Acht gelassen werden dürfen. Darunter zählt insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz.
Im Gegensatz zu einer Abrechnung für Mieter werden in der Hausgeldabrechnung alle im Abrechnungszeitraum gezahlten Ausgaben verteilt, also auch Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Prozesskosten. Die Betriebskostenverordnung gilt für die Hausgeldabrechnung nicht. ABER: Für Kosten, die durch den Betrieb einer zentralen Heizanlage entstehen, ist der Umlageschlüssel der Heizkostenverordnung gesetzlich festgelegt. Das Prinzip der reinen Einnahmen- und Ausgabenrechnung wird durchbrochen. Somit müssen gegebenenfalls Warmwasserkosten von den übrigen Heizkosten getrennt werden und eine Aufteilung von Grund- und Verbrauchskosten vorgenommen werden.
In der vom Programm erstellten Hausgeldabrechnung werden die Kosten aufgeteilt in umlagefähige und nicht umlagefähige Ausgaben. Eigentümer von vermieteten Wohnungen können daher aus der Abrechnung alle erforderlichen Daten entnehmen, die sie für ihre Nebenkostenabrechnung bzw. Heizkostenabrechnung für Mieter benötigen................
Vielen Dank für die Antwort. Das würde also bedeuten, dass ich in der Abrechnung 2016 die Versicherungsgebühren für 2017 ansetze, weil ich diese bereits im Dezember 2016 gezahlt habe. Dieser Betrag ist aber höher als der Betrag, den ich im Dezember 2015 für das Versicherungsjahr 2016 gezahlt habe. Woher weiß denn nun ein Eigentümer, der vermietet, welche Betrag er seinem Mieter weiterbelasten darf? Der Mieter wird ja nur den Betrag zahlen müssen, der tatsächlich für 2016 angefallen ist.
siehe Hilfe > Nebenkostenabrechnung
Gesetzliche Grundlage
Die Nebenkostenabrechnung muss immer dann vom Vermieter erstellt werden, wenn seitens des Mieters Vorauszahlungen geleistet wurden. Es wird jährlich über die Nebenkosten abgerechnet. Diese muss sich allerdings nicht mit dem Kalenderjahr decken.
§ 556 BGB und die Betriebskostenverordnung (BetrKV) bilden den gesetzlichen Rahmen der Nebenkostenabrechnung. Diese Regelungen gelten ausschließlich zwingend für Wohnraummietverträge. Zur Verdeutlichung werden diese nachfolgend erläutert.
Zieht ein Mieter innerhalb des Abrechnungszeitraums aus, so sind die Kosten bis zum Vertragsende anzusetzen. Nicht wie häufig fälschlich angenommen bis zum Tag des Auszuges des Mieters.
$ 556 BGB
Ist mietvertraglich keine Umlage der Betriebskosten vereinbart, so ist der Mieter nicht verpflichtet diese zu tragen. Der Mieter kann nur mit den Nebenkosten belastet werden, wenn eine entsprechende Vorauszahlung oder Pauschale vereinbart ist. Mehr zu Mietzahlungsarten erfahren Sie hier.
Sind Vorauszahlungen vereinbart, so muss über diese jährlich abgerechnet werden. Dies heißt schließlich, dass die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum bei dem Mieter eingehen muss. Wird diese Frist nicht eingehalten, so steht dem Vermieter keine Nachforderung mehr offen. Der Mieter allerdings hat über die Frist hinaus das Recht auf eine Abrechnung zu bestehen und ein eventuelles Guthaben ausgezahlt zu bekommen. Nach Eingang der Abrechnung hat der Mieter wiederum 12 Monate Zeit der Abrechnung zu widersprechen. Die Zahlung wird allerdings 4 Wochen nach Erhalt der Abrechnung fällig.
Ergibt sich aus der Abrechnung eine hohe Nachzahlung oder ein hohes Guthaben für den Mieter, so sind beide Parteien berechtigt die Vorauszahlungen ab einem angemessenen Termin an die tatsächlichen Kosten anzupassen.
Weiterhin unterliegt eine Nebenkostenabrechnung dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Das heißt letztlich, dass die Kosten in angemessener Höhe und zweckmäßig nötig sind. Sind Sie sich unsicher, ob die Nebenkosten Ihrer Liegenschaften dem Gebot entsprechen, so vergleichen Sie die Kosten mit dem Nebenkostenspiegeln.
Betriebskostenverordnung
Das Bürgerliche Gesetzbuch legt den allgemeinen Rahmen der Nebenkostenabrechnung fest. Die Betriebskostenverordnung wiederum führt alle Kostenarten auf, welche maximal nach Vereinbarung umgelegt werden dürfen. Weitere Kostenumlagen sind nicht erlaubt.
Form der Nebenkostenabrechnung
Die Abrechnung muss schriftlich erfolgen. Zudem muss sie immer so gestaltet sein, dass sie transparent, nachvollziehbar und eindeutig zuzuweisen ist. Somit muss eine Abrechnung den Mieter und die Wohnung enthalten. Sie muss ausweisen welchen Abrechnungszeitraum sie beinhaltet. Weiterhin müssen die Gesamtkosten aufgestellt werden. Der Umlageschlüssel muss erkenntlich und jeder Position zugewiesen sein. Schließlich müssen die anteiligen Kosten den Vorauszahlungen gegengerechnet werden. Hieraus ergibt sich schließlich eine Nachzahlung oder ein Guthaben für den Mieter.
Der Vermieter ist nicht verpflichtet dem Mieter die Belege unaufgefordert zuzusenden. Allerdings hat der Mieter dennoch das Recht, diese einzusehen.
Häufige Fehler in Nebenkostenabrechnungen
Es ist bekannt, dass Nebenkostenabrechnungen häufig nicht korrekt sind. Immer mehr Mieter schauen kritisch auf die Abrechnung oder lassen diese von Mieterschutzverbänden prüfen. Der WISO Hausverwalter 2017 unterstützt Sie bei der Erstellung einer korrekten Abrechnung, allerdings gibt es noch einige Dinge, die er Hausverwalter nicht für Sie prüfen kann. Achten Sie demnach insbesondere auf die nachfolgend aufgeführten Punkte:
Stellen Sie sicher, dass in den Abrechnungspositionen keine Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten enthalten sind. Eventuelle Fehlbuchungen sollten vor der Erstellung der Abrechnung korrigiert werden. Umlagefähig sind nur die Kosten, die im Vertrag namentlich genannt sind. In Wohnraummietverhältnissen ist es untersagt Verwaltungskosten (Arbeitsaufwand, Porto, Bankgebühren, etc.) oder Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten abzurechnen. Diese sind immer mit der Miete abgegolten.
Die Leerstandskosten dürfen in keinem Fall auf die übrigen Mieter verteilt werden. Das heißt, dass die Leerstände auch mit den anteiligen Kosten belastet werden müssen. Beispiele hierfür sind die Kostenpositionen Grundsteuer, Straßenreinigung, Schornsteinfeger und Weitere.
Achten Sie auf die Wirtschaftlichkeit der angefallenen Kosten. Der Tonus für Hausreinigungen oder der Gartenpflege ist häufig zu hoch. Ebenfalls kommt es häufig vor, dass zu viele Mülltonnen bereitgestellt werden.
Bei der Verbuchung der Kosten sollten Sie besonders acht auf den Gültigkeitszeitraum und das bebuchte Konto. Gegen Sie zu der Erstellung der Abrechnung ggf. nochmal die zugehörigen Rechnungen durch und überprüfen Sie die Richtigkeit der Buchungen.
Fassen Sie mehrere Wohneinheiten zusammen, so sollten Sie in jedem Fall darauf achten, dass die einzelnen Einheiten in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen.
Vielen Dank für die ausführliche Info. Ich habe jetzt alles nach dem Abflussprinzip gebucht.
Sorry, ich mache es anders, wahrscheinlich nicht nach der reinen Lehre. Ich habe aber in all den Jahren noch nie eine Reklamation gehabt, auch dann nicht, wenn einmal eine Abrechnung von Haus & Grund oder vom Mieterverein überprüft worden ist.
Zum Beispiel Hausgeldabrechnung 2016:
Zahlungen, die in 2016 für das Jahr 2015 geflossen sind, buche ich mit Datum 31.12.2015 in 2015.
Zahlungen, die in 2016 bereits für das Jahr 2017 geflossen sind, buche ich mit Datum 01.01.2017 in 2017.
Diese Zahlungen werden über ein Formblatt "Kontoabstimmung" mit Jahresanfangsbestand und Jahresendbestand dargestellt.
Bei den Kassenprüfungen wird das den Prüfern erläutert. Kontoauszüge und die Liste der Kontobewegungen werden dabei hinzugezogen.
Aus meiner Sicht hat sich dieses Verfahren bewährt. Die Kostenverteilung auf Eigentümer und Mieter (bei Eigentümer- und Mieterwechseln) ist transparenter und gerechter.
Hallo TTF,
wenn du mit dem WISO-Programm deine Mietabrechnung machst, wird hier der Gültigkeitszeitraum berücksichtigt, egal wann gezahlt wurde.
Bei der Hausgeldabrechnung zählt nicht der Gültigkeitszeitraum (außer Heizkostenabrechnung) sondern der Zahltag.
Hier kann es Abweichungen zwischen Mieter- und Hausgeldabrechnung geben.
Zulässig ist bei der Mieterabrechnung aber auch das Abflußprinzip (außer Heizkosten) , damit sind beide Abrechnugen hinsichtlich der umlagefähigen Betriebskosten identisch.
