Berechnung Anteil Grund und Boden häusliches Arbeitszimmer

  • Hallo liebe Forumsmitglieder,


    ich suche schön länger nach einer Berechnung für den Grund- und Bodenanteil für das häuslliche Arbeitszimmer und bin nun hier auf der Seite gelandet.


    Ich hoffe, ihr könnt mir helfen:


    Wir haben vor 9 Jahren ein altes Haus gekauft. In diesem Haus habe ich für meine selbstständige Tätigkeit ein Arbeitszimmer (vom Finanzamt anerkannt.)


    Mir war immer wichtig, dass dieser Raum kein Betriebsvermögen wird und ich habe auch nie irgendwelche Abschreibungen für mein Arbeitszimmer vorgenommen, sondern nur die laufenden Kosten (Strom, Heizung, usw.) geltend gemacht.


    Nur mittlerweile farge ich mich, ob ich nicht doch schon die Grenzen knacke, da hier die Preise ganz schön gestiegen sind.


    Mein Arbeitszimmer hat 15 % von der gesamten Wohnfläche. Das Haus dürfte jetzt nicht soo viel wert sein, da wirklich schon sehr alt und einfachste Ausstattung.


    Nur, wir haben ein Grundstück von fast 1000 qm … das ist aber eigentlich nur Garten, also privat und hat nichts mit meinem Arbeitszimmer/meinem Gewerbe zu tun.
    Es wäre doch unfair, wenn ich jetzt 15 % von unserem gesamten Grundstück, also auch der Gartenfläche meinem Arbeitszimmer zuordnen müsste. Oder doch?



    Ich würde die Berechnung für Grund und Boden so vornehmen:
    das Haus/die Außenwände haben die Maße 8 Meter breit und 14 Meter lang und somit eine Grundfläche von 108 qm, also die Bodenfläche auf der das Haus steht.
    Hiervon würde ich dann 15 % nehmen, was 16,2 qm sind.


    Dann haben wir noch eine gepflasterten Wegefläche von der Straße bis zur Haustür mit 15 qm.
    (dieser Grundstücksbereich muss auch gewerblich benutzt werden, da dies einfach der Zugang zum Haus ist, Besucher können ja schlecht zu mir fliegen … ;-))
    Hiervon würde ich dann auch 15 % nehmen, was 2,25 qm sind.


    Dann hätte ich für mein Arbeitszimmer einen Anteil an Grund und Boden von 18,45 qm.
    Wäre das so wirklich in Ordnung?
    Würde das Finanzamt das auch so anerkennen?


    Wenn meine Berechnung so nicht richtig ist, wie dann?



    Vielen Dank für eure Hilfe!



    Grüße
    Waldi

  • Danke!


    Das hatte ich mir auch schon ausführlich durchgelesen, aber irgendwie komm ich nicht so recht weiter ...
    Es heisst beim Grundstücksanteil immer "Nutzflächen zueinander".
    Bei unserem Haus mit 130 qm Wohnfläche beträgt mein 20 qm großes Arbeitszimmer 15 %.
    Muss ich dann wirklich die 15 % vom gesamten Grundstück, also auch unserem privatem Garten nehmen?


    Oder bedeutet das "Nutzflächen", das ich auch den Keller und Dachboden dazurechnen darf.
    Dann wären wir bei 260 qm Nutzfläche.
    Wenn ich dann die 260 qm Nutzfläche auf das Grundstück übertrage:
    = 260 qm (Nutzfläche) = 1000 qm (Grundstücksfläche) = 100 %


    Und davon dann 15 % für mein häusliches Arbeitszimmer (1000 : 246 x 15 = 60,97)
    Das wären dann 61 qm von den 1000 qm Anteil an Grund und Boden für mein häusliches Arbeitszimmer.


    Wäre dies so richtig?


    Viele Grüße!

  • Mein Arbeitszimmer hat 15 % von der gesamten Wohnfläche.

    Mir war immer wichtig, dass dieser Raum kein Betriebsvermögen wird und ich habe auch nie irgendwelche Abschreibungen für mein Arbeitszimmer vorgenommen, sondern nur die laufenden Kosten (Strom, Heizung, usw.) geltend gemacht.

    Und damit ist es notwendiges Betriebsvermögen und zwingend zu aktivieren mit dem Buchwert zum Zeitpunkt des erstmaligen Überschreitens der Bagatellgrenze von 20.500€. Unterlassene AfA kann/darf nicht nachgeholt werden, wirkt sich aber auf den Buchwert mindernd aus.


    Mein Arbeitszimmer hat 15 % von der gesamten Wohnfläche. Das Haus dürfte jetzt nicht soo viel wert sein, da wirklich schon sehr alt und einfachste Ausstattung.

    Was soll das für eine Rolle spielen bei einer Bagatellgrenze von 20.500€, die man heutzutage ja schon fast mit einer ETW und AZ knackt?


    Nur mittlerweile frage ich mich, ob ich nicht doch schon die Grenzen knacke, da hier die Preise ganz schön gestiegen sind.

    Die Frage solltest und musst Du Dir sogar rückwirkend stellen und prüfen.


    Ich würde die Berechnung für Grund und Boden so vornehmen:
    das Haus/die Außenwände haben die Maße 8 Meter breit und 14 Meter lang und somit eine Grundfläche von 108 qm, also die Bodenfläche auf der das Haus steht.
    Hiervon würde ich dann 15 % nehmen, was 16,2 qm sind.

    Der Grund und Boden ist ggf. zwingend mit 15% Anteil zu aktivieren.


    Dann hätte ich für mein Arbeitszimmer einen Anteil an Grund und Boden von 18,45 qm.
    Wäre das so wirklich in Ordnung?

    nein.


    Wenn meine Berechnung so nicht richtig ist, wie dann?

    s.o. -> 15% des Werts zum Zeitpunkt des erstmaligen Überschreitens der Bagatellgrenze von 20.500€


    Das kommt dabei heraus, wenn man eben darauf verzichtet, wenigstens eine eingehende steuerliche Erstberatung bei einem Angehörigen der steuerberatenden Berufe in Anspruch zu nehmen. An der falschen Stelle "gespart". Genau davor warnen wir hier im Forum immer wieder. Im Nachhinein ist da kaum noch etwas zu retten.


    R 4.2 Betriebsvermögen - Quelle: steuerlinks.de
    Häusliches Arbeitszimmer kann Betriebsvermögen sein - Quelle Haufe.de .pdf
    Häusliches Arbeitszimmer_ Abzugsfähigkeit - Quelle diegel.biz.pdf
    Arbeitszimmer im Neubau - Quelle Betriebsausgabe.de.pdf

  • Danke für die ausführlich Antwort!


    Zu meiner Ehrenrettung muss ich sagen, dass ich vor Jahren bei einem Steuerberater war und auch bzgl. des Arbeitszimmers nachgefragt habe, ob das so in Ordnung ist. Es kam leider kein Hinweis bzgl. eines Betriebsvermögens ...


    Darf ich nochmal nachfragen, damit ich es auch wirklich richtig verstehe:
    ich nehme also wirklich 15 % von dem ganzen Grundstück, den 1000 qm. Also auch von unserem privatem Garten?


    Wenn der anteilige Grundstückswert sagen wir mal bei 20.000.- EUR liegt muss ich das als Betriebsvermögen aktiveren, soweit verstanden.


    Wenn aber der Anteilswert am Gebäude bei "nur" 10.000 liegt, muss ich diesen Anteil dann auch als Betriebsvermögen einlegen?
    Wohl ja, oder?



    Wenn ich jetzt nur mal so im Kopf überschlage, hätte ich das wohl schon vor Jahren machen müssen.
    Kann ich das jetzt noch nachholen, also rückwirkend?

  • Oder bedeutet das "Nutzflächen", das ich auch den Keller und Dachboden dazurechnen darf.

    Über dieses Stadium bist Du doch längst heraus und hast die Wahl mit dem zu Grunde gelegten Aufteilungsmaßstab getroffen:

    die laufenden Kosten (Strom, Heizung, usw.) geltend gemacht.

    Nach Deinen Ausführungen hast Du 15% geltend gemacht, also zwingend 15% notwendiges BV.

  • Darf ich nochmal nachfragen, damit ich es auch wirklich richtig verstehe:
    ich nehme also wirklich 15 % von dem ganzen Grundstück, den 1000 qm. Also auch von unserem privatem Garten?

    Ja, maßgeblich ist das Grundstück. Und 1.000qm sind meiner Kenntnis nach noch normal.


    Wenn der anteilige Grundstückswert sagen wir mal bei 20.000.- EUR liegt muss ich das als Betriebsvermögen aktiveren, soweit verstanden.


    Wenn aber der Anteilswert am Gebäude bei "nur" 10.000 liegt, muss ich diesen Anteil dann auch als Betriebsvermögen einlegen?

    Maßgeblich für die Grenze von 20.500€ ist der Wert des anteiligen Gesamtobjektes, also Grundstück und aufstehendes Gebäude. Deshalb sagte ich ja, dass man da heutzutage ratzfatz über diesem Wert ist.


    Wenn ich jetzt nur mal so im Kopf überschlage, hätte ich das wohl schon vor Jahren machen müssen. Kann ich das jetzt noch nachholen, also rückwirkend?

    Deshalb schrieb ich ja:

    Und damit ist es notwendiges Betriebsvermögen und zwingend zu aktivieren mit dem Buchwert zum Zeitpunkt des erstmaligen Überschreitens der Bagatellgrenze von 20.500€.

  • ich suche schön länger nach einer Berechnung für den Grund- und Bodenanteil für das häuslliche Arbeitszimmer und bin nun hier auf der Seite gelandet.

    Hier wärest du aber mindestens beim Bundesfinanzministerium fündig geworden - siehe hier:
    https://www.lohnsteuer-kompakt…mobilie-selber-aufteilen/ oder
    http://www.derenergieblog.de/a…de-sowie-grund-und-boden/ oder


    https://www.jahressteuergesetz…fteilung-gesamtkaufpreis/.



    Für den Bodenrichtwert sind die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Kaufes maßgebend. Das Alter spielt keine Rolle bei der Aufteilung, weil der Kaufpreis maßgebend ist.

  • Danke! Danke!



    Eine allerletzte Frage:
    wenn jetzt für das Jahr Veranlagungsjahr 2017 der private Nutzungsanteil überwiegt, ich also kein rein betrieblich genutztes Arbeitszimmer mehr habe (sondern nur noch im gesamten Jahr 2016). Hätte ich das Arbeitszimmer dann Ende 2016 ausbuchen müssen, weil nur noch im Jahr 2016 vorhanden, oder müsste ich dies dann Anfang 2017 ausbuchen, weil es dies im Jahr 2017 nicht mehr gibt.


    Mir ist schon klar, dass ich bei Aufgabe des Arbeitszimmers einen Veräußerungsgewinn habe, bzw. die stillen Reserven aufdecken und versteuern muss.
    Mir geht es jetzt nur um die Verständnisfrage:
    Wenn in 2016 noch vorhanden, aber in 2017 nicht mehr, dann Ende 2016 ausbuchen oder Anfang 2017 ?


    Das war jetzt dann auch wirklich meine allerletzte Frage. :)

  • wenn jetzt für das Jahr Veranlagungsjahr 2017 der private Nutzungsanteil überwiegt, ich also kein rein betrieblich genutztes Arbeitszimmer mehr habe (sondern nur noch im gesamten Jahr 2016). Hätte ich das Arbeitszimmer dann Ende 2016 ausbuchen müssen, weil nur noch im Jahr 2016 vorhanden

    ja


    Mir ist schon klar, dass ich bei Aufgabe des Arbeitszimmers einen Veräußerungsgewinn habe, bzw. die stillen Reserven aufdecken und versteuern muss.

    Und das als laufender Gewinn zum vollen Steuersatz.

  • Nicht schimpfen ;-)
    Ich hab schon einem Termin beim Steuerberater, aber leider erst in der nächsten Woche.
    Und ich mach mir da gerade doch arg Gedanken, darum eine allerallerletzte Frage:


    Kann ich das Arbeitszimmer als notwendiges Betriebsvermögen auch rückwirkend einbuchten/aktivieren
    oder bekomm ich dann Ärger mit dem Finanzamt? Strafe?
    Oder wird das Arbeitszimmer, wenn es die Grenze von 20.500 EUR überschreitet automatisch zum Betriebsvermögen?
    Und ich nehme dann in meiner nächsten Steuererklärung einfach das Arbeitszimmer als Betriebsvermögen mit auf?

  • Für die EÜR (Selbständig) hatte ich letztes Jahr einen Stb konsultiert hier am Ort. Der ist mit den hiesigen Verhältnissen (unsere Häusle & Immobilienblase) gut vertraut.

    Bei den exorbitanten Wertsteigerungen der Häusle über z. B. nur 10 Jahr kann es bei der Auflösung ein böses Erwachen geben.

    Dann hat sich auch der (zeitliche und gedankliche) Aufwand, ein paar Teuros vom Fiskus zu erhaschen, nicht gelohnt. Der schlägt umso mehr am Ende gnadenlos zu.

    vgl. Antwort von miwe4!


    Q Dani_D: Was kam bei dem Stb heraus??

  • Nun, man hat nur Probleme, wenn der Anteil des Kaufpreises für Grund und Boden nicht im Vertrag steht. Ich achte immer darauf, dass ich dies vom Verkäufer erhalte (notfalls über eine gesonderte Bescheinigung). Sonst wird vom Finanzamt nun einmal der Bodenrichtwert herangezogen und der ist dann (insbesondere bei Altbauten) so hoch, dass für das Gebäude und damit anteilig für das Arbeitszimmer kaum mehr etwas vom Kaufpreis übrig bleibt.


    Für die Aufteilung teile ich den Rat von dpm, einen Steuerberater/in hinzuziehen, zumindest im ersten Jahr, damit hier nichts "schiefläuft".

    Kann ich das Arbeitszimmer als notwendiges Betriebsvermögen auch rückwirkend einbuchten/aktivieren
    oder bekomm ich dann Ärger mit dem Finanzamt? Strafe?

    Das Arbeitszimmer ist - wenn sonst kein anderer Raum zur Verfügung steht und somit mindestens 90% betriebliche Nutzung - schon per definitionem notwendiges Betriebsvermögen. Unter Umständen werden dann die früheren Jahre noch einmal aufgerollt wegen neuer Erkenntnisse. Hier ist schon wegen deiner Frage rückwirkend die Hinzuziehung eines Angehörigen der steuerberatenden Berufe sinnvoll. Aber da du ja einen Termin hast, sollte sich das dann alles dort klären.


    Es wäre dann nett, wenn du hier berichten würdest, was dabei herauskam.

    Die besten Grüße aus dem tiefen Süden (wo es fast immer schön ist, auch bei Regen)
    nesciens



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