Vermietung & Verpachtung in der Einkommensteuererklärung

  • Guten Tag,


    folgende Situation:

    Ich besitze seit Januar 2019 zwei Immobilien (Eigentumswohnungen), die über eine Verwaltungsfirma komplett verwaltet werden.

    Im Monat erhalte ich den Mietüberschuss abzüglich Verwaltungskosten & Hausgeld.

    Um die ganze Nebenkostenabrechnung usw. kümmert sich die Verwaltungsfirma.


    Ich hänge jetzt bei meiner Einkommenssteuererklärung beim Punkt Vermietung & Verpachtung fest.


    Folgende Fragen:

    1.) Muss ich nun als Mieteinnahmen die Kaltmiete + "auf Mieter umlegbare Betriebskosten" angeben und als Pendant dazu das Haus- und Verwaltungsgeld als Werbungskosten ansetzen?

    2.) Lassen sich "nicht auf Mieter umlegbare Betriebskosten" ansetzen (z.B. Miete für Rauchmelder, Zuführung zur Instandhaltung, Bankspesen...)?

    3.) Liege ich damit richtig, dass ich folgende Dinge absetzen kann:

    • Hausgeld + eventuelle Nachzahlung
    • Verwaltungsgeld
    • Zinsen von einem möglichen Darlehen
    • Grundsteuer
    • Abschreibung vom Gebäude


    So Themen wie Makler-/Finanzierungsvermittlungsgebühren, Grundbucheinträge, Notarkosten können wir hier nun bewusst raus lassen.

    Es geht mir nur um die oben stehenden Fragen.


    Danke schon mal.

    Gruß,

    Kamillo


  • Einfach einmal so eine Anlage V Zeile für Zeile durchgehen, da wird sich fast alles schon von selbst beantworten.


    Sofern Du ein Steuerprogramm nutzt, welches auch immer, sollte man in den Eingabemasken ebenfalls Zeile für Zeile vorgehen, damit das Programm entsprechend "führen" kann. Die dort zu den Zeilen dargestellten Hinweise und Erläuterungen sollte man ebenfalls beachten. Die Programmhilfe/-suche ist auch immer ein Mittel der Wahl.

  • Hallo,


    ich nutze Lohnsteuer-Kompakt.

    Und über die Aufteilung in Bezug auf Hausgeld und Nebenkosten steht dort nirgens etwas. Und ob man die nicht umlegbaren Kosten angeben kann. Ebenso wenig bei Elster. Habe das alles schon auseinander genommen und auch im Netz gesucht. Ohne Erfolg.

    Darum die Frage hier.


    Gruß,

    Kamillo

  • ich nutze Lohnsteuer-Kompakt.

    Dann solltest Du für programmbezogene Fragen auch ein entsprechendes Forum suchen.


    Und über die Aufteilung in Bezug auf Hausgeld und Nebenkosten steht dort nirgens etwas. Und ob man die nicht umlegbaren Kosten angeben kann. Ebenso wenig bei Elster. Habe das alles schon auseinander genommen und auch im Netz gesucht. Ohne Erfolg.

    Was soll da auch groß stehen? Die Hausgeldabrechnungen bestehen ja nun aus diversen Positionen und wirklich alle, umlagefähige wie nicht umlagefähige als auch vereinnahmte oder verausgabte, lassen sich alle in den verschiedenen Bereichen der Anlage V wiederfinden. Einfach einmal etwas Zeit nehmen und lesen.


    So Themen wie Makler-/Finanzierungsvermittlungsgebühren, Grundbucheinträge, Notarkosten können wir hier nun bewusst raus lassen.


    Es geht mir nur um die oben stehenden Fragen.

    Dann hoffe ich mal, dass Dir die Unterscheidungen bezüglich Finanzierungskosten und Erwerbsnebenkosten wirklich so geläufig sind, da sich die Begriffe dabei zum Teil sehr ähneln.

  • Das Programm an sich ist ok, dazu habe ich keine Fragen.

    Aus der Anlage V werde ich auf jeden Fall schon schlauer, danke für den Tipp. Ich wusste nicht, dass ich das alles ansetzen kann. Und ich dachte schon ich mache richtig Verlust mit den Wohnungen im Jahr :)

    So wird sich das alles einigermaßen in Grenzen halten..


    Allerdings lese ich des öfteren, dass man nicht umlegbare Kosten auch absetzen kann. Hierzu lässt sich in der Anlage V aber kein Eintrag finden. Was stimmt denn nun?


    Mfg,

    Kamillo

  • Die Hausgeldabrechnungen bestehen ja nun aus diversen Positionen und wirklich alle, umlagefähige wie nicht umlagefähige als auch vereinnahmte oder verausgabte, lassen sich alle in den verschiedenen Bereichen der Anlage V wiederfinden.

    Da möchte ich aber doch widersprechen. "Zuführung zur Instandhaltung" taucht in der Anlage V nicht auf, hat dort auch nichts zu suchen, da nicht ansetzbar.


    -Hi

  • Zitat

    Dann hoffe ich mal, dass Dir die Unterscheidungen bezüglich Finanzierungskosten und Erwerbsnebenkosten wirklich so geläufig sind, da sich die Begriffe dabei zum Teil sehr ähneln.

    Ja, ist mir bekannt. Der Großteil davon ist auch schon erledigt weil die Gelder für Notar, Makler, Grundbuch usw. schon im Dez 18 geflossen sind. Konnte alles direkt absetzen bis auf Grunderwerbsteuer die mit den Wohnungen abgeschrieben wird. Wurde auch so akzeptiert, also gehe ich davon aus, dass es passt.

  • Da möchte ich aber doch widersprechen. "Zuführung zur Instandhaltung" taucht in der Anlage V nicht auf, hat dort auch nichts zu suchen, da nicht ansetzbar.

    Von der habe ich ja auch nicht gesprochen, zumal es ja gar kein Aufwand ist, sondern quasi nur ein Sparkonto der Hausgemeinschaft. Abgesehen davon überall nachlesbar.


    Der Großteil davon ist auch schon erledigt weil die Gelder für Notar, Makler, Grundbuch usw. schon im Dez 18 geflossen sind. Konnte alles direkt absetzen bis auf Grunderwerbsteuer die mit den Wohnungen abgeschrieben wird. Wurde auch so akzeptiert, also gehe ich davon aus, dass es passt.

    Passt nicht. Aber Finanzbeamte machen halt auch mal Fehler.

    genau

  • Wollt ihr mich aufklären, oder das einfach so im Raum stehen lassen?

    Mal ganz ehrlich. Du nutzt ein Steuerprogramm, also nutze auch dessen Hilfen. Wenn das Programm nicht vollkommen unlogisch aufgebaut ist, lässt sich dort problemlos nachlesen, was den Finanzierungs-/Geldbeschaffungskosten zuzurechnen ist und was unter die im Rahmen der AfA abzuschreibenden Erwerbs-/Anschaffungsnebenkosten fällt.

  • Mal ganz ehrlich. Du nutzt ein Steuerprogramm, also nutze auch dessen Hilfen. Wenn das Programm nicht vollkommen unlogisch aufgebaut ist, lässt sich dort problemlos nachlesen, was den Finanzierungs-/Geldbeschaffungskosten zuzurechnen ist und was unter die im Rahmen der AfA abzuschreibenden Erwerbs-/Anschaffungsnebenkosten fällt.

    Genau das mache ich auch. Und es steht dort genau so drin, wie ich es aufgezählt habe. Und es ging nicht nur bei mir so durch, sondern bei meinem Arbeitskollegen auch. Zufall?

    Aber lassen wir das. Hier wird einem eh nicht geholfen sondern nur hämisch geantwortet weil ich keine Steuerausbildung genossen habe.

    Es gab bisher auf keine einzige Frage eine Antwort, also werde ich meine Zeit hier nicht länger verschwenden.


    Schönen Tag noch.

  • Genau das mache ich auch. Und es steht dort genau so drin, wie ich es aufgezählt habe.

    Dann muss das Programm ein ganz besonderes Programm sein und ich bin froh, dieses Produkt nie erworben zu haben. :censored:


    Bei mir im Programm sieht es Gott sei Dank so aus:




    Und es ging nicht nur bei mir so durch, sondern bei meinem Arbeitskollegen auch. Zufall?

    Offensichtlich. Und dann sollte man bei beiden hoffen, dass zutreffende Erläuterungen gemacht wurden und sich das FA nicht durch §§ 164, 165 AO abgesichert hat.


    Aber lassen wir das. Hier wird einem eh nicht geholfen sondern nur hämisch geantwortet weil ich keine Steuerausbildung genossen habe.

    Es gab bisher auf keine einzige Frage eine Antwort, ....

    Selbstverständlich gab es diese Antworten und du hast ja sogar diverses, Dir bisher unbekanntes, gefunden.


    ... , also werde ich meine Zeit hier nicht länger verschwenden.

    Da frage ich mich gerade, wer wessen Freizeit verschwendet hat. ?(

  • Anrechenbare Kosten für AfA sind: Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Kaufnebenkosten sind Kosten für z.B. Makler, Notar (für Erwerb nicht für Eintragung Hypothek)Grunderwerbsteuer, Gebühr Eintrag in Grundbuch (auch hier nur Erwerb) etc.

    Lediglich der Gebäudeanteil dieser Kosten fliest in die AfA ein. Der Anteil für das Grundstück bleibt unberücksichtigt.


    Laufendes im Steuerjahr: Im Formular VV ist an den entsprechend bezeichneten Stellen einzutragen

    Einnahmen: Miete, NK-Vorauszahlungen, NK-Nachzahlungen für vergangene Jahre, öff.Zuschüsse, Sonstige Einnahmen

    Ausgaben: Alle objektbedingte Kosten, so wie sie im Formular VV aufgeführt sind: Grundsteuer, Wohngeld, Versicherungen, Porto, Telefon, Versicherungen, Instandhaltungen etc.

    Nicht zu den ansetzbaren Kosten zählen die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage. Das ist, wie schon geschrieben, ein "Sparbuch" der WEG. Erst wenn diese Gelder "verbraucht" werden, werden sie zu anrechenbaren Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten. Wobei diese teilweise über mehrere Jahre abgeschrieben werden dürfen/müssen. Bei größeren Modernisierungen ergibt sich regelmäßig die Frage, ob es sich dabei um Kosten handelt, die der AfA zugerechnet werden müssen.

    So weit ein kleiner Exkurs eines Nichtsteuerberaters zum Thema.

    Deinen Aussagen nach hat dein Finanzamt das Thema völlig anders behandelt. Dies mag von dir aus gesehen ja recht erfreulich sein, allein mir fehlt der Glaube, dass dies auf Dauer unbemerkt bleibt und dann nicht doch zu überraschenden unangenehmen Folgen führen könnte.


    -Hi