Kosten mit Gültigkeitszeitraum > Abrechnungszeitraum

  • Guten Morgen liebe HV-Gemeinschaft,

    ich bin noch relativ unerfahren im Umgang mit dem HV und stehe aktuell vor folgender Herausforderung.


    Es gibt Kosten, für die ich eine Rechnung im Jahr 2021 erhalten habe, die Umlage der Kosten auf die Mieter soll allerdings über den Zeitraum von 5 Jahren erfolgen.

    Dementsprechend habe ich den Gültigkeitszeitraum bei der Anlage der Ausgabe mit 01.01.2021-31.12.2025 angelegt.


    Wenn ich nun die Abrechnung für das Jahr 2021 vornehmen, wird der Anteil in der Nebenkostenabrechnung an den Mieter sauber auf die 5 Jahre aufgeteilt (auf dem Bild zu sehen: Gesamtbetrag und Betrag im ARZ):


    In der Hausgeldabrechnung an den Eigentümer sieht es allerdings wie folgt aus:


    Unter Berücksichtigung der Anwednung des Abflussprinzips bei Eigentümern durchaus nachvollziehbar. ABER: Wie kommt der Eigentümer über die kommenden Jahre an sein "vorgeschossenes" Geld und findet hier nicht eine Doppelberechnung statt? Der Mieter zahlt anteilig und der Eigentümer voll.


    Der telefonische Support meinte, ich muss jedes Jahr eine Rechnung anlegen, das der HV schließlich kein SAP System sei. ABer das kann ich mir beim besten Willen nicht vorstellen.

    Vielleicht kann mir ja hier noch jemand wertvolle Tips geben.


    Herzlichen Dank und beste Grüße

  • Das kannst Du eigentlich nicht sauber lösen. Mehrjährige Kostenumlage für Mieter und Eigentümer ist nicht trivial. Fürs 1. Jahr hast Du die richtigen Einträge, für das 2. Jahr musst Du für die Mieterkosten ein Gegenkonto "Eigentümer Einnahmekonto 5-Jahres Buchung" eröffnen, und über ein Verrechnungskonto dagegen buchen.


    Mein Rat: mach die Kostenumlage auf die Mieter wie von Buhl vorgeschlagen jedes Jahr einzeln...

    Hier bin ich raus, hier schau ich rein ... :P

  • Das kannst Du eigentlich nicht sauber lösen. Mehrjährige Kostenumlage für Mieter und Eigentümer ist nicht trivial. Fürs 1. Jahr hast Du die richtigen Einträge, für das 2. Jahr musst Du für die Mieterkosten ein Gegenkonto "Eigentümer Einnahmekonto 5-Jahres Buchung" eröffnen, und über ein Verrechnungskonto dagegen buchen.


    Mein Rat: mach die Kostenumlage auf die Mieter wie von Buhl vorgeschlagen jedes Jahr einzeln...

    Vielen Dank für deine Rückmeldung und den Lösungansatz.

    Ich habe jetzt mal etwas "rumprobiert" und mit meinem Ansatz die Verrechnung in den Folgejahren geprüft. Es werden die Kosten anteilmäßig dem Mieter belastet und dem Eigentümer in der Hausgeldabrechnung "gutgeschrieben".

    Somit erhält der Eigentümer das im ersten Jahr gezahlte Geld über die "Abschreibungsjahre" zurück. So zumindest mein Verständnis. Habe ich da einen Denkfehler?

  • Somit erhält der Eigentümer das im ersten Jahr gezahlte Geld über die "Abschreibungsjahre" zurück.

    Wenn das eine Kostenposition ist, die komplett auf den Mieter umgelegt wird, dann ist dein "Verständnis" richtig. Die Frage ist nur, was ist das für eine Kostenposition? Denn was trägt die Software dann in die Anlage V ein, wenn dieser Aufwand aus Sicht des Finanzamts auch für den Eigentümer auf 5 Jahre verteilt wird?

    Ich bin auch relativ unerfahrener Anfänger: Kannst du mir eine Idee liefern, welche Kosten des Eigentümers dem Mieter auf 5 Jahre umgelegt werden können?

  • Kannst du mir eine Idee liefern, welche Kosten des Eigentümers dem Mieter auf 5 Jahre umgelegt werden können?

    Ein Beispiel:

    Da wir in unserer WEG keinen externen Mess- und Abrechnungsdienstleister haben, sind wir für den Kauf und den Einbau sämtlicher Messinstrumente (Kaltwasserzähler, Wärmemengenzähler......) selbst verantwortlich. Da die Zähler 5 bzw. 6 Jahre in Verwendung sind, möchte ich diese auch über diesen Zeitraum jährlich auf die Mieter umlegen, um nicht im Jahr des Tausches den kompletten Betrag umlegen zu müssen.

  • Ja, okay, das ist plausibel.
    Ich war bisher so informiert, dass gekaufte, also nicht gemietete Zähler verwendet werden, dass die Kosten dafür der Eigentümer selbst trägt. Er müsste die dann seinerseits in die Kaltmiete einkalkulieren, kann die aber nicht über Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Aber wenn deine Mieter das mitmachen - herzlichen Glückwunsch.

  • also nicht gemietete Zähler verwendet werden, dass die Kosten dafür der Eigentümer selbst trägt

    Das stimmt nur bei den HKV an den Heizkörpern, wenn diese verbaut sind, und nicht gemietet sind. Beim Kauf können diese Kosten nicht umgelegt werden.

  • Also ich deute die Umlagefähigkeit gemäß der entsprechenden Verordnungen so, dass sämtliche Kosten umlagefähig sind, egal ob die Zähler gemietet oder gekauft sind. Für den Mieter ist der Kauf sogar kostengünstiger, da keine jährlichen Zusatzgebühren pro Zähler berechnet werden. Am Ende handel ich im Sinne des Mieters -ohne dabei den Eigentümer oder die Verwaltung zu bereichern- und sehe dementsprechend keine "Angriffsfläche".

    Am Ende stolper ich aktuell ja nur über die über die Jahre gleichbleibende Kostenumlage auf die Mieter. Aber Problem scheint ja nun gelöst zu sein. Einfach die Kosten mit einem Gültigkeitszeitraum entsprechende der Nutzungsdauer erfassen --> Der Eigentümer zahlt im Jahr der Anschaffung die Gesamtkosten und erhält über die Nutzungsdauer die Auslagen zurück.


    Ein weiteres Beispiel ist die Kronenpflege unserer Bäume. Dieses findet alle 5 Jahre statt. Rechtlich ist es mir möglich, die Kosten direkt im Jahr der Entstehung auf die Mieter umzulegen. Ich finde dies allerdings nicht fair. Wenn eine Mietpartei im Folgejahr auszieht, hat sie die Kosten für den Nachmieter mit übernommen. Auch hier vertrete ich den Standpunkt, im Sinne des Mieters zu handeln.

  • egal ob die Zähler gemietet oder gekauft sind.

    Das trifft bei Verbrauchszähler zu, bei den HKV - die ja keine solche Verbrauchsmessgeräte sind, sondern die nur einen Werte von bis ermitteln - zu. Werden diese gemietet, sind die umlagefähig, wenn gekauft nicht. Bitte da einfach in den entsprechenden Vorschriften nachlesen. Wenn du auch recht mit den zu verteilenden Kosten hast, doch da bitte einfach genau nachlesen.


    Wie bei uns allen, was wir denken und meinen ist das eine, was der Gesetzgeber dazu sagt, das andere. Daher sind die Kosten im Jahr einzugeben und dürfen nicht auf Jahre verteilt werden.

  • OK, dann halte ich fest, dass es prinzipiell möglich ist, Kosten über mehrere Jahre verteilt über den HV abzurechnen, der Gesetzgeber bei meinen Beispielen aber ein anderes Handling vorschreibt. Demnach werde ich nun einfach die Kosten im Jahr der Entstehung vollumfänglich auf die Mieter umlegen.


    Danke Euch für den Austausch.

  • II. Kauf von Heizkostenverteiler

    Wenn der Vermieter die Verbrauchserfassungsgeräte kauft, kann er den Kostenaufwand nicht im Rahmen der Heizkostenverordnung umlegen. Es handelt sich dann um eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 BGB.

    Dann muss er die Kosten der Anschaffung zunächst selbst tragen und kann sie nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe durch Erhöhung der Jahresmiete um 11 % der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Mieter umlegen.

  • sind wir für den Kauf und den Einbau sämtlicher Messinstrumente (Kaltwasserzähler, Wärmemengenzähler......)

    Ich hatte bei meinem Beispiel doch explizit Wärmemengenzähler genannt und nicht Heizkostenverteiler.

    Mein Hilfegsuch bezog sich auch eher auf die generelle Thematik der Kostenverteilung über mehrere Jahre.

    Aber alles gut...Thema konnte ja soweit geklärt werden und wenn ich mich an irgendeiner Stelle missverständlich ausgedrückt haben sollte, dann SORRY dafür. Jedenfalls DANKE für Eure zahlreichen Beiträge. :thumbup: :*


  • ....Aber Problem scheint ja nun gelöst zu sein. Einfach die Kosten mit einem Gültigkeitszeitraum entsprechende der Nutzungsdauer erfassen --> Der Eigentümer zahlt im Jahr der Anschaffung die Gesamtkosten und erhält über die Nutzungsdauer die Auslagen zurück.

    Da bin ich gespannt, ob Du wirklich in den nächsten Jahren beim Erstellen der Nebenkostenabrechnung für den Mieter hier die anteiligen Kosten von Wiso HV aufgelistet bekommst. Das wäre dann wirklich mal gut gelöst!

    Nur der Glaube fehlt mir ... :D

    Hier bin ich raus, hier schau ich rein ... :P

  • II. Kauf von Heizkostenverteiler

    Wenn der Vermieter die Verbrauchserfassungsgeräte kauft, kann er den Kostenaufwand nicht im Rahmen der Heizkostenverordnung umlegen. Es handelt sich dann um eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 BGB.

    Dann muss er die Kosten der Anschaffung zunächst selbst tragen und kann sie nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe durch Erhöhung der Jahresmiete um 11 % der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Mieter umlegen.

    Erhöhung um 11% oder 8%?

  • Wenn die Verbrauchsgeräte z.B. Wärmemengenzähler als Eichaustausch getauscht werden, dann sind sie umlagefähig (sonstige Heizkosten, Wasser) und werden über 5 bzw. 6 Jahre in der Nebenkostenabrechnung bzw. Heizkostenabrechnung autom. mit abgerechnet.
    Bei einem Neubau oder Umbau sind nur die Eich- Beglaubigungsgebühr umlagefähig und werden auch über 5 bzw. 6 Jahre in der Nebenkostenabrechnung bzw. Heizkostenabrechnung autom. mit abgerechnet.

    Es langt wenn der Gültigkeitszeitraum bei der Anlage der Ausgabe mit 01.01.2021-31.12.2025 angelegt wird.