WEG- und Mieter-Verwaltung

    Hallo zusammen,

    wir sind eine kleine WEG mit zwei Eigentümern und insgesamt 7 Wohneinheiten. 3 Wohneinheiten gehören dem einen Eigentümer, 4 dem anderen. Eine Wohnung wird von mir als Eigentümer selbst bewohnt.

    Die Mieten der anderen 6 Wohnungen werden auf die privaten Konten der jeweiligen Eigentümer bezahlt. Die Eigentümer bezahlen Wohngeld (Mieten, NK-Vorschüsse, Rücklagen, Verwaltungskosten) auf das gemeinsame Bankkonto.

    Als Verwalter möchte ich jetzt auch die NK-Abrechnungen für alle 6 Mieter mit dem Hausverwalter erstellen. Zusätzlich muss ich natürlich auch eine Wohngeldberechnung für die Eigentümer erstellen.

    Muss ich dazu die Wohngeldzahlungen aufteilen? Also in die Bestandteile Mieten, NK-Vorschüsse, Rücklagen, Verwaltungskosten? Oder wie geht das im Hausverwalter? Ich finde auf der Seite von Buhl und im Handbuch dazu keinerlei Hinweise. Über Tipps wäre ich sehr dankbar.

    Viele Grüße

    P.S. Ich habe das Programm noch immer nicht auf WEG- und Mieterverwaltung umgestellt, da man das ja nicht rückgängig machen kann. Ich möchte gerne erst die NK-Abrechnung 2022 fertig haben, da gab es die WEG noch nicht.

    Hallo, irgendwas ist da durcheinander. "Mieten werden auf die privaten Konten der jeweiligen Eigentümer bezahlt" ok. Den Begriff Wohngeldzahlungen tausche bitte gegen Hausgeldvorauszahlungen oder so. Wohngeld zahlt ein Amt bei Bedürftigkeit. Bestandteile aufteilen in Mieten,... Haben da nichts zu suchen. Bei Vorschüssen und Erhaltungsruecklage landen wir dann mal bei WEG-Begriffen, ggf. noch Heizkostenvorauszahlungen, falls nicht dezentral. Du musst die Vorschüsse nicht aufteilen. Du erfasst einzelne geplante Ausgaben je Kostenart für den Wirtschaftsplan, Gas, Wasser,

    Verwaltungskosten, Grundbesitzabgaben, also Müllabfuhr, Schmutzwasser, Niederschlagswasser, etc., Kosten für Garten, und was auch immer noch anfällt.

    Das Programm summiert alle Planausgaben, verteilt diese nach eingestelltem Umlageschlüssel auf die Eigentümer, und ermittelt aus dieser Summe wiederum einen Betrag, der z. B. eine monatliche Vorauszahlung darstellt. In den Einzelwirtschaftsplänen wird diese Vorauszahlung aufgeteilt dargestellt als Hausgeldvorauszahlung, Heizkostenvorauszahlung und Erhaltungsruecklage.


    Um zu testen erzeuge Dir doch ein zweites Gebäude oder verwende die Mustergebäude.

    Nutzer von WISO Hausverwalter seit September 2015

    Hallo Schwan, sorry, dass ich erst jetzt antworte. Wohngeldzahlung war einfach ein Schreibfehler von mir. Ich buche das als Hausgeldzahlung.

    Wenn ich das so mache, wie Du das beschreibst, kann ich aber trotzdem die Nebenkostenabrechungen für die einzelnen Mieter erstellen? Diese Frage konnte mir bislang noch keiner hier im Forum beantworten.
    Weil irgendwie muss ich ja dann doppelt buchen, oder ich stehe grade (mal) wieder vollkommen auf dem Schlauch.
    Ich werde es mal mit dem Mustergebäude probieren.

    Hallo pum22,

    ich praktiziere genau das, was du benötigst und meine zu verstehen, auf was deine Frage abzielt.

    Du erhälst von den Eigentümern eine Zahlung i. H. v. XX€, die sowohl die Nebenkostenvorauszahlung der Mieter als auch die Hausgeld- und Rücklagenzahlungen der Eigentümer beinhaltet.

    Diese Buchung musst du dann entsprechend aufteilen, damit sie den korrekten Konten "zugeführt" wird.


    Ein Beispiel: Der Eigentümer zahlt für Wohnung 1 einen monatlichen Betrag von 500€. Darin sind 200€ NK der Mieter, 150€ Rücklagenvorschüssen und 150€ Hausgeldvorschüsse enthalten.


    Die Buchung musst du dann entsprechend aufteilen:



    Im Anschluss werden alle Beträge den korrekten Konten zugewiesen und bei der Nebenkosten- und Hausgeldabrechnung berücksichtigt.


    Ich stolpere lediglich über den Punkt, dass du noch nicht auf WEG-Verwaltung umgestellt hast. Da bin ich mir nicht sicher, ob es dann so funktioniert.

    Hallo Speedy-109,

    genau das suche ich. :)

    Danke dafür :)

    Ich habe das nur noch nicht umgestellt auf WEG, weil ich erst die NK-Abrechnung für 2022, die noch nicht unter WEG war, fertig machen wollte. Nicht, dass das durcheinander geht.

    Zitat von pum22

    Hallo Speedy-109,

    genau das suche ich. :)

    Danke dafür :)

    Ich habe das nur noch nicht umgestellt auf WEG, weil ich erst die NK-Abrechnung für 2022, die noch nicht unter WEG war, fertig machen wollte. Nicht, dass das durcheinander geht.

    Super, dann hast du damit den korrekten Weg. Das kannst du natürlich alles noch "hochskalieren". Wenn z. B. ein Eigentümer einen Gesamtbetrag für 3 Wohnungen überweist, dann kannst du bei den jeweiligen Teilbuchungen auch immer auswählen, welche Wohnung/Mieter berücksichtigt werden sollen. Um nicht jedes Mal die Zuordung neu vornehmen zu müssen, kannst du dir entsprechende Vorlagen erstellen. Dann gutes Gelingen und bei Fragen gerne melden.

    Hallo zusammen,


    ich würde dem Ganzen etwas widersprechen. Mit Sicherheit enthält der Betrag, den die Eigentümer zahlen, gewisse Anteile des vom Mieter zu zahlenden Betrags, jedoch sind diese nicht unbedingt deckungsgleich. Es kann sein, dass die Eigentümer höhere Abschläge zahlen müssen und vor allen Dingen Kosten, die der Mieter nicht zahlen muss - z.B. Kontogebühren, Verwalterkosten etc.


    Bei den Eigentümern erfragen, was an Miete von den Mietern gezahlt wird und ob es eine Unterteilung in NK und/oder Heizkosten gibt. Der Anteil Kaltmiete kann, muss aber nicht berücksichtigt werden.


    Ich trenne die Zahlungen, die der Eigentümer leistet, komplett von den Zahlungen der Mieter. Nur so habe ich die Chance auf eine korrekte Hausgeldabrechnung und eine korrekte NK-Abrechnung für die Mieter.


    Viele Grüße

    Hallo kleiner Verwalter,


    ich kenne alle Kaltmietbeträge und NK/HK-Beträge. Diese werden jetzt aber von den Mietern komplett auf die Privat-Konten der Eigentümer bezahlt.
    Die Eigentümer zahlen natürlich ein höheres Hausgeld, also neben den Nebenkosten der Mieter z.B. Kontogebühren und Verwalterkosten, auf das gemeinschaftliche Konto. Ich kenne auch die einzelnen Teil-Beträge.

    Wenn ich doch jetzt für alle Mieter die Nebenkostenabrechnungen erstelle, muss ich die Kosten doch irgendwie getrennt buchen. Die Kaltmieten interessieren mich dabei nicht. Das muss der jeweilige Eigentümer selbst kontrollieren. Die Eigentümer, von den zweien einer ja ich bin, teilen mir schon mit, ob alle NK/HK in korrekter Höhe geleistet worden sind.
    Insofern ist der Vorschlag von Speedy 109 doch nicht verkehrt, oder?
    Weil, wie sollte ich das trennen? Einblick auf das privat-Konto von dem anderen Eigentümer habe ich ja nicht.

    Oder nochmals kurz zur Erklärung: Ich möchte die Hausgeldabrechnung für die zwei Eigentümer erstellen, möchte aber gleichzeitig die NK-Abrechnungen für die Mieter erstellen.

    Viele Grüße

    P.S. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022 ist fertig. Ich traue mich dann mal umzustellen auf WEG-Mieterverwaltung. Irgendwie bekomme ich das schon hin.

    Hallo KleinerVerwalter,

    so recht erschließt sich mir auch nicht, weshalb meine geschilderte Vorgehensweise nicht dem Benötigten entsprechen sollte.

    Die Buchung der monatlichen Vorauszahlungen haben doch im ersten Schritt nichts mit den umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten zu tun. Kontoführungsgebühren o. Ä. werden bei der Erfassung der Buchungen doch auf Konten gebucht, bei denen hinterlegt ist, wem diese berechnet werden.

    Den umlegbaren Kosten (Gartenpflege, Wasser, Hausmeister,...) werden im Rahmen der NKA die geschilderten Vorauszahlungen gegenübergestellt und der Differenzbetrag entsprechend in der Abrechnung ausgewiesen.


    Die von dir geschilderte "Trennung der Zahlungen" erfolgt doch über die Teilbuchung.


    Beste Grüße

    Zitat von Speedy_109
    Zitat von pum22

    Hallo Speedy-109,

    genau das suche ich. :)

    Danke dafür :)

    Ich habe das nur noch nicht umgestellt auf WEG, weil ich erst die NK-Abrechnung für 2022, die noch nicht unter WEG war, fertig machen wollte. Nicht, dass das durcheinander geht.

    Super, dann hast du damit den korrekten Weg. Das kannst du natürlich alles noch "hochskalieren". Wenn z. B. ein Eigentümer einen Gesamtbetrag für 3 Wohnungen überweist, dann kannst du bei den jeweiligen Teilbuchungen auch immer auswählen, welche Wohnung/Mieter berücksichtigt werden sollen. Um nicht jedes Mal die Zuordung neu vornehmen zu müssen, kannst du dir entsprechende Vorlagen erstellen. Dann gutes Gelingen und bei Fragen gerne melden.

    Hallo Speedy,

    ich habe jetzt umgestellt auf WEG/Mieterverwaltung.

    Alles genau so gebucht, wie Du es vorgeschlagen hast.
    Irgendwie werden die Buchungen aber nicht ausgewiesen.

    Ich finde das alles äußerst kompliziert, die FAQ von Buhl helfen bei der Umstellung nicht wirklich, siehe meinen neuen Post von heute.

    Wirtschaftspläne zu erstellen, wenn man keinen Wirtschaftsplan vom letzten Jahr hat usw. usw.


    Kann man einen Wirtschaftsplan/Einzelwirtschaftsplan (für 2024) erst erstellen, wenn man die Abrechnungen vom Vorjahr (2023) erhalten hat?
    Eigentlich muss ich ja auch noch einen für 2023 erstellen. Dazu muss ich aber sagen, dass die zwei Eigentümer aller 7 Wohnheiten Brüder sind, und das lt. Notar zur Zeit nicht wirklich eine Rolle spielt, ob wir welche haben. Wir haben ja erst zum 01.01.2023 auf WEG umgestellt, bzw. die Verträge sind da erst abgeschlossen worden.

    Ich bin also ganz neu in WEG. Möchte aber keine Profi-Firma beautragen, die sind uns zu teuer.


    Danke für Hilfe jetzt schon mal.

    Moin pum22,


    aus der Ferne ist das natürlich nur schwer zu beurteilen. Hast du..


    1. bei allen gebuchten Konten den korrekten Umlageschlüssel hinterlegt?

    2. Die Leistungzeiträume der Buchungen entsprechend dem Abrechnungsjahr?

    3. in den Stammdaten hinterlegt, dass der Verwalter die Abrechnung für den Mieter übernimmt?


    Wo wird denn nichts ausgewiesen? Hast du dir mal eine Auswertung der Umlage- und Mietzahlungen gezogen? Sind dort deine Buchungen zu finden?


    Prinzipiell ist das alles relativ simpel, nur die Ersteinrichtung braucht immer ein wenig. Also nicht aufgeben. ;)


    Gerne könnte ich mir das auch mal remote anschauen, wenn du möchtest.


    Beste Grüße und weiterhin viel Erfolg...

    Moin Speedy_109,


    so schnell gebe ich nicht auf :)


    1. ja, ich denke schon, ich mache die Mieterverwaltung schon seit 2020. Die reinen Nebenkostenabrechnungen haben immer gestimmt.

    2. ja

    3. Wo kann ich das angeben? Ich habe mich als Verwalter angelegt, simuliere ich NK-Abrechnung und Hausgeldabrechnung steht auch der richtige Eigentümer bzw. Verwalter drin.


    In der Auswertung der Mietzahlungen stimmt alles, es erscheint nur keine Kaltmiete, die ich ja nicht einziehe.

    In der Auswertung der Umlagezahlungen erscheint das Hausgeld, die Vorschüsse zu den Rücklagen, aber keine Heizkosten.


    Gebucht habe ich Hausgeld auf 8800, NK Mieter auf 8110, Vorauszahlung Rücklagen auf 8820. Leider haben wir einen Mieter der HK- und NK-Zahlungen macht, dessen HK-Zahlungen habe ich auf die 8120 gebucht.


    Was sich mir auch nicht erschließt, ist wie ich die 8820 auf die 4600 umgebucht bekomme.


    Ich habe bei den einzelnen Eigentümern auch die Beträge für 2023 korrekt eingegeben. Seltsamerweise zeigt er mir jetzt für 2024 und 2025 dort ganz seltsame Beträge an.

    Ich probiere das jetzt mal mit dem Assistenten, obwohl ich die gar nicht mag. Ich habe mir jetzt ein fiktives Rücklage-Konto angelegt. Erschließt sich mir nicht, warum das nicht mit dem Gemeinschaftskonto geht. *Edit, der Assistent errechnet mir auch einen anderen Betrag als ich gebucht habe...*


    Viele Grüße

    Hi pum22,


    Punkt 3 findest du unter Eigentümer.


    Die Buchung der Rücklagen würde ich prinzipiell immer über den Assistenten machen. So wurde es mir seinerzeit auch vom Buhl-Support gesagt. Andernfalls kann es zu falschen Buchungen/Auswertungen kommen.


    Was es mit den 2024er und 2025er Buchungen auf sich hat, kann ich nicht nachvollziehen. Lösche die doch am besten raus.

    Hi Speedy_109,

    die Buchungen für 2024 und 2025 lösche ich dann mal raus bzw. ändere die Werte auf "meine" durch Excel errechneten Beträge.

    Der Assistent will aber nicht wirklich, fängt schon damit an, dass ich den Anfangsbestand auf dem fiktiven Konto nicht auf 0,00 € setzen kann. Oder muss ich da einfach nur die Rücklagen buchen?
    Punkt 3 habe ich eingerichtet.

    Irgendwie habe ich den Eindruck, ich stehe auf dem Schlauch oder stelle mich doof an.

    Aber das wird schon irgendwie :)

    Hallo , ich bin neu hier und auch neu in diesem System. Ich verwalte zwei Gebäude mit mehreren Eigentümern von Wohneinheiten. Um mir diese Arbeit zu erleichtern habe ich mir dieses Programm zugelegt und finde mich noch zurecht. Nun zu meiner Frage, ich habe die Verwaltung von einer Firma übernommen, diese hat (logisch) ein anderes Konto geführt als ich, wie kann ich in dem System nun ein Kontowechsel eingeben? Ein neues Konto anlegen hab ich begriffen und auch alle Konten angelegt, aber auch hier kann ich beim einlesen der Kontobewegungen nur ein Konto angeben und nicht die von mir angelegten Konten zuordnen.

    Für Eure Hilfe und Informationen bedanke ich mich schon mal

    Zitat von Neuinderverwaltung

    Hallo , ich bin neu hier und auch neu in diesem System. Ich verwalte zwei Gebäude mit mehreren Eigentümern von Wohneinheiten. Um mir diese Arbeit zu erleichtern habe ich mir dieses Programm zugelegt und finde mich noch zurecht. Nun zu meiner Frage, ich habe die Verwaltung von einer Firma übernommen, diese hat (logisch) ein anderes Konto geführt als ich, wie kann ich in dem System nun ein Kontowechsel eingeben? Ein neues Konto anlegen hab ich begriffen und auch alle Konten angelegt, aber auch hier kann ich beim einlesen der Kontobewegungen nur ein Konto angeben und nicht die von mir angelegten Konten zuordnen.

    Für Eure Hilfe und Informationen bedanke ich mich schon mal

    Hallo Neuinderverwaltung,

    da kann ich Dir leider nicht helfen, da ich meine BANK-Konten offline verwalte. Was ich nicht ganz verstehe ist, wie willst Du denn die Kontobewegungen von einem nicht Dir gehörenden Konto einlesen? Und warum? Die müssen Dir doch den Restbetrag auf Dein aktuelles Konto übertragen haben. Dann hast Du ein Startsaldo und arbeitest damit weiter.

    Ich bin da auch nur Anfänger bei WEG-Verwaltung ;)
    Viele Grüße

    Hallo Speedy_109,

    obwohl ich Punkt 3 auf ja gestellt habe (Mieten und Vorauszahlungen werden vom Hausverwalter eingezogen, obwohl ich nur die NK vom Eigentümer aufs Gemeinschaftskonto überwiesen bekomme), erscheinen die Heizkosten nicht in der Auswertung der Umlagezahlungen. Ich verstehe auch nicht ganz, warum dort von Heizkostenzahlungen gesprochen wird, denn es gibt ja die Trennung zwischen NK und HK Zahlungen. Wovon spricht das Programm da also? Was für Werte trage ich da bei den Eigentümern ein? NK oder HK? WIr haben einen externen Ableser, der uns die HK-Abrechnung erstellt, aber die kenne ich ja für das laufende Jahr noch nicht. Wie soll ich also im Wirtschaftsplan Planwerte für das nächste Jahr eingeben können? Einfach schätzen?
    Oder erscheinen die Werte nicht, da es noch keine NK- und HK- Abrechnung für die MIeter gibt?
    Sorry für die vielen Fragen. Ein wenig bin ich aber trotzdem schon weiter gekommen, so schnell gebe ich ja nicht auf ;) Zumindest habe ich es geschafft, die Rücklagen zu buchen :)

    Viele Grüße

    Hi pum22,

    ich unterteile die monatlichen Zahlungen tatsächlich nicht nach NK und HK, sondern erfasse alles als Nebenkostenvorauszahlungen.

    In der NK-Abrechnung wähle ich dann aus, dass die HK direkt mit abgerechnet werden sollen, sodass die Vorauszahlungen allen Kosten (NK+HK) gegenübergestellt werden.

    Bei Eigentümern buche ich alles als Hausgeldvorauszahlungen und in der späteren Abrechnungen verfahre ich wie bei den vorgannten Nebenkostenabrechnungen. Funktioniert hervorragend.

    Bzgl. des Wirtschaftsplans bleibt es bei den Heizkosten natürlich immer bei Schätzwerten. Ich nehme den Verbrauch der letzten Jahre als Basis und schaue mir die Gaspreisentwicklung an. Daraus leite ich dann die wahrscheinlichen Kosten ab.

    Beste Grüße

    Zitat von pum22
    Zitat von Neuinderverwaltung

    Hallo , ich bin neu hier und auch neu in diesem System. Ich verwalte zwei Gebäude mit mehreren Eigentümern von Wohneinheiten. Um mir diese Arbeit zu erleichtern habe ich mir dieses Programm zugelegt und finde mich noch zurecht. Nun zu meiner Frage, ich habe die Verwaltung von einer Firma übernommen, diese hat (logisch) ein anderes Konto geführt als ich, wie kann ich in dem System nun ein Kontowechsel eingeben? Ein neues Konto anlegen hab ich begriffen und auch alle Konten angelegt, aber auch hier kann ich beim einlesen der Kontobewegungen nur ein Konto angeben und nicht die von mir angelegten Konten zuordnen.

    Für Eure Hilfe und Informationen bedanke ich mich schon mal

    Hallo Neuinderverwaltung,

    da kann ich Dir leider nicht helfen, da ich meine BANK-Konten offline verwalte. Was ich nicht ganz verstehe ist, wie willst Du denn die Kontobewegungen von einem nicht Dir gehörenden Konto einlesen? Und warum? Die müssen Dir doch den Restbetrag auf Dein aktuelles Konto übertragen haben. Dann hast Du ein Startsaldo und arbeitest damit weiter.

    Ich bin da auch nur Anfänger bei WEG-Verwaltung ;)
    Viele Grüße

    Hallo Pum22, danke für Deine Antwort, ja es ist eigentlich klar. Das Problem eigentlich ist das ich mitten im Jahr übernommen habe, nicht abgelesen wurde und mir somit die Daten von Januar bis Mai fehlen (Heizung, etc) Kann keine Abrechnung machen, da mir ja da die Daten fehlen. Das Programm hab ich jetzt erst gekauft und versuche jetzt alles nachzutragen.