Vermietung und Verpachtung

Ich habe in 2009 damit begonnen eine Einliegerwohnung in meinem selbstbewohnten Haus zu vermieten. Da diese Wohnung keine eigenen Zähler hat wurden im Mietvertrag entsprechende Umlageschlüssel definiert. (Heizung nach qm, Wasser nach PxT, Strom 50% nach qm und 50% nach PxT und die meisten sonstigen nach qm).

Da die Nebenkostenabrechnung ja nach Nutzungszeitraum geht, muss die Eintragung für das Finanzamt meines Wissens nach in anderer Form gemacht werden, da hier das Zu-/Abflußprinzip gilt, sprich wann sind die Zahlungen geflossen. Dazu habe ich ein paar Fragen. Vielleicht gibt es ja ein paar Experten, die mir weiter helfen können:

1. Für die Nebenkostenabrechung habe ich die Faktoren Strom und Wasser nicht auf Basis der geleisteten Abschläge erstellt, da diese höher sind als der tatsächliche Verbrauch. Da ich an jedem Monatsletzten eine Ablesung der Zähler vornehme, habe ich stets den genauen Verbrauch und damit auch die genauen Kosten vorliegen. Diese habe ich dann als Basis für die NK-Abrechnung genommen, was ich gegenüber dem Mieter nur fair finde. Gehe ich richtig in der Annahme, dass ich für die Anlage V die gleichen Verteilerschlüssel jetzt noch mal auf die bis dato echt geleisteten Zahlungen verteilen und als Betriebskosten absetzen muss? Die zu erwartende Rückzahlung der jeweiligen Versorger wird nämlich erst in 2010 statt finden und somit erst dann zufliessen.

2. In gleicher Weise bin ich mit dem Heizöl verfahren, da ich auch hier den jeweiligen Bestand am Monatsletzten habe. Somit galt hier Anfangsbestand+Zukäufe-Endbestand=Verbrauch x gewichteter durchschnittlicher EK=Kosten. Hier wäre ja Abflussprinzip nur der im Jahr geleistete Zukauf von Heizöl. Da wäre aber fatal, da es auch einen sehr hohen (und leider im Einkauf auch sehr teuren) Anfangsbestand gab, welcher ja dann nie gegenüber dem FA zum Ansatz gebracht würde, wobei die HK-Umlagen als Einnahme aber voll zählen würden. Kann ich als Abfluß auch die tatsächlichen Verbräuche gegenüber dem FA ansetzen, wenn ich meine Dokumentation der Bestände mit einreiche? Oder kann ich den Anfangsbestand (vor Vermietung) als quasi Anfangseinkauf ansetzen?

3. Bekommt das FA eigentlich auch eine Kopie der NK-Abrechnung oder reicht der Mietvertrag mit Angabe der einzelnen Verteilerschlüssel?

Vielleicht hat jemand Erfahrung mit dieser Thematik und kann mir ein paar Tips geben.

Vielen Dank

Hallo Günther,

was genau meinst Du, was rechtlich nicht zulässig ist? Die mit dem Mieter vereinbarten Umlagefaktoren oder die Tatsache, dass ich dem Mieter quasi nur die echten anteiligen Kosten berechne und nicht die Beträge welche tatsächlich geleistet wurden und somit für den Zeitraum unangemessen hoch wären? Letzteres würde ich dann ggf. noch anpassen, obwohl ich meiner Meinung nach den Mieter damit benachteilige, was sich zugegebenermaßen im nächsten Jahr wieder egalisieren würde.

Also, die Umlagefaktoren sind nach Betriebskostenverordnung auf jeden Fall zulässig. Und selbst bei den Heizkosten, gilt für Einliegerwohnungen im eigenen Haus die Heizkostenverordnung nicht und kann per vertraglicher Regelung innerhalb bestimmter Regeln umgangen werden.

Klar, das Finanzamt interessiert natürlich in erster Linie die Einnahmen. Aber hier muss ich eben auch die NK-Vorauszahlungen voll als Einnahmen angeben. Da dies aber keine echten Einnahmen sind, muss ich natürlich die dahinter stehenden Kosten als Betriebskosten gegen rechnen. Hier ist eben nur die Frage nach welchem Prinzip. Es kann doch nicht richtig sein, dass ich gegenüber dem FA nur die Betriebskosten nach qm abrechnen darf, während der Mieter nach anderen (rechtlich einwandfreien) Schlüssel zahlt?

Ein Steuerberater für die Mini-Miete würde sich nicht rechnen. Das mit der AfA ist mir klar und auch kein Problem. Ich bin Controller von Beruf und von daher in den meisten Steuerthematiken recht bewandert. Daher frage ich hier schon entsprechend speziell, weil mir die meisten Randbedingungen völlig klar sind.

Gruß

Olli

Allen Beteiligten vielen Dank für die Antworten.

Auch Günter noch einmal einen besonderen Dank für die Eingabehinweise im Sparbuch. Da weiß ich dann gleich, wie ich richtig loslegen muss, ohne vorher viel rumzuspielen. Und als Controller traut man in jeden Fall nur seinen eigenen Fälschungen

Ich habe mich zwischenzeitlich auch noch mal bei einem Steuerberater erkundigt. Der mir auch noch mal bestätigt, dass die Abrechnungsschlüssel für die NK-Abrechnung gesetzlich zulässig und wirtschaftlich sogar sinnvoll sind. Ebenso ist es gegenüber dem FA. Hier dürfen natürlich auch die gleichen Schlüssel verwendet werden, wie in der NK-Abrechnung, da es auch hier nach wirtschaftlich sinnvollen Aspekten geht. Da einzig blöde, wo ich mit leben muss, ist die Heizöl-Thematik. Hier lassen sich eben tatsächlich nur die Zukäufe ansetzen, so dass der Verbrauch aus dem Anfangsbestand eben nie angerechnet wird. Hier wäre ggf. die Möglichkeit gewesen, den Vorjahreszukauf als vorweggenommene Werbungskosten anzusetzen und auf die leere Wohnung umzulegen, was aber leider nicht mehr geht, weil ich schon einen rechtskräftigen Bescheid habe. Ich könnte den vielleicht, aufgrund neuer Erkenntnisse, noch einmal ändern lassen, aber ob sich der riesen Akt für knapp 300 Euronen Werbungskostenabzug lohnt, wage ich mal zu bezweifeln. Das dürfte vielleicht 100€ Nacherstattung ausmachen, verursacht mir aber mit Sicherheit ettliche Stunden Verhandlungen mit dem FA. Da ist mir meine Freizeit glaube ich zu schade für