Abschlussgebühr Bausparvertrag: im nächsten Jahr noch absetzbar?

  • Hallo zusammen,


    Ende 2017 habe ich eine Immobilie zur Vermietung gekauft (Kaufvertrag 11/2017) und hierfür einen BSV abgeschlossen. Die Anrechnung der Abschlussgebühr geht also klar, allerdings ist diese in 2017 bereits angefallen.


    Aktuell sitze ich an der Steuererklärung 2018. Dass Abschlussgebühren als Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung in diesem Fall angesetzt werden können, ist klar. Aber geht das auch, wenn die Abschlussgebühr bereits in 2017 angefallen ist!? Ich habe in 2017 leider überhaupt nicht an Vermietung und Verpachtung für die Steuererklärung gedacht, da die Wohnung noch in Bau war, gerade erst gekauft wurde und sie erst in 2019 für die Vermietung fertig war.

    Ich hoffe sehr, denn das sind immerhin über 5.000 € Abschlussprovision gewesen.

  • Ohne Verbindlichkeit kann ich Dir sagen, wie ich es machen würde:


    Entweder:


    1. Das Bausparkonto stand sicherlich in 2018 noch im Soll mit der anteiligen AG. Es sei denn, Du hast die AG bereits in 2017 vollständig eingezahlt. Ich würde hier versuchen, die noch offenen AG in 2018 anzusetzen. Könnte man so argumentieren, ob es Stand halten kann weiß ich nicht,


    oder:


    2. Halte ich auch für die bessere Argumentation. Die AG drückt sich als laufzeitabhängige Kosten im Effektivzins der Gesamtfinanzierung aus. Verteile die AG doch über die gesamte Laufzeit der Finanzierung anteilig in jedem Jahr.


    Es bleibt dann die Frage, ob die FB argumentiert, dass die Kosten zum Entstehungszeitpunkt hätten angesetzt werden müssen. Da die AG jedoch als Schuldzinsen gesehen werden und die übrigen auch erst nach Zahlung ansetzbar sind könnte ich mir vorstellen, das 2. möglich wäre.

  • 1. Das Bausparkonto stand sicherlich in 2018 noch im Soll mit der anteiligen AG. Es sei denn, Du hast die AG bereits in 2017 vollständig eingezahlt. Ich würde hier versuchen, die noch offenen AG in 2018 anzusetzen. Könnte man so argumentieren, ob es Stand halten kann weiß ich nicht,

    ?(


    2. Halte ich auch für die bessere Argumentation. Die AG drückt sich als laufzeitabhängige Kosten im Effektivzins der Gesamtfinanzierung aus. Verteile die AG doch über die gesamte Laufzeit der Finanzierung anteilig in jedem Jahr.

    ?(


    Es gilt § 11 EStG - siehe auch hier https://www.steuertipps.de/hau…rtrag-sind-werbungskosten

    Das ist die einzig erforderliche und zutreffende Antwort. Den Rest kann sich @M.Recktenwald aus seinen Zahlen ableiten.

  • Damit wäre dies im Jahr 2017 einzutragen gewesen, wenn ich die Info aus #1 richtig lese

    "Die Abschlussgebühren geltend zu dem Zeitpunkt als abgeflossen, in dem sie geleistet werden – und können im entsprechenden Jahr als Werbungskosten geltend gemacht werden."


    Ich lese es so, dass die AG in 2017 dem Bausparkonto belastet wurde. I.d.R. wird diese dann mit Zahlungen verrechnet. Somit kann es vielleicht sein, dass in 2018 die AG noch nicht vollkommen geleistet wurde. Somit hätte er eine Teil in 2017 geltend machen können. (Jetzt nicht mehr) Und den verbleibenden Teil in 2018. Ich würde es so mal beantragen.

  • Ich lese es so, dass die AG in 2017 dem Bausparkonto belastet wurde. I.d.R. wird diese dann mit Zahlungen verrechnet. Somit kann es vielleicht sein, dass in 2018 die AG noch nicht vollkommen geleistet wurde. Somit hätte er eine Teil in 2017 geltend machen können. (Jetzt nicht mehr) Und den verbleibenden Teil in 2018. Ich würde es so mal beantragen.

    Die im Veranlagungszeitraum tatsächlich gezahlten Beträge i.S. § 11 EStG ergeben sich immer aus den entsprechenden Nachweisen der Bausparkassen. Die sind immer eindeutig und da gibt es nichts zu spekulieren.

  • Hallo zusammen,


    vielen Dank für die hilfreichen Antworten. Der BSV wurde im November 2017 geschlossen und im Jahreskontoauszug 2017 stehen sie bereits drin - ich bin also mit -5.504 € in die Laufzeit des BSV gestartet.


    Ich lese es nun so, dass ich diese Abschlussprovision in 2017 hätte angeben müssen. Mir war damals nicht bewusst, dass 2017 schon steuerlich für Vermietung und Verpachtung relevant gewesen wäre. Parallel gibt es noch Abschlussprovisionen für einen Darlehensvertrag i.H.v. ca. 1.040 €, die ebenfalls in 2017 hätten angesetzt werden sollen. :-(


    Wie soll ich nun vorgehen? Ich sehe zwei Optionen:

    1) Ich habe das FA bereits angerufen und die Thematik erläutert. Mir wurde dann gesagt, ich solle im Begleitschreiben erläutern, warum ich nicht bereits in 2017 die Abschlussgebühren angesetzt hätte bzw. VuV nicht angegeben habe. Dann würde geprüft werden, ob aus Kulanz doch eine Anerkennung erfolgen würde.
    -> Wie soll ich das am Besten formulieren? Die Steuererklärung lief über einen Steuerberater, wurde allerdings nach Fristsetzung des FA kurzfristig erstellt und ein Beratungsgespräch hatte nicht stattgefunden. Ich hatte ihm einfach sämtliche Belege geschickt und VuV überhaupt nicht auf dem Schirm, da die Vermietung erst ab 2019 geplant war und ich nicht wusste, dass es sowas wie ansetzbare Abschlussprovisionen gibt. :wacko:

    2) Falls das nicht funktioniert (ich hoffe doch!) könnte man u.U. auch einen Einspruch für die 2017er Steuererklärung in Erwägung ziehen aufgrund neuer Tatsachen? https://www.finanztip.de/steuerbescheid-aendern/ Oder wäre das ohnehin zwecklos, weil man das auf jeden Fall hätte "wissen müssen"?


    Noch eine weitere Frage bzgl. des Links oben: https://www.steuertipps.de/hau…rtrag-sind-werbungskosten

    Wie ist der letzte Satz zu verstehen (vielleicht anhand eines Beispiels)? "Werden die Gebühren nach ihrer Anerkennung als Werbungskosten zurück gewährt, liegen insoweit steuerpflichtige Einnahmen vor" (Erlass der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin vom 7.3.2013 , Az. S 2253-1/2012-3).


    Ich wünsche Euch nach Ostern einen guten Start in die verkürzte Arbeitswoche und danke schon mal für Eure Antworten!

  • 1) Ich habe das FA bereits angerufen und die Thematik erläutert. Mir wurde dann gesagt, ich solle im Begleitschreiben erläutern, warum ich nicht bereits in 2017 die Abschlussgebühren angesetzt hätte bzw. VuV nicht angegeben habe. Dann würde geprüft werden, ob aus Kulanz doch eine Anerkennung erfolgen würde.
    -> Wie soll ich das am Besten formulieren?

    Ich kenne keine diesbezügliche Kulanzregelung.


    Die Steuererklärung lief über einen Steuerberater, wurde allerdings nach Fristsetzung des FA kurzfristig erstellt und ein Beratungsgespräch hatte nicht stattgefunden.

    Und das hast Du weder bisher uns und mit Sicherheit auch nicht dem Bearbeiter im FA erzählt. Da kannst Du allenfalls versuchen, einen Haftungsfall draus zu machen.


    2) Falls das nicht funktioniert (ich hoffe doch!) könnte man u.U. auch einen Einspruch für die 2017er Steuererklärung in Erwägung ziehen aufgrund neuer Tatsachen? https://www.finanztip.de/steuerbescheid-aendern/ Oder wäre das ohnehin zwecklos, weil man das auf jeden Fall hätte "wissen müssen"?

    Da gibt es so etwas wie eine Rechtsbehelfsfrist und die Bestandskraft des Bescheides. Und neue Tatsachen ist nun wieder etwas ganz anderes.

  • Ich lese es nun so, dass ich diese Abschlussprovision in 2017 hätte angeben müssen.

    Ich noch nicht.


    Welchen Saldo hatte das Bausparkonto in 2018?


    Parallel gibt es noch Abschlussprovisionen für einen Darlehensvertrag i.H.v. ca. 1.040 €, die ebenfalls in 2017 hätten angesetzt werden sollen.

    Wann wurde diese beglichen? Bzw. wurde sie mit finanziert? War ein Makler involviert? So eine Kostenposition gibt es bei seriösen Unternehmen nicht.

  • Jogi76


    kannst du nicht endlich einmal mit deinen hier falschen Ratschlägen aufhören? Die Abschlussgebühr ist von der Bausparkasse im Jahr 2017 bescheinigt und damit "geleistet". Deine Versuche, hier eine Zahlung mit den monatlichen Beiträgen zu konstruieren, sind einfach falsch!

    Die besten Grüße aus dem tiefen Süden (wo es fast immer schön ist, auch bei Regen)
    nesciens



    WISO Steuersparbuch seit 1994, Windows 7

  • kannst du nicht endlich einmal mit deinen hier falschen Ratschlägen aufhören?

    Den Ratschlag grundsätzlich als falsch zu bezeichnen halte ich nicht für zielführend. Hier ist das Kind bereits in den Brunnen gefallen und es gilt somit Lösungsansätze zu finden, die in der Argumentation inhaltlich nicht falsch sind. Würde es solche Sichtweisen nicht geben, bestünde nicht die Möglichkeit solche Dinge vor dem FG richtig stellen zu lassen. Denn genau solche Sachen führen in der Regel zu anderen auch richtigen Sichtweisen. Somit sollte man auch einfach mal über den Tellerrand hinausschauen. Und nichts anderes mache ich hier. Die Definition lässt wegen der fachlichen Begriffsbestimmungen auf jeden Fall einen Spielraum!


    Die Abschlussgebühr ist von der Bausparkasse im Jahr 2017 bescheinigt und damit "geleistet".

    Das ist sie eben nicht. Die Abschlussgebühr wurde dem Konto belastet! Erst mit Einzahlung wurde sie geleistet. Die FG haben die Abschlussgebühr und Kontoführungsgebühr als Schuldzinsen definiert. Auch die Schuldzinsen können erst in Ansatz gebracht werden, wenn sie geleistet wurden. Und genau umgekehrt betrachtet halte ich es sogar für falsch die nicht gezahlte Abschlussgebühr in 2017 komplett in Ansatz zu bringen, da nicht geleistete Schuldzinsen auch nicht angesetzt werden dürfen. Und somit ist und bleibt mein Ratschlag, die anteilige und nicht eingelöste Abschlussgebühr die im Kontoauszug 2018 ausgewiesen ist in diesem Jahr anzusetzen. Wann Werbungskosten angesetzt werden dürfen, wird vom Zahlungszeitpunkt bestimmt (Abflussprinzip).

  • Hm, das geht hier ja schon in verschiedene Richtungen. Hier nun ganz ausführlich die Fakten zum BSV und zum Darlehen:


    1) BSV Deutsche Bank

    - Vertragsbeginn: 17.11.2017 (unterschrieben am 16.11.2017)

    - Darlehensbetrag: 344.000 €

    - Abschlussgebühr: 5.504 € (1,6% der Bausparsumme, wird in verschiedenen Dokumenten separat ausgewiesen)

    - Ansparrate: 1.075 € (erstmalige Abbuchung in 10/2018)

    - Fälligkeit: 10/2029 -> danach dann mtl. Tilgung des BSV

    - Eingetragen gegen die erworbene Wohnung als Grundpfandrecht


    Im separaten Europäischen Standardisierten Merkblatt (ESIS-Merkblatt) steht unter "Zinssatz unter andere Kosten" u.a.:

    - Einmalige Kosten für den Vertrag zur Vermögensbildung (VzV): 5.504,00 €

    - Fälligkeit: 14.11.2017


    Aus dem Jahreskontoauszug 2017:

    - Kontostand Bausparkonto 31.12.2017: -5.504,00 €

    - Umsatzverlauf Bausparkonto: Abschlussgebühr: -5.504,00 € (Datum: 21.11.2017)


    Aus dem Jahreskontoauszug 2018:

    - Kontostand Bausparkonto 31.12.2018: -2.287,05 € (mtl. Einzahlungen von 1.075 € wurden seit 10/2018 getätigt, abzgl. geringer Gebühren für Rücklastschriften, weil es Zahlendreher bei den Kontodaten gab)


    2) Darlehen über die Stadtsparkasse Wedel

    - Wurde für ein anderes Objekt neben 2 KfW-Krediten aufgenommen

    - Unter "3.4 Sonstige Kosten" steht "Die Stadtsparkasse Wedel bezahlt eine Vermittlerprovision in Höhe von 1.038,42 EUR an den Vermittler.

    - Eigene Anmerkung 1): Entspricht 1,00% der Darlehenssumme.

    - Datum: Unterschrieben am 27.11.2017, auf dem mir vorliegenden Dokument steht ein Stempel der Stadtsparkasse Wedel mit Datum 05.01.2018 (?)


    Aus dem Jahreskontoauszug 2018:

    - Bereithaltungszinsen: 267,67 € (-> 2,5% zu zahlen ab 28.11.2018 nach Ablauf von 12 Monaten bereitstellungszinsfreier Zeit)

    - Noch keine Sollzinsen angefallen, da der Kredit noch nicht abgerufen wurde (-> Bauverzögerung, KfW-Kredite wurden vorher abgerufen, da höhere Bereitstellungszinsen)

    ________________________________________


    Ich hoffe damit könnt ihr nun noch mehr anfangen. Bei dem BSV ist zum 21.11.2017 anscheinend die Provisionszahlung verbucht worden, daher Ansatz für 2017, der nicht erfolgte. Dann kann ich nur auf Kulanz des FA hoffen, oder? Ich weiß, dass es bzgl. Kulanz keine Regelung gibt, aber im FA arbeiten ja auch nur Menschen. Telefonisch wurde ich ja bereits von der für mich zuständigen Sachbearbeiterin/ Beamtin gebeten, zu schreiben warum in 2017 keine VuV aufgenommen wurde.


    Wie seht ihr das? Einfach ehrlich schreiben, wie es wirklich ablief und hoffen, oder habt ihr andere Vorschläge?


    Bezüglich des Darlehens weiß ich ehrlich gesagt überhaupt nicht, wie das zu bewerten ist. Die Vermittlerprovision (für einen unabhängigen Finanzmakler über den auch der BSV abgeschlossen wurde) taucht mit Betrag im Darlehensschreiben auf, allerdings von der Stadtsparkasse an den Vermittler zu zahlen. Ob die Sollzinsen nun ohne diese Provision entsprechend niedriger wären oder ob sich die Bank die Marge nun mit dem Vermittler teilt und es für mich "egal" ist, kann ich nicht einschätzen. Eine tatsächliche Zahlung über Kontoauszug oder Ähnliches kann ich jedenfalls nicht belegen.


    Ich würde das Darlehen nun einfach mit aufnehmen und als mögliche "Verhandlungsmasse" dann rausstreichen lassen, Hauptsache der BSV wird angerechnet. Wie seht ihr das?


    Danke schon mal für Eure Hilfe!!

  • Aus dem Jahreskontoauszug 2018:

    - Kontostand Bausparkonto 31.12.2018: -2.287,05 € (mtl. Einzahlungen von 1.075 € wurden seit 10/2018 getätigt, abzgl. geringer Gebühren für Rücklastschriften, weil es Zahlendreher bei den Kontodaten gab)

    Somit war per 01.01.18 das BSK noch mit voller AG belastet. Sprich der Saldo war immer noch bei - 5.504,00 Euro. Meine Auffassung hierzu kennst Du.


    In Deiner Erklärung würde hier eigentlich noch das Vorausdarlehen zu dem BSV fehlen!? Ist hier ein Tilgungsaussetzungsdarlehen vereinbart? Dann würden hier zu dem Festdarlehen noch die Kreditzinsen in 2018 ansetzbar sein. Ansonsten müsste hier natürlich erklärt werden, wann und wie das BSK für das Anlageobjekt eingesetzt werden soll.


    Das zweite Darlehen für das zweite Objekt ist dann sicherlich auch ein Anlageobjekt!?


    Die Kosten des Makler sind Ausweisungspflichtig, aber nach Deiner Schilderung nicht von Dir separat zu tragen. Sie drücken sich dann sehr wahrscheinlich in deinem Zinssatz aus. Auch aus diesem Darlehen kannst Du die Bereitstellungszinsen und Kreditzinsen die in 2018 gezahlt wurden ansetzen.


    Somit würde ich in 2018 die Abschlusskosten sowie die gezahlten Bereitstellungszinsen und Kreditzinsen im ANTRAG zur Festsetzung angeben.

    ANTRAG fett und groß!!! Nichts anderes machst Du hier! Nach bestem Wissen einen ANTRAG stellen. Dem ANTRAG kann dann entsprochen werden oder er kann abgelehnt werden.


    Den Kulanzjoker würde ich nicht ziehen! Nicht immer sitzen dort Menschen!

  • Und noch einmal mein dringender Rat:

    die Abschlussgebühr war 2017 fällig und wurde belastet, damit bezahlt! Alles was dir hier von Jogi vorgeschlagen wird, ist nicht mit § 11 EStG vereinbar. Zinsen ist etwas anderes, hier gelten die Zinsen als mit den einzelnen Raten bezahlt.

    Und es gibt auch keinen irgend gearteten Antrag beim Finanzamt. Du machst eine Steuererklärung und die hat wahrheitsgemäß zu erfolgen - mit deiner Unterschrift bestätigst du dies. Das Vorausdarlehen spielt sich auf der Vemögensebene ab und wird mit einer gesonderten Bescheinigung mitgeteilt, dies erfolgt nicht auf dem Bausparvertrag, das sind zwei Verträge.


    Und "Verhandlungsmasse" gibt es nicht - du bist nicht auf dem Basar, wo du Preise aushandeln kannst. Es gibt die Steuergesetze und allein diese sind maßgeblich.


    Und noch ein Tipp: wenn du 2017 durch einen Steuerberater hast machen lassen und ihm keinerlei Hinweise auf dieses Vorhaben gegeben hast, konnte er dir ja auch nichts zu den Abschluskosten sagen oder fragen. Haftungsfall sehe ich hier nach deinen Infos noch nicht, aber dazu fehlen Informationen.

    Die besten Grüße aus dem tiefen Süden (wo es fast immer schön ist, auch bei Regen)
    nesciens



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  • Und es gibt auch keinen irgend gearteten Antrag beim Finanzamt. Du machst eine Steuererklärung und die hat wahrheitsgemäß zu erfolgen - mit deiner Unterschrift bestätigst du dies

    Die Einkommensteuererklärung ist ein Antrag! Bezeichne es auch gerne als Erklärung, jedoch wird die Festsetzung nun mal beantragt und nicht erklärt. Bei dem Ansatz handelt der TE wahrheitsgemäß!



    Das Vorausdarlehen spielt sich auf der Vemögensebene ab und wird mit einer gesonderten Bescheinigung mitgeteilt, dies erfolgt nicht auf dem Bausparvertrag, das sind zwei Verträge.

    Woher weißt du das? Wenn das Vorausdarlehen auch durch die Bausparkasse erfolgt ist diese Annahme falsch!


    Es ist immer etwas blöd, wenn man nur Teilkenntnisse bei Finanzierungprodukten hat und dann Dinge behauptet, die einfach nicht stimmen.

  • Hallo zusammen,


    zu den noch offenen Fragen und angemerkten Punkten folgende Infos:


    - Ja, die 344.000 € Darlehen für den BSV habe ich bereits erhalten und auf dieses Darlehen zahle ich Sollzinsen (und in 2018 auch Bereitstellungszinsen), die ich ganz normal gemäß Jahreskontoauszügen absetzen kann. Nach den 12 Jahren Sparphase folgt dann die Zins- und Tilgungsphase des BSV (nochmal 12,5 Jahre).

    - Ja, auch das 2. Darlehen wurde zur Finanzierung eines Anlageobjekts aufgenommen und auch hier zahle ich Soll- und Bereitstellungszinsen, die über den Jahreskontoauszug explizit ausgewiesen werden.

    - Nein, einen Haftungsfall für den Steuerberater sehe ich auch nicht, da er zwar nicht wirklich beraten hat, aber auch nichts von den entsprechenden Verträgen wusste.

    - Das Darlehen und der BSV laufen beide über die Deutsche Bank


    Folgende Punkte sind mir nun nach wie vor unklar:

    1) Was mache ich mit der Abschlussprovision des BSV i.H.v. 5.504 € (einmalig bei Abschluss des BSV zu entrichten, wurde dem BSV am 21.11.2017 belastet)?

    2) Was mache ich mit der Vermittlerprovision des Darlehens für das 2. Objekt i.H.v. 1.038,42 €? (bezahlt von der Bank an den Vermittler?)

    3) Und, wer sucht wird fündig: Auch der BSV wurde von dem gleichen Makler vermittelt und hier wird ebenfalls in einem Dokument eine Zuführerprovision von 2.817,36 € aufgeführt ("Die Zahlung ist mit dem separaten Provisionszahlungsauftrag anzustoßen" steht noch dabei, das lief soweit ich das nachvollziehen kann auch zwischen Bank und Vermittler).


    Bei 1) gibt es ja anscheinend unterschiedliche Meinungen, aber in 2017 hätte ich es definitiv ansetzen können und in 2018 muss ich auf Kulanz hoffen einen Antrag stellen, wobei mir das nicht ganz klar ist, wie das laufen sollte (letztendlich wohl auch eher Kulanz, oder?).


    Bei 2) und 3) weiß ich ehrlich gesagt nicht, ob solche Vermittlerprovisionen, die zwischen dem Darlehensgeber und Vermittler laufen, für mich persönlich steuerlich ansetzbar sind. Sofern sie es sind, wäre es wohl analog zu 1) zu sehen, richtig?


    Hoffe ihr seid jetzt nicht alle total verwirrt. :)  miwe: Bezog sich auf mögliche Kulanz im FA (BSV ja, Rest nein), da im FA auch nur Menschen arbeiten und die Dame, die für mich wohl zuständig ist und es auch in 2017 schon war zumindest sehr sympathisch am Telefon gewirkt hat. Dass wir bei Steuererklärungen "nicht auf dem Basar" sind, das ist klar.