VuV: Erstmalige Erstellung ohne Betriebskostenabrechnung vom Verwalter

  • Hallo zusammen,


    ich möchte gerne sehr zeitnah die Steuererklärung 2019 abgeben. Für ein Vermietungsobjekt (Neubau, in Vermietung seit 01/2019) liegt allerdings noch keine Betriebskostenabrechnung vor und die Hausverwaltung wird hier vermutlich auch noch etwas Zeit benötigen. Wie soll ich nun mit dem Thema Betriebskosten umgehen? Hier ein paar weitere Infos:

    - Ich erhalte monatlich 150 € als Vorauszahlung für die Betriebskosten von der Mieterin, die ich entsprechend unter "Erhaltene Nebenkosten" ansetzen würde.

    - Ich zahle monatlich ein Hausgeld von 197,60 € an die Hausverwaltung. Von der Hausverwaltung kann ich den Anteil, der in die Instandhaltungsrücklage fließt, in Erfahrung bringen (vermutlich ca. 25 €). Den Betrag Hausgeld abzgl. Instandhaltungskosten würde ich dann bei Werbungskosten -> Sonstige Kosten -> "Hausgeldzahlungen (WEG-Gebühren)" ansetzen.


    Soweit müsste das Vorgehen korrekt sein, oder? Allerdings gehe ich davon aus, dass die 150 € viel zu gering sind und z.B. die auch gemäß Mietvertrag auf die Mieterin umlegbare Grundsteuer (ca. 42 €/ Monat) nicht in der Vorauszahlung von 150 € berücksichtigt wurde. Die Mieterin wird also eine recht hohe Nachzahlung im Laufe des Jahres 2020 erhalten.


    Was schlagt ihr vor? Und muss ich bzgl. Hausgeld/ Betriebskosten etc. noch irgendetwas berücksichtigen?


    Danke Euch!

  • In der Einkommensteuer gilt doch das Zahlungsprinzip (§ 11 EStG) - d.h. du gibst auch nur an, was du tatsächlich in dem Jahr gezahlt hast. Die Abrechnung für 2019 zahlst du erst 2020, gehört damit in die Steuererklärung 2020.


    Bei der Vermietung - sprich der Abrechnung mit deinem Mieter - musst du warten, bis die Abrechnung da ist. Hier gilt das "Zugehörigkeitsprinzip" - das heisst, die Nachzahlung für 2019 gehört in die Nebenkostenabrechnung 2019 (aber beachten: nicht alles, was mit dem Hausgeld bezahlt wird, gehört in die Nebenkostenabrechnung).

    Die besten Grüße aus dem tiefen Süden (wo es fast immer schön ist, auch bei Regen)
    nesciens



    WISO Steuersparbuch seit 1994, Windows 7

  • Danke schon mal für die Antwort, die ich auf meine konkreten Fragen nicht ganz einordnen kann. :wacko:


    Einnahmen:

    - Ich habe jeden Monat in 2019 150 € als Nebenkostenvorauszahlung erhalten -> Einnahmen in 2019, richtig?

    Ausgaben:

    Ich möchte jetzt die Steuererklärung abgeben, es liegt aber noch keine Nebenkostenabrechnung für 2019 vor und es gibt keine Erfahrungswerte aus Vorjahren. Zahlungen sind in 2019 ja dennoch angefallen, die ich auch entsprechend berücksichtigen möchte:

    - Hausgeld von 197,60 € pro Monat (inkl. Instandhaltung, die herausgerechnet werden könnte)

    - Grundsteuer von ca. 42 € pro Monat.


    Wie geht man jetzt konkret damit um (Hausgeld/ Grundsteuer)? Es ist ja auch möglich Annahmen zu treffen und eine ergänzende Erläuterung beizufügen, das hatte mir zumindest die Dame beim FA telefonisch empfohlen. Ich weiß aber nicht, was ich wo (und wieviel) sinnvollerweise eintragen sollte.

  • Man trifft im Steuerrecht keine "Annahmen", sondern es sind die tatsächlich vereinnahmten/verausgabten Beträge maßgeblich (§ 11 EStG). Und diese sind dir doch bekannt. Lediglich die abgeflossenen Hausgeldzahlungen sind um den Dir bekannten Betrag der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage zu kürzen.


    Das Problem, das Du hast, das sind doch die Abflüsse aus den Instandhaltungsrücklagen und die Dir insoweit aus der Hausgemeinschaft zuzurechnenden Instandhaltungskosten. Und dann kannst Du eben die ESt-Erklärung nicht abgeben, bevor Dir diese Kosten, die ja Werbungskosten im Jahr des Abflusses bzw. der Zahlung darstellen formal mitgeteilt werden. Da gibt es im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auch keine Vereinfachungsregelung wie bei den Eigen-/Selbstnutzern und den Kosten i.S. § 35a EStG. Das haben wir aber schon öfters ausgeführt und kannst Du sicherlich über die erweiterte Forumssuche finden.

  • Ok, danke. Die Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage belaufen sich wohl auf 0,25 €/m², da warte ich noch auf die schriftliche Bestätigung. Und die abgeflossenen Mittel aus der Instandhaltungsrücklage werden vermutlich bei 0 € liegen, da es sich ja um einen Neubau handelt.


    Passt soweit, danke Euch.