Gleichzeitige Selbstnutzung und Vermietung einer Eigentumswohnung

1. offizieller Beitrag

    Guten Tag. Ich bin braver Steuerzahler und neu hier. Aber wer Steuern zahlt, hat auch das Recht, Steuern zu sparen. Nun zum Problem:


    Ich kaufe gerade eine sagen wir 89 qm große 3-Zimmer Eigentumswohnung. Darin wohne ich im Sinne einer Wohngemeinschaft mit einer anderen Person selbst. Wir sind nicht verwand oder verschwägert. Von ihr erhalte ich monatlich 250 € Warmmiete und schließe einen Mietvertrag für die Nutzung eines der 3 Zimmer zu alleinigen Nutzung durch sie (ihr eigenes Zimmer). Alle übrigen Räume werden gemeinsam genutzt, was auch so im Vertrag steht. Ihr Zimmer hat 16 qm, mein eigenes Zimmer hat 9 qm. Bleiben 64 qm zur gemeinsamen Nutzung...


    Die Mieteinnahmen, die ich von ihr erhalte (3.000 € im Jahr) muß ich sicher versteuern. Aber wieviel % der normalerweise bei vollständiger Vermietung absetzbaren Kosten (2% AfA linear, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklergebühren, Umlagen etc.) darf ich nun auf der Kostenseite in der Anlage V geltend machen? Ich würde von 50% der gemeinsam genutzen Fläche von 64 qm plus 100% der explizit vermieteten Raumes ausgehen. Ergo würde ich 54% aller Kosten, die mit meiner Gewinnerzielungsabsicht in Übereinklang stehen, als zutreffend ansetzen. Das macht dann in etwa folgende Rechnung:


    Einnahmen aus Vermietung: 3.000 €


    54% der grundsätzlich absetzbaren Kosten für die Vermietung (AfA, Notar, Grundbuchamt, Umlage...): ca. 6.500 € im ersten Jahr


    Saldo: - 3.500 € Verlust aus Vermietung und Verpachtung


    Ist das so richtig?

    • Offizieller Beitrag

    Meines Erachtens von Beginn an keine Überschusserzielungsabsicht und würde ich dem FA auch so erklären, dass nur zur Kostendeckung vermietet wird. Ansonsten eigene Wohnung und 100 % vermietetes Zimmer kleiner als 100 % alleine genutztes Zimmer. Wirft für mich reichlich Fragen auf.


    Nicht verwandt und nicht verschwägert, aber .... ? Das wäre ein Steuersparmodell für jede nichteheliche Lebensgemeinschaft. Wie gesagt, m.E. steuerliche Anerkennung etwaiger Verluste mangels Überschusserzielungsabsicht zu versagen.


    Mich würde, wenn ich so etwas vorhätte, der direkte Weg zum Steuerberater führen. Wenn der sagt o.k., dann versuch es. M.E. aber geringe Chancen für das Konstrukt.

    ehrlich gesagt sehe ich Probleme darin Kosten für gemeinsam genutzte qm geltend zu machen. Ab wann sind denn Gewinne geplant bzw. möglich? Wenn hier kein Totalüberschuss herauskommt braucht man schon gar nicht weiter nachdenken. Und dass schent mir hier der Fall.


    Das FA wird vermuten, dass doch eine Beziehung zu der anderen Person besteht und auch darüber fällt das Konstrukt dann.


    Sonst siehe miwe4

    Zitat von ama

    Saldo: - 3.500 € Verlust aus Vermietung und Verpachtung




    ....also lass ich mich sofort scheiden, vermiete mein Haus zum Mindestsatz an meine Ex-Ehefrau, miete bei ihr ein Zimmer, und kann fast alle Kosten absetzen. ?(


    Schon mal was von Gestaltungsmissbrauch gehört ???


    Träum schön weiter


    Günter



    Übrigens :) - 3.500 € Verlust sind 3.500 € Gewinn

    Für mich ist die "Wohngemeinschaft" grundsätzlich eine erstrebenswerte Lebensform. Mag sein, dass das FA sowas nicht wahr haben will. Aber wenn ich Mieteinkünfte, die ich zweifelsohne habe versteuern mus, warum kann ich dann die damit in Verbindung stehenden Kosten nicht geltend machen? Ist doch auch nicht fair, oder? (Ich weiß, das es im steuerrecht wohl nicht um Fairness geht...) Also wenn keinerlei Kosten anerkannt werden, dann sollten doch auch die Mieteinnahmen nicht versteuert werden müssen oder?
    Aber natürlich strebe ich mit der "halben Wohnung" an, Gewinne zu erzielen und die Kosten sind sicherlich nur im Jahr der Anschaffung so hoch wegen Modernisierung, Makler, Notar etc.
    Ich rede hier wirklich nicht von einem theoretischen Kostrukt. Ich lebe in einer WG, und zwar in einer Wohnung, die mir gehört...
    Man ist das deutsche Steuerrecht kompliziert...

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von ama

    die Kosten sind sicherlich nur im Jahr der Anschaffung so hoch wegen Modernisierung, Makler, Notar etc.

    Man sieht, dass Du Dich nun wirklich überhaupt nicht mit der Materie beschäftigt hast. Du scheinst nur die €-Zeichen im Kopf zu haben für ein vermeintliches Steuersparmodell.


    Wenn Du uns nicht glaubst, dann geh bitte wenigstens zum Steuerberater. Ansonsten wirst Du sicherlich neben den AK der ETW auch noch reichlich Lehrgeld zahlen.

    Zitat von ama

    Ich lebe in einer WG, und zwar in einer Wohnung, die mir gehört...


    .......das sagt doch alles :)


    Warum soll eine WG aus zwei Personen steuerlich besser gestellt sein, wie ein Ehepaar ? Das musst du mir mal erklären ! ?(


    MfG Günter

    Zitat von g.horn

    .......das sagt doch alles :)


    Warum soll eine WG aus zwei Personen steuerlich besser gestellt sein, wie ein Ehepaar ? Das musst du mir mal erklären ! ?(


    MfG Günter

    ...weil Ehepartner nun mal zusammen veranlagt werden und WG-Bewohner nicht. Danke auch für den wertvollen Tipp mit dem Steuerberater - wenn es keine Foren gäbe, wäre ich nie auf diese Idee gekommen! :)
    Ich möchte doch nur wissen, ob ich den zu versteuernden Mieteinnahmen, die ich vom WG-Mitbewohner erhalte, irgendwelche Ausgaben und Kosten gegenüber stellen kann. Schließlich kostet eine Wohnung und deren Unterhalt Geld...

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von ama

    Schließlich kostet eine Wohnung und deren Unterhalt Geld...

    Welche Kosten der Wohnung hättest Du denn nicht, wenn Du sie alleine nutzen würdest?


    Du hast Mieteinnahmen; Werbungskosten allenfalls die auf das ausschließlich vermietete Zimmer entfallenden Kosten; die gemeinsam genutzten Räume sind außen vor, da keine leichte und einwandfreie Abgrenzung von der privaten Vermögensebene (§ 12 Nr. 1 EStG); verbleibt im Zweifel sogar ein Überschuss.


    Aber wie schon mehrfach gesagt: M.E. keine Überschusserzielungsabsicht (damit fielen natürlich auch die Einnahmen unter den Tisch).


    Und schon komisch, dass Du bisher mit keiner Silbe bestritten hast, dass es sich um Deine Lebensgefährtin handelt.

    Zitat von miwe4

    Und schon komisch, dass Du bisher mit keiner Silbe bestritten hast, dass es sich um Deine Lebensgefährtin handelt.

    Das ist gar nicht komisch, denn es handelt sich nicht um eine Lebensgefährtin. Es ist mein bester Freund und das FA kann gern im Schlafzimmer Videoüberwachung installieren, um naheliegende Vermutungen zu entkräften...

    • Offizieller Beitrag

    So, nach den langen Diskussionen werde ich mich auch mal einschalten:


    Es spricht überhaupt nichts dagegen, diese Angelegenheit als Vermietungseinkünfte anzugeben, vorausgesetzt eben, es ist tatsächlich nicht der Lebensgefährte bzw. die Lebensgefährtin.


    Auch wenn in den ersten Jahren ein Verlust entsteht, spricht dieses nicht dagegen, das ist bei Vermietungseinkünften zum einen üblich, zum anderen politisch so gewollt.


    Es muss natürlich eine Total-Überschusserzielungsabsicht bestehen, aber wie bekannt, ist dabei auf einem Zeitraum von mind. 30 Jahren abzustellen.


    Und wer will das schon in den ersten Jahren beurteilen.....

    Zitat von Petz

    Es spricht überhaupt nichts dagegen, diese Angelegenheit als Vermietungseinkünfte anzugeben, vorausgesetzt eben, es ist tatsächlich nicht der Lebensgefährte bzw. die Lebensgefährtin.


    @ Petz


    Und wie willst du die absetzbaren Kosten aufteilen ??? ?(


    Hab ich jahrzehnte lang was falsch gemacht ???


    Ich sehe das so, dass hier eine Lebensgefährtin gegen Kostenbeteiligung in eine Wohnung einziehen durfte. Um eine Wohnung oder eieen Teil davon zu vermieten, müssen doch auch gesetzliche Auflagen beachtet werden.


    MfG Günter

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von Petz

    Es spricht überhaupt nichts dagegen, diese Angelegenheit als Vermietungseinkünfte anzugeben, vorausgesetzt eben, es ist tatsächlich nicht der Lebensgefährte bzw. die Lebensgefährtin.


    Auch wenn in den ersten Jahren ein Verlust entsteht, spricht dieses nicht dagegen, das ist bei Vermietungseinkünften zum einen üblich, zum anderen politisch so gewollt.


    Das habe ich ja auch gesagt. Ich habe auch eine (mögliche) Berechnungsgrundlage dargelegt. Denn die Berechnungsvorlage des Threaderstellers haut auf keinen Fall hin. Und das mit der Überschusserzielungsabsicht wird das FA in diesem Fall sehr genau nehmen. Mit Prognosen, Vorläufigkeiten, etc.; und diese Vorläufigkeiten werden so schnelle nicht aufgehoben werden.


    Wenn es doch für einen zu teuer ist, warum kein Teileigentum?


    Und das mit Lebensgefährtin/ten bekommt das FA auch schon raus (wenn es doch so sein sollte). Schon mal zusammen gewohnt? In Zukunft Heirat beabsichtigt? Unangekündigte Nachschau eines Außendienstbeamten! Und, und, und.

    ama


    Dir wird doch wohl klar sein, dass Du auf diese Art und Weise kein Steuersparmodell erfunden hast, oder?
    Und dass es NICHT möglich ist, auf diese Art jahrzehntelang steuerliche Verluste zu erschaffen?


    1. Ermittel mal die übliche Miete in Deiner Gegend und vergleiche mit der von Dir angesetzten Miete.
    2. Wenn wie Petz schon schrieb, die Totalgewinnprognose (30 Jahre) positiv ist-kein Problem
    3. Wenn die negativ ist, und dadurch die Gewinnerzielungsabsicht verneint wird, musst Du natürlich auch die Einnahmen nicht versteuern.

    Zwei WG-Bewohner teilen sich die Kosten einer ET-Wohnung. Was hat das Finanzamt damit überhaupt zu tun? ?(


    MfG Günter

    Wenn sich die zwei nur die Kosten teilen-nichts.
    Wenn aber bei dem einen noch was hängen bleibt-viel!

    Zitat von Clematis

    Wenn sich die zwei nur die Kosten teilen-nichts.
    Wenn aber bei dem einen noch was hängen bleibt-viel!

    Wenn was hängen bleibt, müsste er ja sogar Steuern nachzahlen. :thumbup:



    Da keinerlei Absicht, einen Gewinn zu erzielen, sondern eher noch die Absicht, absetzbaren Verlust zu erwirtschaften, sehe ich keinen Grund zum Einschreiten des Finanzamts. Über diesen Konstruktversuch lacht dort eh die gesamte Abteilung. :thumbsup:


    MfG Günter