Ferienhaus (nur Fremdvermietung): Ausgaben schon 2009, Anschaffung formell Februar 2010 - Sparbuch "besteht" auf Anschaffung in 2009

  • Hallo,


    wir haben ein Haus mit 3 Ferienwohnungen und einer fest vermieteten Wohnung gekauft. Wir nutzen das Haus selbst nicht zum Wohnen, es geht rein um die Vermietung. Der Kaufvertrag wurde im November 2009 gemacht, bis alle Formalien, Finanzierung etc geklärt waren verging natürlich etwas Zeit und wir sind offiziell seit Anfang Februar 2010 stolze Eigentümer. Wir hatten schon einige Ausgaben vor diesem Datum im Februar gemacht, einige noch im alten Jahr. Dazu gehören erste Besorgungen im Baumarkt, Möbel, Entsorgungskosten. Meine Idee war auch, dass ich so noch Ausgaben im alten Jahr (2009) absetzen kann. Im Jahr 2010 hatten wir dann (erwartungsgemäß...) recht hohe Ausgaben für Renovierung, Einrichtung, neue Heizung etc. Wir erwarten Einnahmen von ca. 25000 Euro pro Jahr.


    Jetzt will ich endlich die Steuererklärung für 2009 machen und stoße auf ein Problem. Ich habe das Haus unter Immobilien / Vermietete Objekte angelegt. Wiso Sparbuch bemängelt meinen Eintrag "12.02.2009" und verlangt, dass der Anschaffungstermin in oder vor 2009 liegen soll.


    Wie kann/muss ich damit umgehen? Kann ich die Ausgaben aus 2009 dann in der Erklärung 2010 noch unterbringen oder geht es doch für 2009? Ein paar mehr Fragen fallen mir noch ein, aber vielleicht kann ja jemand die Sache aufklären.


    Viele Grüße


    sl99

  • lle Kosten zusammenrechnen, und auf den Kaufpreis aufschlagen.
    Davon dann die Afa.

    Das kann man so generell, ohne weitere Sachverhaltskenntnis, nicht sagen. Und ich möchte behaupten, so wird es auch nicht sein.


    Übergang Besitz, Nutzungen und Lasten erst in 2010?


    Ich würde dringend zu einem Besuch bei einem Steuerberater raten.

  • Hallo,
    ich möchte meine Frage noch ein wenig konkretisieren und vorab mein bisheriges Verständnis der Dinge darlegen:


    1. Anschaffungskosten: im wesentlichen der Kaufpreis plus Nebenkosten
    Die Anschaffungskosten können linear abgeschrieben werden über 50 Jahre, als jedes Jahr 2%


    2. Laufende Kosten (kleine Reparaturen, Heizkosten, Strom, Müll, Möbel, ...) sind direkt im jeweiligen Jahr abzugsfähig - die Feriengäste zahlen ja pauschal pro Tag, alle Kosten sind also vom Vermieter zu tragen.


    3. Erhaltungsaufwand
    Größere Erhaltungsaufwendungen (neue Fenster, Badsanierung, neues Dach,...) sind entweder direkt im gleichen Jahr abzugsfähig oder darf auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden.


    4. In den ersten 3 Jahren dürfen die Erhaltungsaufwendungen zusammengerechnet höchstens 15% der Anschaffungskosten betragen, sonst können sie, auch als nachträgliche Herstellungkosten gesehen werden und müssen wie die Anschaffungskosten mit 2% jährlich abgeschrieben werden. Wäre wenn möglich zu vermeiden.


    Jetzt die Stelle wo es bei mir hakt:
    Der wirtschaftliche Übergang war Anfang Februar 2010. Wir haben aber schon 2009 einige Ausgaben gehabt und diese auch in 2009 bezahlt: Grunderwerbsteuer, Notargebühren, sonstige Nebenkosten in Zusammenhang mit dem Kauf. Außerdem haben wir Ende 2009 eine Aktion bei einem örtlichen Möbelhaus genutzt und einige gute, preisreduzierte Möbel gekauft und schon 2009 bezahlt. Meine Überlegung war auch dabei: lieber auch schon 2009 etwas zum Absetzen haben, da ja 2010 sowieso viele Rechnungen auf uns zukamen.
    Das Programm Wiso Sparbuch weist bei meinem Eintrag Datum der Anschaffung 12.2.2010 bei "Allgemeine Angaben zum Objekt" auf einen Fehler hin: "Das Anschaffungsdatum muss in oder vor 2009 liegen".


    In welchem Jahr kann ich denn die Möbel aus 2009 absetzen? Kann ich nicht auch in 2009 die Ausgaben absetzen, die ich Ende 2009 bereits überwiesen habe?


    Viele Grüße


    sl99

  • Grunderwerbsteuer, Notargebühren, sonstige Nebenkosten in Zusammenhang mit dem Kauf.

    Wobei die hier genannten Kosten ja weitestgehend wohl Anschaffungskosten darstellen dürften (AfA ab Anschaffungsjahr 2010). Ausgenommen z.B. Notargebühren für die Eintragung der Grundschuld (Darlehensabsicherung).