Anschaffungsnahe Herstellungskosten

  • Abschreibung Anschaffungskosten eines Hauses
    Es geht um das Thema Abschreibung für Vermietung:
    Die Anschaffungskosten eines Hauses können laut Steuergesetz linear (je
    nach Baujahr des Hauses) linear über 40 bis 50 Jahre abgeschrieben
    werden.
    Da das Haus im Jahre 1915 gebaut wurde, gehe ich von einer linearen Abschreibung aus (mit 2,5 % , 40 Jahre).
    Letztes Jahr habe ich die Steuererklärung noch machen lassen, aber ich wollte mich dieses Jahr selbst damit befassen.


    Meine Steuerberaterin ist wie folgt vorgegangen:
    Anschaffungskosten(Kaufpreis des Hauses)
    + Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer)
    + Anschaffungsnahe Herstellungskosten für den Modernisierungsaufwand
    __________________________________________________
    = Summe Gesamte Anschaffungs- und Herstellungskosten aufteilbar im Verhältnis 39%/61%


    Die o.g Summe hat sie wie oben beschrieben verteilt nach Grund/Boden (39 %)
    und 61 % Gebäude. Der Bodenrichtwert wurde aus der Tabelle BorisNRW
    entnommen und mit der Grundstücksgröße multipliziert, so dass man dann
    einen Grundstückswert ansetzen und das Verhältnis 39 %/61% bilden
    konnte.


    Ich habe mir nun ein Steuerprogramm gekauft.
    Auch hier kann man die Aufteilung manuell nach dem Verhältis 39%/61 % vornehmen.
    Allerdings werden die anschaffungsnahen Herstellungskosten(für
    Modernisierung etc.) separat erfasst. Hier gibt es keine
    Eingabemöglichkeit und Trennung nach Grund/Boden und Gebäude.


    So ergäbe sich folgende Rechnung:
    Anschaffungskosten(Kaufpreis des Hauses)
    + Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer)
    __________________________________________________
    = Summe Gesamte Anschaffungs- und Herstellungskosten aufteilbar im Verhältnis 39%/61 %
    + Anschaffungsnahe Herstellungskosten (Im Programm erfolgt keine Aufteilung)


    Welche Variante ist hier richtig?
    WArum hat die Steuerberaterin die anschaffungsnahen Herstellungskosten einfach dazuaddiert und dann in Grund/Boden und Gebäude getrennt?
    Im Wiso Steuersparprogramm werden die anschaffungsnahen Herstellungskosten nicht getrennt in Grund/Boden und Gebäude,sondern später komplett dazuaddiert ohne, dass hier eine Aufteilung erfolgt.

  • Da das Haus im Jahre 1915 gebaut wurde, gehe ich von einer linearen Abschreibung aus (mit 2,5 % , 40 Jahre).

    Wann hast du das Haus denn erworben? Wenn geerbt, gibt es hier keine AfA mehr, da die AfA vom Vorgänger "verbraucht" ist (1915 + 50 = 1965!).


    Anschaffungskosten(Kaufpreis des Hauses)
    + Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer)
    + Anschaffungsnahe Herstellungskosten für den Modernisierungsaufwand
    __________________________________________________
    = Summe Gesamte Anschaffungs- und Herstellungskosten aufteilbar im Verhältnis 39%/61%

    Deutet darauf hin, dass der Erwerb später stattgefunden hat und innerhalb des Drejahreszeitraumes nach Anschaffung durch dich Kosten angefallen sind, die 15% des Kaufpreises überstiegen haben. Damit gehören sie zu den AHK und sind zusammen mit dem Kaufpreis + Nebenkosten über die Laufzeit entsprechend den damals vorliegenden AfA-Sätzen abzuschreiben.


    Die Aufteilung Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits ist plausibel.



    Nein, du musst so weitermachen, wie deine Steuerberaterin angefangen hat. Ein Bruch ist nur bei Vorliegen von neuen Erkenntnissen möglich, aber nicht, weil du dir eine Steuersoftware gekauft hast. Ausserdem musst du mit dem Endwert starten, den die Steuerberaterin bei der letzten Steuererklärung angesetzt hatte (nennt man Buchwertfortführung).

    Die besten Grüße aus dem tiefen Süden (wo es fast immer schön ist, auch bei Regen)
    nesciens



    WISO Steuersparbuch seit 1994, Windows 7

  • Das mit der "Buchwertfortführung" verstehe ich jetzt nicht. Welchen "Buchwert" habe ich als privater Immobilienbesitzer und wo könnte ich so etwas im VV-Formular eintragen und welche Auswirkungen könnte das haben?
    Auch das mit der AfA des Vorgängers ist mir nicht ganz klar. Wer sagt dass ein Erblasser nicht noch Rest-AfA haben kann, wenn das Gebäude noch nicht 50/40 Jahre in seinem Besitz war?


    -Hi

  • Wer sagt dass ein Erblasser nicht noch Rest-AfA haben kann, wenn das Gebäude noch nicht 50/40 Jahre in seinem Besitz war?

    Bei einem so unklar formulierten Sachverhalt äußere ich mich mittlerweile gar nicht mehr, weshalb ich mich bisher auch zurückgehalten habe.


    Es wurden durch den TE nur Zahlen genannt und rein gar nichts zum eigentumsrechtlichen Werdegang des Objektes. Und nur mit dessen Kenntnis könnte man sich zu Fußstapfentheorie, vollentgeltlicher oder teileintgeltlicher Erwerb, Zahlungen weichende Erben, etc. äußern. Und dann wäre man bald bei einer dem Forum nicht gestatteten steuerlichen Hilfeleistung.


    Bei dem bisher genannten Sachverhalt gehe ich davon aus, dass die Beraterin den Zeitwert des Objektes schlicht und einfach nach einem geeigneten Schlüssel geschätzt hat. Dieser Wert wäre dann ohne weitere Erkenntnisse in der Tat so fortzuführen.

  • Daher gehe ich davon aus, dass die Beraterin Unterlagen vorliegen hatte. Deshalb ja auch mein Hinweis, dass diese Daten unverändert fortzuführen sind.


    Alles andere ist - wie miwe4 treffend mutmaßt - Leserei in der leider hier nur sehr trüben Kristallkugel.

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    nesciens



    WISO Steuersparbuch seit 1994, Windows 7

  • Das mit der "Buchwertfortführung" verstehe ich jetzt nicht. Welchen "Buchwert" habe ich als privater Immobilienbesitzer und wo könnte ich so etwas im VV-Formular eintragen und welche Auswirkungen könnte das haben?

    Ganz einfach: Anschaffungskosten des Erblassers abzüglich "fiktive" AfA für den Zeitraum des Besitzes.


    Steht schon so in den Einkommenteuerrichtlinien. Und ein Erbe bekommt ja kosten- und (in den meisten Fällen hier) steuerfrei den Besitz bwz. das Eigentum (um genau zu sein), dafür kann er nur noch die "Reste" steuerlich geltend machen bei Vermietung und Verpachtung.
    Und wie ich den Eingangsbeitrag lese, liegen Unterlagen über die Anschaffung des Erblassers vor! Die Steuerberaterin wird hier schon vorher Unterlagen angefordert haben - eine eigene Wertermittlung wird sie schon aus Haftungsgründen nicht vorgenommen haben, das ist nämlich ziemlich kompliziert. Daher wurde möglicherweise ein Gutachter oder ähnliches eingeschaltet, falls wirklich kein Kaufvertrag vorlag. Und aus dem Beitrag kann ich nur lesen, dass sie die Aufteilung auf Grund und Boden einerseits und auf das Gebäude andererseits "geschätzt" hat.