Abbildung gemischt vermieteter Immobilie

  • Hallo.


    Ich hab Fragen zur Abbildung meiner gemischt vermieteten Immobilie. Da habe ich im EG Ladenlokale und darüber Wohnungen.

    • Stromtechnisch hat jede Einheit eigene Zähler.
    • Heiztechnisch haben die Ladenlokale eine eigene Zentralheizung. Die Wohnungen auch.
    • Wassertechnisch hängen alle an einem Hauptanschluss

    Nun die Fragen:

    • Da in einem Gebäude ja nur eine aktive Heizanlage sein kann, heißt das doch, dass ich zwei Gebäude anlegen muss. Eins für die Ladenlokale und eins für die Wohnungen.
    • Die gemeinsamen Ausgaben (für Wasser) muss ich dann auch in beiden Gebäuden anlegen.
    • Und in jedem muss ich virtuelle Wasserzähler anlegen für den Verbrauch des jeweils anderen Gebäudes.

    Ist das korrekt? Oder gibt's da andere Möglichkeiten.


    Danke schon mal.


    Gruß


    Rolf

  • Hallo,


    ja in etwa stimmt dies. Ich habe auch eine ähnliche Konstellation, Etagenheizungen und für 3 Wohnungen eine eigene Gastherme.


    Um es richtig machen zu können hatte ich den Support angesprochen. Die haben mir bestädigt, dass diese Kosntellation mit dem Verwalter nicht darstellbar ist, man zwei Gebäude anlegen muss.


    Das habe ich gemacht, hat alles funktioniert, nur, man muss Handarbeit anlegen, denn wenn für zwei "fiktive" Gebäude ein Grundsteuerbescheid vorliegt, muss man diese Kosten halt aufteilen nach Wohnfläche, anders ist es nicht sauber zu trennen. Dies betrifft auch die Wasserversorgung. Nur wenn man die Verbrauchswerte pro Wohneinheit nicht korrekt vorliegen hat, muss nach Wohnfläche abgerechnet werden. Was bei dir vorliegt, kann ich leider hier nicht sehen.

  • Hi.
    Für die Ladenlokale hab ich's jetzt so hinbekommen, dass die Abrechnungen für die letzten beiden Jahre ungefähr dasselbe liefern, wie die, die ich bisher mit eigenen (Excel-)Mitteln gemacht habe.


    Jetzt kommen die Wohnungen dran. Da hab ich genau den Fall, dass einige Wasseruhren haben und einige nicht. Ich werd da wohl einen vituellen Zähler für alle Wohnungen ohne Uhr anlegen und in Handarbeit pflegen. (Stell ich mir jedenfalls so vor).


    Erst mal Danke.


    Übrigens die "Handarbeit" für die virtuellen Zähler kann man ja auch ohne eigene Exceltabellen machen (wie überall gesagt wird).
    Man trägt erst mal die Werte für alle real vorhanden Zähler in HV ein und macht dann eine Nebenkostenabrechnung. Daraus kann man dann die Verbräche für Hauptzähler und deren Unterzähler entnehmen und die Differenz dann bei den entsprechenden virtuellen Zählern eintragen. Dann arbeitet man weiter.
    Hat den Vorteil, dass man den Algorithmus vom Programm für die Ermittlung der Verbräuche benutzt und nicht in seiner eigenen Excelliste nachbilden muss.


    Gruß


    Rolf

  • Hallo,sehe doch mal unter "Stammdaten ausdrucken" ob da etwas passendes dabei ist.


    Mit den virtuellen Zählern solltest du nur wissen, dass die Summe des Hauptzählers abzüglich Summe der Wohnungszähler keine NULL m³ ergebn können, wenn man die physikalischen Eigenschaften der einzelnen Zähler bedenkt.


    Du kannst es so machen, doch wenn du die fehlende Menge dann den(m) virtuellen zuzählst, ist dieser um ca. 15% "betrogen".

  • Danke für den Hinweis. Gilt das nur für Wasserzähler oder auch für Stromzähler? Wir haben nämlich auch eine Waschküche, die am Allgemeinstrom hängt, wo aber jeder Waschplatz einen eigenen Unterzähler für Strom und Wasser hat.


    Und muss ich eigentlich all die Rechnungen, die für alle Gebäude gelten (Wasserrechnung, Grundsteuer, ...) in jedem meiner Gebäude getrennt erfassen? Oder kann ich die irgenwie zentral speichern und aus allen Gebäuden darauf zugreifen?

  • Hallo,
    beim Strom gibt es keine derartigen Messdifferenzen, da bitte nach Verbrauch abrechnen.


    Nur beim Wasser gibt es diese, da schreibt das Gesetz auch vor, wie man dann abzurechnen hat. Bei älteren Häusern kommt es mehr oder weniger oft vor, dass irgendwo ein Zähler fehlt. Ich habe dafür eine Exceltabelle erstellt, wo ich die Werte eintrage und ich im Anschluss eine brauchbare Summe heraus bekomme.


    Diese sieht so aus:



    Die Bezeichnung dürfte selbsterklärend sein. Der Gesetzgeber verlangt eine feste Summe (Punkt 4) zur Berechnung. Eingeben muss ich nur die farblich hinterlegten Felder.


    Hilft dies?

  • Wie man aus den Unterlagen sieht, gibt es ein weiteres Urteil.


    Als "Nichtjurist" (denke, dies sind die überwiegende Anzahl hier im Forum nicht) muss man dann schon die Frage stellen, was ist nun richtig oder nicht. Meine vorgenannte Aufzeichnung steht so in einem Praxisbuch für Vermieter, die von Anwälten verfasst wurden.


    Also: Auf hoher See und vor Gericht ........

  • Na das kann ja heiter werden.
    Unsere konkrete Zählerstruktur ist nämlich noch etwas komplizierter.
    Wir haben Wohnungen

    • mit Wohnungsuhr
    • mit Waschküchenuhr
    • mit Wohnungsuhr & Waschküchenuhr
    • ohne jede Uhr

    Für die Abrechnung würde ich insg. 3 virtuelle Zähler einrichten:

    • Verbrauch ohne Wohnungsuhren & Waschküchenuhren
    • Ausgleichzähler für die Messdifferenz Wohnungsuhren
    • Ausgleichzähler für die Messdifferenz Waschküchenuhren

    Alle drei würde ich nach Personen abrechnen. Dafür brauche ich dann drei zusätzliche Umlageschlüssel:

    • Personen ohne jede Uhr
    • Personen mit Wohnungsuhr
    • Personen mit Waschküchenuhr

    Ich glaube so wäre es korrekt.


    Aber erklär das mal einem Otto-Normal-Mieter. Und dieser ganze Aufwand für 40€ pro Jahr.
    Ich glaub ich lass den ganzen Zinnober und mache es so, dass wir (die Eigentümer) die 10% Verbrauchsdifferenz für alle Wasseruhren übernehmen.

  • Ja, verrückter kann es fast nicht sein. Da sollte man dem Architekten mal sein Machwerk aufzeigen :)


    Ich möchte aber noch eine wichtige Funktion des "Verwalters" aufzeigen. Beigefügt ein Ausdruck einer Abrechnung. Wie zu sehen, ist laut Wasserversorger der Gesamtwasserverbrauch aufgeführt, worauf auch die Kosten beruhen.
    Dann sind die Verbrauchswerte einer Wohnung aufgrund der Kalt- und Warmwasserzähler der Wohnung aufgeführt.


    Die Summe aller Einzelzähler ist geringer als der Gesamtverbrauch. Diese Messdifferenzen werden vom Programm auf die einzelnen Wohnungszähler - udn vermutlich auch nach dem Anteil des Verbrauchs - umgelegt, heißt, dass nach Abrechnung der Wasserverbrauch quasi auf NULL steht, dem Vermieter kein Kostennachteil entsteht.



    Dies nur zur Info, denn die 10% würden damit automatisch berücksichtigt.


    Sinnvoll wäre auch ein Schaubild zu erstellen, woraus man die einzelnen Konstallationen erkennen und dann auch richtig verbuchen kann. Diese Aufstellung habe ich gemacht, da ein Mieter einen RA bemüht hat, ich die Gegebenheiten aber vor Ort aufzeigen konnte.


  • Ich glaub, den Architekten können wir nicht mehr belangen. Der plant und baut jetzt in höheren Sphären :D . Unser Haus ist nämlich Baujahr 1926. Die Wohnungen wurden bisher einzeln nach und nach renoviert.


    Danke für den Hinweis auf die automatische Differenzverbuchung vom HV.
    Aber ich hab's mal ausprobiert. Die Differenzen werden auf alle beteiligten Wasserzähler umgelegt. Also auch auf den virtuellen Zähler für die Wohnungen ohne Wasserzähler. Dadurch entstehen dem Eigentümer dann zwar keine Kosten. Aber ist ja auch nicht so wie's sein sollte.


    Ich hab dann mal im HV abgebildet, wie ich meine, dass es sein müsste.
    Diese Zähler:
    * Hauptzähler (real)
    * Wohnungszähler (real)
    * Waschküchenzähler (real)
    * Zähler für Verbrauch ohne Zähler (virtuell)
    * Zähler für Messdifferenz der Wohnungszähler (virtuell)
    * Zähler für Messdifferenz der Waschküchenzähler (virtuell)
    Diese Umlageschlüssel:
    * Personen x Tage (System)
    * Personen x Tage (mit Wohnungszähler)
    * Personen x Tage (ohne Wohnungszähler)
    * Personen x Tage (mit Waschküchenzähler)
    * Personen x Tage (ohne Waschküchenzähler)


    Mit den Beispieldaten gefüttert hat die Abrechnung dann bis auf einen Rundungsfehler von einem Cent geklappt. Das sieht gut aus.


    Sinnvoll wäre auch ein Schaubild zu erstellen,

    Da hab ich die Frage, mit welchem Programm du das Bild gemacht hast.


    Danke.

  • Bei der Verteilung stimmt es, dass auch der viruelle Zähler "sein fett" mitbekommt. Der Gesetzgeber hat seinen Segen bis 20% Messdifferenz gegeben, daher ist dies kein Problem.


    Mit Excel habe ich die "Zeichnung" gemacht, da gibt es auch andere Möglichkeiten, nur wäre es unsinnig dafür Geld auszugeben. Mit so einer Aufstellung hat ma mit einfachen Mitteln eine visuelle Darstellung der vorhandenen Gegebenheiten. Lieber einmal etwas mehr Zeit aufgewendet, als nachher Fehler zu suchen :)

  • Noch eine rechtliche Frage zur Umlage von Messdifferenzen.


    Bei meiner Konstellation (Wohungen mit Wasseruhr und ohne an einem Hauptzähler) werde ich den Verbrauch für die Wohnungen ohne Wasseruhr mit einem virtuellen Zähler über die Anzahl Personentage verteilen.Das heißt aber auch, ich weiß gar nicht, wie groß die Messdifferenz wirklich ist. Denn wenn ich den Verbrauch "Hauptzähler - Summe Wasseruhren" auf den virtuellen Zähler lege, gibt's keine Messdifferenz.
    Ich könnte aber auch eine Messdifferenz von z.B. 10% annehmen und diese 10% auf die "Summe Wasseruhren" draufrechnen. Dann würde das Programm diese Differenz ja umlegen.


    Aber wie ist das rechtlich? Bin ich verpflichtet eine Messdifferenz anzunehmen oder nicht, damit die Mieter ohne Wasseruhren nicht benachteiligt werden?

  • Ich denke, dass es ratsam ist, den Verbrauch über die Wohnfläche abzurechnen. Wenn mehr als eine Wasseruhr fehlt, und das sind ja mehrere, muss und kann nur nach der Wohnfläche abgerechnet werden.


    Siehe auch den von Hi angebrachten Link. Solltest du evtl. 2 Gebäude erstellen müssen, da der Verwalter nur eine Art Heizung abrechnen kann, dort evtl alle Wasseruhren vorhanden sind, arfst du nur nach Wohnfläche abrechnen.
    Ich glaube kaum, dass es einen anderen Weg gibt. Meine Fachliteratur sagt dies genauso aus. Und, du bist auf der sicheren Seite.

  • In dem verlinkten Urteil steht, dass nach Fläche umgelegt werden soll. Dort steht das Wort "berechtigt". Da könnte man auch draus lesen, dass man es auch nach Verbrauch tun kann.
    Aber die Umlage nach Fläche sehe ich nur, wenn es bei den fehlenden Wasseruhren auch Gewerbeeinheiten gibt.
    Sind dies ausschließlich Wohnungen, ist es für mich wesentlich plausibler Wasser nach "Personen" und nicht nach "Fläche" umzulegen. 4 Personen in einer 100m² Wohnung werden mehr Wasser verbrauchen als 1 Person in 100m². Find ich gerechter!

  • http://www.mietrecht.org/neben…nanzahl-umlageschluessel/



    Bei dem Umlageschlüssel der Personenanzahl erfolgt die Verteilung der Nebenkosten nach Personenanzahl pro Wohnung.
    Damit dieser Umlageschlüssel auf ein Mietverhältnis Anwendung findet, muss dieser im Mietvertrag zwischen den Parteien vereinbart sein.
    Dass heißt, es muss zum einen eine Umlagevereinbarung vorliegen, nach welcher der Mieter – entgegen dem gesetzlichen Regelfall des § 535 BGB – die anfallenden Nebenkosten der Mietwohnung trägt und die Kostentragung mittels Nebenkostenvorauszahlungen und nicht mittels Nebenkostenpauschalen erfolgt. Denn bei einer Nebenkostenpauschale spielt die Personenanzahl keine Rolle, da die Pauschale unabhängig von Messgrößen gezahlt wird; eine Nebenkostenabrechnung existiert hier nicht.
    Zum anderen muss der Umlageschlüssel “ Personenanzahl“ bzw. „Kopfzahl“ ausdrücklich und unmissverständlich vereinbart sein.
    Fehlt eine solche Vereinbarung greift der gesetzliche Regelfall gemäß § 556 a Abs. 1 S. 2 BGB und die Umlage erfolgt grundsätzlich nach der Wohnfläche.