Zählerstände Wasser geschätzt

  • Hallo,


    ich bin neu hier im Forum und habe zum 01.01.2018 eine WEG-Hausverwaltung übernommen. Aktuell arbeite ich an der Abrechnung für 2017 und stolpere über einige Wasserzählerstände.

    Im Forum habe ich leider durch die Suche nichts gefunden.

    Der Vorgänger-Hausverwalter hat einige Wasserzähler geschätzt am 31.12.2016, aber danach nie richtig abgelesen.

    Dies hab ich am 31.12.2017 nachgeholt.


    Das Problem das ich gerade habe, ist folgendes.

    Es wurden 2 Wohnungen in 2017 verkauft und an diesem Tag auch die Wasserzählerstände gemeldet.

    Die Schätzung 31.12.2016 beider Zähler vom ehemaligen Hausverwalter sind um einiges höher als bei dieser Ablesung sowie bei der Ablesung am 31.12.2017.

    Die ehemaligen Eigentümer müssten daher eine Gutschrift bekommen.


    Wie gebe ich dies aber in den Wiso-Hausverwalter ein?


    Bsp:

    31.12.2015: 255,700

    31.12.2016: 335,700 (geschätzt)

    18.08.2017: 331,042 (abgelesen)

    31.12.2017: 332,700 (abgelesen)


    Ich habe jetzt angefangen, den Anfangsbestand von 2016 als neuer Zähler anzulegen, da ja noch keine Stände erfasst sind.

    Dann den Endstand 2016, den Stand am Übergabetag Mitte 2017 und den Endstand 2017


    Leider bekomme ich immer wieder den Programmhinweis: "Zählerstand muss sich erhöhen".

    Das hat er aber nicht, da am Anfang geschätzt und die Wohnungen standen beide sehr lange leer. Dementsprechend ist der Wasserverbrauch geringer gewesen als die Schätzung.


    Könnt ihr mir erklären, wie genau ich das eingeben muss?


    Vielen Dank.

  • Könnt ihr mir erklären, wie genau ich das eingeben muss?

    Könnt ihr mir erklären, wie genau ich das eingeben muss?

    Ups, es ist 2 x das Zitat zu sehen, war nicht gewollt:(


    Leider kannst du diese Konfiguration so nicht eingeben, denn ein Zähler läuft nicht rückwärts, daher auch die Fehlermeldung. Da dein Vorgänger scheinbar nicht nur schlecht geschätzt hat, sondern dies nicht der Betriebskostenverodnung entspricht, mach du es jetzt richtig.


    Es müssen doch die Wasserbescheide des Wasswerlieferanten vorliegen. Wie sehen die aus, ebenfalls falsch ausgestellt wegen der Schätzung? Oder kannst du damit die Vorjahre entsprechend nicht korrigieren. Hier hilft m. E. nur eine rechnerische Schätzung, dass du den Stand bei deiner Übernahme halt kürzst, damit der Verbrauch stimmig ist.


    Auf jeden Fall solltest du die Eigentümer zu dem Vorgang informieren und einen Wasserverbrauchswert festsetzen, wo deine korrekte Abrechnung beginnen wird. Da sind Fehler gemacht worden, die du ja nicht zu verantworten hast aber ausbügeln musst, das da kein anderer Weg besteht, Klarheit reinzubekommen.


    Viel Glück dabei.

  • ...

    Könnt ihr mir erklären, wie genau ich das eingeben muss?

    Wenn Du kannst, wäre es ja tatsächlich konsequent, die Zählerstände auf einen niedrigeren Schätzwert zu setzen, eine erneute Abrechnung für das Vorjahr zu erstellen und die Differenz zurückzuzahlen.


    Das geht, wenn Dein Vorgänger die gleiche Software verwendet hat, dann musst Du ja eigentlich „nur“ die Zählerstände rückwirkend korrigieren und nochmal eine Abrechnung für den vorherigen Abrechnungszeitraum erstellen, was mit dem Hausverwalter geht. Sicher müsstest Du dann manuell ein Schreiben aufsetzen, in dem Du die Differenz Neu-Alt der Abrechnung erklärst (Gutschrift) und die Überweisung ankündigst bzw. Kontoverbindung anforderst. Das Problem ist nur, welchen Zählerstand Du als Schätzung einträgst. Da würde ich weitgehend von Vorjahresverbräuchen ausgehen, falls möglich, oder aber nach Wohnfläche umlegen. Die Schätzung kann ja nur besser werden, und Zaubern kannst Du auch nicht.

    Die Sache hat aber einen gewaltigen Haken: Waren die geschätzten alten Zählerstände bei einigen zu hoch, so waren die Anteile bei einigen zu niedrig, so dass es hier auch zu Nachbelastungen käme, denn der Gesamtwasserverbrauch wurde ja korrekt erfasst und ändert sich nicht. Somit verschieben sich die Anteile nur zu Gunsten derjenigen, deren Zählerstände zu hoch angenommen worden sind. Auch die vom Programm ausgegebenen Messwertdifferenzen sollten sich ändern, da sich die Stände nur der Einzelzähler ändern.


    Du als neuer Verwalter brauchst ja kein schlechtes Gewissen zu haben. Im Gegenteil: Der Vorgänger müsste eigentlich für solche groben Fehler in die Haftung genommen werden. Insofern wäre es sicher am besten, das Ganze mit dem Beirat zu diskutieren und klarzustellen, wie die Situation ist, um dann eine gemeinsame Lösung zu finden.


    Nach einigem Überlegen sehe ich einen weiteren Weg: An sich ist die Abrechnung mit dem Beschluss und fehlender Anfechtung gültig. Somit könntest Du auch in der aktuellen Abrechnungsperiode den alten Zählerstand auf den aktuellen Ablesewert zurücksetzen und nichts zurückerstatten / nachfordern. Dann haben die neuen Eigentümer Glück und zahlen nichts, aber da sich keiner über die alte Abrechnung beschwert hat und alle gezahlt haben, gilt sie als akzeptiert. Juristisch kann ich das nicht vollständig beurteilen, aber ich denke, dass eine falsche Abrechnung gültig wird, wenn sie nicht angefochten wird.


    Siehe:

    https://www.haufe.de/recht/deu…sk_PI17574_HI5067434.html

  • Vielen Dank für eure Antworten. Ich komme erst jetzt wieder zum Schreiben.


    Zum Glück besteht der Wohnblock aus 3 Häusern, die zusammen eine WEG bilden, aber deren Wasserabrechnungen getrennt sind. Pro Haus ist immer nur 1 Partei falsch geschätzt worden. Ich habe jetzt festgestellt, dass ich den wirklichen Verbrauch 2017 damit ausrechnen kann. Die restlichen Parteien haben damit weder einen zu hohen/ zu niedrigen Verbrauch gehabt, sondern nur die betroffenen Eigentümer haben eine zu hohe Vorauszahlung geleistet.


    Was der vorige Verwalter für eine Software benutzt hat, kann ich nicht sagen und möchte es nicht fragen.


    Der Hinweis das die Abrechnung 2016 beschlossen und akzeptiert ist, ist klasse. Daran habe ich gar nicht mehr gedacht. Hätte ich auch selber darauf kommen können. Denn eine neue Abrechnung für 2016 möchte ich nicht machen.


    Ich werde die Zählerstände nun kürzen, und den Verbrauch der Eigentümer anhand der Wasserabrechnungen über Umkehrschluss der anderen Eigentümer berechnen.


    Vielen Dank für eure Hilfe.

  • Ich werde die Zählerstände nun kürzen, und den Verbrauch der Eigentümer anhand der Wasserabrechnungen über Umkehrschluss der anderen Eigentümer berechnen.

    Wenn G der gemesessene Verbrauch am Gesamtzähler ist und Z1 .. Zn die an Hand der Wasserzähler in den Wohneinheiten gemessenen Verbräuche, gilt nicht unbedingt G = Z1 + Z2 + ... + Zn. Der Grund sind systematische Messwertdifferenzen. Du darfst z.B. nicht einfach Zn über Zn = G - Z1 - Z2 - ... - Zn-1 berechnen, weil der Gesamtzähler in der Regel immer mehr zählt. Eventuell kann man das aber berechnen, indem man die Messwertdifferenz der Vorjahre zu Grunde legt, sofern bekannt und einigermaßen konstant. Dann gilt: G = M * (Z1 + Z2 + ... + Zn), wobei M ein Faktor nahe 1 ist, der berücksichtigt, dass Gesamtzähler eine niedrigere Ansprechschwelle haben, somit müsste der Faktor größer als eins sein.

  • Danke dir wohnhofAtrium.

    Genau das ist mir gestern auch aufgefallen beim Zurückrechnen.

    Ich habe es versucht so gut es gegangen ist zu berechnen, ohne dass ich alle Zähler gravierend ändern musste. Widerstrebt zwar meinem Verständnis von Exaktheit, aber ohne Rundungen ging es nicht. Und wohl oder über muss der Eigentümer, der nie gemeldet hat, eben jetzt wahrscheinlich mehr zahlen.


    Vielen Dank für eure Hilfe.

  • Genau das ist mir gestern auch aufgefallen beim Zurückrechnen.

    Ich lese hier verschiedene Berechnungsmethoden für eine Differenzmessung, da gibt es klare gesetzliche Vorgaben. Ich zeige dir ein Bild mit der erforderlichen Vorgehensweise. Vielleicht passt dies in deine Berechnungen rein. Auf jeden Fall ist dies gesetzeskonform!

    Wie gesagt, mein Beispiel ist ein Muster von Werten, da musst du deine natürlich eingeben.


  • Hallo, ich habe ein ähnliches Problem. Zwei defekte Wasserzähler, defekt unterjährig in 2018 und gänzjährig in 2019. Ist halt erst jetzt aufgefallen, als gar kein Verbrauch, d. h. 0, gemessen wurde. Abrechnung 2018 ist erledigt, 2019 in Arbeit. Ich würde gerne die errechneten Differenzen auf den Wasserverbrauch der betroffenen Eigentümer für 2019 hinzurechnen (Zustimmung kann vorausgesetzt werden), aber wie? Das geht hoffentlich sauberer als durch "Manipulation" des abgelesenen Verbrauchs des defekten Zählers. Es könnte ein Betrag errechnet werden, fiktiver Verbrauch mal Preis pro qm, und Eintragung als "Direkte Kosten/lt. Abrechnung o. ä. Aber spätestens beim Abwasser brauche ich den jetzt fehlenden Wasserverbrauch wieder. Besten Dank für Eure Tipps.

  • wei defekte Wasserzähler, defekt unterjährig in 2018 und gänzjährig in 2019. Ist halt erst jetzt aufgefallen, als gar kein Verbrauch, d. h. 0, gemessen wurde.

    Da gibt es nur einen Weg. Entweder nach Wohnfläche (gesetzlicher Standard) oder nach Personen x Tage, was sicherlich besser wäre. Nur müsste das im Mietvertrag stehen.


    Solltest du, was ich annehme, WEG machen, dann kann ich dir bei der Verbuchung dort leider nicht helfen. Ich mache nur Mieterabrechnungen. Denke aber, dass dann von zwei weiteren Kollegen hier eine Empfehlung kommt.

  • Vieleicht verstehe ich es nicht ganz. Du hast defekte Zähler, hast den Gesamtverbrauch den du bezogen hast über den Wasserlieferanten. Ist das korrekt?


    Nur kannst du nicht einfach einen Verbrauch so ermitteln, dass du auf den bezogenen Gesamtverbrauch diesen zu 100% verteilst. Denn ein Hauptwasserzähler fängt bei ca. 7 Liter an zu zählen, ein waagrecht eingebauter Wohnungswasserzähler bei ca. 12 Liter udn einer, der senkrecht eingebaut ist sogar ab ca. 20 Liter / Stunde.

    Unser Programm berechnet dann die Messdifferenzen zwar, nur kannst du vorher das nicht einfach so erstellen, den Zählern eine nWert geben. Ich hoffe es richtig verstanden zu haben.


    Ach ich sehe, weiter oben ist eine Tabelle, die ich schon einmal eingestellt habe. Diese Methode kann nur dann angewendet werden, wenn EIN Zähler defekt usw. ist. Bei zwei Zähler ist das nicht mehr erlaubt.


    Konnte ich dir helfen?

  • Hallo errjot,
    die Differenz der Hauptzähler des Versorgers zum Verbrauch unserer "kleinen" Wasserzähler ist bekannt.
    Die Zähler waren in 2017 i. O. Also nehme ich die Verbräuche der Zähler und setze sie jeweils in Verhältnis zum Gesamtverbrauch (lt. Wasserlieferant, alt. Differenz Jahresendbestand zu Jahresanfangsbestand) und erhalte eine Prozentzahl. Diese verwende ich für 2018 und 2019 und berechne einen fiktiven Verbrauch, Prozentanteil von Gesamtverbrauch 2018 sowie 2019.Also in meinem Fall Verbrauch von zwei Zählern, mit Deiner Tabelle wird der Verbrauch nur eines Zählers berechnet. In beiden Fällen muss der Verbrauch aber irgendwie "eingebucht" werden, damit auch ein Preis für den Verbrauch in die Abrechnung einfliest. Es geht also um die Eingabe in WISO Immobilienverwalter.

  • Die Zähler wurden ersetzt als festgestellt wurde, dass sie defekt sind. Und ob in 2018 oder 2019, es bleibt die Anforderung einen wie auch immer ermittelten Verbrauch nachzubuchen.

    Versuche es bitte doch so zu verstehen, dass du dich an die Betriebskostenverordnung halten musst. Dort steht, dass du bei deiner Situation den Wasserverbrauch, auch die Abwasserkosten nicht, nach Verbrauch aberechnen DARFST.

    Entweder gibst du die Kosten für Wasser und Abwasser jeweils getrennt ein, nimmst den Umlageschlüssel Wohnfläche (ich sage es noch einmal, das ist der gestzliche Standard) oder nach Personen x Tage (PxT), was u. U. gerechter wäre, wenn verschieden Anzahl Personen da wohnen. Nur müsste dies im Mietvertrag zumindest angedeutet werden, dass in einem Fall - wie es jetzt vorgekommen ist - so abegrechnet werden muss.


    Du kannst nicht irgendwas auffüllen oder sonst, halte dich am Besten an die BK-Verordnung.