Einliegerwohnung und Airbnb in einem Haus - wie buchhalterisch abwickeln?

  • Hallo,


    ich habe ein Haus, welches selbst genutzt wird.

    Darin ist auch eine Einliegerwohnung, welche in Kürze vermietet wird.

    Außerdem habe ich ein Gästezimmer, welches ich in Zukunft gerne hin und wieder auf Airbnb anbieten möchte.


    Die Frage ist jetzt:

    Wie stelle ich es am cleversten an die Kosten und Einnahmen aus beiden Vermietungsverhältnissen (das dauerhafte = die Wohnung und das kurzfristig und wechselnde = Airbnb) gut verwalten und am Ende in WISO Steuer Sparbuch importieren kann?


    Kann man mit dem "WISO Vermieter" Airbnb-Einkünfte verwalten oder macht das keinen Sinn weil zu viel manuelles hin und her? (Jedes Mal einen Mieter anlegen für eine Nacht...)

    Macht es mehr Sinn, die Airbnb-Sache völlig getrennt laufen zu lassen und am Ende einfach die Einkünfte zu den von "WISO Einliegerwohnung oder Vermieter" nach "WISO Steuer" importierten Daten hinzuzuaddieren?


    Hat hier jemand Erfahrungen mit Airbnb und wie rechnet Ihr diese Ein- und Ausgaben in Eure Haus-bilanzen ein?


    Danke für Tipps!

  • Hat hier jemand Erfahrungen mit Airbnb

    Damit haben wohl die wenigsten User hier Ahnung, denke ich.


    Nun könnte ich mir vorstellen, so würde ich es machen, dass du drei Wohneinheiten anlegst, einmal deine und die der Einliegerwohnung, Das separate Zimmer (da muss ja auch ein WD/Dusche drin sein denke ich) ebenfalls extra anlegen. Klar, die Wohnfläche muss dann entsprechend eingetragen werden, damit du anschließend abrechnen kannst.

    Sollte das Zimmer nicht vermietet sein, dann ist das ein Leerstand, denn Grundsteuer und Co. laufen weiter. Und wenn du das bei der Steuer angeben musst (willst), dann würde der Leerstand als quasi "Erlösschmälerung" bedacht.


    Dann kommt aber eine weitere Überlegung, wie werden die Wasser und Heizkosten abgerechnet, gibt es separate Zähler? Wenn nein, wie willst du das abrechnen? Vermutlich nach PxT oder Wohnfläche. Darüber musst du dir im Klaren sein.

    Und ob das mit dem Vermieter oder Einliegerwohnung Programm geht weiß ich nicht, ich arbeite mit dem Hausverwalter.


    Vielleicht gibst du uns etwas mehr bekannt, wie sich die vorher beschriebene Konstellation in dem Haus darstellt.

  • Hallo,


    errjot

    danke, das sind gute Anmerkungen über die ich noch nicht nachgedacht hatte.

    Also im Bezug auf die "normale Einliegerwohnung" ist das noch einigermaßen einfach bzw. "Standard":

    Die Heizung ist eine Etagenheizung, wird also durch den Mieter selbst abgerechnet.

    Wasser rechnen wir anteilig nach Wohnfläche.


    Das Gästezimmer welches auf Airbnb gehen soll, hat natürlich keinerlei Abrechnung für Verbrauche, da gibt es keine eigenen Zähler, das wird im Zimmerpreis enthalten sein. Kommt ja im Hotel morgens auch keiner und liest die Wasseruhr ab.


    Soweit so klar und das ist ja auch dass was Ihr anderen angemerkt habt, das war mir auch klar.

    Man könnte wohl die Nebenkosten die anteilig für das airbnb Zimmer anfallen, noch absetzen. Aber da kommt dann gleich wieder die Frage auf ob das Gästezimmer auch privat nuitzbar ist (ist es natürlich), was die Sache dann kompliziert.


    Also ich habe nochmal nachgedacht und mir scheint es gibt vermutlich zwei Ansätze:

    1) entweder ich nehme einfach nur die Mieteinnahmen von Airbnb und rechne sie für die Steuer (Anlage V) zu den Einnahmen durch die Wohnung (manuell) dazu.

    Ohne Nebenkosten wie Grundsteuer (für dieses Zimmer) etc. geltend zu machen.


    2) Oder ich rechne das Gästezimmer tatsächlich als separate Einheit, nutze für die Abrechnung der Mieten nicht nur die "WISO Einliegerwohnung", sondern dern "Vermieter", lege darin für nicht belegte Tage (mit Sicherheit die große Mehrzahl) Leerstand an und für vermietete Tage einen Mietvertrag - und bekomme dadurch dann aber wirklich die exakten Kosten/Einnahmen.


    Das zweite dürfte ein kleines bisschen Steuer-optimierter sein, dafür aber auch erheblich viel mehr Arbeit.

    Ob sich das lohnt hängt wohl davon ab, wie oft das Zimmer vermietet ist.


    Und wenn ich nur deswegen von "WISO Eigentumswohnung" auf "WISO Vermieter" setzen muss, kostet das ja auch gleich nochmal mehr.


    Also: ich denke ich nehme die "WISO Eigentumswohnung", explizit für die dauerhaft vermietete Wohnung und addiere die airbnb-Einkünfte manuell dazu bei der Steuererklärung.

  • Bei AirBnB rechne ich aber doch keine umlagefähigen Kosten ab.

    Das ist klar!

    Wenn man aber eine Ferienwohnung (dazu zähle ich jetzt seine Vermietung) angemeldet hat, dann muss man die Einnahmen versteuern. Aber auch die laufenden Kosten dagegen rechnen. Nur wie soll das in V+V eingetragen werden, welche Summen, welche Kosten, wenn keine gesicherte Aufstellung vorliegt?


    Ich denke, dass es so bei ihm ist.

  • Das zweite dürfte ein kleines bisschen Steuer-optimierter sein, dafür aber auch erheblich viel mehr Arbeit.

    Ob sich das lohnt hängt wohl davon ab, wie oft das Zimmer vermietet ist.

    Es ist natürlich etwas mehr Arbeit. Und du musst selbst entscheiden, ob du es "offen" legst oder nur die Mieteinnahmen versteuerst. Dann kannst du aber keine Kosten für Wasser usw. abrechnen. Natürlich ist es nicht erforderlich, einen Mietvertrag für das Zimmer zu erstellen, du bekommst das Geld von denen und damit ist das abgeklärt. Und ob du es auch mal für eigene Zwecke nutzt, sollte doch egal sein.

    Nur ohne genaue Trennung/Aufstellung der Kosten für das Zimmer, kann keine korrekte Jahresabrechnung dafür gemacht werden.


    Ob du das eine oder andere machst, etwas Arbeit wird es kosten. Leider kann man so etwas erst ab dem Vermieter darstellen.

  • ich bleibe dabei: Die Hauptfunktion des Hausverwalters ist doch letztlich die Abrechnung (Nebenkosten- bzw. Hausgeldabrechnung). Nur wegen der Steuer würde ich da entweder WISO Steuer (wie von Cowgirl vorgeschlagen) oder EÜR nehmen (Geschmackssache bzw. Frage, ob man z.B. einen Streurberater hat).