unterjähriger Verkauf

  • Hallo,

    bisher hatte ich immer das Glück, dass sich Verkäufer und Käufer auf den Stichtag 31.12 einigen konnten und Zahlungen untereinander ausgeglichen haben. Nun muss ich aber für 2 ET eine Abrechnung erstellen, weil Nutzen-/Lastenübergang der 30.08. war. Wie verfahre ich da mit den Heizkosten? Da gibt es ja keine Zwischenabrechnung?

  • Es ist nicht Aufgabe des Verwalters in die internen Beziehungen Käufer-Verkäufer einzugreifen. UU ist ja im Kaufvertrag etwas geregelt.

    Wenn er sich das aber trotzdem ans Bein binden will wäre das ein adäquater Weg:

    https://www.iv-mieterschutz.de…en/gradtagszahlentabelle/

    Oder man könnte einfach den Wert am Vereiler / den Heizkörpern ablesen und in der Abrechnung ggf. händisch aufteilen.

    Oder man beauftragt auf Kosten der bestellenden Partei (Käfer, Verkäufer, oder Beide) ein Abrechnungsunternehmen zur Zwischenabrechnung.


    -Hi

  • Vielen Dank. So habe ich es auch gelesen. Allerdings erscheint das ein wenig ungerecht, wenn z.B. ET Übergang erst im Dezember ist und der neue Erwerber nachzahlen müsste.

    Die Vertragspartner haben in meinem Fall auch eine genaue Abrechnung im Kaufvertrag vereinbart. An die bin ich zwar nicht gebunden, weil ich ja kein Vertragspartner war, allerdings überlege ich schon, wie ich hier Zuarbeit leisten könnte.

  • Der Verkauf einer Immobilie ist eine große Sache. Bei der Abrechnung kommen selten Differenzen von mehr als ein paar hundert Euro heraus. Auch muss man ja den anteiligen Wert der IHR berücksichtigen im Verkaufspreis. Angesichts solcher Ungenauigkeiten sollten Abgrenzungsprobleme bei der Abrechnung doch eher zu vernachlässigen sein. Ich denke, ein gewisses Maß an Großzügigkeit auf beiden Seiten vereinfacht vieles. Ich als Verwalter würde mich weigern, eine genauere Abrechnung zu erstellen, denn am Ende ist auch die nicht recht, und es werden Fehler gefunden. Dabei handelt der Verwalter korrekt, wenn er nach Schema F einfach genau eine Jahresabrechnung erstellt! Wieso soll man sich das Leben schwer machen?

  • Ich kann mir auch nicht vorstellen, dass in einem Vertrag ein Verwalter verpflichtet wird, eine Abrechnung zu machen. Das wäre ein Vertrag zu Lasten Dritter und ist in Deutschland in nur ganz seltenen Fällen zulässig! Ohne explizite Zustimmung des Verwalters kann hier vertraglich keine Abweichung von der rechtlichen Regelung vereinbart werden und die rechtliche Regelung heisst nun einmal, dass derjenige die Abrechnungsspitze trägt, der zum Zeitpunkt der Abrechnung Eigentümer ist.

    Die besten Grüße aus dem tiefen Süden (wo es fast immer schön ist, auch bei Regen)
    nesciens



    WISO Steuersparbuch seit 1994, Windows 7

  • Von Zahlungsrückständen ist in der Frage des TE nichts zu sehen - und der Rest ist genau das, was ich auch gesagt habe. Der neue Eigentümer ist einzig und allein der Adressat für die Abrechnungsspitze. Eine unterjährige Abrechnung erfolgt nicht (und kann auch nicht durch den Vertrag vereinbart werden). Und falls der alte Eigentümer noch Hausgeldzahlungen schuldet (was ich aus der Frage nicht lese), müssen diese natürlich beim alten Eigentümer eingetrieben werden.

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    nesciens



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  • Der Verkauf einer Immobilie ist eine große Sache. Bei der Abrechnung kommen selten Differenzen von mehr als ein paar hundert Euro heraus. Auch muss man ja den anteiligen Wert der IHR berücksichtigen im Verkaufspreis. Angesichts solcher Ungenauigkeiten sollten Abgrenzungsprobleme bei der Abrechnung doch eher zu vernachlässigen sein. Ich denke, ein gewisses Maß an Großzügigkeit auf beiden Seiten vereinfacht vieles. Ich als Verwalter würde mich weigern, eine genauere Abrechnung zu erstellen, denn am Ende ist auch die nicht recht, und es werden Fehler gefunden. Dabei handelt der Verwalter korrekt, wenn er nach Schema F einfach genau eine Jahresabrechnung erstellt! Wieso soll man sich das Leben schwer machen?

    Es gibt keinen anteiligen Wert der IHR. Die eingezahlten Beträge sind nicht Eigentum des Verkäufers, daher nicht anrechenbar, nicht auszahlbar und natürlich auch nicht zu berücksichtigen.


    -Hi

  • Zitat

    Es gibt keinen anteiligen Wert der IHR. Die eingezahlten Beträge sind nicht Eigentum des Verkäufers, daher nicht anrechenbar, nicht auszahlbar und natürlich auch nicht zu berücksichtigen

    Aber natürlich gibt es einen Anteil am Gesellschaftsvermögen. Wem sollten die Rücklagen denn sonst gehören? Dass dieses Kapital über die WEG nicht direkt an den Eigentümer auszahlbar ist (es also keinen Auszahlungsanspruch gibt), ändert daran doch im Grundsatz nichts.

    Für den Wert einer Immobilie spielen die Rücklagen doch eine entscheidende Rolle. Angenommen, es handelt sich um ein Objekt mit 10 Wohnungen, dessen Wert bei 5 Mio. EUR liegt und in der IHR befinden sich 150.000 EUR. Nun soll das Dach saniert werden, was meinetwegen 120.000 EUR kostet. Wenn Du das als Eigentümer bar begleichen musst, sind das im Schnitt 12.000 EUR. Da das Geld aber in der Rücklage ist, ist das sozusagen schon gezahlt. Das gilt auch für den neuen Eigentümer. Die Immobilie ist für ihn dann 12.000 EUR mehr wert.

  • Ich kann mich hier nur wohnhofAtrium anschließen: die Instandhaltungsrücklage gehört nicht der WEG, sondern den einzelnen Eigentümern. Ein Blick in das WEG-Gesetz klärt hier schnell auf - deshalb muss ja auch die IHR gesondert geführt und auf einem gesonderten Konto eingezahlt werden. Und die Eigentümer verkaufen die IHR zusammen mit der Wohnung.

  • Ich kann mich hier nur wohnhofAtrium anschließen: die Instandhaltungsrücklage gehört nicht der WEG, sondern den einzelnen Eigentümern.

    Nein, dem muss ich leider widersprechen. Die Instandhaltungsrücklage(n) ist/sind das Verwaltungsvermögen der WEG. Dem einzelnen Eigentümer gehört daraus "gar nichts". Er kann versuchen, seine eingezahlte IHR beim Verkauf mit dem potentiellen Käufer in dem Kaufpreis der ETW einzupreisen.

  • Ich habe versucht mich in das Thema einzulesen.

    Dem einzelnen Wohnungseigentümer gehört die IHR nicht. Er kann darüber in keiner Weise verfügen. Die IHR gehört zum Verwaltungsvermögen der WEG. Der einzelne Eigentümer ist natürlich ein Teil der WEG. Daher gehört ihm auch ein entsprechender Teil dieser WEG und in Folge auch von deren Vermögen. Darüber verfügen kann er allerdings auch nur zusammen mit der WEG. Eine anteilige Auszahlung ist daher nicht möglich (höchstens im Rahmen einer Auflösung/Rückzahlung die von der WEG beschlossen werden müsste).

    Interessant im Rahmen meiner Recherche fand ich den Hinweis, dass der IHR-Anteil am Kaufpreis nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen würde und daher beim Käufer steuermindernd sei.

    An Sonsten ist es natürlich Verhandlungsgeschick, ob ein Mehr als "angemessen", oder ein Weniger sich im Kaufpreis wiederfindet. Wobei die Frage "was ist angemessen" viel Platz für Diskussionen lässt.

    -Hi

  • Zitat

    Eine anteilige Auszahlung ist daher nicht möglich

    Das hat auch keiner geschrieben, oder doch? Wer denn?


    Zitat

    Interessant im Rahmen meiner Recherche fand ich den Hinweis, dass der IHR-Anteil am Kaufpreis nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen würde und daher beim Käufer steuermindernd sei.

    Dann gilt das sogar im doppelten Sinne: Der verkaufende Eigentümer hat das ganze Geld mal eingezahlt, aber kann die Zuführung steuerlich nicht geltend machen. Erst eine Ausgabe fällt unter Kosten für Erhaltungsaufwand. Die kann der neue Eigentümer dann von der Steuer absetzen. Warum? Weil er vorher die Immobilie gekauft hat und in diesem Wert die Instandhaltungsrücklage mit einkalkuliert ist. Das kann natürlich niemand prüfen, aber ein Marktwert ergibt sich ja schon aus der vorhandenen Situation, also nicht nur der Lage und Vermietung sondern u.a. auch dem vorhandenen Vermögen in der IHR.

  • Ich kann mich hier nur wohnhofAtrium anschließen: die Instandhaltungsrücklage gehört nicht der WEG, sondern den einzelnen Eigentümern.

    Das habe ich aber nicht behauptet. Mit Anteil am Gesellschaftsvermögen meinte ich, dass es einen Bruchteil gibt, mit dem der Eigentümer am Vermögen der WEG beteiligt ist. Als Einzelner kann er darauf nicht direkt zugreifen, spielt aber für die Überlegungen oben zum Wert der Immobilie keine Rolle. Krass gesagt: Wenn eine WEG keine Rücklagen gebildet hat, dann würde ich eine Wohnung schon deswegen nicht kaufen, weil ich befürchten muss, dass es Eigentümer gibt, die zahlungsunfähig sind (entweder ist daher die Zuführung in die IHR zu gering oder ich muss befürchten, dass wichtige Sanierungsmaßnahmen nicht durchgeführt werden können, weil nicht alle Eigentümer das Vorhaben finanzieren können).