Nicht umlagefähige Kosten in der Nebenkostenabrechnung aufführen?

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    Hallo,


    mein Mieter hat seine Nebenkostenabrechnung als "formal unrichtig" gerügt, mit der Begründung, es fehlen die Angaben der Gesamtkosten.


    Nun, tatsächlich habe ich dem Mieter NUR DIEJENIGEN Umlagen, korrekt verschlüsselt, aufgelistet, die er auch zu bezahlen hat. So sind also beim Gartenpflege und Treppenhaus die Gesamtkosten benannt, und explizit mit Verteilungsschlüssel sein Anteil korrekt angegeben.


    Das ist unstrittig.


    Mein Mieter allerdings meint, ich muß auch solche Kosten benennen, die er nicht zu tragen hat, damit er als Mieter erkennen kann, DASS er tatsächlich nur umlagefähige und nicht auch nicht-umlagefähige Kosten trägt.


    Beispielsweise habe ich Kosten der Verwaltung gänzlich aus der Nebenkostenabrechnung heraus gelassen, weil der Mieter diese ja auch gar nicht zu tragen hat.


    Hat der Mieter recht?


    Muß ich also auch solche Kosten auflisten, an denen er nicht beteiligt wird?


    Führt das Fehlen solcher Kostenangaben dann tatsächlich gleich zur Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung?


    im voraus herzlichen Dank für Ihre Hilfe und freundliche Grüße auch für ein besinnliches Fest.

    Zitat von Bruce Payne

    Hat der Mieter recht?

    Recht haben und Recht bekommen, das kennen wir.


    Verweise ihn auf die Betriebskostenverordnung, dort sind alle Kosten aufgeführt, die man einem Mieter berechnen kann, wenn die Vorgaben dazu bestehen.

    Verwaltungskosten, wenn es die überhaupt gibt, sind nicht umlagefähig und haben auch nichts in der Betriebskostenabrechnung zu suchen. Bei einer WEG - da kenne ich mich nicht aus - sind Kosten enthalten, die aber die Eigentümer angehen und denen berechnet werden.

    Ein Mieter in einer Eigentumswohnung hat damit "gornix" zu tun.


    Also verweise ihn auf die Betriebskostenverordnung, dann ist das Thema erledigt.

    Ergänzend: anhand deiner Auflistung kann er doch prüfen, ob es sich um umlägefähgie Kosten handelt. Alles andere berechnest du ihm doch nicht, also muss er es auch nicht zahlen. Es geht ihn also auch nichts an, was du darüber hinaus an Kosten hattest (wie z. B. Reparaturen).

    Unter Gesamtkonsten sind die gesamten umlagefähigen Kosten zu verstehen und sonst nichts.

    Hallo, darf ich nochmal vortragen?


    Ich hatte nun ein längeres Telefonat mit dem Mieter, und soweit ist dieses Ding insoweit wohl jetzt durch.


    Allerdings spricht er nun eine anderec Punkt an:


    Die Nebenkostenabrechnung hatte ich wie folgt gestaltet:


    Ein Anschreiben als Deckblatt, mit einer tabellarischen Auflistung der Gesamtkosten, kategorisch unterteilt. Beispiel:


    Kategorie | Gesamtkosten| Verteilerschlüssel| Ihr Anteil|Betrag|

    Grundsteuer 233,50 Wohnfläche qm 233,50


    So mit weiteren Kostenpositionen.


    In weiteren Blättern habe ich sodann die Einzelpositionen aufgeführt, beispielsweise:

    Grundsteuer 1/4 | 58,36 | 58,36

    Grundsteuer 2/4 | 58,36 | 58,38

    Grundsteuer 2/4 | 58,36 | 58,38

    Grundsteuer 2/4 | 58,36 | 58,38

    Grundsteuer gesamt Abrechnungszeitraum 233,50


    So habe für jede Kategorie eine Einzelauslistung, und mit Fettschrift abgesetzt am Ende jeweils das Ergebnis dieser Kategorie.


    Nun habe ich aber eine Seite nicht mitgeschickt, so daß sich für die Kategorie "Strassenreinigung" auf der einen Seite am Ende die Einzelauflistung findet, aber auf der folgenden Seite beginnt die Abschlußzeile der nachfolgenden Kategorie "Müllabfuhr".


    So fehlt also das Blatt mit dem Ergebnis aus der Kategrie "Strassenreinigung" und der darauf folgenden Einzelauflistung der Kategorie "Müllabfuhr".


    Nun meint der Mieter, DIES mache die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar, und damit nun sei meine Nebenkostenabrechnung unwirksam und er leistungsfrei.


    Herrje, ist das wirklich so?

    Das könnte m. E. nach geheilt werden, indem du die gesamte Abrechnung noch einmal zusendest. Aber Achtung: am 31.12. ist Frist hierfür. Da aber die Müllabfuhr dann nur als Summe vorliegt, hat er formal Recht.

    Wenn allerdings aus der schon versendeten Unterlage der Gesamtbetrag ersichtlich ist und nur die Endsumme fehlt, versucht der Mieter, hier auf deine Kosten Geld zu sparen. Vielleicht hat er ein E-Mailkonto, dann dorthin senden (komplett noch einmal) und Sende- und Empfangsbestätigung anschalten.

    Hallo,


    vielen Dank für die schnelle Hilfe.


    Ich werde mich beeilen, daß zu heilen.


    Also schicke ich die komplette Nebenkostenabrechnung nochmal, und nicht nur die fehlende Seite, habe ich das richtig verstanden?


    Ich hatte ihm noch erklärt, er sehe ja auf der einen Seite die Einzelposten der Straßenreinigung und könne beim Nachrechnen das Ergebnis mit der Angabe auf dem Deckblatt vergleichen, dies stimme ja überein.


    Er sagte daraufhin noch, daß allerdings die Müllabfuhr sowohl auf dem Deckblatt (da stehen ja alle kategorischen Gesamtbeträge) als auch in der Beilage benannt ist. Und zwar lediglich.


    Es fehle also die sonst bei anderen Kategorien gelistete EInzelaufführung.


    Zunächst hatte man den Eindruck, das Ergebnis der Müllabfuhr, sei das Ergebnis der zuvor geschriebenen Straßenreinigung. Dies, weil Blatt Zwei mit der Auflistung der Straßenreinigung endet, und Blatt Drei mit dem Ergebnis der Müllabfuhr beginnt.


    Es fehlt tatsächlich das Blatt dazwischen, das mit dem Ergebnis der Straßenreinigung beginnen muß, und mit der Einzelauflistung der Müllabfuhr endet.


    Wenn ich es nicht schaffe, die Nebenkostenabrechnung bis zum 31.12.2020 zu schicken, ist er tatsächlich leistungsfrei?


    Reicht auch das Absendedatum mit Einschreiben/Rückschein?


    vielen Dank im voraus und die wirklich besten Grüße auch für ein schönes und besinnliches Weihnachten

    Rechtsverbindlich kann ich dir hier nichts raten - ob es wirklich an der fehlenden Seite liegen kann, darf dir nur ein Anwalt (oder ein Eigentümerverein sagen, den ich im neuen Jahr konsultieren würde).

    Daher auch mein Rat: vorab per E-Mail (Abrechnung als Pdf beifügen) mit Sende- und Empfangsbestätigung vorab, und die Abrechnung am Montag absenden. Sie muss bis Donnerstag bei Mieter sein, wobei deine Mail hier zur Fristwahrung durchaus helfen kann.

    Bei Mietern wie diesem muss man höllisch aufpassen - sie versuchen, auf Kostend des Vermieters billig zu leben.

    Ich verstehe immer noch nicht so richtig, um was es genau geht. Ich gehe davon aus, dass du mit dem Hausverwalter 2020 oder 365 arbeitest?

    Machst du WEG oder "normale" Mieterabrechnung?

    Wenn du die normale Betriebskostenabrechnung mit dem HV machst, dann erscheint doch alles auf den einzelnen Seiten. Wenn du die Jahressumme einträgst - wie hier € 233,50 - dann werden diese Kosten über die Wohnfläche verteilt. Du brauchst in der Regel keine vier Zahlungen im Jahr buchen, das ist nur bei WEG notwendig.


    Und wenn du alles drin hast, dann weiß ich nicht was d als noch zu monieren ist. Vielleicht kannst du mal einen Bildschirmausdruck, ohne Adresse und Namen - erstellen und uns zeigen, was der Mieter da meint bzw. wie du dem Mieter es übermittelst.

    Zitat von errjot

    ch verstehe immer noch nicht so richtig, um was es genau geht. Ich gehe davon aus, dass du mit dem Hausverwalter 2020 oder 365 arbeitest?

    Der Mieter moniert eine fehlende Seite mit Aufstellungen, die versehentlich nicht mitgesandt wurde. Es geht nicht um Auswertungen aus dem Programm!

    Und hier greift nun einmal die Frist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes. @nesciens hat schon Recht - vorab per E-Mail mit Empfangsbestätigung und am Montag per Post (Einschreiben) nachsenden - müsste bis Donnerstag beim Mieter sein.

    Hallo und vielen Dank für die Hilfe.


    Leider waren wir heute bei den Schwiegereltern zum Essen und alles hat sich bis in den Abend gezogen.


    Ich entschuldige mich für die späte Rückmeldung.


    Es fehlt tatsächlich nur eine Seite mit den Aufstellungen, im Programm war alles richtig. Ich habe nur den Fehler beim Kuvertieren gemacht und das Blatt nicht beigelegt.


    Das Anhängen von Dateien habe ich nicht gefunden, aber eine Tabellenfunktion. Ich erlaube mir ein einfaches Beispiel zur Verdeutlichung:


    1. Blatt = loses Deckblatt

    KostenartGesamtkostenIhre Kosten
    Grundsteuer
    		233,50 EUR
    		233,50 EUR
    Straßenreinigung61,20 EUR
    		61,20 EUR
    Müllabfuhr195,00 EUR
    		195,00 EUR
    Wasserversorgung655,53 EUR
    		655,53 EUR


    2. Blatt = 1. Blatt Auflistung, getackert mit folgenden Auflistungen, Reihenfolge gemäß Deckblatt

    Grundsteuer1 / 4
    		58,36 EUR
    Grundsteuer2 / 4
    		58,38 EUR
    Grundsteuer3 / 4
    		58,38 EUR
    Grundsteuer4 / 4
    		58,38 EUR
    Grundsteuer233,50 EUR
    Straßenreinigung1 / 4
    		15,30 EUR
    Straßenreinigung2 / 4
    		15,30 EUR
    Straßenreinigung3 / 4
    		15,30 EUR
    Straßenreinigung4 / 4
    		15,30 EUR




    3. Blatt = fehlendes Blatt, beginnt mit

    Straßenreinigung61,20 EUR

    ... und endet mit der Einzelauflistung

    Müllabfuhr4 / 448,75 EUR


    4. Blatt = weitere Auflistung, beginnt mit

    Müllabfuhr195,00 EUR


    Nun meint der Mieter, durch das Fehlen des Blattes 3 wird die Nebenkostenabrechnung für ihn nicht nachvollziehbar und nicht nachrechenbar. Sie sei unwirksam und er nun leistungsfrei.


    Das Programm Wiso Vermieter hat alles richtig gemacht, ich selbst habe beim Kuvertieren in den Briefumschlag das eine Blatt übersehen.


    Macht das gleich die ganze Nebenkostenabrechnung unwirksam?

    Zitat von Bruce Payne

    Macht das gleich die ganze Nebenkostenabrechnung unwirksam?

    Wenn man einen Fehler macht, wie es mit dem einen fehlenden Blatt halt ist, dann besteht innerhalb der Abgabefrist selbstverständlich die Möglichkeit mit einer kompletten Abrechnung zu belegen.

    Da dürfte sich kein Mieter drüber setzen und sagen, nur weil ein Blatt fehlt ist das für immer ungültig. Wichtig ist doch, dass selbst dann, wenn du das fehlende Blatt nachlieferst, das Endergebnis sich nicht ändert, nur besser nachvollzogen werden kann.


    Also direkt die PDF Datei per Email an den Mieter schicken mit einer "kleinen Entschuldigung" und dem Hinweis, dass sich die Abrechnung dadurch ja nicht ändern würde.


    Viel Erfolg bei so einem Querulanten.

    ok, vielen Dank, die Fragerei tut mir leid.


    Ich habe die Abrechnung für meine Frau übernommen, es ist ihr Haus, und hab das auch noch "verdattelt".


    Ich schicke eine komplett neue per Einschreiben mit Rückschein.


    Sollte die dann allerdings erst am 02.01.21 oder später zugestellt werden, ist der Mieter dann also tatsächlich raus, weil mir bei der vorigen das eine Blatt mit den Einzelaufstellungen gefehlt hat, ja?


    Hab ich das richtig verstanden?

    Hast du keine E-Mailadresse? Damit kannst du die Frist wahren. Sonst Eilzustellung - sollte dann auf alle Fälle noch in diesem Jahr ankommen.

    Ja, mal sehen. Wir wohnen außerhalb und haben kein Postamt im Ort.


    Wenn alle Stricke reißen, fahr ich die 180 KM und werfe die Abrechnung persönlich ein.


    Auf jeden Fall danke ich herzlich für die Unterstützung.

    Ah, entschuldigung. Wir haben keine Mailadresse von ihm. Das haben wir bisher nie angefragt und eigentlich auch nie gebraucht.


    Also wichtig ist, die korrigierte muß bis 31.12.20 im Briefkasten des Mieters sein, richtig?


    Mir nützt es nichts, zu sagen, es gab schon eine originäre, die er nur nicht akzeptiert.

    BGH-Urteil “Fläche” | Betriebskostenabrechnung (immobilienscout24.de)


    Der BGH hat Anfang des Jahres in einem Urteil beschrieben, was dazugehört, damit eine Betriebskostenabrechnung den formellen Anforderungen genügt:


    Zitat

    So gehören in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten folgende Mindestangaben:

    • Zusammenstellung der Gesamtkosten
    • Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
    • Berechnung des Anteils des Mieters
    • Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

    Einzelbuchungen sind offenbar nicht erforderlich. So würde ich argumentieren, dass die Betriebskostenabrechnung aus dem Deckblatt besteht. Die folgenden Blätter sind nur optionale Erläuterungen, die die Betriebskostenabrechnung detailliert belegen. Wenn also so ein Blatt des Anhanges fehlt, macht das die eigentliche Betriebskostenabrechnung nicht ungültig.


    Nach Deiner Beschreibung würde ich aber davon ausgehen, dass Dein Mieter eher einer der schwierigeren Sorte ist und Du in jedem Fall noch jede Menge Spaß mit ihm haben wirst...

    Wenn ich nicht mehr antworte heißt das nicht, dass ich überzeugt bin oder zustimme. Manche Dinge lasse ich einfach so im Raum stehen...

    Einmal editiert, zuletzt von gdrexl ()

    Nun - hier wären z.B. der Nachweis der Fahrt auch ausreichend (schriftlich gefahrene Kilometer und Beginn und Ende der Fahrt). 300 Kilometer fährt man im Moment nicht "just for fun".