Betriebskostenabrechnung: Reparaturen der Investitionserhaltungsmaßnahmen

    Hallo,

    ich streite mich immer wieder mit meinem Mieter über den Punkt, welche Kosten für Reparatur oder Wartung relevant ist. Hintergrund ist, das bei der Gastherme spätestens alle zwei Jahre die Retarder (Wärmetauscher) gewechselt werden müssen. Lt. meinen Recherchen handelt es sich um ein Verschleißteil, was einem regelmäßigen Austausch nach sich zieht. In einigen Urteilen ist zu lesen, das teilweise bis zu 5 Jahre angenommen werden kann, wenn eine Regelmäßigkeit besteht. Mein Mieter meint jedoch, das es sich um eine Reparatur handelt.


    Mein Standpunkt: Es kann sich nicht um eine Reparatur handeln, da die Retarder (Wärmetauscher) nur durch Benutzung sich physisch abbauen. Nebeneffekt ist, dass durch den regelmäßigen Tausch auch nicht unerheblich an Energiekosten eingespart wird, da die erzeugte Wärme nicht ungebremst nach draußen geblasen wird.


    Daher meine Frage: Wer in der Community hat ähnliche Erfahrungen gemacht und wie rechnet ihr ab.

    Zitat von yenkyBravo

    Gastherme spätestens alle zwei Jahre die Retarder (Wärmetauscher) gewechselt werden müssen.

    Nun, das ist neu, alle 2 Jahre etwas austauschen zu lassen. Da habe ich meine Zweifel - und habe es auch noch nie gehört -, dass dieses Teil erneuert werden muss. Da bitte einmal einen anderen Heizungsbauer ansprechen, denn das halte ich für ein Gerücht.


    Das wären aber, wenn es wirklich zutreffen würde, Wartungsarbeiten und sind in die Heizkosten einzurechnen. So wie die Wartungs- oder Schornsteinfegerkosten auch. Egal ob jedes Jahr (regulär die Wartung) oder Schornsteinfeger alle 2 Jahre, es sind Wartungskosten.

    Hier könnte allerdings dann noch zu beachten sein, dass unnötige Wartungsarbeiten abgerechnet werden. Der Heizungsbauer nutzt hier die Unwissenheit aus und berechnet Leistungen, die nicht erbracht werden müssten. Möglicherweise hat der Mieter hier daher sogar Chancen, dass er nicht zahlen muss, da vermeidbare Kosten nicht umlegbar sind.

    Das ist aber eine recht knifflige Frage - ohne rechtlichen Rat würde ich hier nicht mit dem Mieter diskutieren.

    Zitat von nesciens

    dass unnötige Wartungsarbeiten abgerechnet werden

    Genau das meine ich. Ich habe selbst eine solche Therme, die auch jedes Jahr gewartet wird. Letztes Jahr musste nur die Anode für den WW-Vorratsbehälter getauscht werden.

    Darum auch der Hinweis, dass er sich ein zweites Angebot holt.

    Es soll ja auch Aufzugsfirmen geben, die alle 3 Jahre den Notstrom-Akku am Aufzug tauschen (mit dem Argument, dass der ja immer am Ladestromhängt und sich auch erhitzt, daher einen erhöhten Verschleiß hat). Aber die dann auch dafür brutto 450 € in Rechnung stellen, wo das Bauteil selber mal so 20 - 30 € kostet und der Einbau in 10 Minuten (und da ist Abschalten, Einbauen, In Betrieb Nehmen, Testen enthalten...) erledigt ist. Es müssen ja auch 2 Techniker kommen und die Anfahrt kostet eben 150 Euro.

    Zitat von errjot

    Schwachsinn was die da sagen, wenn man sich technisch auskennt, dazu zähle ich mich als Ing. und Funkamateur.

    Das kann ich bestätigen, auch als Funkamateur (ehem. DD1XQ). Akkus sollten nicht dauergeladen werden, idealerweise nur bis 80 %

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    Die Frage, ob eine bestimmte Maßnahme als Reparatur oder als Wartung zu bewerten und demgemäß unterschiedlich zu verbuchen ist, ist mehr als berechtigt, da diesbezüglich immer mehr Klagen vor Gerichten zwischen Mietern und Vermietern ausgefochten werden.


    Für mich als Verwalter konnte ich dies folgendermaßen - bisher ohne Probleme mit Mietern und Eigentümern - klären:

    Der für die Wartung beauftragte Handwerksbetrieb muss laut einer Vereinbarung mit mir auf der Rechnung definitiv angeben, ob es sich um eine Reparatur oder um eine Wartung handelt. Beispielsweise erklärt die Firma, die für die Wartung der Rauchwarnmelder zuständig ist, dass der Austausch eines defekten Rauchwarnmelders bei der jährlichen Wartung der Geräte zur Wartung gezählt wird und nicht als Reparatur anzusehen ist. Durch Zusendung der Rechnung mit dem Hinweis "Wartung" hat bisher jeder meiner verwalteten Mieter dies auch als Wartung akzeptiert. Sollte es zu einer juristischen Auseinandersetzung kommen, kann ich als Vermieter mich eben auf die Rechnung mit dem Wartungshinweis berufen und den Handwerksbetrieb ggf. als Zeuge aufführen. Dies bedeutet im Umkehrschuss auch, dass die beauftragten Handwerksbetriebe kritisch prüfen, ob sie "Wartung" oder "Reparatur" auf der Rechnung aufführen, insbesondere auch, weil sie die gesetzlichen Regelungen z. Bsp. bei Gasthermen genau kennen. Bei Gasthermen schreibt auch der Hersteller oftmals vor, in welchen Abständen bestimmte Teile ausgewechselt werden müssen, sodass daraus auch eindeutig ersichtlich ist, ob es sich um eine - wenn vielleicht auch vorbeugende (proaktive) Wartung handelt.

    Ich hoffe, mit diesen Hinweisen einige Anhaltspunkte zur Lösung geben zu können.

    Zitat von Harry-Kritisch

    ...dass die beauftragten Handwerksbetriebe kritisch prüfen, ob sie "Wartung" oder "Reparatur" auf der Rechnung aufführen, ...

    Richtig! Es gibt nämlich neben der formal gesetzlichen Seite auch noch eine psychologische: Wenn der Handwerksbetrieb da nämlich Wartung schreibt, nimmt das der Mieter eher an und wird sich weniger oft querstellen. Ich finde schon, dass man alles korrekt handhaben soll; im Zweifel dann auch für den Mieter, aber man will sich das Leben auch erleichtern.