Rücklagenabrechnung Entnahmen

  • Hallo, ich habe sicher einen Denkfehler und hoffe, dass den jemand aus der Welt schaffen kann.

    Ich habe in diesem Jahr -erstmals- enorme Instandhaltungen, die aus der IHR gezahlt werden. Wenn ich nun die Hausgeldabrechnung simuliere und die Rücklagen mit abrechnen möchte, rechnet das Programm diese Entnahmen mit dem gezahlten Hausgeld gegen (also: umlagefähige + nichtumlagefähige Kosten ./. Entnahme aus Rücklage = Gesamtbetrag zur Zahlung). Aber die IHR soll doch eben kontinuierlich angespart werden, um eines Tages größere Posten zu begleichen und nicht in diesem Falle dem ET gutgeschrieben werden??? Sollte diese Entnahme nicht eigentlich gar nicht auftrauchen in der HGA sondern nur in der Rücklagenabrechnung?

  • Mit der Entnahme begleichst Du doch Rechnungen. Diese tauchen in der Abrechnung auf. Da Du die Rechnungen aber über die Rücklagenentnahme finanzierst, mindert diese die abgerechneten Kosten. Wo werden denn die Ausgaben aufgeführt, wenn nicht in der Abrechnung? In der Abrechnung der Instandhaltungsrücklage? Hier ist nur eine Gesamtdarstellung zu finden. Das Finanzamt vom Vermieter möchte z.B. wissen, welche Mittel aus der Rücklage entnommen wurden und somit als Aufwand für die Erhaltung ausgegeben wurde. Da es steuerlich egal ist, ob das Geld direkt oder aus der IHR ausgegeben wurde, findest Du alle Details dazu in der Abrechnung. Die Rücklagenabrechnung liefert dagegen eine Übersicht, die sich weniger auf Ausgaben als auf die Entwicklung des Verwaltungsvermögens fokussiert.

    So verstehe ich das. Findet jemand einen Fehler?

  • Vielen Dank. Soweit ist das schonmal logisch. Allerdings finde ich, bläht das die Abrechnung ziemlich auf. Mir persönlich wäre lieber, die IHR gesondert abzurechnen. So kenne ich das auch aus den Abrechnungen anderer Verwalter. Für den Vermieter ist es z.B. auch wichtig, auf einem Blick zu sehen, wie hoch seine nicht umlegbaren Kosten sind. Das funktioniert ja dann nicht, wenn da hohe Summen ufgeführt sind, die eigentlich aus der IHR gezahlt werden. Oder gibt es irgendwie die Möglichkeit, die IHR separat abzurechnen?

  • Hab nochmal gesucht:

    Ausgaben der WEG, die über die Instandhaltungsrücklage finanziert wurden, sind in den Einzelabrechnungen der Eigentümer nicht als Ausgaben aufzunehmen. Denn schließlich haben die Eigentümer diese Ausgaben bereits durch die Ansparung der Instandhaltungsrücklage bezahlt.04) 05)

    4) LG Köln 29 S 190/11 BeckRS 2012, 06654
    5) AG Düsseldorf 290a C 6117/12 BeckRS 2013, 07043       Demnach sollten doch auch die Entnahmen nicht auftrauchen. Oder seh ich das falsch?

  • Danke für die Zitate. Bisher habe ich das anders gehandhabt, nämlich, dass ich alle Ausgaben einem Umlagekonto zuordne. Aber wenn man die Rechnung über den Rücklagenassistenten direkt als Entnahme bucht, taucht sie gar nicht in den Ausgaben auf. Das sollte doch gehen, oder? Die Entnahme taucht ja in beiden Fällen korrekt in der Rücklagenentwicklung auf, nur ist es ein Unterschied, ob ich die Ausgaben aus der IHR per Umlagekonto Großreparaturen verteile und dann eine Entnahme gegenbuche, oder ob ich die Rechnung direkt vom Konto für die Instandhaltungsrücklage zahle.

  • Der Punkt ist natürlich, dass man die Entnahme nicht erneut umlegen muss, höchstens möchte man den Anteil ausweisen, damit man die Aufwendungen steuerlich geltend machen kann (wenn man Vermieter ist, versteht sich).

    Somit müsste man in der Einzelabrechnung eine Rubrik für die aus der Instandhaltungsrücklage finanzierten Aufwendungen haben. Bisher ist es so, dass man theoretisch Geld aus der IHR entnehmen kann und damit Ausgaben tätigen kann, die z.B. ganz anders umgelegt werden. Das ist anders, wenn man die Entnahme direkt als Ausgabe bucht. Ich gebe Dir Recht, dass die „besondere Entnahme“ hier vielleicht eher der Standardfall sein sollte. Man bräuchte dafür ggf. ein eigenes Ausgabenkonto, das immer den gleichen Schlüssel wie die zugeordnete Rücklage hat.


    Vielleicht sollten eir das mal antegen als Verbesserung?

  • Also jetzt habe ich das mal durchexerziert:


    Besondere Entnahmen werden in der Tat nicht mit verteilt. Sie werden daher auf der ersten Seite der Abrechnung auch nicht gegengerechnet, denn ihnen stehen keine Kosten gegenüber, die von Umlagekonten, also Ausgabekonten, geflossen sind. Trotzdem will man diese Zahl ja auch für's Finanzamt haben. Mein Gefühl sagt, dass eine besondere Entnahme etwas ist, was letztlich einem bestimmten Zweck dient, jedoch nicht der Begleichung einer Handwerkerrechnung. Denn dafür kann man bei den Entnahmen, die zu verteilen sind, ja auch Ausgabenkonten angeben. Dann sieht man auch die Gesamtkosten sowie den Anteil der die verteilten Kosten wieder mindert, da er aus der IHR finanziert wurde.

    Daher bleibe ich jetzt dabei, diese Rechnungen so zu buchen, dass ich die Beträge verteile, denn genau dann erscheint die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage zusätzlich.

    Das Problem ist ja folgendes:

    Wenn ich meine Steuererklärung mache, dann gebe ich die Kosten aus der Hausgeldabrechnung als Werbungskosten an. Hierin sind ja die Ausgaben aus der IHR nicht enthalten, denn eventuelle Zuflüsse in die IHR muss man ja vorher abziehen, da das Finanzamt sich nur für die Ausgaben interessiert. Somit müsste man in der Abrechnung bitte auch den Betrag finden, der sich aus der IHR finanziert hat, denn diese Kosten kann man nun steuerlich geltend machen.

    Meiner Ansicht nach funktioniert das so besser, wenn man die Kosten verteilt. Ob das eine Schwäche der Buchungslogik vom Hausverwalter ist, kann ich nicht beurteilen. Die Argumente der Richter kann ich dann auch irgendwie nachvollziehen. Optimal wär's aus meiner Sicht, wenn man in der Rücklagenabrechnung dann ebenfalls eine Zusammenfassung der Instandhaltungskosten bekommen könnte. Da es aber mehrere Rücklagenarten geben kann, müsste man dann wenigstens eine Aufstellung der Einzelposten pro Rücklagenart bekommen (alternativ zu den Umlagekonten).

    Gibt es denn keinen Buchhalter hier, der das aufklären kann?:/

  • Hierzu vielleicht folgender Hinweis aus der WV Anleitung:


    "Allgemein stehen auf der Hausgeldabrechnung die Zuführungen den Rücklagenvorauszahlungen gegenüber. Die Entnahmen stehen den Ausgaben gegenüber, die Sie auf bspw. für Großreparaturen auf ein nicht umlagefähiges Buchungskonto bitte zusätzlich erfassen."


    Diese Entnahmen aus der Rücklage mindern ja die Gesamtbetriebskosten, somit wird für jeden Eigentümer der zu zahlende Anteil geringer.

    Die Rechnung für die Grossreparatur wird unter den Betriebskosten (nicht umlagefähig) erfasst und somit auch steuerlich wirksam bzw. ausgewiesen. Also ich denke der Vorgang ist somit eigentlich logisch und korrekt.

  • Da auch der Fragesteller nicht mehr geantwortet hat, ist, denke ich, die Frage damit beantwortet: WISO Hausverwalter weist die Unterschiede zwischen Soll und Ist überall sauber aus; gleichzeitig werden die Ausgaben - egal ob aus der IHR stammend oder als direkte Ausgabe gebucht - in der Einzelabrechnung gezeigt. Die Anteile, die ja aus der IHR entnommen wurden, sind durch eine Gegenbuchung entsprechend ausgewiesen. Außerdem müssen alle Ausgaben per Umlagekonto verteilt sein, weil ja auch Handwerkerleistungen gem. §35a EStG aufgeteilt werden müssen.

    Das einzige, was man anders machen könnte: die Ausgaben für Instandhaltung aus der IHR inhaltlich trennen und direkt als separate Beträge ausweisen. Dann würde man sie immer nach dem geltenden Schlüssel für Instandhaltung (z.B. MEA) aufteilen und müsste sie nicht einem Ausgabenkonto zuweisen. Dieses Vorgehen hätte den Vorteil, dass man die aus der Entnahme finanzierten Ausgaben nicht anders verteilen kann, z.B. indem man diese Ausgabe einem falschen Umlagekonto zuweist.

  • Nun will ich doch mal wieder hier schreiben, weil die Abrechnung 2018 ja bevorsteht und ich mein Problem nur vor mit her geschoben habe. Generell habt ihr schon recht, dass es steuerlich notwendig ist, die Reparaturen, die aus der IHR gezahlt wurden, als Ausgaben zu verbuchen. Die von mit genannten Gerichtsurteile sagen nun mal aber was anderes. Gibt es denn beim Programm irgendene Möglichkeit, die IHR Entwicklung für jeden einzelnen ET auszugeben?

    Wenn ich die IHR mit in die Hausgeldabrechnung bringe, dann bläht das die Abrechnung ja ungemein auf.

  • Zitat

    Die von mit genannten Gerichtsurteile sagen nun mal aber was anderes.

    Bist Du ganz sicher, dass diese Fälle sich darauf beziehen lassen? Ich finde die Materie kompliziert, und die Rechtsprechung gibt ja auch kein festes Schema vor. Somit müsste man die Hausverwalter-Abrechnung mal einem Rechtsexperten vorlegen, aber der kann auch nur raten, wie ein Richter entscheiden würde.

    Zitat

    Gibt es denn beim Programm irgendene Möglichkeit, die IHR Entwicklung für jeden einzelnen ET auszugeben?

    Die Rücklagenentwicklung ist Bestandteil der Abrechnung, liegt damit jedem Eigentümer vor.

  • Es gibt keine "IHR-Rechnungen" (meiner Meinung nach). Wenn es eine Möglichkeit gibt, eine Ausgabe als "IHR-Ausgabe" zu klassifizieren, täte mich das wundern/freuen. Eine Ausgabe ist eine Ausgabe, die gemäß Umlagekonto (also dem zugordneten Schlüssel natürlich) verteilt wird. In der Regel zahlst Du den Rechnungsbetrag eh vom Girokonto. Buchhalterisch steht daher der Umbuchung vom Rücklagenkonto (welche logischerweise vorher erfolgen muss) dann eine Entnahme gegenüber. Ich finde das einigermaßen verständlich mit den von mir oben zitierten Schwachpunkten, aber ich hätte gerne gesehen, wie es die Juristen lieber hätten.

  • Die Rücklagenentwicklung ist Bestandteil der Abrechnung, liegt damit jedem Eigentümer vor.

    Vielen Dank, das stimmt. Aber vielleicht habe ich mich auch verkehrt ausgedrückt. Ich meine eine Auflistung der IHR Rechnungen, auf der ersichtlich ist: Rechnung von..an... Gesamtbetrag, Ihr Anteil.....


    Das habe ich mit einer eigenen Excel-Abrechnung gemacht . Aber eine Aufstellung der Rechnungen erhält man auch aus der Auflistung "Zusammenfassung der Kosten", die als Anlage zur Hausgeldabrechnung mit ausgegeben werden kann. Ich habe mir ein Kostenkonto (nicht umlagefähig) "Instandhaltung/Großreparatur/ Finanz. aus IHR" angelegt. Hier sind alle Rechnungen dann aufgeführt.und die Umlage erfolgt nach dem gültigen Schlüssel (z.B. MEA).

  • Hallo allerseits,

    ( der WISO Assistent hat genau diese Konstellation nicht...):rolleyes:


    WEG: habe eine Rückzahlung an die Eigner aus der Sonderumlage, die als SU auf dem RL-Kto liegen.

    1.ter Schritt: Assistent


    2.ter Schritt: Einnahme/Ausgabe

    Ist die Vorgehensweise korrekt?


    Sehe ich mir die HG Abrechnung an, wirds fragwürdig...ìch meine, es darf doch nicht in der HG Abrechnung auftauchen?

    I

    Ich danke für hilfreiche Tipps :)

  • Verstehe ich das richtig - es gab mal eine Sonderumlage, und davon soll nun ein Teil wieder ausgeschüttet werden ?

    Sobald die SU auf das RL Konto geflossen ist, ist sie Bestandteil der IHR. Da brauchst Du kein Sonderkonto "SU".


    Und wenn nun aus der IHR Gelder entnommen werden sollen, die NICHT über alle Eigentümer verteilt werden sollen, dann buchst Du diese Summen einfach als Entnahme, die nicht verteilt wird.

    Alternativ, wenn das Geld vom IHR Konto direkt an die Betroffenen geht (ohne Umweg übers Girokonto), die nächste Zeile im Assisten.


  • Vielen Dank!

    ich habe ein Konto RL, auf dem die IHR und die SU zusammen liegen; lediglich namentlich getrennt (der Übersicht wegen).

    Ja, es wurden an alle Eigner Teilauszahlungen über das HG Konto getätigt. (es gab bislang nur 1 Konto, also kein RL Konto - Habe das nachträglich geändert..)

    Daher habe ich zunächst aus dem RL Kto and das HG Konto umgebucht, und dann die Auszahlungsbuchungen gemacht:

    Konto 8820 als Einnahmerückzahlung.

    . Dein Gedanke ist. DIREKTE ENTNAHME VOM RÜCKLAGENKONTO ?

  • Hm. Du musst ein wenig aufpassen mit diesen Konten. Trenne immer BUCHHALTUNG von FINANZWIRTSCHAFT.

    Das eine sind Konten die im Wiso HV verwendet werden, das andere sind reale Geldkonten bei der Bank.


    Wenn Du nur ein Bankkonto hattest, auf dem BEIDE Gelder lagen (Hausgeld und Rücklagen), dann empfehle ich sehr,

    zu allererst ein physisches RL/IHR Konto bei der Bank einzurichten. Darauf transferierst Du dann den Geldbetrag,

    welcher bisher als Rücklage ausgewiesen wurde.

    Parallel legst du ein RL Buchungskonto an, und stellst sicher das der Anfangsbestand dem Betrag entspricht, welcher

    nun auf dem RL Bankkonto liegt.


    Erst wenn das erfolgt ist, und Du/Ihr "saubere Kontostände" sowohl für Hausgeld- wie RL-Konto im Wiso HV und auf Deinen

    Kontoauszügen der Bank hast : erst dann zahlst Du Gelder aus, und verbuchst diese Ausschüttung.


    Ansonsten gibt das ein Kuddelmuddel erster Güte, besonders wenn Du nicht firm bist in Buchhaltung.