Nebenkostenabrechnung mit USt.

  • Hallo,

    da ich mit der letzen Nebenkostenabrechnung (2017) spät dran war, habe ich diese gleich mit HV 2019 gemacht.

    Dabei ist mir jetzt aufgefallen, dass die netto/brutto Berechnung für die Vorrauszahlungen falsch ist.

    Dann habe ich das gleiche mit HV 2018 überprüft, mit dem gleichen Ergebnis, auch flasch.


    Es geht um folgendes:

    1. Seite Nebenkostenabrechnung Zusammenfassung der Abrechnung in der Tabelle:

    Abrechnung
    netto 19% USt
    brutto
    Ihre Nebenkosten
    1.697,43 €
    322,51 €
    2.019,94 €
    Ihre Heizkosten
    2.248,75 €
    427,26 €
    2.676,01 €
    abzgl. Vorauszahlungen
    12 x 329,92 (netto)
    3.959,04 € 752,16 €
    4.711,20 €


    Bis HV 2017 stimmte die Rechnung. HV 2018 und 2019 rechnen hier falsch.

    Statt wie bisher die Summe aller Netto-Vorauszahlungen mit der USt zu belegen (wie in der Tabelle angegeben, wird jede Einzelzahlung mit USt belegt, dann gerundet und aufaddiert, was zu dem falschen Ergebnis führt.


    Kann das noch jemand so bestätigen?

  • Möchte hier einen kurzen Zwischstand melden.

    Da HV2020 das genauso durchzieht wie die 2 Versionen davor, habe ich nocheinmal ein Ticket aufgemacht und den Sachverhalt mit Übersendung einer Testdatenbank geschildert.


    Antwort von Buhl: Das sind Rundungsfehler. Der HV macht hier nichts falsch.


    Daraufhin habe ich jetzt nochmal angefragt, da diese Rundungsfehler nur zustande kommen weil der HV hier ein Mischmasch aus Netto- und Brutto-Rechnung macht.

    Mal sehen ob sich hier noch was tut.

    Zumal es ja bis Version 2017 wunderbar funktioniert hat!

  • Daraufhin habe ich jetzt nochmal angefragt, da diese Rundungsfehler nur zustande kommen weil der HV hier ein Mischmasch aus Netto- und Brutto-Rechnung macht.

    Ich weiß leider nicht was du damit meinst, wo dort "Mischmasch" anfällt. Auch ich habe ein Gewerbepark udn sah dann, dass dort die verschiedenen Mehrwertsteuersätze nicht stimmig war.

    Und siehe da, bei Gewerbe mit Umsatzsteuer gibt es ja auch bei Wasser z.B. 7% aufden Rechnungen, dann 19%, da hat der Gesetzgeber entschieden, dass alle Kosten, egal ob 7 oder mit 19% generell nur mit 19% berechnet werden.

    Wir sind uns einig, dass dies irreführend ist, wenn wir das nicht wissen können, schließlich ist die Mehrheit hier sicherlich kein Steuerberater. Also es gibt dann Rundungsfehler bzw. Differenzen wegen den verschiedenen Umsatzsteuerbeträgen.

  • Es ist eigentlich ganz einfach:


    In der Zeile "Ihre Nebenkosten":

    Es werden korrekt alle Nebenkostenpositionen als NETTO-Werte aufaddiert und unter netto dargestellt.

    Hier 1.697,43€ + 19% USt. ergibt richtigerweise 2.019,94€ und daraus eine USt. von 322,51€.


    In der Zeile "Ihre Heizkosten":

    Hier wird genauso korrekt die NETTO-Summe aller Heizkosten berechnet.

    Hier 2.248,75€ + 19 % USt. ergibt auch hier richtigerweise 2.676,01€ und daraus eine USt. von 752,16€.


    In der Zeile "abzgl. Vorauszahlungen":

    Hier fängt der Mischmasch an:

    Wenn man die schon angegebenen NETTO-Vorauszahlungen (12x392,92€) zusammenrechnet kommt der in der Tabelle richtig angegebene Wert von hier 3.959,04€ heraus.

    ABER: 3.959,04€ + 19% USt. ergibt 4.711,26€ und daraus eine USt. von 752,22€ !


    Stattdessen wird die USt. nicht aus der - in der Tabelle richtig angegebenen - NETTO-Summe berechnet, sondern aus der BRUTTO-Summe!

    Hier also 329,92€ (netto) + 19% USt. = 392,60€ x 12 = 4711,20€ und daraus eine USt. von 752,16€ (den in der Tabelle angegebenen Werten).


    Somit ist die Rechnung in der Zeile für die geleisteten Vorauszahlungen falsch und der Mieter fragt zurecht, ob ich nicht in der Lage sei auf die Summe von 3.959,04€ (netto) die richtige USt. drauf zu rechnen.


    Und das alles nur, weil hier richtigerweise Netto-Werte angezeigt, aber mit BRUTTO-Werten gerechnet wird, deshalb meine "Mischmasch" Bezeichnung.

    Und wie schon gesagt, bis Version 2017 funktionierte das eben noch richtig, da wurde konsequent und richtigerweise nur mit NETTO-Summen gerechnet.

  • n der Zeile "abzgl. Vorauszahlungen":

    Hier fängt der Mischmasch an:

    Entschuldige, ich habe diesen Hinweis vergessen zu geben. Es ist richtig, die Summenbildung bei den Betriebskostenarten inkl. Heizung sind KORREKT.

    Nur bei den Vorauszahlungen mit MwSt. da wird dieser Punkt angewendet, dass die Summen uneinheitlich sind, denn dort wird noch nach 7 oder 19% gerechnet, selbst die Grundsteuer bekommt die MwSt. verpasst aber in der Summe wird alles mit 19% genommen, daher die "nicht passenden" Kosten.

    Und das ist rechtens laut Gesetz.

  • Verstehe ich das richtig, dass das Programm für Vorauszahlungen anteilig aus den mit verschiedenen Steuersätzen anzusetzenden Werten die Steuern herausrechnet? D.h. die gesamte Vorauszahlung ist brutto, aber mit gemischten UmSt.-Sätzen?

    Der Einfachheit halber mit einem Beispiel, nur um die Rechnung zu verstehen.


    Beispiel: Umlagekonto 4050 hat 19% Umsatzsteuer

    Umlagekonto 4166 hat 0% Umsatzsteuer


    Der Abrechnungsbetrag sind 1000 Euro brutto. Anteilig davon entfallen in der Abrechnung 400 Euro auf 4050 und 600 Euro auf 4166. Die Gesamtvorauszahlung beträgt 500 Euro, also genau die Hälfte. Dann wäre der Nettobetrag 0,5 * 400 / 1,19 + 0,5 * 600 Euro und der Rest (500 Euro minus Nettobetrag) ist die Umsatzsteuer. Ist das richtig?

  • Ist das richtig?

    Wie gesagt, mir ging das bei 10 Gewerbebetriebe so, dass die Berechnung der Neben- und Heizkosten korrekt erfolgte, natürlich mit den entsprechenden Steuersätzen, und bei den Vorauszahlungen stimmte die Summe nicht mehr. Daraufhin habe ich auich vom Support die Info bekommen, dass das so gesetzlich geregelt wird, dass die Umsatzsteuer von den Vorauszahlungen alle auf 19% berechnet werden.

    Leider finde ich meinen Gesetzestext nicht mehr, denn dort stand das auch entsprechend so formuliert.

  • Oh hier wird ja einiges durcheinander gewürfelt.


    1. Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung gibt es nur einen entscheidenen Wert und das ist NETTO. Brutto interessiert nicht, wird ja zum Schluss immer 19% draufgerechnet.

    2. Die Vorauszahlungen unterliegen keinen unterschiedlichen Steuersätzen, woher denn auch, es sind ja allgemeine Vorauszahlungen auf alles, ob die Kosten ohne oder mit 7% oder mit 19% eingebucht sind. Deshalb ist das A und O immer NETTO.


    Das macht ja der HV alles richtig, nur es wird seit 2 Versionen bei der Angabe der Vorauszahlungen in der Nebenkostenabrechnung der falsche Wert zur BERECHNUNG der USt. herangezogen.

    Das hat aber alles nichts mit den unterschiedlichen Mehrwertsteuersätzen zu tun, diese werden ja überhaupt nicht beachtet, es muss immer alles in Netto gerechnet und dann daraus die 19% USt. ermittelt werden.

    Und siehe da, bei Gewerbe mit Umsatzsteuer gibt es ja auch bei Wasser z.B. 7% aufden Rechnungen, dann 19%, da hat der Gesetzgeber entschieden, dass alle Kosten, egal ob 7 oder mit 19% generell nur mit 19% berechnet werden.

    Wir sind uns einig, dass dies irreführend ist, ...

    Warum sollte das irreführend sein?

    Wenn Du dir irgend etwas kaufst was jemand anderes produziert hat, wird Dir auch 19% MwSt. draufgerechnet, egal was der Produzent der Ware für Material (19%), Lohnkosten oder Wasserverbrauch (7%) dabei hatte. Er legt seiner Kalkulation immer die Nettowerte zugrunde. Die jeweils gezahlte MwSt. bekommt er über die Vorsteuer sowieso wieder zurück. Das Endprodukt wird zum Schluss mit 19% besteuert

    Genauso ist es bei der Vermietung bei steuerpflichtigem Gewerbe. Es ist egal was der Vermieter für Kosten hat und welche MwSt. die jeweiligen Kostenpositionen haben, er bietet das Ganze als Gesamtpaket an und dieses wird dann mit 19% besteuert.

    Deshalb war die Entscheidung des Gerichts nur konsequent und meiner Meinung nach richtig.

  • Zum Thema Rundung gab es ja schon den Thread Centdifferenzen aus Heizkosten und Nebenkosten . Ich hatte damals festgestellt und verglichen, wie Hausverwalter 2019 gegenüber 2018 rundet. Da ist damals etwas umgestellt worden. Es betraf aber die Hausgeldabrechnung. Vermutlich gab‘s dann die gleiche Umstellung bei der Nebenkostenabrechnung, und man könnte vermuten, dass sich das auch auf Steuern auswirkt. Letzteres nur Spekulation, denn was Umsatzsteuer angeht, bin ich wissensmäßig blank!