Vollwartungsvertrag: Ermittlung des umlagefähigen Anteils

  • Wir haben einen Aufzug mit Wartungsvertrag. Bisher waren alle in diesem Vertrag enthaltenen Kosten umlagefähig, da notwendige Instandhaltung nicht Bestandteil des Vertrags waren (sog. Basiswartungsvertrag).


    Nun hat sich das geändert: Da wir einen Vollwartungsvertrag abgeschlossen haben, sind über den Vertrag etwaige Reparaturen mit abgedeckt. Diese sind aber lt. Betriebskostenverordnung keine umlagefähigen Kosten mehr.


    Welchen Anteil der Kosten kann ich dennoch auf die Mieter umlegen, oder wie ermittle ich diesen?

  • Danke für die Info! Bei uns wirkt sich die Änderung erst in der Abrechnung 2019 aus. Aber ich habe mir folgendes überlegt:

    Wir hatten bei der wohlbekannten Aufzugsfirma S... einen Basiswartungsvertrag mit Kostensteigerungsklausel. Ab 2019 gilt dann der neue Vertrag (ebenfalls Firma S...; leider ist man da ziemlich an den Hersteller gebunden). Nun habe ich wie folgt gerechnet:

    (Beispielrechnung mit angenommenen Werten)


    Alter Vertrag:

    2017: 1600 €

    2018: 1700 € (6,25% Steigerung)

    2019: 1806,25 (fiktiver Betrag mit der gleichen Kostensteigerung)


    Neuer Vertrag:

    2019: 2400 €

    Davon sind nun 1806,25, also 75,26% umlagefähig, da der Basiswartungsvertrag auch weiterhin so viel kosten würde.


    Zwei Probleme habe ich mit dieser Rechnung jedoch: Wie berücksichtigt man, dass der Anteil der Instandhaltung mit den Jahren steigt? Ich finde da in der Rechtsprechung durchaus einen Anteil von 50% für alte Anlagen. Nach welcher Zeit ist ein Aufzug abgeschreiben, und sind wir dann bei einem Anteil von 50%? Wie würdet Ihr vorgehen?

    Das zweite Problem ist die Schätzung der Kostensteigerung (in meinem fiktiven Beispiel 6,25%). Müsste man diese Kostensteigerung ggf. sogar konkret an Hand der Faktoren in der Preisbindungsklausel nachrechnen? Es kann ja sein, dass die Preissteigerung 2018 auf 2019 viel höher oder auch niedriger ausfällt als von 2017 auf 2018. Man könnte auch den Schnitt der letzten Jahre verwenden.


    Zusatzbemerkung: Ein ähnliches Problem entsteht beim Ausweis der Wartungsarbeiten als Handwerkerleistung im Sinne des §35a EStG. Da bei der Wartung Materialkosten anfallen können, ist die Frage, wie man diese herausrechnen soll, sofern der Anbieter hierzu keine eigenen Angaben macht. Hierzu könnte ich ein eigenes Thema anlegen, ich fürchte aber, dass das zu sehr in Richtung Steuerberatung ginge, und ich will keinem Laien hier nahelegen, solche Fragen zu beantworten.

  • Ich würde dazu raten, diese Fragestellung bei Abschluss des Vertrages bei Schindler zu deren Thema zu machen. Die können ja entsprechend ihrer Kalkulation die jährlichen Kosten für den Vertrag "aufsplitten", und dies auf der Rechnung bescheinigen.

    Diese Beträge würde ich ansetzen.

    Zum Thema wird das ja erst, wenn ein Mieter dagegen klagt.

  • Zitat

    Die können ja entsprechend ihrer Kalkulation die jährlichen Kosten für den Vertrag "aufsplitten", und dies auf der Rechnung bescheinigen.

    Ja könnten Sie. Aber hast Du mit Aufzugsfirmen auch zu tun? Wenn ja, sind Deine Erfahrungen positiv bzw. denkst Du, dass die ihre Kalkulation offenlegen?

  • Zitat

    Die können ja entsprechend ihrer Kalkulation die jährlichen Kosten für den Vertrag "aufsplitten", und dies auf der Rechnung bescheinigen.

    Ja könnten Sie. Aber hast Du mit Aufzugsfirmen auch zu tun? Wenn ja, sind Deine Erfahrungen positiv bzw. denkst Du, dass die ihre Kalkulation offenlegen?

    Ganz ehrlich, bisher habe ich keine Vollwartungsverträge. Aber wenn ja würde sich die Frage sofort stellen.

  • Zitat

    Ganz ehrlich, bisher habe ich keine Vollwartungsverträge. Aber wenn ja würde sich die Frage sofort stellen.

    Es war eine Odyssee, bis wir beim vergleichsweise teuren Vollwartungsvertrag gelandet sind. Grund war, dass die Firma uns nach Einbau des Aufzugs auch schon vor Ablauf der Gewährleistung immer wieder teure Reparaturen verkaufen wollte, mehrfach sogar den Austausch von Platinen für tausende von Euro, weil sie angeblich defekt sind. Von all dem haben wir kaum etwas gezahlt, weil wir hart geblieben sind, z.T. auch wegen der verlängerten Gewährleistung bzw. auch Rechnungen für nicht beauftragte Leistungen nicht bezahlt haben. Am Ende haben wir dann mit externer Hilfe einen günstigeren Vollwartungsvertrag aushandeln lassen, damit wir am Ende nicht jedes Mal feilschen müssen, nur wenn regulär der Akku (ein Bauteil für 25-30€) ersetzt wird und uns dafür eine Rechnung von 450€ aufgetischt wird. Alternative Anbieter für Aufzugswartung gibt es zwar, aber in der Praxis bringen die auch kaum Vorteile und reichen die hohen Ersatzteilpreise einfach durch.

    Von daher habe ich eher wenig Ambitionen, da nochmal in Kontakt zu treten und denke auch, dass mein Ansatz ja nicht ganz falsch sein kann.

  • Sehr interessant! Unser Neubau hat auch einen Aufzug besagter Firma und wir werden ihn jetzt in Kürze in Betrieb nehmen. Wir haben jetzt ein Angebot für den Wartungsvertrag erhalten und sind beinahe umgefallen.

    In diesem Angebot sind jedoch die Basiswartung ausgewiesen sowie bei einer Vollwartung ein sogenannter Mehrpreis, der sich alle 2 Jahre erhöht, bis ab dem 5. Jahr der Maximalpreis gezahlt werden muss. Die Vertragslaufzeit soll 6 Jahre umfassen.

  • Zitat

    In diesem Angebot sind jedoch die Basiswartung ausgewiesen sowie bei einer Vollwartung ein sogenannter Mehrpreis, der sich alle 2 Jahre erhöht, bis ab dem 5. Jahr der Maximalpreis gezahlt werden muss. Die Vertragslaufzeit soll 6 Jahre umfassen.

    Meine Erfahrung dabei: Die Margen in den Angeboten sind anfänglich sehr hoch. Du hast da definitiv einen sehr großen Verhandlungsspielraum. Also z.B. Anbebot anfänglich 3200 Euro für Vollwartung jährlich, dann 2200 Euro nach geschickter Verhandlung bzw. wenn Du die richtigen Personen kennst. Normalerweise legen die einem das Angebot auf den Tisch, und man denkt: "ach ja, wenn der gerade erst gebaut ist, wird hoffentlich der Basiswartungsvertrag reichen bzw. nicht zu teuer werden". Nur - selbst wenn Du 5 Jahre Gewährleistung hast - argumentieren die, dass Elektronik und Verschleißteile davon ausgenommen sind. Es kommt zum einen auf den richtigen Bauvertrag an, zum anderen muss man sich klarmachen, dass es hier durchaus verschiedene Sichtweisen gibt. Die Hersteller sagen, dass sie Gewährleistung nur auf korrekten Einbau geben, z.B. 5 Jahre gemäß Bauvertrag und vielleicht nur 2 Jahre auf Elektronik. In der Praxis kannst Du ihre Argumentation aber dann geschickt zerlegen, denn die Rechtsprechung ist da im Einzelfall durchaus verbraucherfreundlich.

  • Die Aufzugsbauer sind alles extreme Geldhaie. Ich wäre froh wenn sich mal das Kartellamt dieser Mafia annimmt, denn die Ersatzteilpreise in der Branche sind mit ähnlichen Margen wie im Drogenhandel ausgestattet.

    Mit solchen Pauschalurteilen wäre ich vorsichtig. Was berechtigt dich zu so einem Vergleich? Kennst du die Kalkulationen der Hersteller? Sicher nicht.

    Solche Vollwartungsverträge werden über viele Jahre kalkuliert und am Anfang ist sicher eine höhere Gewinnspanne enthalten als gegen Ende, wenn die Reparaturanfälligkeit höher wird. Als Mischkalkulation muss man beide Fälle berücksichtigen.


    Wohlgemerkt: ich arbeite bei keinem Aufzughersteller, habe aber jahrzehntelange Erfahrung mit Kalkulationen und kenne auch solche Vollwartungsverträge.

    Die besten Grüße aus dem tiefen Süden (wo es fast immer schön ist, auch bei Regen)
    nesciens



    WISO Steuersparbuch seit 1994, Windows 7

  • Mit solchen Pauschalurteilen wäre ich vorsichtig. Was berechtigt dich zu so einem Vergleich? Kennst du die Kalkulationen der Hersteller? Sicher nicht.

    Solche Vollwartungsverträge werden über viele Jahre kalkuliert und am Anfang ist sicher eine höhere Gewinnspanne enthalten als gegen Ende, wenn die Reparaturanfälligkeit höher wird. Als Mischkalkulation muss man beide Fälle berücksichtigen.

    Es gibt zumindest eine große Abhängigkeit der Kunden von den Aufzugsherstellern. Zudem werden die Anlagen so kalkuliert, dass man sie günstig anbieten kann, denn der Kunde vergleicht zunächst auf Grund des Kaufpreises. Hat man einen Kunden gewonnen, kann man sich schließlich die Profite über Wartungsverträge wieder hereinholen. Nein, das habe ich mir nicht ausgedacht, sondern es hat mir ein Insider gesagt, aber auch Leute von alternativen Wartungsfirmen, die wir kontaktiert haben. Außerdem ist es auch logisch nachvollziehbar, weil die Anbieter sich ja in einer Wettbewerbssituation befinden. Da Bauen teuer ist, wird dann gerne das günstigere Modell genommen. Die großen Hersteller (Otis, Schindler, Thyssen) haben einen großen Marktanteil, aber es gibt auch freie Systeme, deren Steuerungen frei am Markt erhältlich sind, also nicht an einem Hersteller hängen.

    Also die Tatsache, dass für einen Akkutausch derart viel in Rechnung gestellt wird, zeigt aus meiner Sicht, dass man da gerne nochmal Geld abschöpft, wo man den Kunden nochmal zur Kasse bitten kann. Selbst bei einem Stundensatz von 120€ (Aufzugstechniker sind teuer, da sie z.B. oft geschult werden müssen) kann man nicht verstehen, wie man mit maximal einer halben Stunde Arbeitszeit (da ist aber bis auf die Anfahrt jetzt alles eingerechnet) auf 450€ kommt.

    Hoffentlich entsteht hier ein differenzierteres Bild. Ich denke mal, dass das Kernproblem bei den Aufzügen die schlechte Austauschbarkeit der Wartungsfirmen ist. Daher gibt es kaum Konkurrenz, und Du bist halt von einem System abhängig.

    Wenn ich nochmal bauen würde, täte ich erstmal einen unabhängigen Berater suchen. Die gibt es, aber natürlich muss man dann jemanden suchen, der nicht von Provisionen lebt und ihn extra bezahlen.

  • Gute Zusammenfassung. Ich bleibe auch bei meinem "Pauschalurteil". Gekapselte Systeme mit exorbitant hohen Ersatzteilpreisen und einer Gelddruck-Mentalität. Das hat mit Vollwartungsverträgen nix zu tun, solche habe ich nicht. Die normalen Wartungspreise sind schon ein Grund, die Analogie zum Drogenhandel zu sehen.