Mehrwertsteuerausweis 7% und 19% - Abrechnung

1. offizieller Beitrag

    Habe einen gewerblichen Mieter in einem Wohnhaus, Im Mietvertrag sind 19% MWST ausgewiesen. Alle Ausgaben mit 19% MWST gebucht (sofern MWST drin), Wasser mit Vorsteuer 7%. Bei der Abrechnung werden jetzt lediglich 19% MWST ausgewiesen, die 7% bleiben auf der Strecke. Habe irgendwo gelesen, dass bei unterschiedlichen MWST Sätzen nur einheitlich 19% auszuweisen sind. Das kann doch nicht richtig sein: Der Vermieter optiert und zieht 19% bzw. lediglich 7% (Wasser), verrechnet beim Wasser (/%), der Mieter dann aber 19% als Vorsteuer, ergo fehlen dem FA dann rechnerisch 13%! 8oDas kann ich mir nicht vorstellen, dass das die Finanzverwaltung so akzeptiert bzw. akzeptieren muss. Wieso werden da nicht ganz einfach unterschiedliche Sätze in der Abrechnung für den Mieter ausgewiesen?

    Ich habe auch keine Handlungsanweisungen oder Rechtsprechung zur Stützung der These, dass bei unterschiedlichen Vor-/MWST Sätzen für den Vermieter dann im Endeffekt lediglich einheitlich 19% gegenüber dem gewerblichen Endmieter auszuweisen sind.

    Kann mir jemand sagen, auf welcher Grundlage (gesetzlich, Rspr. oder sonstwie) das abläuft und ggfls. weshalb das Progi nicht einfach unterschiedliche Sätze bei der Abrechnung ausweist, wenn zuvor unterschiedliche Sätze gebucht wurden.:rolleyes:

    Du zahlst die 7% Vorsteuer an den Wasserversorger. Das ändert aber nichts an den 19%, die du über die Nebenkosten berechnest. Du bist nicht berechtigt, einen niedrigeren Satz anzuwenden, denn du bist nicht "Versorger", sondern leitest weiter. Daher sind die 19% richtig.

    Eine Alternative wäre, wenn dieser Mieter direkt mit dem Wasserversorger abrechnet, was z. B. möglich wäre, wenn ein eigener Anschluss mit Uhr vorliegt.

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von hamis

    Das kann doch nicht richtig sein: Der Vermieter optiert und zieht 19% bzw. lediglich 7% (Wasser), verrechnet beim Wasser (/%), der Mieter dann aber 19% als Vorsteuer, ergo fehlen dem FA dann rechnerisch 13%!

    Die Rechnung verstehe ich irgendwie nicht. Hast Du da nicht etwas vergessen? ?(

    Zitat von hamis

    Ich habe auch keine Handlungsanweisungen oder Rechtsprechung zur Stützung der These, dass bei unterschiedlichen Vor-/MWST Sätzen für den Vermieter dann im Endeffekt lediglich einheitlich 19% gegenüber dem gewerblichen Endmieter auszuweisen sind.

    Wie babuschka es schon sagte, anbei ein Text der dir nocheinmal Gewissheit gibt:


    Nach dem Umsatzsteuergesetz teilen die Nebenleistungen das Schicksal der Hauptleistung sowohl hinsichtlich der Steuerpflicht als auch hinsichtlich des Steuersatzes. Das bedeutet für die Vermietung: Miete ist die Hauptleistung und diese ist (sofern optiert wurde) mit 19% zu berechnen. Daraus folgt konkludent, dass für alle Nebenleistungen (egal, ob diese vorher steuerfrei waren, 7 % oder 19 % Steuersatz hatten) auf den Nettobetrag 19 % Steuer zu berechnen sind. Genau dieses wird in der Nebenkostenabrechnung gemacht.

    Bei gewerblicher Vermietung MIT Umsatzsteuer ist seit dem letzten Update (bei mir) ein Fehler enthalten. Dieser Fehler macht sich nur in den Vorauszahlungsbeträgen bemerkbar, dort wird u. U. die 19% Berechnung fehlerhaft ausgeführt.

    Bei einem Gewerbepark mit 10 Einheiten kommt es vor, dass bei einem Mieter die 19% bei den Nebenkosten falsch, bei den Heizungskosten korrekt berechnet wurden. Differenzen von bis zu 6 Cent liegen bei mir vor. Es ist nicht durchgehend diese Fehlfunktion, sondern mal liegt es vor, mal nicht.

    Bei den angefallenen Betriebskosten, stimmen die Kosten!


    Dem Support habe ich die Datei zur Verfügung gestellt, die Rückmeldung lautet: geben wir an die Entwicklung weiter, wann eine Rückmeldung bzw. Korrektur erfolgt, konnte man mir nicht sagen.


    Im Juni haben die Werte noch bei der Umstazsteuer gestimmt, nur zur Info.

    Zitat von errjot
    ...Das bedeutet für die Vermietung: Miete ist die Hauptleistung und diese ist (sofern optiert wurde) mit 19% zu berechnen. Daraus folgt konkludent, dass für alle Nebenleistungen (egal, ob diese vorher steuerfrei waren, 7 % oder 19 % Steuersatz hatten) auf den Nettobetrag 19 % Steuer zu berechnen sind. Genau dieses wird in der Nebenkostenabrechnung gemacht.

    Heisst das, dass ich als Verwalter dann die Differenz der Umsatzsteuer ans Finanzamt abführen muss? Was passiert denn, wenn ich privat und unentgeltlich verwalte?

    Zitat von wohnhofAtrium

    Heisst das, dass ich als Verwalter dann die Differenz der Umsatzsteuer ans Finanzamt abführen muss? Was passiert denn, wenn ich privat und unentgeltlich verwalte?

    Da ich kein Steuerfachmann bin, kann ich das leider nicht beantworten, aber folgenden Hinweis geben.


    Wenn du meine Abrechnung dir anschaust, nehme mal den Taschenrechner und rechne die 19% der Summen der Vorauszahlungen nach, du wirst staunen, was da raus kommt.

    Ich hatte den Support angerufen und wurde gebeten, die Datei zur Verfügung zu stellen. Auch habe ich bezüglich dieser Abrechnung nachgefragt, wie sich diese steuerliche Berechnung verhält. Den Text den ich oben angegeben habe, stammt vom Support.

    Und jetzt zu der Abrechnung, denn bei diesem Gewerbepark gibt es eine für mich unmögliche Situation, denn die Abrechnungen wurden von einem Steuerberater erstellt. Welche Fehler ich gefunden habe, will ich nicht angeben, es waren genug. Nur hat er bei einem Mieter eine "umsatzfreie Nebenkostenposition" eingerechnet. Das sind die € 78,53.

    Versuche einmal die 19% zu berechnen, es wird schwer, das kann ich sagen. Und wenn du die 19% der Heizkostenvorauszahlung berechnest, siehst du auch da einen Fehler.

    Insgesamt sind m. E. seit dem letzten Update Fehler im Programm. Diese habe ich dem Support mitgeteilt, das letzte Mal gestern Abend, denn beim Ausdruck der Zählerstände (Seite 4) erscheinen die Mieterzähler nicht mehr.

    All diese Funktionen waren bis zum letzten Update kein Problem. Da ich keine WEG mache, weiß ich nicht wie es bei dir aussieht.

    Und hier das Bild:


    Wenn du es schaffst das zu entschlüsseln, soll dir das Christkind besonders viel schenken:)

    Allen einen schönen 2. Advent

    Ja, da ist bei den Vorauszahlungen (Steuerberechnung) ein Fehler, jedenfalls komme ich da nicht au 19%. Bei den Heizkosten sieht das eher nach einem Rundungsfehler aus, bei den anderen Kosten ist die Differenz ja sehr groß. Plus und Minus scheint das Programm ja zu beherrschen.

    Zitat von babuschka

    Du zahlst die 7% Vorsteuer an den Wasserversorger. Das ändert aber nichts an den 19%, die du über die Nebenkosten berechnest. Du bist nicht berechtigt, einen niedrigeren Satz anzuwenden, denn du bist nicht "Versorger", sondern leitest weiter. Daher sind die 19% richtig.

    Eine Alternative wäre, wenn dieser Mieter direkt mit dem Wasserversorger abrechnet, was z. B. möglich wäre, wenn ein eigener Anschluss mit Uhr vorliegt.

    Danke, klingt logisch und nachvollziehbar, Direktabrechnung hier nicht möglich, leider ....

    • Offizieller Beitrag
    Zitat von hamis
    Zitat von miwe4
    Zitat von hamis

    Das kann doch nicht richtig sein: Der Vermieter optiert und .....

    Die Rechnung verstehe ich irgendwie nicht. Hast Du da nicht etwas vergessen? ?(

    Ja, natürlich, Rechenfehler 19 minus 7 gibt 12 (und nicht 13%)! 8|:*

    Die Rechnung stimmt trotzdem nicht.

    hier steht u.a.


    Zitat

    Zur Ermittlung desjenigen Nebenkostenbetrages, der die Grundlage für die Berechnung der Mehrwertsteuer bildet, und auf den der Vermieter die Mehrwertsteuer aufzuschlagen hat, sollte der Vermieter wie folgt vorgehen:

    1. Ermittlung sämtlicher umlagefähiger Bruttonebenkosten,
    2. Kürzung um die ggf. selbst an Versorgungsträger oder sonstige Dritte gezahlten Mehrwertsteuer (Vorsteuer),
    3. Addition sämtlicher umlagefähiger Nettonebenkosten, und zwar sowohl solcher, für die der Vermieter selbst Mehrwertsteuer entrichtet hat, als auch derjenigen, die mehrwertsteuerfrei sind.

    Dieser nach Durchführung der Schritte 1.-3. errechnete Betrag ist um die Mehrwertsteuer in Höhe von 19 % dieses Betrages zu erhöhen.


    weiter:

    Zitat

    Da der Mieter Mehrwertsteuer in Höhe von 19 % der Summe aller umlagefähigen Nettonebenkosten zu zahlen hat, wird er regelmäßig auch hinsichtlich solcher Positionen mit Mehrwertsteuer belastet wird, die steuerfrei sind und auch vom Vermieter nicht versteuert werden mussten, wie z.B. die Grundsteuer. Auch auf solche Positionen, die nur mit dem ermäßigten Steuersatz von 7 % belastet werden, wie z.B. Wasser, zahlt der Mieter den vollen Umsatzsteuersatz in Höhe von 19 %.

    Zitat von -Hi

    die MWSt wurde (warum auch immer) nicht auf die 12x78,53 berechnet. Liegt hier ein Eingabefehler oder ein Definitionsfehler der Kategorie vor?

    Die Eingaben waren korrekt. Bei der Berechnung muss man durch eine Brille sehen, denn dort muss mehr als ein Schritt erfolgen. Was bei meinen Abrechnungen bei Verwendung der Umsatzsteuer war, dass seit dem letzten Update da etwas falsch läuft. Dies habe ich an den Support weitergegeben.

    Denn es kann nicht sein, dass bei einem Mieter mit 3 Gewerbeeinheiten bei einem die USt.-Berechnung FÜR die Vorauszahlungen stimmt, bei dem anderen nicht.


    Warten wir erst mal ab, was die Entwicklung von Buhl feststellt und hoffentlich bald ändert. Werde dann das Ergebnis hier platzieren.

    Hallo ,

    ich weiß das Thema ist schon ein wenig älter, ich habe nun von meinem Kollegen erfahren, das wir seit 1 Jahr ein Objekt haben wo eine Partei Umsatzsteuer bezahlt. Dessen Buchhaltung hat uns gefragt, wo wir die Abrechnung auch die Umsatzsteuer berechnen können. Leider haben wir das nicht gemacht. Was es am Anfang auch so geheissen hat.

    Nun zur meiner Frage:


    1. Müssen wir das machen, nach verlagen?

    2. Wenn ja, gibt es irgendwie eine Möglichkeit dieses zu tun, ohne das ich alle Rechnungen anschauen muss. Oder sogar die Wasseerechnung splitten muss.

    Ob Ihr Umsatzsteuer ausweisen müsst, hängt vom Mietvertrag ab. Wenn dort für den Umsatzsteuerausweis optiert wurde, müsst ihr die Umsatzsteuer ausweisen und abführen!

    Entschuldigung, wie willst du denn nur halbwegs rechtssicher abrechnen, wenn du nicht einmal den Mietvertrag kennst? Der gehört zu deinen Unterlagen.

    Bei der gesamten Art und Weise der Kommunikation des Kollegen bin ich nicht verwundert, wenn es bald mehr wie gute Gründe für einen Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter geben muss.....

    Datawizz, da hast Du leider Pech,der ist IHK geprüft... Bist Du das auch? Ich glaube nicht!!!

    Nein Spaß bei Seite...

    Der ehemalige Hausverwalter ist 95 Jahre alt. Wir können nur so gut sein , wie wir Infos oder Unterlagen bekommen.


    Ich habe nun alles geändert , alles gut.