Legionellenprüfung auf 3 Jahre verteilt buchen - wie?

    Hallo,


    ich bin neu hier und habe Mitte des Jahres die Hausverwaltung unseres 3-Parteien Hauses übernommen. Soweit hat alles geklappt und es sieht auch alles gut aus, bis auf die Kosten der Legionellenprüfung aus 2016, die die Hausverwaltung auf 3 Jahre verteilt hat. Ich weiß nicht, wie ich das nun buchen muss. Anhand der Unterlagen des alten Verwalters konnte ich soweit folgen, dass die als Kosten dem von mir neu angelegten Ausgabe-Konto "Legionellenprüfung" gebucht werden müssen, aber wie sind die richtigen Buchungssätze, real bezahlt wurde ja schon in 2016.


    Ich sitze da schon Tage bei und bekomme es einfach nicht hin. In der letzten Abrechnung (kein Wiso Hausverwalter) waren die Kosten unter umlagefähig als Legionellenprüfung aufgeführt und im Rücklagenguthaben (dort gab es kein gesondertes Instandhaltungskonto, habe ich jetzt eingerichtet) als Buchung "So. Einnahmen, dem Rücklagenkonto zugeführt" ausgewiesen.


    Hat jemand eine Idee, bevor ich hier nun ganz verzweifele=O? Diese Angelegenheit steht dieses Jahr dann wieder an, muss man die Rechnung überhaupt auf 3 Jahre aufteilen? 2 Einheiten sind selbstbewohnt, eine vermietet.


    Für hilfreiche Tipps bin ich sehr dankbar.

    Zitat von WEG023

    Soweit hat alles geklappt und es sieht auch alles gut aus, bis auf die Kosten der Legionellenprüfung aus 2016, die die Hausverwaltung auf 3 Jahre verteilt hat.

    Sollte der ehemalige Verwalter das auf 3 Jahre verteilt haben, so wie du das angibst, dann würde ich folgenden Weg gehen.


    Generell braucht man kein neues Konto für die Legionellenprüfung anlegen, diese ist bereits im Kontostamm enthalten.


    Nur wenn die Kosten in 2016 entstanden sind, dann kannst du die nicht mehr verwenden, denn der Abrechnungszeitraum ist doch 2016, 2017 und 2018. Und da ich annehme, dass du (ab) 2019 abrechnen willst, dann spielt das von vorher keine Rolle mehr. Es hätte in 2019 die Prüfung erfolgen müssen, oder?


    Dann würdest du folgende Buchung vornehmen:

    Als Buchungstag wird der aus der Rechnung genommen, dann buchst du die Kosten ein auf das entsprechende Konto und gibst unten im Fenster "Abrechnungszeitraum" das Datum 01.01.19-31.12.21 ein. Dies geschieht aber erst, wenn du auf den Stift vor dem ersten Datum drückst, es folgt noch ein Hinweis, dann diesen Zeitraum eintragen. Dann wird der Einmalbetrag auf 3 Jahre aufgeteilt.

    Melde dich, wenn ok oder noch Fragen sind.

    Hallo errjot,


    vielen Dank für Deine Antwort.


    1. 2019 war das letzte Jahr aus den 3 Jahren seit 2016, ich mache ja jetzt den Abschluss dafür und weiß halt nicht, wie ich das reingebucht bekomme.


    2. Die Rechnung für die Prüfung, die in 2020 ansteht, würde ich dann wie von dir vorgeschlagen buchen, BT der Tag, an dem die Re. vom Bankkonto runter geht und Abrechnungszeitraum dann 01.01.2020 - 31.12.2022.


    Kannst Du mir zu dem unter Punkt 1 geschildertem Problem noch helfen? Ich habe in der Tag genau mittig im Jahr die Unterlagen vom Hausverwalter übernommen und da wir nicht wirklich im Guten geschieden sind, werde ich da auch zu solchen Fragen keine Antwort bekommen :rolleyes:.

    Ich würde die Kosten für die Wasseruntersuchung gar nicht auf 3 Jahre strecken. Das mag zwar gerechter wirken, ist aber nirgends gefordert und macht im Gegenteil die Abrechnung unnötig kompliziert. Auch ist es zumindest umstritten, ob die Kosten für die Trinkwasserverprobung im Rahmen der HKV umzulegen sind. Es handelt sich wohl eher um sonstige Betriebskosten, zumal die HKV diese Kosten auch nicht explizit erwähnt. Damit werden sie also auch nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, und unter dem Strich zahlen langjährige Wohnungsbesitzer (Eigentümer oder Mieter) das Gleiche.

    Keep it simple! Einfachheit führt zu weniger Komplexität; man versteht die Abrechnung auch leichter. Bei der Hausgeldabrechnung sind alle tatsächlich angefallenen Kosten abzurechnen, daher sieht die Rechtsprechung eine Verteilung auf mehrere Jahre ja gar nicht vor! Auch in der Nebenkostenabrechnung sind lediglich tatsächlich angefallene Kosten abzurechnen.

    Zitat von wohnhofAtrium

    Auch ist es zumindest umstritten, ob die Kosten für die Trinkwasserverprobung im Rahmen der HKV umzulegen sind. Es handelt sich wohl eher um sonstige Betriebskosten, zumal die HKV diese Kosten auch nicht explizit erwähnt.

    Wie mehrfach erwähnt, würde ich auch die Prüfung ins Jahr der Fälligkeit buchen, zumindest habe ich es so bisher gemacht. Seit dem 1.11.11 gilt die neue Trinkwasserverordnung, worauf sich die Voraussetzungen für eine Prüfung ergibt, oder nicht.

    Laut §2 Nr. 2 BetrKV darf diese Prüfung nicht in die Kaltwasserabrechnung sondern muss in die Heizkostenabrechnung, warum sich ja das Buchungskonto schon dort befindet. Und dann wird es in die umzulegenden Kosten für die Heizkosten verbucht, also nicht nach Verbrauch.

    Zitat von WEG023

    1. 2019 war das letzte Jahr aus den 3 Jahren seit 2016, ich mache ja jetzt den Abschluss dafür und weiß halt nicht, wie ich das reingebucht bekomme.

    Tut mir leid, ich mache keine WEG und kann dir bei der richtigen Verbuchung leider keinen Rat geben. Denke aber, dass die beiden Fachmänner hier für WEG (wohnhofAtrium und Datawizz) in deiner Fragerunde helfen können.

    Zitat von errjot
    Zitat von wohnhofAtrium

    ...

    ...

    Laut §2 Nr. 2 BetrKV darf diese Prüfung nicht in die Kaltwasserabrechnung sondern muss in die Heizkostenabrechnung.

    Definitiv nicht! Heizkosten werden unter 4. aufgeführt, nicht unter 2. Eventuell meinst Du, dass die Wasserabrechnung Teil der Heizkostenabrechnung sei, aber das ist kein Argument. Sie wird zwar von einem externen Dienstleister vorgenommen, hat aber nichts damit zu tun. Es handelt sich nicht einmal um Kosten i.S.d. BKVO Absatz 2. Dort steht nun wirklich nichts bezüglich Trinkwasseruntersuchung. Es handelt sich um sonstige Betriebskosten (§2 Abs. 17).


    Auszug:

    ...

    2.die Kosten der Wasserversorgung,
    hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer ...
    3.die Kosten der Entwässerung,
    ...
    4.die Kostena)des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,...

    https://www.mietrecht.org/nebe…nung-legionellenpruefung/


    .....

    Die nach den obigen Ausführungen mietvertragliche Verpflichtung der regelmäßig wiederkehrende Untersuchungen nach §14 TrinkwVO zur mikrobiologischen und chemischen Qualität des Wassers können insoweit grundsätzlich als laufende Kosten der Wartung der Warmwasseranlage eingeordnet werden und nach § 8 HeizkV unter die Kosten der Warmwasserversorgung gezählt werden; vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 8 HEIZKV, Rn. 7.

    Zitat

    ...können insoweit grundsätzlich als laufende Kosten der Wartung der Warmwasseranlage eingeordnet werden...

    Herr/Frau Lützenkirchen mögen das so sehen. Wie ich schon geschrieben habe, ist diese Auffassung aber umstritten, denn so steht das in der HKV auch nicht drin. Daher tendiere ich persönlich dazu, diese Betriebskosten unter Absatz 17 des §2 der BtrKVO einzuordnen und diese nach einem nicht verbrauchsabhängigen Schlüssel zu verteilen.

    Auch die Auffassung von Errjot, dass es sich um Kosten der Wasserversorgung handelt, teile ich nicht. Da läge sogar noch die Interpretation der Verprobung als Wartungskosten der Anlage näher. Vielleicht gibt es dazu ja Urteile.

    Hallo,

    Danke für Eure Beiträge, obgleich ich jetzt etwas verwirrt bin. Könntet Ihr mir bitte einfach die Könntennummer sagen, unter der Ihr das bucht?

    Und das mit der Abrechnung auf die 3 Jahre hatte ich selber schon gelesen im Internet, das mache ich dieses Jahr auf jeden Fall so, die Frage ist bloss, wie bekomme ich den 3. Teil Ertrag aus der Rechnung von 2017 jetzt für 2019 noch eingebucht, die sind ja bislang nirgends aufgetaucht, wurden aber auch schon in 2017 vom Bankkonto bezahlt. Der Betrag fehlt den Eigentümern ja nun.

    Ich hab keine Ahnung wie das wo gebucht werden muss. Mir ist auch völlig unverständlich, warum die bisherige HV das so kompliziert gemacht hat :(

    https://deutschesmietrecht.de/…-legionellenpruefung.html


    Legionellenprüfung | Keine Kosten der Wasserversogung

    Das Amtsgericht Baden-Baden sieht die Kosten der Legionellenprüfung als umlagefähig an, es handelt sich jedoch um Kosten der Wassererwärmung, AG Baden-Baden WuM 2015, 625.


    Deutsches Mietrecht | Home


    Heizkosten



    Legionellenprüfung | Kosten der Wassererwärmung






    Zum Schutz des Verbrauchers müssen ab Ende 2011 Großanlagen der Trinkwasserversorgung auf Legionellen überprüft werden. Hierzu zählen auch Installationen in größeren Wohngebäuden. Untersuchungspflichtig sind alle Anlage zur Trinkwassererwärmung deren Speicher-Trinkwassererwärmer mit einem Inhalt von mehr als 400 l oder deren zentrale Warmwasserleitungen mit mehr als drei Liter Inhalt zwischen Großboiler und Wasserhahn ausgestattet sind. Also praktisch jedes Mietshaus mit einer zentralen Warmwasserversorgung. Generell nicht betroffen sind Eigenheime sowie alle Ein- und Zweifamilienhäuser. Gem. § 14 Abs. 3 TrinkwV müssen Vermieter von Mehrfamilienhäusern mit oben genannten Großanlagen zur Trinkwassererwärmung die Anlagen alle drei Jahre an mehreren repräsentativen Probenentnahmenstellen auf Legionellen untersuchen bzw. untersuchen lassen.



    Die Kosten der regelmäßigen Untersuchung sind umlagefähig



    Dies gilt auch für die Erstuntersuchung, mit welcher das erste Untersuchungsintervall beginnt. Sie sind jedoch nicht § 2 Nr. 2 BetrKV zuzuordnen und damit auch nicht hier einzustellen, weil die Prüfung auf Legionellen erst nach der Erwärmung des Frischwassers angezeigt ist. Vielmehr handelt es sich um Kosten der Wassererwärmung nach § 2 Nr. 5a) bis c), 6a) bis c) Betriebskostenverordnung, welche ihrerseits auf Nr. 4a) BetrKV verweisen. Sie unterfallen den Positionen „Überwachung der Anlage“ und „Prüfung ihrer Betriebssicherheit“ (AG Baden-Baden WuM 2015, 625; Blümmel GE 2011, 1396; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016, K Rn. 141).



    Zitat

    Man sollte vl. einen RA fragen

    Der weiß es doch auch nicht besser bzw. kann genau so falsch liegen. Das zitierte Urteil ist von einem Amtsgericht (!). Letztlich klären müsste eine solche Frage der BGH. Wir Verwalter machen unserem Reim darauf und vertrauen auf das Fachwissen. Dennoch kann ein Richter entscheiden, dass wir falsch liegen. Mit dem Risiko lebt man aber letztlich immer. Ich finde es auch etwas frech, wenn Autoren von Büchern Behauptungen aufstellen, ohne diese Meinung zu begründen oder zumindest offenzulegen, dass es sich um ihre eigene Interpretation handelt. Am besten wäre wohl, wenn der Gesetzgeber reagiert und die Betriebskosten- oder Heizkostenverordnung entsprechend anpasst und die Trinkwasseruntersuchung dort mit aufnimmt.

    Ein anderes Beispiel für solche "Unsicherheit" ist die Frage, ob der Einbau einer Enhärtungsanlage eine modernisierende Instandsetzung, Modernisierung oder bauliche Veränderung ist, der jeder Eigentümer zustimmen muss. Da gibt es ebenso verschiedene Meinungen, und wir Verwalter können den Würfel nehmen oder eben eine eigene Meinung vertreten. Immerhin kann man uns dafür am Ende auch nicht haftbar machen, solange die Rechtssituation eben ohnehin nicht klar geklärt ist.