Das Erbbaurecht ist die Alternative zum klassischen Kauf. Wie Erbbauzins, Veto-Recht und Vertragsverlängerung die Bedingungen beeinflussen und was Bauherren steuerlich beachten müssen, zeigen wir hier.
Schnelleinstieg
Kurz & knapp
- Das Erbbaurecht erlaubt Nutzung und Errichtung von Gebäuden auf fremdem Grundstück
- Im Gegenzug zahlt der Erbbaurechtsnehmer eine Pachtgebühr
- Einkünfte wie Mieteinnahmen müssen versteuert werden
- WISO Steuer hilft dir bei deiner Steuererklärung
Was ist das Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht (umgangssprachlich oft „Erbpacht“) ermöglicht es, eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu errichten. Dabei überlässt der Eigentümer des Grundstücks, der Erbbaurechtsgeber, einem Erbbauberechtigten das Recht:
- das Grundstück selbst zu nutzen
- darauf ein Gebäude zu errichten
Das Erbbaurecht wird in der Regel für einen langen Zeitraum vergeben – häufig zwischen 50 und 99 Jahren.
Zinsen beim Erbbaurecht
Ein wesentlicher Aspekt des Erbbaurechts ist der Erbbauzins. Die Höhe des Erbbauzinses wird in der Regel individuell bei Vertragsabschluss festgelegt und kann über die Vertragslaufzeit angepasst werden. Der Erbbauzins wird jährlich gezahlt und basiert auf einem Prozentsatz des Bodenwerts.
| Nutzung | Höhe in % |
|---|---|
| Erbbaurechtszins liegt im Schnitt bei 3 bis 4 % | |
| Wohnen | 8 |
| Gewerbe | 7 |
| sozialer Bereich | 6,5 |
Quelle: Deutscher Erbbaurechtsverein e. V.; Stand: 2020
Vorteile & Nachteile des Erbbaurechts
Das Erbbaurecht wird in Metropolregionen mit hohen Grundstückspreisen oft als attraktive Option angesehen. Doch neben den Vorteilen gibt es auch Nachteile, sowohl für den Erbbauberechtigten als auch den Erbbaurechtsgeber. Der Erbbauberechtigte kann so ein Grundstück zu vergleichsweise geringeren Kosten im Vergleich zum Kauf erwerben. Werden darauf Gebäude errichtet, profitiert der Erbbauberechtigte davon.
Für den Erbbaurechtsgeber bietet das Erbbaurecht eine regelmäßige Einnahmequelle – in Form des Erbbauzinses. Darüber hinaus kann er das Grundstück langfristig nutzen oder es nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages zurückzuerlangen.
Mitspracherecht
Als Eigentümer einer Immobilie auf Erbpacht ist man größtenteils fremdbestimmt: Der Erbbaugeber hat nämlich ein größeres Mitspracherecht, als viele vermuten.
Zustimmung einholen
Grundstück selbst nutzen, vermieten oder vererben – als Pächter eines Grundstücks hast du ähnliche Rechte wie ein Grundstückseigentümer. Der feine Unterschied: Für alles brauchst du die vorherige Zustimmung des Erbpachgebers.
- Veto-Recht bei Verkauf: Du willst das Haus mit Erbpacht verkaufen? Vorsicht: Hat dein Verpächter Zweifel an der Bonität des potenziellen Käufers, kann er ein Veto einlegen.
- Vertragskündigung: Will der Verpächter das Grundstück selbst nutzen, kann er den Vertrag wegen Eigenbedarf kündigen. Darüber hinaus steht ihm das Recht auch zu, wenn das Grundstück verwahrlost ist. In beiden Fällen muss er dich zu circa 2/3 Dritteln entschädigen.
Vertragsfrist rechtzeitig verlängern
Nach Ende der Vertragslaufzeit geht die Immobilie auf diesem Grundstück in den Besitz des Verpächters über. Er ist verpflichtet, dich für die Immobilie zu mindestens 2/3 Dritteln des Verkehrswertes zu entschädigen. Lässt du dir dies entgehen, wird der Verpächter automatisch neuer Eigentümer und du gehst leer aus.
Rechtliche Grundlage fürs Erbbaurecht
Was hat das Erbbaurecht mit Steuern zu tun?
Die steuerliche Behandlung des Erbbaurechts in Deutschland wirkt sich auf verschiedene Steuerarten aus:
Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, die auf den Eigentümer eines Grundstücks erhoben wird. Beim Erbbaurecht ist der Erbbauberechtigte für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich, da er das Grundstück nutzt. Der Erbbaurechtsgeber ist nicht mehr zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet.
Einkommensteuer
Für dich als Erbbauberechtigten stellt das Erbbaurecht eine Einkommensquelle dar. Vor allem dann, wenn du das Grundstück gewerblich nutzt oder Mieteinnahmen erzielst. Die Erbbaurechtszinsen und ggf. Mieteinnahmen musst du als Einkünfte in der Einkommensteuererklärung angeben und versteuern.
Du kannst die Steuerlast senken
Umsatzsteuer
Nutzt du das Erbbaurecht gewerblich, können umsatzsteuerliche Aspekte relevant sein. Vermietest du das Grundstück beispielsweise und erbringst dadurch umsatzsteuerpflichtige Leistungen, musst du Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen berechnen und an das Finanzamt abführen.
Gleichzeitig kannst du Vorsteuer in der Steuererklärung berücksichtigen, sofern dir selbst gegenüber umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbracht wurden – zum Beispiel für Renovierungsarbeiten am Gebäude. Dem Handwerker zahlst du einen Rechnungsbetrag samt Umsatzsteuer und diese wird mit der Umsatzsteuer, die du auf die Mieteinnahmen einnimmst, verrechnet.
Grunderwerbsteuer
Beim Erwerb eines Erbbaurechts fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Grunderwerbsteuer wird in Deutschland nur beim Erwerb von Grundstücken im Eigentum erhoben. Allerdings können beim Verkauf des Erbbaurechts Grunderwerbsteuern anfallen, wenn das Erbbaurecht mit einem Grundstück verbunden ist.
FAQ: Erbbaurecht
Wer bietet Erbbaugrundstücke an?
Wie lange wird das Erbbaurecht in der Regel vergeben?
Was passiert mit meinem Haus, wenn die Erbpacht ausläuft?
Was muss ich beim Erbbaurecht steuerlich beachten?
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