Bauen auf fremdem Grund: das Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist die Alternative zum klassischen Kauf. Wie Erbbauzins, Veto-Recht und Vertragsverlängerung die Bedingungen beeinflussen und was Bauherren steuerlich beachten müssen, zeigen wir hier.

Kurz & knapp

• Das Erbbaurecht erlaubt Nutzung und Errichtung von Gebäuden auf fremdem Grundstück
• Im Gegenzug zahlt der Erbbaurechtsnehmer eine Pachtgebühr
• Einkünfte wie Mieteinnahmen müssen versteuert werden
• WISO Steuer hilft dir bei deiner Steuererklärung

Was ist das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht (umgangssprachlich oft „Erbpacht“) ermöglicht es, eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu errichten. Dabei überlässt der Eigentümer des Grundstücks, der Erbbaurechtsgeber, einem Erbbauberechtigten das Recht:

• das Grundstück selbst zu nutzen
• darauf ein Gebäude zu errichten

Das Erbbaurecht wird in der Regel für einen langen Zeitraum vergeben – häufig zwischen 50 und 99 Jahren.

Zinsen beim Erbbaurecht

Ein wesentlicher Aspekt des Erbbaurechts ist der Erbbauzins. Die Höhe des Erbbauzinses wird in der Regel individuell bei Vertragsabschluss festgelegt und kann über die Vertragslaufzeit angepasst werden. Der Erbbauzins wird jährlich gezahlt und basiert auf einem Prozentsatz des Bodenwerts.

Quelle: Deutscher Erbbaurechtsverein e. V.; Stand: 2020

Vorteile & Nachteile des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht wird in Metropolregionen mit hohen Grundstückspreisen oft als attraktive Option angesehen. Doch neben den Vorteilen gibt es auch Nachteile, sowohl für den Erbbauberechtigten als auch den Erbbaurechtsgeber. Der Erbbauberechtigte kann so ein Grundstück zu vergleichsweise geringeren Kosten im Vergleich zum Kauf erwerben. Werden darauf Gebäude errichtet, profitiert der Erbbauberechtigte davon.

Für den Erbbaurechtsgeber bietet das Erbbaurecht eine regelmäßige Einnahmequelle – in Form des Erbbauzinses. Darüber hinaus kann er das Grundstück langfristig nutzen oder es nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages zurückzuerlangen.

Mitspracherecht

Als Eigentümer einer Immobilie auf Erbpacht ist man größtenteils fremdbestimmt: Der Erbbaugeber hat nämlich ein größeres Mitspracherecht, als viele vermuten.

Zustimmung einholen

Grundstück selbst nutzen, vermieten oder vererben – als Pächter eines Grundstücks hast du ähnliche Rechte wie ein Grundstückseigentümer. Der feine Unterschied: Für alles brauchst du die vorherige Zustimmung des Erbpachgebers.

• Veto-Recht bei Verkauf: Du willst das Haus mit Erbpacht verkaufen? Vorsicht: Hat dein Verpächter Zweifel an der Bonität des potenziellen Käufers, kann er ein Veto einlegen.
• Vertragskündigung: Will der Verpächter das Grundstück selbst nutzen, kann er den Vertrag wegen Eigenbedarf kündigen. Darüber hinaus steht ihm das Recht auch zu, wenn das Grundstück verwahrlost ist. In beiden Fällen muss er dich zu circa 2/3 Dritteln entschädigen.

Vertragsfrist rechtzeitig verlängern

Nach Ende der Vertragslaufzeit geht die Immobilie auf diesem Grundstück in den Besitz des Verpächters über. Er ist verpflichtet, dich für die Immobilie zu mindestens 2/3 Dritteln des Verkehrswertes zu entschädigen. Lässt du dir dies entgehen, wird der Verpächter automatisch neuer Eigentümer und du gehst leer aus.

• Tipp: Lass die Verlängerung vor Ablauf des Pachtzeitraums im Grundbuch eintragen. Private Verpächter könnten eine Verlängerung aus Eigeninteresse torpedieren.

Rechtliche Grundlage fürs Erbbaurecht

Die grundlegenden rechtlichen Grundlagen des Erbbaurechts in Deutschland sind im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. Dieses Gesetz definiert die Rechte und Pflichten sowohl für den Erbbauberechtigten als auch für den Erbbaurechtsgeber. Es legt fest, wie lange das Erbbaurecht besteht, welche Nutzungsmöglichkeiten bestehen und wie die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien geregelt sind.

Was hat das Erbbaurecht mit Steuern zu tun?

Die steuerliche Behandlung des Erbbaurechts in Deutschland wirkt sich auf verschiedene Steuerarten aus:

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, die auf den Eigentümer eines Grundstücks erhoben wird. Beim Erbbaurecht ist der Erbbauberechtigte für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich, da er das Grundstück nutzt. Der Erbbaurechtsgeber ist nicht mehr zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet.

• Wichtig: In den meisten Fällen bist du als Erbbaunehmer zur Abgabe der Grundsteuer-Erklärung verpflichtet. Grund: Erbbaunehmer erhalten das veräußerbare Recht, auf dem Grundstück Gebäude zu errichten. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen und meistens mit einem Erbbauzins vergütet.

Einkommensteuer

Für dich als Erbbauberechtigten stellt das Erbbaurecht eine Einkommensquelle dar. Vor allem dann, wenn du das Grundstück gewerblich nutzt oder Mieteinnahmen erzielst. Die Erbbaurechtszinsen und ggf. Mieteinnahmen musst du als Einkünfte in der Einkommensteuererklärung angeben und versteuern.

Du kannst die Steuerlast senken

Über die Steuererklärung kannst du zumindest einen Teil der Kosten zurückholen, zum Beispiel mit der Immobilien-Abschreibung oder Werbungskosten. WISO Steuer bietet dafür viele Tipps und unterstützt dich beim Ausfüllen der Erklärung. 

Umsatzsteuer

Nutzt du das Erbbaurecht gewerblich, können umsatzsteuerliche Aspekte relevant sein. Vermietest du das Grundstück beispielsweise und erbringst dadurch umsatzsteuerpflichtige Leistungen, musst du Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen berechnen und an das Finanzamt abführen.

Gleichzeitig kannst du Vorsteuer in der Steuererklärung berücksichtigen, sofern dir selbst gegenüber umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbracht wurden – zum Beispiel für Renovierungsarbeiten am Gebäude. Dem Handwerker zahlst du einen Rechnungsbetrag samt Umsatzsteuer und diese wird mit der Umsatzsteuer, die du auf die Mieteinnahmen einnimmst, verrechnet.

• Übrigens: Mit WISO Steuer hast du alles unter einem Dach. Mit einer Lizenz kannst du bis zu 5 Erklärungen erstellen, zum Beispiel die Einkommen-, Umsatz- und Gewerbesteuererklärung.

Grunderwerbsteuer

Beim Erwerb eines Erbbaurechts fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Grunderwerbsteuer wird in Deutschland nur beim Erwerb von Grundstücken im Eigentum erhoben. Allerdings können beim Verkauf des Erbbaurechts Grunderwerbsteuern anfallen, wenn das Erbbaurecht mit einem Grundstück verbunden ist.

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