Das Erbbaurecht, auch bekannt als Erbpacht, bietet die Möglichkeit, das Grundstück nicht kaufen zu müssen, sondern lediglich das Nutzungsrecht vom Eigentümer zu erhalten.
Beim Erbbaurecht räumt der Grundstückseigentümer (Erbbauverpflichtete) dem Nutzenden (Erbbauberechtigten) das Nutzungsrecht über sein Grundstück auf eine lange Zeit ein, meist 99 Jahre. Will der erbbauverpflichtete Grundstückseigentümer vor dem Ablauf des Erbbaurechts wieder uneingeschränkt über sein Land verfügen, muss er das Erbbaurecht vom Erbbauberechtigten zurückkaufen.
Und zwar mitsamt dem aufstehenden Gebäude. Die Erbbaurechtsbelastungen im Grundbuch werden gelöscht. Wie aber werden die Zahlungen zur Ablösung des Erbbaurechts steuerlich behandelt? Die Erbbaurechtsbelastungen im Grundbuch werden gelöscht. Wie aber werden die Zahlungen zur Ablösung des Erbbaurechts steuerlich behandelt?
Nachträgliche Anschaffungskosten
Wenn der Eigentümer eines Grundstücks (Erbbauverpflichtete) das daran bestehende dingliche Nutzungsrecht eines Dritten, z. B. Erbbaurecht, Vermächtnisnießbrauch oder Wohnungsrecht, ablöst, stellt die Abfindungszahlung nachträgliche Anschaffungskosten dar, die im Wege der AfA absetzbar ist.
Falls das zusammen mit dem Erbbaurecht erworbene Gebäude abgerissen und ein neues Gebäude errichtet wird, gehören die Aufwendungen für den Abriss und für die Ablösung des dinglichen Nutzungsrechts (Erbbaurecht) zu den Herstellungskosten des neu errichteten Gebäudes, und zwar im Jahr der Fertigstellung (BFH-Urteil vom 13.12.2005, BStBl. 2006 II S. 461).
Wirtschaftlicher Zusammenhang
Der Bundesfinanzhof hat eine weitere Fallgestaltung geklärt: Falls das Erbbaurecht deshalb abgelöst wird, um den Erbbauberechtigten auszutauschen, einen neuen Erbbauvertrag abzuschließen und auf diese Weise höhere Erbbauzinsen zu erlangen, steht die Abfindungszahlung in wirtschaftlichem Zusammenhang mit Vermietungseinkünften und ist deshalb in voller Höhe sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar (BFH-Urteil vom 26.1.2011, IX R 24/10).
Nach Auffassung der Richter steht die Ablösezahlung objektiv in Zusammenhang mit der Erzielung von Erbbauzinsen. Denn die Zahlung hat der Erbbauverpflichtete nur deshalb geleistet, weil er mit einem neuen Erbbaurecht höhere Einnahmen erzielen wollte. Die Ablösezahlung ist vergleichbar mit einer Abstandszahlung des Eigentümers an den Mieter für die vorzeitige Räumung des Gebäudes, um die Wohnung anschließend an einen anderen Mieter zu einem höheren Mietzins vermieten zu können. Auch diese Zahlung ist als Werbungskosten absetzbar (so BFH-Urteil vom 24.10.1979, BStBl. 1980 II S. 187).
Erwirbt – im umgekehrten Fall – der Erbbauberechtigte ein bestehendes Erbbaurecht an einem Grundstück und löst damit die laufenden Erbbauzinsen ab, handelt es sich um Anschaffungskosten des Erbbaurechts. Diese sind im Wege der Abschreibung auf die Laufzeit des Erbbaurechts zu verteilen und mit dem jeweiligen Jahresbetrag als Werbungskosten absetzbar (BFH-Urteil vom 4.6.1991, BStBl. 1992 II S. 70).
