Erbbauchrecht Steuer Titelbild

Bauen auf fremdem Grund: das Erbbaurecht

Nutzung, Zinsen und Steueraspekte

Das Erbbaurecht ist die Alternative zum klassischen Kauf. Wie Erbbauzins, Veto-Recht und VertragsverlĂ€ngerung die Bedingungen beeinflussen und was Bauherren steuerlich beachten mĂŒssen, zeigen wir hier.

Kurz & knapp

  • Das Erbbaurecht erlaubt Nutzung und Errichtung von GebĂ€uden auf fremdem GrundstĂŒck
  • Im Gegenzug zahlt der Erbbaurechtsnehmer eine PachtgebĂŒhr
  • EinkĂŒnfte wie Mieteinnahmen mĂŒssen versteuert werden
  • WISO Steuer hilft dir bei deiner SteuererklĂ€rung

Was ist das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht (umgangssprachlich oft „Erbpacht“) ermöglicht es, eine Immobilie auf einem fremden GrundstĂŒck zu errichten. Dabei ĂŒberlĂ€sst der EigentĂŒmer des GrundstĂŒcks, der Erbbaurechtsgeber, einem Erbbauberechtigten das Recht:

  • das GrundstĂŒck selbst zu nutzen
  • darauf ein GebĂ€ude zu errichten

Das Erbbaurecht wird in der Regel fĂŒr einen langen Zeitraum vergeben – hĂ€ufig zwischen 50 und 99 Jahren.

Erbbaurecht Steuer Infografik

Zinsen beim Erbbaurecht

Ein wesentlicher Aspekt des Erbbaurechts ist der Erbbauzins. Die Höhe des Erbbauzinses wird in der Regel individuell bei Vertragsabschluss festgelegt und kann ĂŒber die Vertragslaufzeit angepasst werden. Der Erbbauzins wird jĂ€hrlich gezahlt und basiert auf einem Prozentsatz des Bodenwerts.

NutzungHöhe in %
Erbbaurechtszins liegt im Schnitt bei 3 bis 4 %
Wohnen8
Gewerbe7
sozialer Bereich6,5

Quelle: Deutscher Erbbaurechtsverein e. V.; Stand: 2020

Vorteile & Nachteile des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht wird in Metropolregionen mit hohen GrundstĂŒckspreisen oft als attraktive Option angesehen. Doch neben den Vorteilen gibt es auch Nachteile, sowohl fĂŒr den Erbbauberechtigten als auch den Erbbaurechtsgeber. Der Erbbauberechtigte kann so ein GrundstĂŒck zu vergleichsweise geringeren Kosten im Vergleich zum Kauf erwerben. Werden darauf GebĂ€ude errichtet, profitiert der Erbbauberechtigte davon.

FĂŒr den Erbbaurechtsgeber bietet das Erbbaurecht eine regelmĂ€ĂŸige Einnahmequelle – in Form des Erbbauzinses. DarĂŒber hinaus kann er das GrundstĂŒck langfristig nutzen oder es nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages zurĂŒckzuerlangen.

Mitspracherecht

Als EigentĂŒmer einer Immobilie auf Erbpacht ist man grĂ¶ĂŸtenteils fremdbestimmt: Der Erbbaugeber hat nĂ€mlich ein grĂ¶ĂŸeres Mitspracherecht, als viele vermuten.

Zustimmung einholen

GrundstĂŒck selbst nutzen, vermieten oder vererben – als PĂ€chter eines GrundstĂŒcks hast du Ă€hnliche Rechte wie ein GrundstĂŒckseigentĂŒmer. Der feine Unterschied: FĂŒr alles brauchst du die vorherige Zustimmung des Erbpachgebers.

  • Veto-Recht bei Verkauf: Du willst das Haus mit Erbpacht verkaufen? Vorsicht: Hat dein VerpĂ€chter Zweifel an der BonitĂ€t des potenziellen KĂ€ufers, kann er ein Veto einlegen.
  • VertragskĂŒndigung: Will der VerpĂ€chter das GrundstĂŒck selbst nutzen, kann er den Vertrag wegen Eigenbedarf kĂŒndigen. DarĂŒber hinaus steht ihm das Recht auch zu, wenn das GrundstĂŒck verwahrlost ist. In beiden FĂ€llen muss er dich zu circa 2/3 Dritteln entschĂ€digen.
Vertragsfrist rechtzeitig verlÀngern

Nach Ende der Vertragslaufzeit geht die Immobilie auf diesem GrundstĂŒck in den Besitz des VerpĂ€chters ĂŒber. Er ist verpflichtet, dich fĂŒr die Immobilie zu mindestens 2/3 Dritteln des Verkehrswertes zu entschĂ€digen. LĂ€sst du dir dies entgehen, wird der VerpĂ€chter automatisch neuer EigentĂŒmer und du gehst leer aus.

  • Tipp: Lass die VerlĂ€ngerung vor Ablauf des Pachtzeitraums im Grundbuch eintragen. Private VerpĂ€chter könnten eine VerlĂ€ngerung aus Eigeninteresse torpedieren.
Information zum Thema

Rechtliche Grundlage fĂŒrs Erbbaurecht

Die grundlegenden rechtlichen Grundlagen des Erbbaurechts in Deutschland sind im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. Dieses Gesetz definiert die Rechte und Pflichten sowohl fĂŒr den Erbbauberechtigten als auch fĂŒr den Erbbaurechtsgeber. Es legt fest, wie lange das Erbbaurecht besteht, welche Nutzungsmöglichkeiten bestehen und wie die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien geregelt sind.

Was hat das Erbbaurecht mit Steuern zu tun?

Die steuerliche Behandlung des Erbbaurechts in Deutschland wirkt sich auf verschiedene Steuerarten aus:

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, die auf den EigentĂŒmer eines GrundstĂŒcks erhoben wird. Beim Erbbaurecht ist der Erbbauberechtigte fĂŒr die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich, da er das GrundstĂŒck nutzt. Der Erbbaurechtsgeber ist nicht mehr zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet.

  • Wichtig: In den meisten FĂ€llen bist du als Erbbaunehmer zur Abgabe der Grundsteuer-ErklĂ€rung verpflichtet. Grund: Erbbaunehmer erhalten das verĂ€ußerbare Recht, auf dem GrundstĂŒck GebĂ€ude zu errichten. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen und meistens mit einem Erbbauzins vergĂŒtet.

Einkommensteuer

FĂŒr dich als Erbbauberechtigten stellt das Erbbaurecht eine Einkommensquelle dar. Vor allem dann, wenn du das GrundstĂŒck gewerblich nutzt oder Mieteinnahmen erzielst. Die Erbbaurechtszinsen und ggf. Mieteinnahmen musst du als EinkĂŒnfte in der EinkommensteuererklĂ€rung angeben und versteuern.

Experten Tipp

Du kannst die Steuerlast senken

Über die SteuererklĂ€rung kannst du zumindest einen Teil der Kosten zurĂŒckholen, zum Beispiel mit der Immobilien-Abschreibung oder Werbungskosten. WISO Steuer bietet dafĂŒr viele Tipps und unterstĂŒtzt dich beim AusfĂŒllen der ErklĂ€rung. 

Umsatzsteuer

Nutzt du das Erbbaurecht gewerblich, können umsatzsteuerliche Aspekte relevant sein. Vermietest du das GrundstĂŒck beispielsweise und erbringst dadurch umsatzsteuerpflichtige Leistungen, musst du Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen berechnen und an das Finanzamt abfĂŒhren.

Gleichzeitig kannst du Vorsteuer in der SteuererklĂ€rung berĂŒcksichtigen, sofern dir selbst gegenĂŒber umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbracht wurden – zum Beispiel fĂŒr Renovierungsarbeiten am GebĂ€ude. Dem Handwerker zahlst du einen Rechnungsbetrag samt Umsatzsteuer und diese wird mit der Umsatzsteuer, die du auf die Mieteinnahmen einnimmst, verrechnet.

  • Übrigens: Mit WISO Steuer hast du alles unter einem Dach. Mit einer Lizenz kannst du bis zu 5 ErklĂ€rungen erstellen, zum Beispiel die Einkommen-, Umsatz- und GewerbesteuererklĂ€rung.

Grunderwerbsteuer

Beim Erwerb eines Erbbaurechts fĂ€llt keine Grunderwerbsteuer an. Die Grunderwerbsteuer wird in Deutschland nur beim Erwerb von GrundstĂŒcken im Eigentum erhoben. Allerdings können beim Verkauf des Erbbaurechts Grunderwerbsteuern anfallen, wenn das Erbbaurecht mit einem GrundstĂŒck verbunden ist.

FAQ: Erbbaurecht

Wer bietet ErbbaugrundstĂŒcke an?

Meist sind das Kommunen, Stiftungen oder Kirchen. Aber auch Immobilienunternehmen oder Privatpersonen vergeben.
Meistens wird ein Erbbauvertrag ĂŒber 50 oder 99 Jahre geschlossen. Es können aber auch anderer ZeitrĂ€ume individuell vereinbart werden.
Du kannst den Erbbaurechtsvertrag verlĂ€ngern oder es an den Erbbaurechtsgeber zurĂŒckgeben. Alternativ kannst du mit dem VerpĂ€chter vereinbaren, dass du das ErbpachtgrundstĂŒck selbst kaufen möchtest. VerlĂ€ngerst du den Vertrag nicht und triffst auch keine Kaufvereinbarung, geht das Haus auf dem ErbpachtgrundstĂŒck in den Besitz des VerpĂ€chters ĂŒber. Er ist jedoch verpflichtet, dich zu mindestens 2/3 des Verkehrswertes zu entschĂ€digen.
FĂŒr den Erbbaunehmer ist das Erbbaurecht eine Einkommensquelle, zum Beispiel wenn das GrundstĂŒck gewerblich genutzt wird oder vermietet wird. Zudem sind Steuern wie Grundsteuer, Einkommensteuer und Umsatzsteuer relevant. Hierbei kann WISO Steuer dir helfen, Steuern zu optimieren und Kosten zurĂŒckzuholen.
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