Immobilienverkauf an die eigenen Kinder

Häuser und Wohnungen werden häufig – vor allem unter Angehörigen – vererbt oder verschenkt. Doch es gibt auch eine weitere Möglichkeit: den Immobilienverkauf. Für beide Seiten kann das vorteilhaft sein. Aber wie steht das Finanzamt zum Immobilienverkauf an Kinder?

Kurz & knapp

• Eine Immobilie kannst du durch Erbe, Schenkung oder Verkauf an deine Kinder übertragen
• Der Verkauf bleibt nach 10 Jahren Besitz der Immobilie für dich steuerfrei
• Du kannst dich mit deinen Kindern auf Kaufpreisraten einigen
• Bei einem Realverlust musst du einen fiktiven Zinsanteil versteuern

Immobilienverkauf statt Erbe oder Schenkung

Wenn die Kinder die Immobilie übernehmen möchten, gibt es 3 Möglichkeiten: Erbe, Schenkung oder Kauf. Beim Erbe und der Schenkung überträgst du die Immobilie unentgeltlich auf dein Kind. Dafür fallen Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer an, wenn die Freibeträge überschritten werden.

Anders sieht es beim Immobilienkauf an Kinder aus. Die Immobilie gibst du nicht unentgeltlich an deine Kinder ab, sondern ihr legt einen Kaufpreis fest. Das spart oft Rechtsstreit aufseiten deiner Kinder – zum Beispiel, wenn es mehrere Erben gibt. Zum Anderen sparen sich deine Kinder die Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer und auch Grunderwerbssteuer.

Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an Kinder an?

Der Immobilienverkauf fällt unter die sogenannten privaten Veräußerungsgeschäfte. Hintergrund ist, dass eine Immobilie kann sich im Wert steigern kann. Steuern musst du aber nur in diesen Fällen zahlen:

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist

Das Haus war weniger als 10 Jahre in deinem Besitz. Dieser Zeitraum wird auch Spekulationsfrist genannt.

Nutzung der Immobilie außerhalb der eigenen Wohnzwecke

Du hast die Immobilie seit dem Kauf nicht nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt, sondern zum Beispiel auch vermietet. Zu den folgenden Zeitpunkten hast du nicht im Haus gewohnt:

• im Jahr des Verkaufs
• im gesamten Jahr vor dem Verkauf
• im zweiten Jahr vor dem Verkauf (nicht mal für einen 1 Tag)

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Was sind Kaufpreisraten?

Beim Verkauf innerhalb der Familie wird meist auf die sogenannten Kaufpreisraten zurückgegriffen. Das bedeutet, dass der Käufer die Immobilie in monatlichen Raten bei dir abbezahlt. Dabei gibt es 2 Möglichkeiten:

Verteilung auf die gewünschte Laufzeit

Beispielsweise einigst du dich mit dem Käufer auf eine Laufzeit von 20 Jahren. Der Kaufpreis für die Immobilie beträgt 200.000 Euro. Dann bekommst du pro Monat etwa 833 Euro ausgezahlt.

Verteilung auf die gewünschte Rate

Bleiben wir bei einem Immobilienpreis von 200.000 Euro. Du einigst dich mit dem Käufer auf eine monatliche Rate in Höhe von 1.500 Euro. Darauf ergibt sich eine Laufzeit von etwas über 11 Jahren.

Beim Immobilienverkauf an Kinder entsteht oft ein Realverlust

Oftmals ist der Kaufpreis (und somit auch die Summe der Kaufpreisraten) niedriger als der Verkehrswert der Immobile. Also verzichtest du als Verkäufer auf eine Verzinsung und nimmst einen Realverlust hin.

Finanzamt versteuert fiktiven Zinsanteil beim Realverlust

Auch wenn tatsächlich keine Zinsen vereinbart oder sogar ausdrücklich ausgeschlossen werden, so unterteilt das Finanzamt die geleisteten Kaufpreisraten trotzdem in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil. Und den Zinsanteil musst du als Kapitaleinkünfte versteuern. Hintergrund ist, dass durch die Aufteilung des Kaufpreises du deinem Angehörigen quasi ein Darlehen gibst.

Immobilienverkauf an Kinder in die Steuererklärung eintragen

Den Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist und den fiktiven Zinsanteil bei einem Realverlust musst du versteuern. Dann trägst du ihn in deine Steuererklärung ein.

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Quelle: BFH