Mit Immobilienfonds Steuern sparen

Mit Immobilienfonds Steuern sparen

Was Sie beachten sollten


Ein Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der das Geld seiner Anleger in eine größere Zahl von vermieteten Immobilien, meist Gewerbeimmobilien, investiert. Liegen die Immo­bilien im Ausland, besteht meist Steuerfreiheit für die Mieterträge und Verkaufsgewinne.

Ein Immobilienfonds ist „offen“, wenn jederzeit neue Fondsanteile erworben werden können. Dagegen investieren „geschlossene“ Immobilienfonds meist nur in ein einziges größeres Objekt und nehmen keine neuen Anleger mehr auf, wenn die Investitionssumme für das Objekt eingesammelt wurde.

Offene Immobilienfonds werden meist von Fondsgesellschaften (Kapitalanlagegesellschaf­ten) aufgelegt, die sich im Besitz von Banken und Versicherungen befinden. Achtung: Bei Kauf von Anteilen über die Hausbank müssen Anleger meist 5 % Ausgabeaufschlag zahlen, bei Kauf über eine Online-Bank oft nur die Hälfte.

Die Vorschriften, die offene Immobilienfonds bei der Anlage ihrer Kundengelder zu beachten haben, finden sich in den §§ 66 ff. Investmentgesetz (InvG). Das Fondsvermögen ist als Son­dervermögen bei einer Pleite der Fondsgesellschaft geschützt.

Auf den Webseiten der einzelnen Fondsgesellschaften im Internet sowie unter www.bvi.de, www.onvista.de und www.fondsweb.de finden Sie Informationen zu den in Deutschland angebotenen offenen Immobilienfonds.

Das Rückgaberecht soll künftig reglementiert werden

Im Prinzip konnten Anleger bei einem offenen Immobilienfonds bisher ihre Fondsanteile jederzeit wieder an die Gesellschaft zurückgeben. Allerdings hat es bei etwa einem Dutzend offener Immobilienfonds im Zuge der Finanzkrise im Oktober 2008 wegen des starken An­stiegs der Rückgaben vorübergehende Schlie­ßungen gegeben mit der Folge, dass die Anle­ger ihre Anteile nicht mehr zurück­geben konnten. Damit wurden die offenen Fonds unfrei­willig zu geschlossenen Fonds. Ein Verkauf an der Börse mit einem Abschlag auf den Rücknahmewert war aber weiterhin möglich.

Der Gesetzgeber plant nun, eine zweijährige Mindesthaltedauer für neu erworbene Anteile an deutschen offenen Immobilienfonds einzuführen. Überdies soll das jederzeitige Anteils­rückgabe­recht abgeschafft, somit eine Kündigungsfrist für die Anleger eingeführt werden. Gedacht wird an eine Frist von mindestens sechs Monaten. Damit soll verhindert werden, dass in Krisenzeiten Fondsanleger scharenweise ihre Anteile zurückgeben und damit die Fonds­gesellschaften in erhebliche Liquiditätsprobleme stürzen. Diese Gefahr ist um so größer, je höher der Anteil von institutionellen Anlegern (z.B. Dachfonds und große Vermögensver­walter) im Vergleich zu den Privatanlegern ist. Ob die Kündigungsfrist allerdings auch für Altanleger gelten darf, ist aus Vertrauensschutzgründen fraglich.

Der Nachteil von Kündigungsfristen wäre, dass Auszahlungspläne mit regelmäßigen Zah­lungen, zum Beispiel monatlich im Rentenalter, nicht mehr durchführbar wären. Ferner würden sich offene Immobilienfonds auch nicht mehr zur kurzfristigen Geldanlage eignen. Das sollte aber sowieso nicht das Ziel beim Kauf von Anteilen an offenen Immobilienfonds sein. Denn „Betongold“ eignet sich naturgemäß eher für eine längerfristige Kapitalanlage, da Neubewertungen des Grundbesitzes von Immobilienfonds nicht täglich erfolgen.

Wie die Fondserträge besteuert werden

Die Fondsgesellschaft ermittelt die einem Investmentanteil zuzurechnenden Erträge des Fondsvermögens. Die auf der Fondsebene angefallenen Werbungskosten – insbesondere die Abschreibungen auf die Immobilien – sind zu 90 % ab­setzbar. Die Einkünfte inlän­discher Fonds sind nicht körperschaftsteuerpflichtig. Die Besteuerung der Fondserträge erfolgt somit erst beim Fondsanleger, also bei Ihnen.

Wie die Erträge aus Beteiligungen an offenen Immobilienfonds seit 2009 beim Anleger steuerlich behandelt werden, zeigen die folgenden Ausführungen. Diese gelten aber nur für sog. „transparente“ Fonds, die die Nachweis- und Bekanntmachungspflichten des Invest­mentsteuergesetzes (InvStG) erfüllen. Das ist bei den normalen Publikumsfonds der Fall.

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