Mit Immobilienfonds Steuern sparen

Was Sie beachten sollten


Ein Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der das Geld seiner Anleger in eine größere Zahl von vermieteten Immobilien, meist Gewerbeimmobilien, investiert. Liegen die Immobilien im Ausland, besteht meist Steuerfreiheit für die Mieterträge und Verkaufsgewinne.

Offene oder geschlossene Immobilienfonds?

Ein Immobilienfonds ist “offen”, wenn jederzeit neue Fondsanteile erworben werden können. Dagegen investieren “geschlossene” Immobilienfonds meist nur in ein einziges größeres Objekt und nehmen keine neuen Anleger mehr auf, wenn die Investitionssumme für das Objekt eingesammelt wurde.

Offene Fonds werden meist von Fondsgesellschaften (Kapitalanlagegesellschaf­ten) aufgelegt, die sich im Besitz von Banken und Versicherungen befinden. Achtung: Bei Kauf von Anteilen über die Hausbank müssen Anleger meist 5 % Ausgabeaufschlag zahlen, bei Kauf über eine Online-Bank oft nur die Hälfte.

Die Vorschriften, die offene Immobilienfonds bei der Anlage ihrer Kundengelder zu beachten haben, finden sich in den §§ 66 ff. Investmentgesetz (InvG). Das Fondsvermögen ist als Son­dervermögen bei einer Pleite der Fondsgesellschaft geschützt.

Auf den Webseiten der einzelnen Fondsgesellschaften im Internet sowie unter www.bvi.de, www.onvista.de und www.fondsweb.de finden Sie Informationen zu den in Deutschland angebotenen offenen Fonds.

Das Rückgaberecht für Immobilienfonds soll künftig reglementiert werden

Im Prinzip konnten Anleger bei einem offenen Immobilienfonds bisher ihre Fondsanteile jederzeit wieder an die Gesellschaft zurückgeben. Allerdings hat es bei etwa einem Dutzend offener Immobilienfonds im Zuge der Finanzkrise im Oktober 2008 wegen des starken An­stiegs der Rückgaben vorübergehende Schließungen gegeben mit der Folge, dass die Anleger ihre Anteile nicht mehr zurück­geben konnten. Damit wurden die offenen Fonds unfreiwillig zu geschlossenen Fonds. Ein Verkauf an der Börse mit einem Abschlag auf den Rücknahmewert war aber weiterhin möglich.

Der Gesetzgeber plant nun, eine zweijährige Mindesthaltedauer für neu erworbene Anteile an deutschen offenen Immobilienfonds einzuführen. Überdies soll das jederzeitige Anteils­rückgabe­recht abgeschafft, somit eine Kündigungsfrist für die Anleger eingeführt werden. Gedacht wird an eine Frist von mindestens sechs Monaten. Damit soll verhindert werden, dass in Krisenzeiten Fondsanleger scharenweise ihre Anteile zurückgeben und damit die Fonds­gesellschaften in erhebliche Liquiditätsprobleme stürzen. Diese Gefahr ist um so größer, je höher der Anteil von institutionellen Anlegern (z.B. Dachfonds und große Vermögensver­walter) im Vergleich zu den Privatanlegern ist. Ob die Kündigungsfrist allerdings auch für Altanleger gelten darf, ist aus Vertrauensschutzgründen fraglich.

Der Nachteil von Kündigungsfristen wäre, dass Auszahlungspläne mit regelmäßigen Zah­lungen, zum Beispiel monatlich im Rentenalter, nicht mehr durchführbar wären. Ferner würden sich offene Immobilienfonds auch nicht mehr zur kurzfristigen Geldanlage eignen. Das sollte aber sowieso nicht das Ziel beim Kauf von Anteilen an offenen Immobilienfonds sein. Denn “Betongold” eignet sich naturgemäß eher für eine längerfristige Kapitalanlage, da Neubewertungen des Grundbesitzes von Fonds nicht täglich erfolgen.

Wie die Immobilienfond-Erträge besteuert werden

Die Fondsgesellschaft ermittelt die einem Investmentanteil zuzurechnenden Erträge des Fondsvermögens. Die auf der Fondsebene angefallenen Werbungskosten – insbesondere die Abschreibungen auf die Immobilien – sind zu 90 % absetzbar. Die Einkünfte inländischer Fonds sind nicht körperschaftsteuerpflichtig. Die Besteuerung der Fondserträge erfolgt somit erst beim Fondsanleger, also bei Ihnen.

Mehr zur Immobilien-Abschreibung.

Wie die Erträge aus Beteiligungen an offenen Immobilienfonds seit 2009 beim Anleger steuerlich behandelt werden, zeigen die folgenden Ausführungen. Diese gelten aber nur für sog. “transparente” Fonds, die die Nachweis- und Bekanntmachungspflichten des Invest­mentsteuergesetzes (InvStG) erfüllen. Das ist bei den normalen Publikumsfonds der Fall.

Erträge aus Inlandsimmobilien steuerpflichtig

Die Erträge aus offenen Immobilienfonds zählen beim Privatanleger zu den Einkünften aus Kapitalvermögen im Sinne des § 20 EStG. Seit der Einführung der Abgeltungsteuer im Jahr 2009 müssen Anleger daher ihre Fondserträge nicht mehr mit dem individuellen Grenzsteuer­satz versteuern, der derzeit bis zu 45 % betragen kann, sondern nur noch mit dem moderaten Abgeltungsteuersatz von 25 %. Für Gutverdiener bringt das Steuervorteile im Vergleich zu Erträgen aus anderen Vermögensanlagen, die nach wie vor dem persönlichen Steuersatz un­terliegen (z.B. Mieterträge aus dem Kauf einer in Deutschland vermieteten Eigentumswoh­nung).

Alle Kapitalerträge zusammengenommen sind bis in Höhe des Sparer-Pauschbetrages steuerfrei (§ 20 Abs. 9 EStG). Erzielen Sie also außer den Erträgen aus Ihrem offenen Immo­bilienfonds keine weiteren Kapitalerträge, bleiben diese pro Jahr bis 801 € bei Ledigen bzw. 1602 € bei zusammen veranlagten Verheirateten abgeltungsteuerfrei.

In Höhe des Sparer-Pauschbetrages können Sie Ihrer depotführenden Stelle in Deutschland (Bank oder Fondsgesellschaft) einen Freistellungsauftrag erteilen, um den Abzug der Abgeltungsteuer (Kapitalertragssteuer) samt dem Solidaritätszuschlag zu verhindern.

Zu den beim Fondsanleger steuerpflichtigen Erträgen gehören in erster Linie die Mieten inkl. Pacht­en aus den vermieteten bzw. verpachteten Fondsimmobilien und die Gewinne aus Ver­käufen von Fondsimmobilien. Stammen diese Erträge aus inländischen Immobilien, greift die Abgeltungsteuer. Dagegen verzichtet Deutschland in der Regel auf sein Besteuerungsrecht bei Erträgen aus Auslandsimmobilien (siehe Abschnitt II 2).

Als weitere steuerpflichtige Erträge können zum Beispiel Zinsen aus der Anlage der Liquidi­täts­reserven des Fonds, Dividenden aus Fondsbeteiligungen an Grundstückskapitalgesell­schaften und Gewinne aus Wertpapierverkäufen des Fonds anfallen.

Für die Steuerpflicht der Erträge spielt es keine Rolle, ob der Anleger seine Fondsanteile vor 2009 oder erst nach 2008 erworben hat und ob die Fonds­gesellschaft die Erträge an die Anleger ausschüttet oder wieder im Fondsvermögen anlegt, also thesauriert. Denn auch die thesaurierten Erträge gelten dem Anleger als zugeflossen (sog. ausschüttungsgleiche Erträge).

Bei Anteilen an einem deutschen Immobilienfonds behält die Bank bzw. Fondsgesellschaft von den steuerpflichtigen Erträgen die Abgeltung­steuer in Form der Kapitalertragssteuer ein, wenn Sie keinen Freistellungsauftrag erteilt (max. 801 €/1602 € bei Ledigen/zusammenveran­lagten Eheleuten) oder keine Nichtveranlagungs­bescheinigung vorgelegt haben.

Mehr Infos zur Anlage KAP.

Beispiel

Sie besitzen Anteile an einem deutschen offenen Immobilienfonds in einem Inlandsdepot. Beträgt die Bruttoausschüttung für das abgelaufene Fondsgeschäftsjahr 100 € und handelt es sich um Erträge aus inländischen Immobilien, verbleiben Ihnen als Nicht-Kirchenmitglied ohne Freistellungsauftrag 73,63 € (100 € ./. 25 € Kapitalertragssteuer ./. 1,37 € Solidaritäts­zuschlag). Sie erhalten dann von Ihrer depotführenden Stelle eine Steuerbescheinigung zur Vorlage beim Finanzamt, die Sie für den Fall einer Günstigerprüfung im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung benötigen.

Besitzen Sie Anteile an einem deutschen vollthesaurierenden Immobilienfonds, nimmt die Gesell­schaft die Steuerabzüge vor, auch bei Fondsanteilen in einem Auslandsdepot. Da Ihnen keine Erträge zufließen, von denen die Steuern einbehalten werden können, ermäßigt sich der Ausgabe- und Rücknahmepreis Ihrer Anteile um den Kapitalertragssteuerabzug. Als Kirchen­mitglied müssen Sie noch von Ihrem Finanzamt eine gesonderte Kirchensteuer­veranlagung im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung vornehmen lassen, da die Fonds­gesellschaft keine Kirchensteuer auf die Kapitalertragssteuer einbehalten kann.

Statt positive Einkünfte können in einem Geschäftsjahr auch Verluste des Fondsvermögens entstehen, wenn nämlich die Werbungskosten (insbesondere die Immobilienabschreibungen) höher als die Mieterträge sind. Trotzdem kann es noch zu einer Ausschüttung an die Anleger kommen, die dann eine Substanzaus­schüttung ist. Den auf Ihre Anteile entfallenden Verlust können Sie als Anleger steuerlich nicht geltend machen, da er auf der Fondsebene vorgetragen und mit positiven steuerpflichtigen Fondserträgen der Folgejahre verrechnet wird (§ 3 Abs. 4 InvStG). Damit wirken sich die Verluste ein­kom­mensteuerlich erst später positiv aus, und zwar bei denjenigen Anlegern, die dann Anteile halten. Anleger, die zuvor verkauft haben, haben nichts mehr davon.

10-jährige Spekulationsfrist für Verkaufsgewinne aus Fondsimmobilien

Verkauft ein deutscher offener Immobilienfonds eine Immobilie, gilt eine 10-jährige Speku­lationsfrist gemäß § 23 EStG. Das heißt, dass der ausge­schüttete oder thesaurierte Verkaufs­gewinn beim Anleger steuerfrei bleibt, wenn die ver­kaufte in- oder ausländische Immobilie länger als 10 Jahre zum Fondsvermögen gehörte (§ 2 Abs. 3 InvStG). Daher werden Immo­bilien von der Gesellschaft in der Regel erst nach Ablauf von 10 Jahren veräußert.

Legt die Gesellschaft den steuerfreien Verkaufsgewinn wieder im Fondsvermögen an (The­saurierung), investiert also in neue Immobilien, führt dies beim Anleger zu einem An­stieg des Werts seiner Fondsanteile. Verkauft er später seine im Wert gestiegenen Anteile, ist der Wert­zuwachs abgeltungsteuerpflichtig, wenn er die Anteile ab 2009 erworben hat. Bei Erwerb vor 2009 hängt die Steuerpflicht davon ab, ob die einjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist oder nicht (siehe Abschnitt III 1).

Erträge aus Auslandsimmobilien meist steuerfrei

Die Steuervorteile einer Kapitalanlage in offenen Immobilienfonds infolge des moderaten Abgeltungsteuersatzes von nur 25 % werden noch größer, wenn die Fondsgesellschaft nicht nur in inländische, sondern auch in ausländische Immobilien anlegt. Stammen nämlich die ausge­schütteten oder thesaurierten Miet- und Pachterträge aus ausländischem Immobilien­besitz der Fondsgesellschaft, werden die Erträge aufgrund der von Deutschland mit den meis­ten Staaten in Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) getroffenen Vereinbarungen nur in dem Staat besteuert, in dem die Immobilie liegt bzw. – steuerlich ausgedrückt – “belegen” ist (Besteuerung im Belegenheitsstaat).

Somit gilt: Liegt die Fondsimmobilie im Ausland, dürfen bei entsprechender DBA-Regelung die Erträge vom inländischen Finanzamt des deutschen Anlegers nicht besteuert werden, sind also einkommensteuerfrei (sog. Freistellungsmethode gemäß § 4 Abs. 1 InvStG). Das gilt auch für den Gewinn aus dem Verkauf einer Fondsimmobilie innerhalb der 10-jährigen Spe­kulationsfrist. Vorausset­zung für die Steuerfreiheit ist, dass Sie Ihre Fondsanteile als Privat­anleger halten, diese also nicht zu Ihrem Betriebsvermögen gehören.

Bei einem offenen Immobilienfonds, der zu 100 % in ausländische Immobilien anlegt, sind die Fondserträge und -gewinne seit 2009 für den deutschen Anleger komplett steuerfrei.

Da die Mieterträge im Ausland oft höher bzw. die Steuersätze oft niedriger sind als in Deutschland, verbleibt auch nach Abzug der ausländischen Steuer meist eine höhere Nach-Steuer-Rendite als bei einer Immobilieninvestition in Deutschland, bei der die Erträge ein­kommensteuerpflichtig sind.

Beispiel

Sie erwerben für 5000 € Anteile an einem deutschen offenen Immobilienfonds A, dessen Im­mobilienbesitz zu 40 % aus inländischen und zu 60 % aus ausländischen Immobilien besteht. Zusätzlich kaufen Sie für ebenfalls 5000 € Anteile an einem offenen Immobilienfonds D, der zu 100 % in inländische Immobilien investiert. Die Ausschüttung soll bei beiden Fonds 5 % betragen.
 Immobilienfonds AImmobilienfonds D
Wert der Fondsanteile 5000,00 € 5000,00 €
Ausschüttung (5 %)
davon steuerfrei (60 %)
steuerpflichtige Ausschüttung
250,00 €
./. 150,00 €
100,00 €
250,00 €

250,00 €
Ausschüttung brutto Abgeltungsteuer (25 %)
auf steuerpflichtige Ausschüttung
Solidaritätszuschlag (5,5 %)
Ausschüttung netto
250,00 €
./. 25,00 €
./. 1,37 €
223,63 €
250,00 €
./. 62,50 €
./. 3,43 €
184,07 €
Nach-Steuer-Rendite p.a. (Netto-Ausschüttung/5000 €)4,47 %3,68 %

Fazit: Während die Vor-Steuer-Rendite bei beiden Fonds mit 5 % gleich hoch ist, ist die Nach-Steuer-Rendite beim Fonds A höher als beim Fonds D.

Ausnahme

Bei ausländischen Immobilienfonds, deren Fondsgesellschaft ihren Sitz in dem Staat hat, in dem sich auch die Immobilien befinden, will die Finanzverwaltung die Steuerbe­freiung je­doch nur dann gewähren, wenn im Sitzstaat die Fondserträge mindestens in Höhe des deut­schen Körperschaftsteuersatzes besteuert werden. Ob diese Mindestbesteuerung rechtens ist, ist noch ungeklärt.

Seit 2009 kommt noch ein weiterer Steuervorteil hinzu. Die steuerfreien ausländischen Erträge lösen nämlich in der Einkommensteuererklärung des Anlegers keinen Progressions­vorbehalt mehr aus (§ 4 Abs. 1 Satz 2 InvStG). Dieser sorgte bis Ende 2008 dafür, dass die steuerfreien ausländischen Mieterträge des Fonds bei der Berechnung der Einkommensteuer auf die übrigen Ein­künfte des Anlegers (z.B. aus Arbeitnehmertätigkeit) fiktiv mitberücksich­tigt wurden. Damit kam es wegen des progressiven deutschen Einkommensteuertarif für diese übrigen Einkünfte zu einem etwas höheren Steuersatz, als es nach dem Grund- bzw. Splitting­tarif eigentlich der Fall gewesen wäre.

Wegen des Wegfalls des Progressionsvorbehalts für ausländische Immobilienerträge werden die übrigen Einkünfte des Anlegers seit 2009 etwas niedriger besteuert als früher.

Der Progressionsvorbehalt gilt aber weiterhin für Investmentanteile im Betriebsvermögen, da die Erträge dann nicht zu den Einkünften aus Kapitalvermögen zählen, sondern Betriebsein­nahmen sind.

Wann auch Auslandserträge steuerpflichtig sind

Nach einigen Doppelbesteuerungsabkommen gilt die Steuerfreiheit für die ausländischen Fondserträge nicht. Denn hier liegt das Besteuerungsrecht gemäß DBA nicht nur beim ausländischen Staat, in dem die Immobilie liegt, sondern zusätzlich auch bei Deutschland (Besteuerung im Wohnsitzstaat). Gleiches gilt, wenn mit dem ausländischen Staat, in dem die Immobilie liegt, gar kein DBA vereinbart wurde.

Besteuerung ausländischer Immobilieneinkünfte und -gewinne in Deutschland
Landlaufende EinkünfteVeräußerungsgewinne
Argentinienjanein
Brasilienjaja
Finnlandjaja
Mexikojanein
Schweizjaja
Spanienjanein
Tunesienjanein
Venezuelajanein

Beispiel für steuerpflichtige Auslands-Immobilienfonds

Im Jahresbericht eines deutschen offenen Immobilienfonds werden für das Geschäftsjahr 1.10.2009 bis 30.9.2010 die ausgeschütteten und thesaurierten (ausschüttungsgleichen) Erträge pro Fondsanteil wie folgt ausgewiesen (verkürzte Darstellung):
Für einen Investmentanteil im Privatvermögen
Ausschüttung je Anteil (§ 1 Abs. 3 Satz 1 InvStG)
Abschreibungen auf Inlandsimmobilien
ausschüttungsgleiche Erträge aus Vorjahren
1,7500 €
./. 0,0603 €
./. 0,0752 €
dem Anleger zufließende Erträge
ausschüttungsgleiche Erträge im lfd. Geschäfts­jahr
1,6145 €
1,6145 €
./. 0,0214 €
ausgeschüttete Erträge
nach DBA steuerfreie ausländische Einkünfte
1,5931 €
./. 1,0855 €
steuerpflichtig je Anteil
Kapitalertragssteuer (25 Prozent) anrechenbare ausländische Quellensteuer
fiktive ausländische Quellensteuer
0,5290 €
0,1322 €

Die “Ausschüttung je Anteil” beinhaltet die ausgeschütteten und die ausschüttungsgleichen Erträge.

Veräußerung der Fondsanteile durch den Anleger

Geben Sie Ihre Fondsanteile an die Gesellschaft zurück oder verkaufen Sie diese an der Börse, hängen die steuerlichen Folgen dieser Veräußerung davon ab, wann Sie die Anteile erworben haben.

Erwerb der Anteile vor 2009

Haben Sie 2009 Ihre Fondsanteile noch innerhalb der einjährigen Spekulationsfrist des alten § 23 EStG (Fassung bis Ende 2008) veräußert und dabei einen Gewinn erzielt, ist dieser in der Steuererklärung 2009 wie früher mit Ihrem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Er geht also in die Berechnung des zu versteuernden Einkommens ein, das nach dem Grund- oder Splittingtarif versteuert wird. Liegt ein Verlustvortrag vor, kann dieser mit dem Gewinn verrechnet werden.

Haben Sie durch die Veräußerung innerhalb der Ein-Jahres-Frist jedoch einen Verlust er­litten, können Sie diesen mit Ihren anderen im Jahr 2009 erzielten Veräußerungsgewinnen gemäß dem alten § 23 EStG verrechnen (z.B. mit steuerpflichtigen Gewinnen aus dem Ver­kauf von vor 2009 erworbenen Aktien, Anleihen usw.). Ist dies nicht möglich, kann der Ver­lust in die Folgejahre vorgetragen werden; ein Rücktrag nach 2008 ist nicht möglich. Ab 2014 ist allerdings eine Verrechnung des Verlustvortrages nur noch mit Veräußerungsgewinnen gemäß dem neuen § 23 EStG möglich, also z.B. mit Gewinnen aus Gold- oder Immobilien­verkäufen innerhalb der jeweiligen Spekulationsfrist).

Ein Veräußerungsgewinn ist steuerfrei bzw. ein Veräußerungsverlust steuerlich irrelevant, wenn zwischen dem Kauf Ihrer Fondsanteile und deren Veräußerung mehr als ein Jahr liegt. Dann ist nämlich die einjährige Spekulationsfrist abgelaufen. Das ist bei einem Anteilserwerb vor 2009 und einer Veräußerung ab 2010 immer der Fall.

Werden mehrere Fonds zusammengelegt (Verschmelzung bzw. Fusion), was in der Finanz­krise einige Male der Fall war – z.B. die offenen Immobilienfonds “hausInvest Europa” und “hausInvest Global” der Commerzbank –, kommt es zu einem Anteilstausch zwischen alten und neuen Fondsanteilen. Die Anteile des neuen, fusionierten Fonds gelten beim Altanleger als zum Kaufzeitpunkt der Altanteile angeschafft (§ 14 Abs. 4 InvStG). Haben Sie Ihre Altanteile also vor 2009 gekauft, bleibt es im Hinblick auf die einjährige Spekulationsfrist beim Bestands­schutz.

Hinweis

Für bestimmte in- und ausländische Spezialfonds gemäß § 16 InvStG und Fonds mit einer Mindestanlagesumme von 100000 € gilt der Wegfall der Spekula­tionsfrist bereits bei Erwerb der Fondsanteile nach dem 9.11.2007 (§ 18 Abs. 2a InvStG) und nicht erst ab dem 1.1.2009.

Erwerb der Anteile nach 2008

Kaufen Sie Fondsanteile nach 2008, gibt es keine Spekulationsfrist mehr. Das heißt, unab­hängig von der Haltedauer Ihrer Anteile unterliegt ein Veräußerungsgewinn der Abgeltung­steuer von 25 %. Im Gegenzug können Sie einen Veräußerungsverlust mit Ihren anderen positiven Kapitalerträgen verrechnen.

Wichtig

Sie sind ledig und haben 2010 Zinsen aus Staatsanleihen von 1000 € erhalten, Gewinne aus im Jahr 2009 gekauften und 2010 wieder verkauften Aktien von 700 € erzielt sowie 2010 einen Verlust aus der Rückgabe von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds von 500 € hinnehmen müssen. Ihre Einkünfte aus Kapitalvermögen für 2010 errechnen sich wie folgt:Text Text Text

Zinsen                                                                     1000 €

Aktienkursgewinne                                                       700 €

Fondsverluste                                                      ./.     500 €

Summe Kapitalerträge                                                1200 €

Sparer-Pauschbetrag                                           ./.      801 €

steuerpflichtige Einkünfte aus Kapitalvermögen              399 €

Bei einem Gewinn aus der Rückgabe inländischer Fondsanteile an die Fondsgesellschaft wird die Abgeltungsteuer in Form der Kapitalertragssteuer von der Gesellschaft einbehalten, bei einem Verkauf der Fondsanteile über die Börse dagegen von Ihrer inländischen Depotbank.

Wie Sie Ihr Veräußerungsergebnis ermitteln

Ihren Veräußerungsgewinn bzw. -verlust aus der Rückgabe oder dem Verkauf Ihrer Fonds­anteile müssen Sie nach folgendem, etwas verkürzt dargestellten Schema ermitteln (§ 8 Abs. 5 InvStG):

Veräußerungserlös

./. Anschaffungskosten

./. erhaltener Zwischengewinn

+   gezahlter Zwischengewinn

./. besitzzeitanteiliger steuerfreier Immobiliengewinn

./. besitzzeitanteilige bereits versteuerte thesaurierte Erträge

= Veräußerungsgewinn oder -verlust

Der erhaltene Zwischengewinn entgilt die Ihnen anteilig bis zum Veräußerungstag zustehen­den Zinsen, die der Fonds seit dem letzten Ausschüttungstermin bzw. seit Beginn des Ge­schäftsjahres erzielt hat (z.B. aus der Anlage seiner Liquiditätsreserven) und die Ihnen noch nicht zugeflossen sind. Der erhaltene Zwischengewinn ist aus dem Veräußerungserlös her­auszurechnen, weil er als Kapitalertrag steuerpflichtig ist, auch wenn Sie Ihre Fondsanteile vor 2009 erworben und nach Ablauf der Spekulationsfrist veräußert haben. Hinzurechnen müssen Sie den beim Anteilskauf gezahlten Zwischengewinn, da dieser im Kaufjahr als ne­gativer Kapitalertrag absetzbar war. Da im Zwischengewinn unterjährige Erträge des Fonds aus Vermietung und Verpachtung nicht enthalten sind, ist er bei offenen Immobilienfonds im Gegensatz zu anderen Investmentfonds eher eine unbedeutende Größe.

Mehr zu Anlage V (Vermietung und Verpachtung).

Mehr zum Thema Steuern auf Mieteinnahmen.

Mit Immobiliengewinn sind die noch nicht zugeflossenen, nach den Doppelbesteuerungs­abkommen in Deutschland steuerfreien ausländischen Mieteinkünfte sowie nicht realisierte Wertveränderungen und realisierte Gewinne aus ausländischen Immobilien gemeint (“DBA-Gewinne”). Die Kapitalanlagegesellschaften veröffentlichen den Immobiliengewinn börsen­täglich als Prozentsatz des Wertes eines Investmentanteils auf ihrer Internetseite. Er berech­net sich durch Multiplikation des betreffenden Prozentsatzes mit dem Anteilspreis.

Ihr Gewinn aus der Veräußerung von Fondsanteilen ist insoweit steuerfrei, als er auf den besitzzeitantei­ligen Immobiliengewinn entfällt. Das ist der Teil des Immobilienge­winns, der während der Zeit Ihres Anteilsbesitzes im Fonds entstanden und noch nicht auf der Anleger­ebene erfasst ist. Befinden sich Ihre Fondsanteile im Betriebsvermögen, sind nach dem Teil­einkünfteverfahren nur 40 % des Immobiliengewinns steuerfrei. Der besitzzeitanteilige lmmo­biliengewinn ist gleich der Differenz des Immobiliengewinns zum Zeitpunkt der Rück­gabe und zum Zeitpunkt der Anschaffung Ihrer Anteile.

Wichtig

Beträgt der Immobiliengewinn zum Kaufzeitpunkt 25 % und zum Verkaufszeitpunkt 35 %, der Anteilspreis bei Kauf 50 € und bei Verkauf 75 €, so errechnet sich Ihr Veräußerungsgewinn bei Rückgabe von 100 Anteilen wie folgt:

 

Veräußerungserlös (100 x 75 €)                         7500 €

Anschaffungskosten (100 x 50 €)                   ./. 5000 €

besitzzeitanteiliger Immobiliengewinn

[(0,35 x 7500 €) ./. (0,25 x 5000 €)]               ./. 1375 €

Veräußerungsgewinn                                         1125 €

Ihren Veräußerungserlös müssen Sie auch noch um die während der Besitzzeit Ihrer Anteile thesaurierten Fondserträge bereinigen, um deren doppelte Besteuerung zu vermeiden. Denn diese waren bereits im Thesaurierungsjahr steuerpflichtig und haben, da sie nicht ausgezahlt wurden, das Fondsvermögen und damit den Wert Ihrer Anteile erhöht. Bei inländischen Fondsanteilen übernimmt die Fondsgesellschaft die Herausrechnung dieser Erträge, bei Anteilen an thesaurierenden Auslandsfonds müssen Sie dies selbst vornehmen.

Um eine Doppelbesteuerung der Erträge aufgrund der Besteuerung sowohl im Ausland als auch im Inland zu verhindern, wird die ausländische Quellensteuer von der depotführenden Stelle auf die Kapitalertragssteuer angerechnet, allerdings begrenzt auf die deutsche Steuer (§ 32d Abs. 5 EStG). Voraussetzung dafür ist, dass die ausländische Steuer der deutschen Einkommen- bzw. Körperschaft­steuer entspricht und nicht bereits auf der Fondsebene als Werbungskosten von den Erträgen abgezogen worden ist (§ 4 Abs. 4 InvStG). Die Fondsgesellschaft hat dazu nämlich ein Wahlrecht.

Einem deutschen Immobilienfonds fließen ausländische Mieterträge in Höhe von 10000 € aus einem der oben genannten Länder zu. Dann werden auf Anlegerebene 25 % Abgeltung­steuer (Kapitalertragssteuer) fällig, insgesamt also 2500 €.

Ist ein Abzug von Kapitalertragssteuer unterblieben, kann sich der Anleger in seiner deutschen Steuererklärung die ausländische Steuer, die aus dem Geschäftsbericht der Fondgesellschaft zu entnehmen ist bzw. die die Depotbank bescheinigt, auf seine deutsche Einkommensteuer bis zur Höhe der Abgeltungsteuer anrechnen lassen (sog. Anrechnungsmethode). Dazu müssen die entsprechenden Angaben in der Anlage KAP gemacht werden.

Wichtig

Wurden im obigen Beispiel im ausländischen Staat 3000 € Steuern einbehalten, kann auf die Abgeltungsteuer von 2500 € die ausländische Steuer bis zu 2500 € angerechnet werden.

Die Höhe der ausländischen Steuer ist länderabhängig. Hat ein deutscher offener Immobilien­fonds etwa Grundbesitz in Frankreich, wird seit 2008 grundsätzlich noch eine französische Sondersteuer von 3 % jährlich auf den Verkehrswert des Grundbesitzes erhoben. Das schmä­lert die Erträge. Eine Befreiung von der Steuerpflicht ist bei Erfüllung bestimmter Melde­pflichten des Fonds aber möglich.

Wann eine deutsche Steuer als ausländische Quellensteuer gilt

Halten Sie als Steuerinländer Anteile an einem ausländischen Immobilienfonds, der Immobilien in Deutschland hat, besteuert Deutschland als Belegenheitsstaat die vom Fonds hier erzielten Mieteinkünfte. Handelt es sich bei der Fondsgesellschaft beispielsweise um eine luxemburgische Investment-Kapitalgesellschaft, wird Körperschaftsteuer auf deren deutsche Mieteinkünfte fällig. Damit sich deutsche Anleger, die an diesem Fonds beteiligt sind, die deutsche Körperschaftsteuer auf ihre deutsche Einkommensteuer anrechnen lassen können, gelten die deutschen Mieteinkünfte als ausländische Fondserträge und die Körperschaftsteuer als ausländische Quellensteuer. Ferner wird von diesen Erträgen auch deutsche Kapitalertragssteuer einbehalten, wenn die Fondsanteile vom Anleger in einem deutschen Depot verwahrt werden. Auch diese Steuer wäre als ausländische Quellensteuer anrechenbar.

Ermittlung der steuerpflichtigen Erträge

Die Fondsgesellschaft muss die steuerpflichtigen und steuerfreien Erträge pro Fondsanteil, die im Geschäftsjahr im Fondsvermögen angefallen sind, in ihrem Jahresbericht offen ausweisen. Sie selbst wären dazu naturgemäß gar nicht in der Lage.

Steuerberatung?

Einzelfragen zu Ihrer Steuererklärung darf leider nur ein Steuerberater beantworten. Wir freuen uns jedoch über Lob und Kritik und nehmen Ihre Anregungen gerne für zukünftige Beiträge auf.

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