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Wer in Wärmedämmung, neue Fenster oder eine moderne Heizungsanlage investiert, senkt die Energiekosten – und Steuern. Für energetische Sanierungen gibt es einen Steuerbonus von bis zu 40.000 Euro pro Immobilie. Welche Maßnahmen anerkannt sind und wie die Kosten in der Steuererklärung eingetragen werden – die wichtigsten Infos im Überblick.
Schnelleinstieg
Kurz & knapp
- 20 Prozent der Kosten für eine energetische Gebäudesanierung sind steuerlich absetzbar
- Maximal sind bis zu 40.000 Euro Steuerbonus pro Eigenheim möglich
- Fachunternehmer-Bescheinigung nach amtlichem Muster ist Pflicht
- Den Steuerbonus sicherst du dir über die jährliche Steuererklärung
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So funktioniert die Steuerermäßigung
Eine energetische Sanierung kostet schnell viele tausend Euro. Damit Eigentümer entlastet werden, unterstützt der Staat mit einer Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Sie ermöglicht es, einen Teil der Sanierungskosten direkt von der Einkommensteuer abzuziehen.
Als Alternative existieren auch Förderprogramme des Bundes oder der Länder – zum Beispiel über die Förderbank KfW oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Du musst aber beachten: Die steuerliche Förderung lässt sich nicht mit Zuschüssen oder Darlehen von KfW oder BAFA kombinieren. Wer solche Fördermittel in Anspruch nimmt, kann für dieselbe Sanierungsmaßnahme keine Steuerermäßigung mehr beantragen.
Höhe der Steuerermäßigung
Wenn du relativ viel Steuern zahlst, könnte der Steuerbonus die lukrativere Alternative sein.
Verteilung auf 3 Jahre (Tarifermäßigung)
Die steuerliche Entlastung gibt es nicht auf einmal, sondern verteilt über 3 Jahre. Dabei handelt es sich um eine sogenannte Tarifermäßigung. Das bedeutet, die Beträge werden direkt von deiner zu zahlenden Einkommensteuer abgezogen – 7 Prozent der Kosten im ersten und zweiten Jahr sowie 6 Prozent der Kosten im dritten Jahr.
Beispiel: Bei Sanierungskosten von 50.000 Euro
Bei 50.000 Euro Sanierungskosten erhältst du in den ersten beiden Jahren jeweils 3.500 Euro und im dritten Jahr 3.000 Euro zurück. Insgesamt erstattet das Finanzamt also 10.000 Euro in 3 Jahren.
| Jahr | Ermäßigung | Höchstbetrag |
|---|---|---|
| 1. Jahr | 7 % | 3.500 € |
| 2. Jahr | 7 % | 3.500 € |
| 3. Jahr | 6 % | 3.000 € |
| Gesamt | 20 % | 10.000 € |
Achtung: Die Entlastung kann immer nur mit deiner tatsächlichen Steuer verrechnet werden. Müsstest du aber im zweiten Jahr nur 3.000 Euro Steuern zahlen, würde sich deine Steuer nur um 3.000 Euro reduzieren. – die restlichen 500 Euro verfallen. Ein Vor- oder Nachtrag in andere Jahre ist nicht möglich.
Für das Objekt könntest du für weitere energetische Maßnahmen noch zusätzliche Steuerermäßigungen bis 30.000 Euro bekommen. Denn bis Ende 2029 kann der Höchstbetrag von 40.000 Euro ausgeschöpft werden.
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Voraussetzungen für die Steuerermäßigung
Damit du das Geld für die energetische Sanierung vom Finanzamt zurückholen kannst, musst du bestimmte Voraussetzungen beachten:
• Selbstgenutztes Eigenheim
Du musst die Immobilie selbst bewohnen. Wird sie verkauft oder vermietet, entfällt der Steuerbonus für das jeweilige Jahr. Hast du ein steuerlich anerkanntes Arbeitszimmer, kannst du die Kosten anteilig als Werbungskosten oder Betriebsausgabe ansetzen. Entsprechend musst du die
Aufwendungen für die energetischen Maßnahmen um den Teil der Aufwendungen kürzen, der auf das Arbeitszimmer entfällt.
• Gebäude älter als 10 Jahre
Zum Beginn der Sanierung muss das Gebäude älter als 10 Jahre sein. Berechnet werden die 10 Jahre taggenau ab erstmaliger Stellung des Bauantrags. Ist bei älteren Häusern das Datum nicht mehr bekannt, gilt das Jahr des Baubeginns.
• Gebäude im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR)
Während bei den Förderungen durch KfW und BAFA ausschließlich Sanierungen in Deutschland gefördert werden, ist das bei der steuerlichen Förderung anders. Das Gebäude muss im Europäischen Wirtschaftsraum sein. Dazu zählen neben den EU-Staaten auch Liechtenstein, Norwegen und Island. Folglich könntest du die Steuerermäßigung zum Beispiel auch für die Sanierung deiner selbstbewohnten Finca auf Mallorca bekommen.
• Zeitraum der Sanierung
Gefördert werden nur Maßnahmen, die zwischen dem 1. Januar 2020 und 31. Dezember 2029 durchgeführt und abgeschlossen werden.
• Umsetzung durch Fachunternehmen
Die Sanierungsarbeiten müssen von einem anerkannten Fachunternehmen durchgeführt werden. Dieses bestätigt mit einem amtlich vorgeschriebenem Muster, dass alle Vorgaben eingehalten wurden. Grundlage sind die Mindestanforderungen, die in einer zusätzlichen Verordnung festgelegt sind (ESanMV). Bei einem Maßnahmenbeginn ab 2025 muss der Handwerkerbetrieb eine neue Musterbescheinigung verwenden.
• Rechnung
Du brauchst eine ordnungsgemäße Rechnung in deutscher Sprache. Darin muss enthalten sein: die ausgeführten Arbeiten, die Arbeitskosten und die Adresse deiner Immobilie. Hast du eine ausländische Rechnung, muss diese von einem vereidigten Übersetzer ins Deutsche übertragen werden – die Kosten dafür kannst du nicht absetzen.
Vollständige Bezahlung per Überweisung:
Bezahlen solltest du unbedingt per Überweisung. Barzahlungen erkennt das Finanzamt nicht an. Außerdem gilt die Sanierung erst dann als abgeschlossen, wenn die gesamte Rechnung bezahlt wurde.
Wichtig für Ratenzahlungen: Wenn du die Rechnung in mehreren Raten über mehrere Jahre bezahlst, bekommst du die Steuerermäßigung erst nach der letzten Rate (Bundesfinanzhof, Urteil vom 13. August 2024, IX R 31/23). Die Teilzahlungen aus den Vorjahren zählen nicht. Nur der Anteil für die Arbeitskosten könnte dann noch als normale Handwerkerleistung berücksichtigt werden.
• Steuererklärungen
Nachdem die Sanierung abgeschlossen und vollständig bezahlt ist, musst du die Kosten in 3 aufeinanderfolgenden Steuererklärungen angeben. Nur so erkennt das Finanzamt die Steuerermäßigung an.
Die Voraussetzungen müssen in allen 3 Jahren des Begünstigungszeitraums erfüllt sein. Wird die Immobilie in dieser Zeit verkauft, verschenkt oder vermietet, könnte die Steuerermäßigung für das Folgejahr verloren gehen.
Die Steuerermäßigung gibt es auch dann, wenn du deine sanierte Wohnung unentgeltlich beispielsweise deinem Kind überlässt. Die Sanierungskosten kannst du nur einmal steuerlich absetzen. Hast du energetische Maßnahmen bereits als Werbungskosten, Betriebsausgaben, Handwerkerkosten, haushaltsnahe Dienstleistung, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt, kannst du für dieselben Maßnahmen keine steuerliche Förderung mehr bekommen.
Diese Sanierungskosten kannst du von der Steuer absetzen
Gefördert werden Einzelmaßnahmen, die dein Eigenheim energieeffizienter machen. Dazu gehören:
Die Steuerermäßigung gilt für alle Maßnahmen, die auch von der KfW oder dem BAFA als förderfähig anerkannt sind. Bei der Erneuerung einer Heizungsanlage werden Öl-Heizungen nicht steuerlich gefördert. Weitere Details findest du in der Energetische-Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV).
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat außerdem einen Fragen-Antworten-Katalog zur energetischen Sanierung veröffentlicht. Zudem gibt es ein aktualisiertes BMF-Schreiben vom 21. August 2025.
Neue Heizung steuerlich absetzen
Bei deiner Heizung hast du mehrere Möglichkeiten, die Energieeffizienz zu verbessern. Voraussetzung ist immer, dass die Heizung zum Zeitpunkt der Sanierung mindestens 2 Jahre alt ist. Die folgenden Maßnahmen werden steuerlich gefördert:
Wichtig: Auch hier muss das Fachunternehmen die Maßnahme mit der amtlichen Musterbescheinigung bestätigen.
Kosten für Energieberatung absetzen
Hast du einen Berater engagiert, der die Planungen oder die Baumaßnahmen bei deiner energetischen Sanierung fachlich begleitet, kannst du 50 Prozent der Kosten für den Energieberater als Steuerermäßigung abziehen – und zwar vollständig im ersten Jahr der Sanierungsmaßnahme.
Voraussetzung: Der Berater ist vom BAFA als Energieberater oder als Energieeffizienz-Experte der KfW zugelassen.
Sanierungsarbeiten als Handwerkerleistung absetzen
Wenn du Handwerker mit Sanierungsarbeiten beauftragst, die nicht in dem Maßnahmenkatalog der begünstigten energetischen Sanierung enthalten sind, ist dennoch eine Steuerermäßigung von 20 Prozent möglich – und zwar als Handwerkerleistung.
Allerdings kannst du hier keine Materialkosten absetzen. Außerdem liegt der Höchstbetrag der Steuerermäßigung bei 1.200 Euro pro Jahr, das heißt es zählen Handwerkerkosten bis 6.000 Euro. Vorteil ist, dass du diesen Betrag jedes Jahr neu in deiner Steuererklärung ansetzen kannst. Außerdem genügen hier die Rechnung und der Überweisungsbeleg. Du benötigst keine Bescheinigung nach amtlichem Muster.
Für die Steuererklärung: Anlage Energetische Maßnahmen ausfüllen
Den Steuerbonus beantragst du nach Abschluss und vollständiger Bezahlung der Sanierungsarbeiten. Dafür gibst du 3 Jahre lang die Steuererklärung ab. Die Angaben gehören in die Anlage Energetische Maßnahmen.
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Aufteilung bei mehreren Eigentümern
Der maximale Steuervorteil von 40.000 Euro gilt pro Immobilie, also ein Haus oder eine Wohnung. Gehört die Immobilie mehreren Personen, wird der Vorteil nach den Eigentumsanteilen aufgeteilt.
Grundregel: Nur wer selbst im sanierten Haus oder in der Wohnung wohnt, kann die Steuerermäßigung nutzen. Dabei gilt:
Beispiele: Sanierungskosten aufteilen
Szenario 1 – Verheiratete und zusammenlebende Paare: Die Geschwister Maria und Martin erben ein Haus zu gleichen Teilen. Nur Maria wohnt dort. Entsprechend kann nur sie die Hälfte der Sanierungskosten – also ihren Anteil von 50 Prozent – steuerlich ansetzen.
Szenario 2 – Unverheiratete Paare: Anna und Klaus sind nicht verheiratet und haben gemeinsam ein Haus gekauft, in dem sie wohnen. Jeder besitzt die Hälfte. Der maximale Vorteil von 40.000 Euro bezieht sich auf das Haus. Jeder kann höchstens 20.000 Euro in seiner eigenen Steuererklärung nutzen.
Szenario 3 – Geschwister und Erben: Die Geschwister Maria und Martin erben ein Haus zu gleichen Teilen. Nur Maria wohnt dort. Entsprechend kann nur sie die Hälfte der Sanierungskosten – also ihren Anteil von 50 Prozent – steuerlich ansetzen.
Weitere Förderungen zur energetischen Sanierung
Neben der Steuerermäßigung hast du weitere Möglichkeiten, dich bei der energetischen Sanierung von Gebäuden finanziell unterstützen zu lassen. Dafür gibt es einige öffentliche Fördermittel, zum Beispiel von der staatlichen Förderbank KfW, dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder bei den Landesbanken der Bundesländer.
Wichtig: Steuerermäßigung und Fördermittel lassen sich nicht kombinieren. Du musst dich also entscheiden, ob du die Steuerermäßigung nach § 35c EStG oder ein Förderprogramm nutzt.
Bundesförderung für effiziente Gebäude
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beinhaltet einen zinsgünstigen Förderkredit für die umfassende Sanierung zum Effizienzhaus und eine Zuschussförderung von Einzelmaßnahmen.
Gefördert werden Immobilien, die mindestens 5 Jahre alt sind. In der Regel musst du einen Förderkredit oder einen Zuschuss bereits vor Beginn der Maßnahme beantragen. Einige Förderprogramme sind miteinander kombinierbar.
Eine Möglichkeit ist der Wohngebäude-Kredit KfW 261. Hier erhältst du ein günstiges Darlehen. Erfüllt das Haus nach der Sanierung bestimmte Effizienzanforderungen, bekommst du einen Tilgungszuschuss bis zu 25 Prozent und musst weniger vom Kreditbetrag zurückzahlen. Mit einer Komplettsanierung muss das Gebäude mindestens die Energieeffizienzklasse 85 erreichen.
Im Rahmen des Teilprogramms BEG Einzelmaßnahmen kannst du beim BAFA einen Investitionszuschuss für bestimmte energetische Einzelmaßnahmen wie zum Beispiel die Fassadendämmung beantragen. Hierfür müsstest du aber zwingend einen Energieeffizienz-Experten hinzuziehen. Einen höheren Zuschuss kannst du dir sichern, wenn du die Maßnahmen auf Grundlage eines individuellen Sanierungsfahrplans umsetzt. Nicht gefördert werden Heizungen, die mit Öl, Gas oder Kohle betrieben werden.
Mehr Informationen findest du bei der KfW und dem BAFA. Der Förderkatalog ist vielfältig und erstreckt sich auch auf Programme der Bundesländer und Kommunen.
Förderung von neuen Heizungen
Fossile Heizungsanlagen sollen in den nächsten Jahren verstärkt gegen neue klimafreundliche Heizungen ausgetauscht werden. Um dies zu beschleunigen, gilt seit 2024 ein neues Förderprogramm.
Bevor du den Zuschuss bei der KfW (Förderprogramm 458) beantragen kannst, muss du jetzt vorher einen Experten für Energieeffizienz oder ein Fachunternehmen beauftragen und den Lieferungs- oder Leistungsvertrag für den Einbau der neuen Heizung abschließen.
Einen Zuschuss gibt es für den Kauf und die Installation von
Sowohl Selbstnutzer als auch Vermieter können folgende Förderboni miteinander kombinieren, wobei der Zuschuss auf insgesamt 70 Prozent der förderfähigen Kosten begrenzt ist:
- Grundförderung für Heizungen: Ab 2024 werden alle Heizungssysteme, die den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen, mit 30 Prozent bezuschusst.
- Klimageschwindigkeitsbonus zusätzlich zur Grundförderung: Wenn du als selbstnutzender Eigentümer deine funktionierende Öl- oder Gasheizung bis Ende 2028 austauschst, bekommst du einen Bonus von 20 Prozent. Dieser sinkt bei einer späteren Umsetzung.
- Einkommensbonus: Wenn dein Haushalt ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von höchstens 40.000 Euro hat, bekommst du weitere 30 Prozent Bonus.
- Effizienzbonus von 5 Prozent: Diesen gibt es, wenn du eine Erdwärmepumpe oder eine Luft-Wasser-Wärmepumpe mit einem natürlichen Kältemittel einbauen lässt.
- Emissionsminderungszuschlag: Pauschal 2.500 Euro gibt es für eine Biomasseheizung mit einem besonders geringen Staub-Emissionsgrenzwert.
Video: Eigenheim sanieren und Steuern sparen
Energiesparen durch Sanierung? Erneuerst du Dämmung, Heizung oder Fenster gibt es einen zusätzlichen Steuerbonus. Hier erfährst du, wie das geht.
FAQ: Energetische Sanierung & Steuern
Was zählt alles zur energetischen Sanierung?
Wie kann ich Sanierungskosten absetzen?
Wie hoch ist die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen?
Wie bekomme ich die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen?
Wo werden energetische Maßnahmen in der Steuererklärung eingetragen?
Was ist die Anlage Energetische Maßnahmen?
Kann ich Sanierungskosten auch für vermietete Wohnungen und Ferienwohnungen absetzen?
Was ist, wenn ich Miteigentümer bin?
Sind Kosten für den Energieberater steuerlich absetzbar?
Muss ich Zuschüsse zur energetischen Sanierung versteuern?
Was ist besser: Steuerbonus oder Förderprogramm?
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Quelle: § 35c EStG (Einkommensteuergesetz), BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle)
