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Airbnb & Co: Wann zahle ich Steuern?

Wie Sie die Untervermietung richtig versteuern


Während eines Urlaubs oder einer Dienstreise mit der eigenen Wohnung Geld verdienen — das klingt verlockend. Immer mehr Deutsche nutzen den einfachen Hinzuverdienst während ihrer Abwesenheit. Sie melden ihre Wohnung bei privaten Vermittler-Plattformen wie Airbnb, Wimdu.de oder 9flats.com zur Untervermietung an. Doch welche Steuern fallen für Vermietung über Airbnb und Co. an? Wir zeigen Ihnen, was Sie im Umgang mit dem Finanzamt wissen sollten.

Muss ich auf Airbnb-Gewinne Einkommensteuer zahlen?

Kurz und knapp: Ja! Denn das Vermieten eines Zimmers oder der kompletten Wohnung unterliegt grundsätzlich der Einkommensteuer. Das bedeutet für Sie: Sie sind zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet und müssen Ihren Gewinn in der Anlage V der Steuererklärung eintragen.

Als Einnahmen zählen alles, was Sie rund um das Vermieten verdient haben. Doch ob Sie auch tatsächlich darauf Steuern zahlen, hängt von Ihrer individuellen Situation ab.

Airbnb & Co. – Welche Ausgaben kann ich absetzen?

Der erste Punkt, der darüber entscheidet, wie viel Steuern Sie zahlen müssen, ist die Höhe Ihrer Ausgaben. Denn es wird nur Ihr Gewinn besteuert. Um den zu ermitteln, werden Ihre Ausgaben von Ihren Einnahmen abgezogen. Zu den Ausgaben gehören alle Kosten, die im direkten Zusammenhang mit der Untervermietung stehen. Hier einige Beispiele:

  • Anteilige Wohnungsmiete
  • Anteilige Nebenkosten
  • Gebühren für Inserate und Websites
  • Ausgaben für Reinigung
  • Kosten für Handwerker

Als Nachweis für diese Kosten genügen die entsprechenden Belege bzw. der Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnung.

Wichtig

Einfache Belege für Barzahlungen an Dienstleister werden vom Finanzamt nicht anerkannt. Zahlen Sie Handwerker, Putzfrau und Co. daher immer per Banküberweisung.

Beispiel

Sie haben Ihre Wohnung für die Dauer Ihres vierwöchigen Jahresurlaubes für 2.000 Euro untervermietet. Ihre Miete samt Nebenkosten beträgt im Jahr 12.000 Euro. Sie können nun 1/12 der Jahres-Ausgaben – also 1.000 Euro – als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Der Gewinn, den Sie bei der Steuer anzugeben haben, beträgt 1.000 Euro (2.000 Euro Einnahmen – 1.000 Euro Ausgaben).

Gibt es Freibeträge für Airbnb-Vermieter?

Auch wenn Sie aus dem kurzfristigen Vermieten einen Gewinn erzielt haben, heißt das nicht gleich, dass Sie darauf auch Steuern zahlen müssen. Denn Sie sind generell nur steuerpflichtig, wenn Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen über dem Grundfreibetrag liegt – das gilt auch für Gewinne aus Airbnb-Vermietungen. Im Jahr 2020 beträgt der Grundfreibetrag für Singles 9.408 Euro und für Verheiratete 18.816 Euro. Sie müssen Ihre Mieteinnahmen also nur dann versteuern, wenn Sie insgesamt über dieser Grenze liegen.

Was ist das zu versteuernde Einkommen?

Das ist das Einkommen, auf dessen Grundlage Ihre Einkommensteuer festgesetzt wird. Ihr zu versteuerndes Einkommen berechnet sich aus Ihrem Lohn und Ihren sonstigen Einnahmen abzüglich aller steuerlich relevanter Ausgaben wie Werbungskosten, Sonderausgaben etc.

Und es gibt noch eine gute Nachricht: Ihre Einnahmen aus der kurzfristigen Vermietung bleiben steuerfrei, wenn sie abzüglich Ihrer Werbungskosten unter 520 Euro im Jahr liegen.

Sobald Sie mit Ihren Airbnb Miteinnahmen über die 520 Euro kommen, unterliegt jedoch der gesamte Betrag der Steuer – und muss wiederum in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.

Liebhaberei — oder wenn das Finanzamt für einen Verlust nicht aufkommen will

Manchmal ist das Finanzamt jedoch auch der Auffassung, dass es sich bei Ihrer Untervermietung um Liebhaberei handelt. Das kommt dann vor, wenn die Behörden keine Gewinnerzielungsabsicht in Ihrer Vermietung sehen. Mit anderen Worten: Wenn das Finanzamt Ihre Vermietung als Privatvergnügen ansieht.

Das Gute dabei: Auf dieses Privatvergnügen müssen Sie keine Steuern zahlen. Ihre Einnahmen sind dann nämlich steuerlich unbedeutend – und müssen auch nicht in der Steuererklärung angegeben werden. Dafür dürfen Sie aber auch Ihre Verluste nicht geltend machen.

Gibt es eine Airbnb-Umsatzsteuer?

Neben der Einkommensteuer fällt manchmal auch noch Umsatzsteuer an. Doch dafür müssen Ihre Einnahmen aus der Vermietung schon beträchtlich sein. Denn Umsatzsteuer fällt erst an, wenn Sie einen Bruttoumsatz von 17.500 Euro im Vorjahr und voraussichtlichen 50.000 Euro im laufenden Jahr erzielen.

Erreichen Sie diese Grenze nicht, so können Sie die sogenannte Kleinunternehmer-Regelung wählen. Das heißt, es entfällt die Pflicht, Umsatzsteuer ans Finanzamt abzuführen. Im Gegenzug dürfen Sie aber auch keine Vorsteuer aus Rechnungen abziehen.

Entscheiden Sie sich für die Umsatzsteuer, um diese also freiwillig abzuführen, können Sie die Umsatzsteuer mit der Vorsteuer verrechnen. Doch Vorsicht: An diese Wahl sind Sie die nächsten fünf Jahre gebunden!

Airbnb muss Daten herausrücken

Nach einem langen internationalen Verfahren steht nun die Entscheidung fest: Airbnb muss der Steuerfahndung Daten von Vermietern offenlegen. Das erwirkte nun die Hamburger Steuerfahndung zusammen mit anderen Bundesbehörden — und kommt Steuerhinterziehern so einen Schritt näher. Einige Vermieter müssen sich nun wohl auf einen Besuch der Steuerfahndung gefasst machen. Für Steuersünder kann das herbe Folgen haben: Im Falle einer Steuerhinterziehung drohen hohe Bußgelder bis hin zu Freiheitsstrafen. In jedem Fall müssen unterschlagene Steuern der letzten 10 Jahre nachgezahlt werden — und zwar plus Verzugszinsen in Höhe von sechs Prozent.

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4 Kommentare

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  1. 1
    Ursula

    Guten Tag,

    ich wohne in Hamburg und liebe meine Wohnung. Ich will nicht mehr in einer WG leben und habe somit nur ab und zu Airbnb Gäste da, damit ich die Hälfte der Miete reinbekomme. Hamburg ist teuer und es ist schwer eine Wohnung zu bekommen. Die Airbnb-Einnahmen haben dieses Jahr noch nicht ganz die Hälfte der Miete gedeckt. Kann man hier eine Art Antrag auf Befreiung stellen? Ich verdiene gerade zu viel um Wohngeld zu bekommen und zu wenig mir in Hamburg eine Wohnung alleine zu leisten.

  2. 2
    Adrian

    Vielen Dank für diesen hilfreichen Beitrag!
    Meine Freundin ist ins Ausland gezogen um dort zu arbeiten. Deshalb vermiete ich knapp die Hälfte unserer 2-Zimmer Wohnung für ca. 10 Tage pro Monat per Airbnb. Die Einnahmen entsprechen der Häfte der Miete.
    Kann man hier davon ausgehen, dass “keine Gewinnerzielungsabsicht” vorliegt?

    Wenn man es genau nimmt, kann ich ja nur 1/6 der Miete (50% der Miete * 10 Tage/30 Tage = 1/6) als Kosten annehmen.
    Einnahmen sind dennoch 50% der Miete.
    Muss ich die Differenz als Gewinn versteuern?

    Ist es geschickter, wenn ich nun meine Einnahmen kommentarlos in Anlage V angebe oder vorher das Finanzamt kontaktiere? Wie sollte ich das Finanzamt am besten kontaktieren falls notwendig?
    Vielen Dank schonmal für eine Antwort! 🙂

  3. 3
    Frank

    Wie sieht die Situation für einen Home Swap aus. Ich tausche für den Urlaub mit einer fremden Familie die Wohnung aber es fließt kein Geld. Steuerlich relevant?

    • 4
      Ruhrpottler

      Einkommensteuerlich sicherlich relevant denn die Überlassung der Wohnung (Nutzungsüberlassung) dient ja dazu einen Gegenanspruch für den (privaten = steuerlich unbeachtlichen) Urlaub zu erhalten (wie ein geldwerter Vorteil). Ansonsten könnte man sich ja auch auf den Standpunkt stellen dass der Chef einem ein Haus kauft und man dafür ohne laufendes Gehalt eine Zeitlang für ihn ohne weitere Entlohnung arbeitet. Das Modell würde sich rasend schnell durchsetzen wenn es steuerlich ohne Konsequenzen bliebe.
      Man müsste den Gegenwert des Urlaubes checken um Liebhaberei abzuprüfen. Ist die überlassene Gegenleistung (Ferienwohnung) sehr viel höherwertiger dann könnte man grundsätzlich von einer Überschusserzielungsabsicht ausgehen. Wenn es ein einmaliger Vorgang ist und sich die Werthaltigkeiten ausgleichen gehe ich davon aus dass das Finanzamt das als steuerlich unbeachtlich betrachten wird da daraus ja keine Überschüsse erzielt werden. Genau kann man das nur sagen wenn man mehr Detailinfos hat und es sauber gegenüberstellt (grob: Wert der erhaltenen Nutzungsüberlassung in Form der Warmmiete/üblichen Ferienwohnungs-Marktmiete als Einnahmen; im Gegenzug die zeitanteiligen Hauskosten der eigenen fremd überlassenen Wohnung dagegen rechnen).
      Umsatzsteuerlich könnte man im Rahmen eines Leistungsaustausches trotz fehlender Geldflüsse zum Schluss kommen dass es relevant ist; da der Umsatz unter die Kleinunternehmergrenze fällt aber ohne steuerliches Ergebnis. Wenn man sorglos schlafen will einfach formlos dem Finanzamt mit der Steuererklärung den Sachverhalt kurz mitteilen und auf das eigene Ergebnis (steuerlich unbeachtlich?) hinweisen. Das Finanzamt hat dann die Chance das fachlich nochmals genau zu prüfen.

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