Einnahmen müssen versteuert werden. Das gilt auch für Mieteinnahmen. Doch was genau gilt überhaupt als Mieteinnahme? Und wie können Sie als Vermieter die Steuer mindern? Das lesen Sie in diesem Beitrag.

Mieteinnahmen in der Anlage V angeben

Erzielen Sie als Vermieter mit einer vermieteten Wohnung oder einem vermieteten Haus Einnahmen, müssen diese als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden. Von den Mieteinnahmen abziehen müssen Sie noch Ihre Ausgaben. Bleibt unterm Strich ein Gewinn, wird dieser als Einkommen bei der Einkommensteuer angegeben. Anlaufpunkt für alle Daten rund um die Vermietung ist die Anlage V der Steuererklärung.

In WISO steuer:Web tragen Sie alles rund um Ihre Vermietung in der Kategorie „Immobilien“ ein.

Welche Mieteinnahmen müssen versteuert werden?

Mit welchem Haus oder Gebäude Sie als Vermieter Mieteinnahmen erzielen, ist dem Finanzamt grundsätzlich völlig egal. So können Sie zum Beispiel folgende Herkunft haben:

  • Vermietung einer privaten Eigentumswohnung
  • Vermietung eines privaten Hauses
  • Untervermietung eines Zimmers in Ihrer eigenen Wohnung
  • Vermietung einer Wohnung in Ihrem eigenen Haus
  • Verpachtung von unbebauten Grundstücken
  • Vermietung einer Ferienwohnung
  • Vermietung eines Ferienhauses

Neben den reinen Mietzahlungen von Ihrem Mieter gehören auch noch sämtliche Nebenkosten zu Ihren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

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Gibt es einen Freibetrag, ab dem die Mieteinnahmen versteuert werden?

Mieteinnahmen bleiben beim Vermieter bis zu einem steuerlichen Grundfreibetrag steuerfrei. Überschreiten Ihre Mieteinnahmen zusammen mit all Ihren anderen Einkünften diesen nicht, müssen sie nicht versteuert werden.

Der Grundfreibetrag beträgt im Jahr 2017:

  • Ledige Person – 8.820 Euro (2016: 8.652 Euro)
  • Verheiratete mit gemeinsamer Steuererklärung17.640 Euro (2016: 17.304 Euro)

Alles, was über den Grundfreibetrag hinausgeht, wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Dieser Steuersatz beginnt bei 14 Prozent bei einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 8.821 Euro (ledige Personen) und steigt dann mit dem Einkommen langsam bis auf 42 Prozent ab 54.058 Euro an.

Zu einer steuerlichen Belastung führen Mieteinnahmen dann, wenn die Summe der Einnahmen aus allen Einkunftsarten den Grundfreibetrag, zuzüglich eventueller Kinderfreibeträge übersteigt.

Zudem gilt bei kurzfristiger Untervermietung Ihrer eigenen Wohnung oder Ihres Hauses: Liegen die Einnahmen aus der Vermietung im gesamten Jahr unter 520 Euro, bleiben die unversteuert. Doch diese Bagatellgrenze der Finanzverwaltung ist kein Freibetrag! Das heißt: Bei höheren Einnahmen darf der Betrag nicht pauschal von den Einnahmen abgezogen werden.

Wo trage ich die Mieteinnahmen in der Steuererklärung ein?

Anlaufpunkt rund um Ihre Vermietung ist die Anlage V der Einkommensteuererklärung. In WISO steuer:Web machen Sie die Eintragungen hier:

Wann muss ich die Mieteinnahmen versteuern?

Die Mieteinnahmen müssen Sie in dem Jahr versteuern, in dem Ihnen die Mietzahlungen auf Ihrem Konto gutgeschrieben wurden. Für welchen Zeitraum sie Ihr Mieter tatsächlich gezahlt hat, ist egal.

Dies gilt ausnahmsweise nicht bei regelmäßig wiederkehrenden Mieteinnahmen um den Jahreswechsel. Geht die Miete innerhalb von 10 Tagen in der Zeit vom 22. 12. bis 10. 1. für das jeweils andere Jahr ein? Dann werden sie in dem Jahr versteuert, in das sie wirtschaftlich gehören.

Welche Kosten können Sie steuerlich absetzen?

Sind die Ausgaben für die Vermietung höher als die Einnahmen, spricht man von einem Verlust. Dieser wirkt sich steuermindernd aus. Denn dieser wird sodann mit Ihren Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet (z.B. Einkünfte aus Kapitalvermögen).

Erwirtschaften Sie hingegen einen Gewinn, so wirkt sich dieser Betrag belastend in der Steuererklärung aus. Um einen Steuerspareffekt bei den Mieteinnahmen zu erzielen, ist es also förderlich mehr Ausgaben als Einnahmen zu haben!

Ausgaben rund um die Immobilie sind Werbungskosten

Kosten, die Ihnen im Zusammenhang mit der vermieteten Wohnung oder des Hauses entstehen, sind Werbungskosten. Diese können Sie von der Steuer absetzen. Der Gesetzesdefinition nach sind Werbungskosten „Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen dienen“. Alle Werbungskosten, die Ihnen im Zusammenhang mit dem vermieteten Objekt entstanden sind, können Sie im Rahmen Ihrer Einkommensteuer-Veranlagung von den Mieteinnahmen abziehen.

Wichtig hier: Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gilt das Zu- und Abflussprinzip. Heißt: Sie können die Ausgaben in dem Jahr absetzen, in dem Sie sie gezahlt haben. Umgekehrt bedeutet dieses Prinzip, dass Sie auch Einnahmen erst versteuern müssen, wenn Sie diese auch tatsächlich erhalten haben. Noch ausstehende Mieten müssen Sie somit erstmal nicht versteuern.

Abzugsfähig sind unter anderem folgende Ausgaben:

Finanzierungskosten: Denken Sie an die Schuldzinsen!

Eine nicht zu unterschätzende Minderung Ihrer Steuern bringt die Abzugsfähigkeit der Finanzierungskosten als Werbungskosten. Haben Sie die Finanzierung mittels Darlehen erbracht? Dann können Sie die dafür anfallenden Zinsen in voller Höhe als Werbungskosten abziehen. Tilgungsanteile innerhalb der monatlichen Kreditrate werden vom Finanzamt allerdings nicht berücksichtigt.

Nebenkosten: Von Grundsteuer bis hin zu Heizungskosten

Dazu gehören alle Nebenkosten, die Ihnen im Zusammenhang mit der Nutzung Ihres Haus- und Grundbesitzes anfallen. Dies sind vor allem die laufenden Kosten für Haus- und Grundbesitz, zum Beispiel die

  • Hausnebenkosten (im Einzelnen aufgeführt unter Nebenkostenabrechnung)
  • Kosten der Heizung
  • Kosten für Wasserversorgung
  • Gebäudeversicherung
  • Grundsteuer
  • Vermietungsanzeigen
  • Maklerprovision
  • Kontoführungsgebühren
  • Möbel
  • Büromaterial
  • Fahrtkosten
  • Anwaltskosten
  • Kosten für den Steuerberater
  • Mitgliedsbeiträge (zum Beispiel Eigentümerverein)

Wichtig hierbei: Bewahren Sie alle Belege über die Kosten auf, so dass Sie diese auf Verlangen des Finanzbeamten vorlegen und die Kosten somit nachweisen können.

Abschreibungen des Gebäudes mindern Ihre Steuern

Nach dem Bau ist eine neue Immobilie hochwertig. Doch der Zahn der Zeit nagt überall – und so verliert jedes Haus aufgrund der sich abnutzenden Bausubstanz nach und nach an Wert. In der Steuererklärung können diese Wertminderungen von den Einnahmen abgesetzt werden – mittels der so genannten „Absetzung für Abnutzung“, sprich Abschreibung. Dies richten sich danach, ob die vermietete Immobilie zu Ihrem Privat oder Betriebsvermögen gehört und ob das Gebäude zu gewerblichen Zwecken oder Wohnzwecken dient.

Grundlage für die Berechnung der Abschreibung ist der Anschaffungspreis des Gebäudes bzw. die Herstellungskosten. Nicht in die Ermittlung mit einbezogen wird der Bodenwert des Grundstückes. Dieser ermittelt sich anhand der lokalen Bodenrichtwerttabelle.

Abschreibung ermitteln kompliziert? Nicht doch! WISO steuer:Web rechnet den jährlichen Absetzungsbetrag ganz einfach aus:

Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand – Was ist der Unterschied?

Wird an einer Immobilie etwas bereits Vorhandenes instandgehalten, erneuert oder modernisiert, spricht man von Erhaltungsaufwand. Vorteil: Die Kosten können bei der Steuer grundsätzlich sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Alternativ können Sie die Ausgaben auch auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen.

Typische Erhaltungsaufwendungen sind zum Beispiel:

  • Austausch von Fenstern und Türen
  • Austausch der Heizungsanlage
  • Neueindeckung des Daches
  • nachträglicher Kabelanschluss
  • Erneuerung der Elektroinstallationen
  • Renovierung des Badezimmers
  • Fassadenrenovierung,
  • Erneuerung der Klimaanlage,
  • Abflussverstopfung sanitärer Anlagen,
  • Reinigung des Kanals nach Verstopfung,
  • Erneuerung der Wasserrohre,
  • Beseitigung von Wasser- und Unwetterschäden,
  • Reparatur der beschädigten Treppenhausbeleuchtung,
  • Austausch alter/beschädigter Fenster oder Türen,
  • Wartungs- und Reparaturarbeiten am Aufzug usw.
  • neuer Fußbodenbelag

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Herstellungskosten der Immobilie

Wird hingegen in dem Gebäude etwas bisher nicht Vorhandenes eingefügt, spricht man von Herstellungsaufwand. Dies gilt zum Beispiel beim Einbau eines zusätzlichen Badezimmers oder bei Ausbauten. Herstellungsaufwand liegt auch vor, wenn das Gebäude über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird. Zum Beispiel, wenn die gesamten Maßnahmen zur Modernisierung über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen. Mit den Baumaßnahmen muss der Gebrauchswert des Gebäudes insgesamt deutlich erhöht werden und damit für die Zukunft eine erweiterte Nutzungsmöglichkeit geschaffen werden.

Nachteil der Einordnung als Herstellungsaufwand: Im Gegensatz zu den Erhaltungsaufwendungen können Sie  Herstellungskosten nur über die Jahre – meist über die Dauer von 50 Jahren- verteilt abschreiben.

Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand

Zudem gibt es noch den so genannten anschaffungsnahen Herstellungsaufwand. Dieser liegt vor, wenn der Nettowert von Aufwendungen für die Instandsetzung, die

  • innerhalb von drei Jahren nach Kauf / Bau der Immobilie durchgeführt werden
  • 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Folge: Die Kosten werden als Herstellungskosten über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt und können nicht im Jahr der Zahlung voll abgezogen werden.

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