Renovierungskosten absetzen Title Malerarbeiten

Renovierung steuerlich absetzbar?

Steuertipps fĂŒr Umbau, Ausbau und Erneuerung

Egal ob fĂŒr eigene Wohnzwecke oder fĂŒr Vermietung – ein Haus oder eine Wohnung soll sich anfĂŒhlen wie ein Zuhause. Und deswegen wird oftmals vor dem Einzug erst einmal umfassend renoviert. Zum GlĂŒck kann man die Kosten fĂŒr die Renovierung von der Steuer absetzen.

Wie kann ich Kosten fĂŒr Renovierung absetzen?

Um zu entscheiden, wie du Kosten fĂŒr die Renovierung absetzen kannst, muss eine wichtige Frage beantwortet werden:

Ziehst du selbst ein oder möchtest du vermieten?

Denn hier gibt es große Unterschiede – vor allem was die Höhe der Steuerbefreiung betrifft.

Beispiel Familie

Welche Renovierungskosten können abgesetzt werden?

Bei Selbstnutzung Bei Vermietung
Kosten fĂŒr Renovierung SteuerermĂ€ĂŸigung (begrenzter Abzug) Werbungskosten (Abzug in voller Höhe)
Nebenkosten SteuerermĂ€ĂŸigung (begrenzter Abzug) Werbungskosten (Abzug in voller Höhe)
Zinsen fĂŒr den Kredit Kein Abzug Werbungskosten (Abzug in voller Höhe)

SteuerermĂ€ĂŸigung vs. Werbungskosten:

Als Werbungskosten können alle Ausgaben abgesetzt werden, die im Zusammenhang mit dem Job bzw. den EinkĂŒnften anfallen. Die Höhe der Werbungskosten mindert das zu versteuerndes Einkommen. Das heißt: in den meisten FĂ€llen bekommst du Geld vom Finanzamt zurĂŒck!

Eine SteuerermĂ€ĂŸigung mindert hingegen nicht das zu versteuernde Einkommen. Vielmehr wird sie direkt von der errechneten Steuerlast abgezogen.

Wohnst du selbst in der Immobilie, heißt das noch lange nicht, dass du auf allen Kosten sitzen bleibst. Der Fiskus beteiligt sich auch an Kosten, die im Eigenheim anfallen — unter anderem auch fĂŒr die Renovierung.

Diese Kosten kannst du in der SteuererklÀrung angeben, wenn du selbst in der Immobilie wohnst:

Handwerkerleistungen

Eine eigene Immobilie bringt natĂŒrlich auch Arbeit mit sich. Zum GlĂŒck kannst du auch die Kosten fĂŒr Renovierung, Instandhaltung und Modernisierung deines Eigenheims absetzen.

Wichtig: Nur Ausgaben fĂŒr den Arbeitslohn und die Fahrtkosten sowie Mietkosten fĂŒr ArbeitsgerĂ€te der beauftragten Firma sind absetzbar. Die Ausgaben fĂŒr Material wie z. B. Fliesen, Farbe etc. können leider nicht in der SteuererklĂ€rung angeben werden. Die Rechnung solltet du also am besten detailliert aufteilen lassen. Nutzt du Steuer-Scan, machst du einfach ein Foto der Rechnung, lĂ€sst die Rechnung einscannen und automatisch zu WISO Steuer ĂŒbertragen.

Mehr zum Thema: Handwerkerrechnung absetzen

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Unter haushaltsnahen Dienstleistungen versteht man alles, was unmittelbar fĂŒr den Haushalt erledigt wird. So kann man zum Beispiel Kosten fĂŒr die Putzfrau, den GĂ€rtner oder den Privatkoch auf der heimischen Gartenparty absetzen.

Mehr zum Thema: Haushaltsnahe Dienstleistungen

Egal ob haushaltsnahe Dienstleitungen oder Handwerkerleistungen – in beiden FĂ€llen handelt es sich um SteuerermĂ€ĂŸigungen. Dabei kannst du  insgesamt 20 Prozent der Rechnung in der SteuererklĂ€rung ansetzen.

Allerdings gibt es noch weitere Grenzen fĂŒr das Absetzen der Renovierung:

  • FĂŒr die Renovierung kannst du insgesamt nur maximal 1.200 Euro im Jahr geltend machen.
  • FĂŒr Putzfrau, GĂ€rtner und Co. gilt ein Maximalbetrag von 4.000 Euro pro Jahr.
Achtung Icon

MaximalbetrÀge

Die MaximalbetrĂ€ge gelten nicht pro Person, sondern pro Haushalt. Das bedeutet, dass sich der Betrag fĂŒr Ehepaare nicht verdoppelt.

Neuer Steuerbonus fĂŒr die Renovierung ab Januar 2020

Neben den Steuervorteilen fĂŒr Handwerker und Co. gewĂ€hrt der Fiskus ab dem Jahr 2020 einen weiteren Steuerbonus. Denn nun fördert der Staat energetische Baumaßnahmen am Eigenheim in besonderem Maße. Denn hier können nicht nur Lohn- und Fahrtkosten abgesetzt werden, sondern auch Anschaffungskosten fĂŒr das Material.

Zu energetischen Baumaßnahmen zĂ€hlen zum Beispiel die Erneuerung der WĂ€rmedĂ€mmung an Fassade und Dach, neue Fenster, neue Heizungssysteme und EntlĂŒftungsanlagen. Kurz: Alles, was Ihr Eigenheim energieeffizienter macht.

NatĂŒrlich ist der Steuervorteil an einige Voraussetzungen geknĂŒpft

  • Die Immobilie muss Ă€lter als 10 Jahre sein
  • Die Baumaßnahmen mĂŒssen zwischen dem 01.01.2020 und 31.12.2029 durchgefĂŒhrt werden
  • Die Immobilie muss von Ihnen selbst bewohnt werden

Mehr dazu: energetische Sanierung & Steuern

Vermieter aufgepasst: So sparen Sie Steuern bei der Renovierung

Ein wesentlicher Unterschied zum Eigenheim: Vermieter können Ihre Kosten als Werbungskosten absetzen. Immerhin stehen die Ausgaben in unmittelbarem Bezug zu den EinkĂŒnften. Im Klartext heißt das, dass die absetzbaren Kosten hier nicht gedeckelt sind. Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder Betrag auf einen Schlag von der Steuer abgesetzt werden kann.

GrundsÀtzlich muss unterschieden werden, ob es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen handelt. Was der (steuerliche) Unterschied ist, erklÀren wir nÀchsten Abschnitt.

Anschaffungs- & Herstellungskosten absetzen

Anschaffungs- & Herstellungskosten sind die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb oder Bau einer Immobilie anfallen. Zu den ĂŒblichen Anschaffungskosten zĂ€hlen neben dem Kaufpreis auch die Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder MaklergebĂŒhren.

Was aber sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Muss die Immobilie nach dem Kauf erst umgebaut, angebaut oder kernsaniert werden, damit sie vermietungstauglich ist? Vermutlich wurde dann aufgrund der SanierungsbedĂŒrftigkeit des Hauses einen relativ niedrigen Kaufpreis gezahlt. Der Wert des Hauses oder der Wohnung erhöht sich allerdings durch die Renovierungsarbeiten. Der „neue“ tatsĂ€chliche Wert des Hauses setzt sich dann aus dem Kaufpreis und der Renovierungsleistung zusammen. Deshalb zĂ€hlt man diese Ausgaben zu den Anschaffungskosten mit dazu. Das nennt man dann auch anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Der Unterschied zu „gewöhnlichen“ Erhaltungsaufwendungen ist, dass du die Kosten nicht sofort in einem Betrag von der Steuer absetzen darfst. Sie werden nĂ€mlich zusammen mit den Anschaffungskosten im Rahmen der Absetzung fĂŒr Abnutzung, kurz AfA, berĂŒcksichtigt. Das bedeutet, dass du Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten auf in der Regel 50 Jahre verteilen musst.

Klingt kompliziert?

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Erhaltungsaufwendungen bringen Steuervorteil

Sobald an deiner Immobilie etwas Instand gehalten wird, was bereits da ist, handelt es sich um Erhaltungsaufwendungen. Dazu zÀhlen zum Beispiel obligatorische Schönheitsreparaturen, aber auch notwendige Sanierungen.

Der Vorteil: Erhaltungsaufwendungen können in voller Höhe und auf einen Schlag als Werbungskosten steuerlich abgestzt werden. Gewöhnliche Erhaltungsaufwendungen haben Sie, um Schönheitsfehler oder MÀngel zu beseitigen. Eine erkennbare Wertsteigerung des Hauses liegt damit nicht vor.

Typische Erhaltungsaufwendungen sind beispielsweise:

  • Austausch von TĂŒrschlössern
  • Versetzen von WĂ€nden
  • Reparatur des Daches
  • Renovierung des Badezimmers
Information zum Thema

Rechnugnsbetrag fĂŒr Renovierungskosten

Zur Vereinfachung hat die Finanzverwaltung eine Grenze festgelegt: Bis zu 4.000 Euro Rechnungsbetrag kann man Ausgaben fĂŒr eine einzelne Maßnahme als Erhaltungsaufwendung angeben.

Wenn Erhaltungsaufwendungen zu Herstellungskosten werden

Kosten fĂŒr Reparatur bzw. Instandhaltung kannst du zwar direkt als Werbungskosten absetzen, fĂŒr sehr hohe Reparaturkosten gibt es allerdings eine Ausnahme:

15-Prozent-Grenze

In den ersten 3 Jahren nach der Anschaffung der Immobilie, darfst du nicht mehr als 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Andernfalls zĂ€hlen die Kosten nicht mehr als Erhaltungsaufwendungen, sondern anschaffungsnahe Herstellungskosten. Das bedeutet, dass die Ausgaben zusammen mit den Anschaffungskosten ĂŒber die Nutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben werden mĂŒssen.

Mit vielen kleinen Reparaturen, die insgesamt die 15-Prozent-Grenze erreichen, lÀufst du Gefahr, jÀhrlich nur einen kleinen Betrag abschreiben zu können. Selbst dann, wenn es sich nur um Schönheitsreparaturen handelt. JÀhrlich anfallende Kosten wie die Schornsteinreinigung oder Heizungswartung sind von dieser Regelung allerdings nicht betroffen.

Experten Tipp

Unter der 15-Prozent-Grenze bleiben

Achten darauf, dass du unter der 15-Prozent-Grenze liegen. Ist das nicht möglich, kannst du versuchen den Zeitpunkt der Reparaturen auf das 4. Jahr nach dem Kauf zu legen.

NachtrÀgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Aber auch nach Ablauf der 3 Jahre kann eine Renovierung zu nachtrĂ€glichen Herstellungskosten fĂŒhren. Und zwar dann, wenn eine erhebliche Verbesserung des Wohnstandards erfolgt oder die Immobilie erweitert bzw. vergrĂ¶ĂŸert wird. Das Augenmerk liegt bei der Standardhebung auf 4 Kategorien:

  • Fenster
  • SanitĂ€ranlagen
  • Elektroinstallationen
  • Heizung

Werden mindestens 3 dieser Wohnungs- oder GebĂ€udebestandteile innerhalb von 5 Jahren verbessert, fĂŒhrt dies in der Regel zu einer Anhebung des Wohnstandards. Das bedeutet, dass die Aufwendungen auch nach der Anschaffung des Hauses nur im Rahmen der AfA berĂŒcksichtigt werden dĂŒrfen.

Information zum Thema

Wohnstandards

Bei den Wohnstandards unterscheidet man in einfach, mittel und hoch. Eine Standardhebung liegt also dann vor, wenn sich zum Beispiel der Wohnstandard von einfach auf mittel anhebt.

Das gleiche gilt immer, wenn durch einzelne Maßnahmen der ursprĂŒngliche Zustand des Hauses ausgebaut wird. Zum Beispiel auch durch eine flĂ€chenmĂ€ĂŸige Erweiterung des Hauses. Alle Kosten, die diese Erweiterung (zum Beisiel Anbau) betreffen, mĂŒssen zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten gezĂ€hlt werden. Man spricht dann von einer Substanzmehrung. Es muss aber nicht immer direkt eine neue WohnflĂ€che entstehen.

Beispiele fĂŒr Substanzmehrung sind auch:

  • Errichtung einer Außentreppe
  • Einbau einer Alarmanlage
  • Einbau einer Markise
  • Einbau eines Kamins oder Kachelofens

BeschÀdigung durch Dritte

Der Albtraum eines jeden Vermieters: Der Mieter zieht aus und hinterlĂ€sst die Wohnung in einem nicht bewohnbaren Zustand. Und das ist oftmals mit sehr hohen Kosten verbunden. Hier haben Vermieter jedoch GlĂŒck im UnglĂŒck, denn der BFH hat bereits im Jahr 2016 beschlossen, dass die Kosten fĂŒr die Beseitigung solcher MĂ€ngel in jedem Fall als Erhaltungsaufwendungen steuerlich absetzbar sind. Auch dann, wenn sie innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung 15 Prozent des Anschaffungspreises ĂŒbersteigen.

Experten Tipp

Zustand & BeschÀdigungen dokumentieren

Einzige Voraussetzung: Du musst nachweisen können, dass die MÀngel erst nach dem Kauf durch Dritte entstanden sind. Dann kannst du die Kosten in voller Höhe in dem Jahr absetzen, in dem die Kosten angefallen sind.

Dokumentiere vor Einzug eines neuen Mieters immer den Zustand der Immobilie. So kannst du im Zweifel dem Finanzamt glaubhaft machen, dass ein zuvor nicht da gewesener Schaden behoben werden musste.

Kann ich die Kosten fĂŒr den Architekten absetzen?

Kosten fĂŒr einen Architekten sind fĂŒr Eigenheimbesitzer nicht absetzbar (§ 35a EStG). Als Vermieter kannst du die Kosten als Werbungskosten oder als Betriebsausgaben absetzen.

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Kann ich Umbau-Kosten bei Behinderung absetzen?

Individuelle WohntrĂ€ume bestimmen meist, wie die eigenen vier WĂ€nde gestaltet oder umgebaut werden. Grenzen setzt nur der eigene Geldbeutel. Dies ist fĂŒr Menschen, die ihren Wohnraum nach ihren körperlichen Möglichkeiten gestalten mĂŒssen, so nicht möglich. Mehrkosten fĂŒr eine behindertengerechte Gestaltung können daher von der Steuer abgesetzt werden.

Umbau bei Behinderung eines Kindes

Baut eine Familie ihr Haus wegen eines Kindes mit Handicap um, so können diese Umbaukosten auch dann außergewöhnliche Belastungen sein, wenn dies langfristig geplant war. So haben die Richter am Bundesfinanzhof entschieden.

Im Streitfall ist eines der Kinder der KlĂ€ger von Geburt an schwerbehindert (Grad der Behinderung 100 Prozent). Die KlĂ€ger, die zunĂ€chst zur Miete wohnten, erwarben im Jahr 2005 ein bebautes GrundstĂŒck zu einem Kaufpreis von 30.000 Euro. Das GebĂ€ude (Baujahr ca. 1900) wurde anschließend fĂŒr 193.800 Euro umgebaut und modernisiert.

In ihrer EinkommensteuererklĂ€rung fĂŒr das Jahr 2006 machten die KlĂ€ger rund 30.000 Euro, in der fĂŒr das Jahr 2007 rund 4.000 Euro an Umbaukosten fĂŒr den von dem behinderten Kind genutzten Wohnraum erfolglos als außergewöhnliche Belastungen geltend. Auch Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg, da die KlĂ€ger durch den Umbau einen Gegenwert erhalten hĂ€tten.

ZwangslÀufige Kosten

Der BFH hat nun das angefochtene Urteil aufgehoben und entschieden, dass Mehraufwendungen fĂŒr einen behindertengerechten Um- oder Neubau eines Hauses oder einer Wohnung als außergewöhnliche Belastungen i. S. des § 33 Abs. 1 EStG abziehbar sein können, denn es sind grĂ¶ĂŸere Aufwendungen, als sie der ĂŒberwiegenden Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommens- und VermögensverhĂ€ltnisse sowie gleichen Familienstandes erwachsen. Diese Aufwendungen sind weder durch den Grund- oder Kinderfreibetrag (§ 32a Abs. 1 EStG, § 32 Abs. 6 EStG) noch durch den Behinderten- und Pflege-Pauschbetrag abgegolten und stehen stets so stark unter dem Gebot der sich aus der Situation ergebenden ZwangslĂ€ufigkeit, dass die Erlangung eines etwaigen Gegenwerts in Anbetracht der GesamtumstĂ€nde regelmĂ€ĂŸig in den Hintergrund tritt.

SachverstÀndigengutachten

Es sei insbesondere nicht erforderlich, dass die Behinderung auf einem nicht vorhersehbaren Ereignis beruht und deshalb ein schnelles Handeln des Steuerpflichtigen oder seiner Angehörigen geboten ist. Auch die Frage nach zumutbaren Handlungsalternativen stellt sich in solchen FĂ€llen nicht. Allerdings sind nicht die gesamten Aufwendungen fĂŒr den von dem Kranken oder Behinderten genutzten Wohnraum, sondern nur die auf die krankheits- oder behindertengerechte Ausgestaltung des individuellen Wohnumfelds beruhenden Mehrkosten als außergewöhnliche Belastungen gemĂ€ĂŸ § 33 EStG abzugsfĂ€hig. Gegebenenfalls hat das Finanzgericht zu der Frage, welche baulichen Maßnahmen durch die Behinderung des Steuerpflichtigen oder eines seiner Angehörigen veranlasst sind, und zur Quantifizierung der darauf entfallenden Kosten ein SachverstĂ€ndigengutachten einzuholen.

Bundesfinanzhof, Aktenzeichen VI R 16/10

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Quelle:

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