WISO Steuer

Egal ob für eigene Wohnzwecke oder für Vermietung – ein Haus oder eine Wohnung soll sich anfühlen wie ein Zuhause. Und deswegen wird oftmals vor dem Einzug erst einmal umfassend renoviert. Zum Glück kann man die Kosten für die Renovierung von der Steuer absetzen.

Schnelleinstieg

Wie kann ich Kosten für Renovierung absetzen?
Diese Kosten kannst du in der Steuererklärung angeben, wenn du selbst in der Immobilie wohnst:
Neuer Steuerbonus für die Renovierung ab Januar 2020
So sparen Vermieter Steuern bei der Renovierung
Kann ich Umbau-Kosten bei Behinderung absetzen?
Renovierung nach Tod: Der entschiedene Fall

Wie kann ich Kosten für Renovierung absetzen?

Um zu entscheiden, wie du Kosten für die Renovierung absetzen kannst, muss eine wichtige Frage beantwortet werden:

Ziehst du selbst ein oder möchtest du vermieten?

Denn hier gibt es große Unterschiede – vor allem was die Höhe der Steuerbefreiung betrifft.

	Bei Selbstnutzung	Bei Vermietung
Kosten für Renovierung	Steuerermäßigung (begrenzter Abzug)	Werbungskosten (Abzug in voller Höhe)
Nebenkosten	Steuerermäßigung (begrenzter Abzug)	Werbungskosten (Abzug in voller Höhe)
Zinsen für den Kredit	Kein Abzug	Werbungskosten (Abzug in voller Höhe)

Steuerermäßigung vs. Werbungskosten:

Als Werbungskosten können alle Ausgaben abgesetzt werden, die im Zusammenhang mit dem Job bzw. den Einkünften anfallen. Die Höhe der Werbungskosten mindert das zu versteuerndes Einkommen. Das heißt: in den meisten Fällen bekommst du Geld vom Finanzamt zurück!

Eine Steuerermäßigung mindert hingegen nicht das zu versteuernde Einkommen. Vielmehr wird sie direkt von der errechneten Steuerlast abgezogen.

Wohnst du selbst in der Immobilie, heißt das noch lange nicht, dass du auf allen Kosten sitzen bleibst. Der Fiskus beteiligt sich auch an Kosten, die im Eigenheim anfallen — unter anderem auch für die Renovierung.

Diese Kosten kannst du in der Steuererklärung angeben, wenn du selbst in der Immobilie wohnst:

Handwerkerleistungen

Eine eigene Immobilie bringt natürlich auch Arbeit mit sich. Zum Glück kannst du auch die Kosten für Renovierung, Instandhaltung und Modernisierung deines Eigenheims absetzen.

Wichtig: Nur Ausgaben für den Arbeitslohn und die Fahrtkosten sowie Mietkosten für Arbeitsgeräte der beauftragten Firma sind absetzbar. Die Ausgaben für Material wie z. B. Fliesen, Farbe etc. können leider nicht in der Steuererklärung angeben werden. Die Rechnung solltet du also am besten detailliert aufteilen lassen. Nutzt du Steuer-Scan, machst du einfach ein Foto der Rechnung, lässt die Rechnung einscannen und automatisch zu WISO Steuer übertragen.

Mehr zum Thema: Handwerkerrechnung absetzen

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Unter haushaltsnahen Dienstleistungen versteht man alles, was unmittelbar für den Haushalt erledigt wird. So kann man zum Beispiel Kosten für die Putzfrau, den Gärtner oder den Privatkoch auf der heimischen Gartenparty absetzen.

Mehr zum Thema: Haushaltsnahe Dienstleistungen

Egal ob haushaltsnahe Dienstleitungen oder Handwerkerleistungen – in beiden Fällen handelt es sich um Steuerermäßigungen. Dabei kannst du insgesamt 20 Prozent der Rechnung in der Steuererklärung ansetzen.

Allerdings gibt es noch weitere Grenzen für das Absetzen der Renovierung:

Für die Renovierung kannst du insgesamt nur maximal 1.200 Euro im Jahr geltend machen.
Für Putzfrau, Gärtner und Co. gilt ein Maximalbetrag von 4.000 Euro pro Jahr.

Maximalbeträge

Die Maximalbeträge gelten nicht pro Person, sondern pro Haushalt. Das bedeutet, dass sich der Betrag für Ehepaare nicht verdoppelt.

Neuer Steuerbonus für die Renovierung ab Januar 2020

Neben den Steuervorteilen für Handwerker und Co. gewährt der Fiskus ab dem Jahr 2020 einen weiteren Steuerbonus. Denn nun fördert der Staat energetische Baumaßnahmen am Eigenheim in besonderem Maße. Denn hier können nicht nur Lohn- und Fahrtkosten abgesetzt werden, sondern auch Anschaffungskosten für das Material.

Zu energetischen Baumaßnahmen zählen zum Beispiel die Erneuerung der Wärmedämmung an Fassade und Dach, neue Fenster, neue Heizungssysteme und Entlüftungsanlagen. Kurz: Alles, was Ihr Eigenheim energieeffizienter macht.

Natürlich ist der Steuervorteil an einige Voraussetzungen geknüpft

Die Immobilie muss älter als 10 Jahre sein
Die Baumaßnahmen müssen zwischen dem 01.01.2020 und 31.12.2029 durchgeführt werden
Die Immobilie muss von Ihnen selbst bewohnt werden

Mehr dazu: Energetische Sanierung & Steuern

So sparen Vermieter Steuern bei der Renovierung

Ein wesentlicher Unterschied zum Eigenheim: Vermieter können ihre Kosten als Werbungskosten absetzen. Immerhin stehen die Ausgaben in unmittelbarem Bezug zu den Einkünften. Im Klartext heißt das, dass die absetzbaren Kosten hier nicht gedeckelt sind. Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder Betrag auf einen Schlag von der Steuer abgesetzt werden kann.

Grundsätzlich muss unterschieden werden, ob es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen handelt. Was der (steuerliche) Unterschied ist, erklären wir nächsten Abschnitt.

Anschaffungs- & Herstellungskosten absetzen

Anschaffungs- & Herstellungskosten sind die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb oder Bau einer Immobilie anfallen. Zu den üblichen Anschaffungskosten zählen neben dem Kaufpreis auch die Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Maklergebühren.

Was aber sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Muss die Immobilie nach dem Kauf erst umgebaut, angebaut oder kernsaniert werden, damit sie vermietungstauglich ist? Vermutlich wurde dann aufgrund der Sanierungsbedürftigkeit des Hauses einen relativ niedrigen Kaufpreis gezahlt. Der Wert des Hauses oder der Wohnung erhöht sich allerdings durch die Renovierungsarbeiten. Der „neue“ tatsächliche Wert des Hauses setzt sich dann aus dem Kaufpreis und der Renovierungsleistung zusammen. Deshalb zählt man diese Ausgaben zu den Anschaffungskosten mit dazu. Das nennt man dann auch anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Der Unterschied zu „gewöhnlichen“ Erhaltungsaufwendungen ist, dass du die Kosten nicht sofort in einem Betrag von der Steuer absetzen darfst. Sie werden nämlich zusammen mit den Anschaffungskosten im Rahmen der Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, berücksichtigt. Das bedeutet, dass du Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten auf in der Regel 50 Jahre verteilen musst.

Klingt kompliziert?

Keine Sorge, in WISO Steuer must du nur ein paar Fragen beantworten und schon erstellt das Programm deine Seteuererklärung – auch für Vermieter und Immobilienebsitzer perfekt geeeignet.

Erhaltungsaufwendungen bringen Steuervorteil

Sobald an deiner Immobilie etwas Instand gehalten wird, was bereits da ist, handelt es sich um Erhaltungsaufwendungen. Dazu zählen zum Beispiel obligatorische Schönheitsreparaturen, aber auch notwendige Sanierungen.

Der Vorteil: Erhaltungsaufwendungen können in voller Höhe und auf einen Schlag als Werbungskosten steuerlich abgestzt werden. Gewöhnliche Erhaltungsaufwendungen hast du, um Schönheitsfehler oder Mängel zu beseitigen. Eine erkennbare Wertsteigerung des Hauses liegt damit nicht vor.

Typische Erhaltungsaufwendungen sind beispielsweise:

Austausch von Türschlössern
Versetzen von Wänden
Reparatur des Daches
Renovierung des Badezimmers

Rechnugnsbetrag für Renovierungskosten

Zur Vereinfachung hat die Finanzverwaltung eine Grenze festgelegt: Bis zu 4.000 Euro Rechnungsbetrag kann man Ausgaben für eine einzelne Maßnahme als Erhaltungsaufwendung angeben.

Wenn Erhaltungsaufwendungen zu Herstellungskosten werden

Kosten für Reparatur bzw. Instandhaltung kannst du zwar direkt als Werbungskosten absetzen, für sehr hohe Reparaturkosten gibt es allerdings eine Ausnahme:

15-Prozent-Grenze

In den ersten 3 Jahren nach der Anschaffung der Immobilie, darfst du nicht mehr als 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Andernfalls zählen die Kosten nicht mehr als Erhaltungsaufwendungen, sondern anschaffungsnahe Herstellungskosten. Das bedeutet, dass die Ausgaben zusammen mit den Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben werden müssen.

Mit vielen kleinen Reparaturen, die insgesamt die 15-Prozent-Grenze erreichen, läufst du Gefahr, jährlich nur einen kleinen Betrag abschreiben zu können. Selbst dann, wenn es sich nur um Schönheitsreparaturen handelt. Jährlich anfallende Kosten wie die Schornsteinreinigung oder Heizungswartung sind von dieser Regelung allerdings nicht betroffen.

Unter der 15-Prozent-Grenze bleiben

Achten darauf, dass du unter der 15-Prozent-Grenze liegen. Ist das nicht möglich, kannst du versuchen den Zeitpunkt der Reparaturen auf das 4. Jahr nach dem Kauf zu legen.

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Aber auch nach Ablauf der 3 Jahre kann eine Renovierung zu nachträglichen Herstellungskosten führen. Und zwar dann, wenn eine erhebliche Verbesserung des Wohnstandards erfolgt oder die Immobilie erweitert bzw. vergrößert wird. Das Augenmerk liegt bei der Standardhebung auf 4 Kategorien:

Fenster
Sanitäranlagen
Elektroinstallationen
Heizung

Werden mindestens 3 dieser Wohnungs- oder Gebäudebestandteile innerhalb von 5 Jahren verbessert, führt dies in der Regel zu einer Anhebung des Wohnstandards. Das bedeutet, dass die Aufwendungen auch nach der Anschaffung des Hauses nur im Rahmen der AfA berücksichtigt werden dürfen.

Wohnstandards

Bei den Wohnstandards unterscheidet man in einfach, mittel und hoch. Eine Standardhebung liegt also dann vor, wenn sich zum Beispiel der Wohnstandard von einfach auf mittel anhebt.

Das gleiche gilt immer, wenn durch einzelne Maßnahmen der ursprüngliche Zustand des Hauses ausgebaut wird. Zum Beispiel auch durch eine flächenmäßige Erweiterung des Hauses. Alle Kosten, die diese Erweiterung (zum Beispiel Anbau) betreffen, müssen zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten gezählt werden. Man spricht dann von einer Substanzmehrung. Es muss aber nicht immer direkt eine neue Wohnfläche entstehen.

Beispiele für Substanzmehrung sind auch:

Errichtung einer Außentreppe
Einbau einer Alarmanlage
Einbau einer Markise
Einbau eines Kamins oder Kachelofens

Beschädigung durch Dritte

Der Albtraum eines jeden Vermieters: Der Mieter zieht aus und hinterlässt die Wohnung in einem nicht bewohnbaren Zustand. Und das ist oftmals mit sehr hohen Kosten verbunden. Hier haben Vermieter jedoch Glück im Unglück, denn der BFH hat bereits im Jahr 2016 beschlossen, dass die Kosten für die Beseitigung solcher Mängel in jedem Fall als Erhaltungsaufwendungen steuerlich absetzbar sind. Auch dann, wenn sie innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung 15 Prozent des Anschaffungspreises übersteigen.

Zustand & Beschädigungen dokumentieren

Einzige Voraussetzung: Du musst nachweisen können, dass die Mängel erst nach dem Kauf durch Dritte entstanden sind. Dann kannst du die Kosten in voller Höhe in dem Jahr absetzen, in dem die Kosten angefallen sind.

Dokumentiere vor Einzug eines neuen Mieters immer den Zustand der Immobilie. So kannst du im Zweifel dem Finanzamt glaubhaft machen, dass ein zuvor nicht da gewesener Schaden behoben werden musste.

Kann ich die Kosten für den Architekten absetzen?

Kosten für einen Architekten sind für Eigenheimbesitzer nicht absetzbar (§ 35a EStG). Als Vermieter kannst du die Kosten als Werbungskosten oder als Betriebsausgaben absetzen.

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Kann ich Umbau-Kosten bei Behinderung absetzen?

Individuelle Wohnträume bestimmen meist, wie die eigenen vier Wände gestaltet oder umgebaut werden. Grenzen setzt nur der eigene Geldbeutel. Dies ist für Menschen, die ihren Wohnraum nach ihren körperlichen Möglichkeiten gestalten müssen, so nicht möglich. Mehrkosten für eine behindertengerechte Gestaltung können daher von der Steuer abgesetzt werden.

Umbau bei Behinderung eines Kindes

Baut eine Familie ihr Haus wegen eines Kindes mit Handicap um, so können diese Umbaukosten auch dann außergewöhnliche Belastungen sein, wenn dies langfristig geplant war. So haben die Richter am Bundesfinanzhof entschieden.

Im Streitfall ist eines der Kinder der Kläger von Geburt an schwerbehindert (Grad der Behinderung 100 Prozent). Die Kläger, die zunächst zur Miete wohnten, erwarben im Jahr 2005 ein bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 30.000 Euro. Das Gebäude (Baujahr ca. 1900) wurde anschließend für 193.800 Euro umgebaut und modernisiert.

In ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr 2006 machten die Kläger rund 30.000 Euro, in der für das Jahr 2007 rund 4.000 Euro an Umbaukosten für den von dem behinderten Kind genutzten Wohnraum erfolglos als außergewöhnliche Belastungen geltend. Auch Einspruch und Klage blieben ohne Erfolg, da die Kläger durch den Umbau einen Gegenwert erhalten hätten.

Zwangsläufige Kosten

Der BFH hat nun das angefochtene Urteil aufgehoben und entschieden, dass Mehraufwendungen für einen behindertengerechten Um- oder Neubau eines Hauses oder einer Wohnung als außergewöhnliche Belastungen i. S. des § 33 Abs. 1 EStG abziehbar sein können, denn es sind größere Aufwendungen, als sie der überwiegenden Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommens- und Vermögensverhältnisse sowie gleichen Familienstandes erwachsen. Diese Aufwendungen sind weder durch den Grund- oder Kinderfreibetrag (§ 32a Abs. 1 EStG, § 32 Abs. 6 EStG) noch durch den Behinderten- und Pflege-Pauschbetrag abgegolten und stehen stets so stark unter dem Gebot der sich aus der Situation ergebenden Zwangsläufigkeit, dass die Erlangung eines etwaigen Gegenwerts in Anbetracht der Gesamtumstände regelmäßig in den Hintergrund tritt.

Sachverständigengutachten

Es sei insbesondere nicht erforderlich, dass die Behinderung auf einem nicht vorhersehbaren Ereignis beruht und deshalb ein schnelles Handeln des Steuerpflichtigen oder seiner Angehörigen geboten ist. Auch die Frage nach zumutbaren Handlungsalternativen stellt sich in solchen Fällen nicht. Allerdings sind nicht die gesamten Aufwendungen für den von dem Kranken oder Behinderten genutzten Wohnraum, sondern nur die auf die krankheits- oder behindertengerechte Ausgestaltung des individuellen Wohnumfelds beruhenden Mehrkosten als außergewöhnliche Belastungen gemäß § 33 EStG abzugsfähig. Gegebenenfalls hat das Finanzgericht zu der Frage, welche baulichen Maßnahmen durch die Behinderung des Steuerpflichtigen oder eines seiner Angehörigen veranlasst sind, und zur Quantifizierung der darauf entfallenden Kosten ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Bundesfinanzhof, VI R 16/10

Renovierung nach Tod: Der entschiedene Fall

Das Niedersächsische Finanzgericht hat entschieden, dass Erhaltungsaufwendungen auch dann nicht sofort abziehbar sind, wenn kurz nach dem Erwerb einer Immobilie ein Mieter plötzlich verstirbt und die Wohnung zur erneuten Vermietung umfassend renoviert werden muss (12 K 113/16).

Der entschiedene Fall ist Folgender: Ein Ehepaar ist seit 2012 Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung. Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten betrugen rund 40.000 Euro. Bereits wenige Monate nach dem Erwerb der Wohnung ist die Mieterin verstorben. Daraufhin ließen die Eigentümer die Wohnung für rund 12.000 Euro renovieren.

Das Finanzamt sah in den Kosten aufgrund des Überschreitens der 15 Prozent-Grenze anschaffungsnahe Herstellungskosten und ließ diese nur mit der Abschreibung von zwei Prozent zum Abzug zu. Die Finanzrichter haben diese Auffassung bestätigt. Es sei unerheblich, ob die angefallenen Aufwendungen für die Eigentümer vorhersehbar waren, ob die zugrundeliegenden Maßnahmen (ganz oder teilweise) ein übliches Vorgehen im Rahmen der Neuvermietung darstellen oder ob diese im Zuge eines Mieterwechsels (und damit nicht unmittelbar im Anschluss an den Gebäudeerwerb) angefallen sind. Die 15 Prozent-Grenze sei starr auszulegen. Lediglich Kosten für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, seien von der Grenze ausgenommen. Ein solcher Fall habe hier aber nicht vorlegen.

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