Steuererklärung für Vermieter
Mieteinnahmen einfach versteuern
Egal ob Wohnung, Haus oder Ferienwohnung – mit WISO Steuer holst du aus deiner Immobilie einfach das beste raus.
Die Nr. 1 unter den Steuer-Apps
Deine Vorteile als Vermieter mit WISO Steuer
Belege & Kosten im Griff
Zinsen, Hausgeld, Reparaturen & Nebenkosten erfassen – strukturiert und ohne Chaos.
Ganz ohne Papiere
Anlage V einfach ausfüllen
WISO Steuer führt dich verständlich durch Vermietung & Verpachtung – die Formulare laufen im Hintergrund.
Plausibilitätsprüfung
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Inklusive Check
vor der Abgabe
WISO Steuer prüft deine Angaben automatisch
und weist dich auf typische Fehler hin – bevor
du abschickst. Mit personalisierten Tipps holst
du mehr Geld raus.
Mieteinnahmen richtig versteuern
Einnahmen aus Vermietung richtig angeben, welche Kosten alle absetzbar sind – dabei hilft dir WISO Steuer. Mach einfach Fotos deiner Belege und lass dich Schritt für Schritt führen. Fragen stellst du dem integrierten, persönlichen Berater.
Nicht nur wir sind
begeistert
basierend auf 129.609
Bewertungen seit 2019
WISO Steuer ist im Steuerbereich absolut das beste Programm – die anderen können da nicht mithalten.
Klasse! SteuerGPT begleitet einen Schritt für Schritt. So macht die Steuererklärung Spaß und kostet wenig Zeit.
Nach jahrelangen Beraterkosten dann plötzlich drauf gekommen… und siehe da, es geht auch alleine. Die Software ist Idiotensicher ;) DANKE WISO
basierend auf 129.609
Bewertungen seit 2019
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WISO Steuer ist im Steuerbereich absolut das beste Programm – die anderen können da nicht mithalten.
5.0 -
Klasse! SteuerGPT begleitet einen Schritt für Schritt. So macht die Steuererklärung Spaß und kostet wenig Zeit.
5.0 -
Nach jahrelangen Beraterkosten dann plötzlich drauf gekommen… und siehe da, es geht auch alleine. Die Software ist Idiotensicher ;) DANKE WISO
5.0
FAQ: Steuererklärung für Vermieter
Kann ich die Steuererklärung als Vermieter selbst machen?
Als Vermieter kannst du deine Steuererklärung problemlos selbst erledigen. Achte einfach auf folgende Punkte:
- Gib alle Mieteinnahmen an – einschließlich Kaltmiete, Nebenkosten und Nachzahlungen.
- Setze Werbungskosten wie Kreditzinsen, Abschreibungen, Handwerkerkosten und Nebenkosten ab.
- Auch bei Leerstand kannst du Kosten absetzen, solange die Vermietungsabsicht besteht.
- Nutze WISO Steuer: Beantworte einfache Fragen Schritt für Schritt. Die Software führt dich sicher zu den richtigen Angaben.
Wie viel kostet WISO Steuer für Vermieter?
WISO Steuer kostet für Vermieter 35,99 Euro im Abo. Diese Kosten kannst du als Werbungskosten in deiner Steuererklärung ansetzen (auch bei den Ausgaben für die Vermietung).
Wie viel Mieteinnahmen pro Jahr sind steuerfrei?
Wenn deine Einkünfte aus Vermietung gering sind, kannst du von einer Freigrenze profitieren. Bei dauerhafter Vermietung kannst du davon profitieren, dass Nebeneinkünfte bis 410 € steuerfrei sind und bis 820 € im Jahr nur teilweise zu versteuern sind.
Vermietest du gelegentlich ein Zimmer unter, kannst du bis zu 520 € im Jahr steuerfrei einnehmen.
 
Aufgepasst: Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Sobald du über 520 € kommst, werden alle Einnahmen steuerpflichtig.
Wie hoch sind die Steuern auf Mieteinnahmen?
Mieteinnahmen zählen wie Gehalt oder Honorare zu deinen Einnahmen. Davon abzuziehen sind dann die gesamten Werbungskosten, die mit der Vermietung zusammenhängen. Bis 12.348 € im Jahr (2026) bleiben deine Gesamteinkünfte steuerfrei. Deine Mieteinnahmen werden nach deinem persönlichen Steuersatz besteuert, der je nach Einkommen zwischen 14 % und 45 % liegt.
Muss ich bei Mieteinnahmen eine Steuererklärung abgeben?
Ja, bei steuerpflichtigen Mieteinnahmen musst du eine Steuererklärung machen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es eine Wohnung, ein Haus oder ein Zimmer ist. Bei WISO Steuer bekommst du aber zahlreiche Tipps, wie du Steuern auf deine Einnahmen sparen kannst.
Was gehört zu Mieteinnahmen?
Zu Mieteinnahmen gehören:
- Miete für Wohnräume (Wohnungen, Häuser)
- Untervermietung von Zimmern
- Miete für gewerbliche oder berufliche Räume
- Miete für Garagen
- Miete für Werbeflächen
- Verpachtung unbebauter Grundstücke
- Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern
- Nebenkosten, die du auf den Mieter umlegst
Was kann ich als Vermieter steuerlich absetzen?
Absetzbare Kosten für Vermieter:
- Finanzierungskosten: Zinsen für Darlehen zur Immobilienfinanzierung
- Abschreibungen (AfA): Jährlicher Anteil des Gebäudewerts
- Reparaturen & Modernisierungen: Instandhaltungs- und Erneuerungskosten
- Nebenkosten: Müllgebühren, Heizkosten, Wasser
- Grundsteuer: Jährliche Steuer für das Grundstück
- Verwaltungskosten: Kosten für die Immobilienverwaltung
- Werbekosten: Anzeigenkosten für die Vermietung
- Einrichtungsgegenstände: Anschaffungskosten für Möbel
Was gilt, wenn ich an Angehörige vermiete?
Die Miete sollte mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete betragen und regelmäßig per Überweisung gezahlt werden (keine Barzahlungen). Bei einer niedrigeren Miete kannst du die Werbungskosten nur noch zum Teil absetzen.
Wie bei fremden Mietern sollte ein schriftlicher Mietvertrag vereinbart und eingehalten werden.
Wichtig: Die Miete darf nicht an den Angehörigen zurückerstattet werden, sonst erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis nicht an.
Gebe ich die Warm- oder Kaltmiete an?
In der Steuererklärung gibst du bei den Einnahmen die Warmmiete an. Dafür darfst du die bezahlten Nebenkosten als Werbungskosten absetzen.
Sind Mieteinnahmen nach 10 Jahren steuerfrei?
Nein, Mieteinnahmen selbst sind nicht steuerfrei. Anders sieht es beim Immobilienverkauf aus: Nach 10 Jahren ist der Gewinn steuerfrei. Entscheidend ist das Datum des Notarvertrags. Hast du die Immobilie allerdings im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt, entfällt die 10-Jahres-Frist. In diesem Fall zahlst du keine Steuern auf den Gewinn aus dem Verkauf.
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- Steuer-Coaching inklusive
- Automatisch ausfüllen lassen
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45,99 €
- Einmalige Abgabe für ein Steuerjahr
Abgabepflicht der Steuererklärung für Vermieter
Als Vermieter musst du deine Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeben – ob du ein Haus, eine Wohnung oder ein Zimmer vermietest. Kaltmiete, Nebenkosten und Nachzahlungen: All das gehört dazu und muss angegeben werden.
Die mit der Vermietung zusammenhängenden Ausgaben setzt du als Werbungskosten ab und sparst damit Steuern.
Mit WISO Steuer wird’s richtig einfach. Viele Angaben werden aus dem Vorjahr übernommen und du kannst Belege digital speichern und automatisch in deine Steuererklärung einfügen. Du sparst dir also lästiges Abtippen und vergisst keine absetzbaren Ausgaben.
Bares Geld sparen mit Vermietungskosten
Mit deinen zahlreichen Ausgaben rund um die Vermietung kannst du bares Geld sparen. Absetzbar sind zum Beispiel Kreditzinsen, Abschreibungen, Nebenkosten, Reparaturen und Renovierungen. Auch vorweggenommene Werbungskosten (wie Kosten für die Mietersuche) kannst du absetzen.
Warum lohnt sich WISO Steuer für Vermieter?
WISO Steuer macht dir als Vermieter das Leben leichter: Für jedes vermietete Objekt gibst du deine jeweiligen Einnahmen und Ausgaben ein. Im Hintergrund erstellt dann die Software deine Steuererklärung – ohne dass du komplizierte Formulare ausfüllen musst.
Selbst komplizierte Berechnungen (zum Beispiel für Abschreibungen) übernimmt die App und unterstützt dich optimal, alle Ausgaben anzugeben – das bedeutet mehr Rendite für dich!
Diese Mieteinnahmen musst du versteuern
Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören:
- Vermietung einer Wohnung
- Vermietung eines Hauses
- Untervermietung eines Zimmers
- Verpachtung von unbebauten Grundstücken
- Vermietung von gewerblichen Räumen
- Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses
- Kurzzeitvermietung über Airbnb
Wie viel Steuern sind auf Mieteinnahmen zu zahlen?
Das hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Und der wiederum ist davon abhängig wie hoch deine anderen Einkünfte sind (wie zum Beispiel Gehalt), ob du verheiratet bist oder Kinder hast. Die Spannbreite liegt hier zwischen 14 % und 45 %.
Für Vermietungseinkünfte musst du also in der Regel eine Einkommensteuererklärung abgeben.
Vermietest du an einen gewerblichen Mieter, der auf seine Umsätze Mehrwertsteuer zahlt, kann die Erhebung von Umsatzsteuer auf die Miete für beide Seiten sinnvoll sein. Bei kurzfristiger Vermietung von Ferienwohnungen musst du grundsätzlich Umsatzsteuer verlangen. Dabei können für bestimmte Teilleistungen unterschiedliche Steuersätze anfallen.
Bei einer Vermietung im großen Stil kann sogar Gewerbesteuer fällig werden.
Besonders praktisch: Auch die Umsatz- und Gewerbesteuererklärung kannst du mit WISO Steuer erledigen. Das gilt ebenso für die Umsatzsteuervoranmeldungen. Bezahlen musst du natürlich nur einmal.
Steuerfrei vermieten
Auch für Vermieter gilt der Grundfreibetrag. Bis zu dieser Grenze bleiben Einkünfte steuerfrei. Aber Achtung: Sie gilt für deine gesamten Einkünfte. Bekommst du Gehalt, musst du das zu deinen Mieteinnahmen dazurechnen.
Es gibt eine Sonderregel bei kurzfristiger Untervermietung der eigenen vier Wände gilt. Liegen die Einnahmen unter 520 € im Jahr, bleiben sie steuerfrei. Hierbei handelt es sich um eine Bagatellgrenze des Finanzamts. Überschreitest du diese Freigrenze nur um einen Euro, musst du den gesamten Betrag in deiner Steuererklärung angeben und versteuern.
Steuertipps für Vermieter
Viele Kosten rund um die Vermietung nennt man auch Werbungskosten. Und diese kannst du bei der Steuererklärung angeben und so deine Steuerlast drücken.
Je höher die Ausgaben, desto weniger Steuern zahlst du. Wenn deine Kosten höher als die Einnahmen sind, entsteht ein Verlust. Dann fallen keine Steuern für die Mieteinnahmen an. Möglicherweise bekommst du dann sogar Steuern aus anderen Einkunftsarten, wie einem Angestelltenverhältnis, zurück.
Generell gilt das Zufluss-Abfluss-Prinzip. Das heißt: Du kannst die Ausgaben in dem Jahr absetzen, in dem du sie gezahlt hast. Das gilt auch für die Einnahmen. Auch diese versteuerst du erst, wenn du sie auch tatsächlich erhalten hast. Noch ausstehende Mieten musst du nicht in der Steuererklärung angeben.
Wichtig: Bewahre alle Belege zu deinen Kosten gut auf. Mit WISO Steuer kannst du sie ganz einfach digital sammeln und hast sie jederzeit griffbereit, falls das Finanzamt Nachweise verlangt.
1. Kaufpreis der Immobilie
Den Kaufpreis deiner vermieteten Immobilie kannst du nicht auf einmal absetzen, aber auf mehrere Jahre verteilen. Dadurch schreibst du den Kaufpreis für das Gebäude ab. Das Grundstück zählt jedoch nicht dazu.
Das heißt: Jährlich wird ein Teil des Kaufpreises steuerlich abgezogen. Meistens kannst du zwischen 2 und 3 % vom Kaufpreis des Gebäudes abschreiben. Für neu gebaute Wohngebäude geht am Anfang auch mehr und dann sinkt die Abschreibung mit jedem Jahr. Das nennt sich degressive Abschreibung.
Auch die Anschaffungsnebenkosten wie Notar- und Maklergebühren sowie die Grunderwerbsteuer fließen in die Abschreibung ein.
Mit WISO Steuer brauchst du nichts selbst auszurechnen, denn es berücksichtigt die optimale Abschreibung für dich.
2. Laufende Betriebskosten
Als Vermieter hast du regelmäßige Betriebskosten wie Müllabfuhr, Grundsteuer, Heizkosten oder Wasser. Diese Kosten kannst du an deine Mieter weitergeben. Das nennt sich „umlegen”. Dafür bekommst du den Betriebskostenvorschuss vom Mieter, den du versteuern musst. Praktisch: Du kannst dann alle Betriebskosten in deiner Steuererklärung absetzen.
Eine Ausnahme gibt es bei vermieteten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern: die Instandhaltungsrücklage. Die Instandhaltungsrücklage zahlst du als Vermieter mit dem Wohngeld, aber du kannst sie noch nicht zum Zahlungstermin absetzen. Denn du sparst jahrelang einen Betrag an, von dem dann große Instandhaltungen beglichen werden können. Wird dann von der Instandhaltungsrücklage ein neues Dach oder eine neue Fassadendämmung bezahlt, kannst du deinen vollen Anteil der Kosten in der Steuererklärung angeben.
3. Erhaltungsaufwendungen
Als Vermieter kannst du die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen deiner Immobilie von der Steuer absetzen. Egal ob du neue Fenster einbauen lässt, das Bad renovierst oder kleinere Reparaturen erledigen musst.
Besonders praktisch: Auch wenn du größere Modernisierungen in mehreren Jahren absetzt, profitierst du langfristig von einer geringeren Steuerlast. So bleibt mehr von deinen Mieteinnahmen bei dir!
4. Einrichtung
Wenn du deine vermietete Wohnung oder dein Haus einrichtest, kannst du richtig Steuern sparen! Egal ob große Möbel wie Schränke und Betten oder kleinere Anschaffungen wie Lampen und Vorhänge – fast alles, was du kaufst, kannst du steuerlich geltend machen.
Gegenstände bis 952 € kannst du direkt absetzen. Den Kaufpreis für teurere Anschaffungen verteilst du auf mehrere Jahre. Wie viele? Das ermittelt WISO Steuer automatisch für dich.
Das Beste: Mit WISO Steuer sammelst du deine Belege ganz einfach digital und vergisst keine Ausgabe.
5. Fahrten zur Immobilie
Wenn du als Vermieter zu deiner Immobilie fährst, kannst du die Kosten dafür steuerlich absetzen. Egal, ob du zur Besichtigung, für Reparaturen oder die Verwaltung hinfährst – jede Fahrt zählt. Du kannst dabei die tatsächlich entstandenen Kosten absetzen. Fährst du mit dem Auto, kannst du pauschal 0,38 € pro gefahrenen Kilometer absetzen.
6. Kreditzinsen
Hast du für den Kauf, Bau oder die Renovierung deiner Immobilie einen Kredit aufgenommen? Dann kannst du die gezahlten Zinsen als Werbungskosten absetzen – die Tilgung allerdings nicht.
Nutzt du einen Teil der Immobilie selbst, setzt du nur die Zinsen für den vermieteten Teil ab. Zusätzlich kannst du Geldbeschaffungskosten wie Bankgebühren oder Bereitstellungszinsen als Werbungskosten absetzen.
Verbilligte Vermietung: Das ist wichtig
Vermietest du günstiger an Familie oder Freunde? Dafür gibt es spezielle Regeln bei der Steuer. Behalte diese wichtigen Punkte bei der Vermietung an Angehörige im Blick:
- Die Miete sollte mindestens 50 % der ortsüblichen Miete betragen – sonst kannst du nur einen Teil der Ausgaben absetzen.
- Liegt die Miete zwischen 50 % und 66 %, geht der volle Kostenabzug nur, wenn du über 30 Jahre mit einem Überschuss rechnest.
- Ein schriftlicher Mietvertrag ist empfehlenswert und die Miete sollte monatlich gezahlt werden. Am besten per Überweisung.
Mit WISO Steuer behältst du den Überblick und machst deine Steuererklärung schnell und unkompliziert!