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Grundsteuer

Alles, was Sie wissen müssen


Sie haben einen Bauplatz gekauft, auf dem Sie jetzt bauen? Oder Sie haben eine bestehende Immobilie erworben? Dann haben Sie bestimmt auch schon Grunderwerbsteuer ans Finanzamt gezahlt. Diese fällt nur einmal beim Kauf des Bauplatzes oder der Immobilie an und bemisst sich in der Regel nach dem Kaufpreis. Anders ist das bei der Grundsteuer. Was es damit auf sich hat, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Kurz & knapp

  • Die Grundsteuer zahlen Sie jeweils zum 15. Februar, Mai, August und November an die Gemeinde.
  • Als Vermieter können Sie die Zahlung von der Einkommensteuer absetzen.
  • Die Grundsteuer können Sie an Ihre Mieter weiterberechnen.
  • In bestimmten Fällen kann die Gemeinde Ihnen die Grundsteuer erlassen.

Wer muss die Grundsteuer zahlen?

Die Grundsteuer fällt für Eigentum an Grundstücken an. Sie muss also jeder zahlen, der Eigentümer eine Immobilie ist. Aber nicht nur Eigentümer: Auch Mieter tragen die Kosten anteilig, wenn die Steuer in den Nebenkosten enthalten ist.

Denn laut der Betriebskostenverordnung gehört die Grundsteuer zu den umlagefähigen Kosten. Das bedeutet, dass der Vermieter sie an die Mieter weiterberechnen kann.

Die Umlage vereinbaren Mieter und Vermieter regelmäßig zusammen mit den weiteren Nebenkosten im Mietvertrag. Dafür leistet der Mieter üblicherweise zusätzlich zur eigentlichen Miete monatliche Vorauszahlungen zu den Nebenkosten. Zum Jahresende erfolgt dann eine Abrechnung auf Basis der tatsächlichen Nebenkosten.

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An wen und wann muss ich die Steuer zahlen?

Als Eigentümer zahlen Sie die Grundsteuer an die Gemeinde. Sie zählt nämlich zu den Gemeindesteuern. Zahlungstermin ist jeweils im Februar, Mai, August und November zum 15.

Grundsteuer Zahlung Termin Übersicht

Als Mieter zahlen Sie die Steuer auf den Grundbesitz des Eigentümers in der Regel mit den sonstigen Nebenkosten-Vorauszahlungen: üblicherweise monatlich zusammen mit der Miete.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

In einem kniffligen Verfahren wird vom Finanzamt in einem ersten Schritt der Einheits- bzw. Grundsteuerwert ermittelt. Dieser wird per Bescheid festgestellt. Im zweiten Schritt wendet das Finanzamt darauf basierend eine diverse Grundsteuermesszahl an. Daraus ermittelt sie den Grundsteuermessbetrag. Die Festsetzung des Messbetrags erfolgt in einem Messbescheid. Im dritten Schritt wird darauf ein von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlicher Hebesatz angewendet und somit die Grundsteuer festgesetzt.

Infografik Grundsteuer berechnen

Zusammengefasst berechnet sich die Grundsteuer also wie folgt:

Grundsteuerwert oder Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = jährliche Grundsteuer

Berechnung Beispiel iconBeispiel

Stefanie wohnt in einer Eigentumswohnung in Bodman-Ludwigshafen mit einem Grundsteuerhebesatz von 300 Prozent. Der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert beträgt 25.000 Euro.

Die jährliche Grundsteuer beträgt 262,50 Euro (Einheitswert 25.000 Euro x Grundsteuermesszahl 3,5 Promille x Hebesatz 300 Prozent). Vierteljährlich also 65,63 Euro.

Wann gilt welche Messzahl?

Bis 2025: Bis dato wird zwischen der Gebäudeart differenziert. Grundsätzlich beträgt die Messzahl 3,5 Promille. Eine Ausnahme gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser. Bei Einfamilienhäusern sind es 2,6 Promille für die ersten 38.346,89 Euro des Einheitswertes und für den Rest 3,5 Promille. Für Zweifamilienhäuser gelten 3,1 Promille.

Ab 2025: Die Grundsteuermesszahl beträgt einheitlich 0,34 Promille. Unter bestimmten Voraussetzungen können dabei Ermäßigungen greifen.

Welcher Hebesatz gilt?

Die Hebesätze variieren bei den Gemeinden. Dabei gibt es Gemeinden mit niedrigen Hebesätzen von sogar 0 Prozent. Beispielsweise verzichtet Friedrichsgabekoog in Schleswig-Holstein derzeit ganz auf die Grundsteuer. Dementgegen steht Lautertal (Odenwald) in Hessen mit 1.050 Prozent an der Spitze. Im Durchschnitt beträgt der Hebesatz etwa 380 Prozent (2019). Bei Gemeinden ab 20.000 Einwohnern beläuft sich der Durchschnitt auf 539 Prozent.

Eine Übersicht der Hebesätze finden Sie auf der Website des Statistischen Bundesamts.

Grundsteuer Banner Steuer Geld

Kann ich Grundsteuer sparen?

Ja, in Ausnahmefällen können sich Vermieter die Grundsteuer tatsächlich wieder zurückholen. Das gilt auch für Selbstständige. Und zwar dann, wenn Sie eine wesentliche Ertragsminderung hatten. Bei vermieteten Immobilien passiert das, wenn die Miete ausfällt. Beispielsweise, wenn der Mieter sie nicht zahlen kann. Oder aber, wenn die Immobilie leer steht.

Aber auch bei Immobilien, die Sie für Ihre Selbstständigkeit nutzen, kommt ein Grundsteuererlass infrage. Und zwar dann, wenn Sie die eigengewerblich genutzten Räume nicht nutzen können.

Für unbebaute Grundstücke, wie einem Parkplatz oder Lagergrundstück ist ein Erlass der Grundsteuer leider nicht vorgesehen.

Achtung Steuer Hinweis IconEine weitere Voraussetzung ist, dass Sie nicht selbst verantwortlich für den Mietausfall oder die verminderte Nutzung der gewerblichen Räume sind. Sie dürfen den Ertragsausfall also nicht (mit)verschulden.

Wann liegt eine wesentliche Ertragsminderung vor?

Eine wesentliche Ertragsminderung liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als 50 Prozent geringer ausfällt. Was ist der Rohertrag? Bei Vermietern ist das die geschätzte übliche Jahresmiete. Anhaltspunkt für die Schätzung ist dabei die Miete, die für ähnliche Immobilien gezahlt wird. Dabei werden die Art, Lage und Ausstattung der Räume betrachtet.

Bei Selbstständigen wird der Ausnutzungsgrad des Grundstücks herangezogen. Eine wesentliche Ertragsminderung kann dann vorliegen, wenn die räumliche, zeitliche oder wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes geringer erfolgte als normalerweise.

Die Schuldfrage

Die Ertragsminderung darf nicht Ihre Schuld sein. Die Ursache der Minderung muss also außerhalb Ihres Einflussbereiches liegen. Beispielsweise müssen Sie einen Leerstand dann nicht vertreten, wenn Sie sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einer marktgerechten Miete bemühen. Unter welchen Bedingungen dies bei Ihnen der Fall ist, kann pauschal leider nicht beantwortet werden. Es ist eine Frage des Einzelfalls.

Beispiel: Eigenes Verschulden

Stefanie bietet eine Wohnung zur Vermietung an. Sie verlangt zunächst einen vergleichsweise sehr hohen Mietpreis. Dann gibt sie die Suche nach einem Mieter auf.

In diesem Fall scheidet der Grundsteuererlass aus. Denn Stefanie hat den Mietausfall durch die Forderung einer zu hohen Miete zu verschulden. Auch, dass sie anschließend gar nicht mehr nach Mietern sucht, ist als selbstverschuldeter Mietausfall zu sehen.

Übrigens: Auch unterlassene Renovierungsarbeiten, die potenzielle Mieter abschrecken könnten, dürfen nicht vorliegen.

Beispiel: Kein eigenes Verschulden

Stefan bietet ebenfalls eine Mietwohnung auf dem Markt an. Kurz vor der ersten Besichtigung stürzt bei einem Sturm ein Baum auf das Dach des Hauses. Bis der Sturmschaden beseitigt ist, kann Stefan die Wohnung nicht vermieten.

In diesem Fall trägt Stefan keine Schuld. Denn wenn der Mietausfall auf äußere Einflüsse wie Hochwasser, Erdbeben, Sturmschäden oder andere Naturkatastrophen zurückzuführen ist, hat der Vermieter die Ertragsminderung nicht zu verschulden.

Übrigens: Auch wenn das Vermietungsobjekt aufgrund des strukturschwachen Umlandes nicht vermietet ist, können Sie den Grundsteuererlass beantragen.

Stand die Wohnung längere Zeit leer, so müssen Sie nachweisen, dass Sie sich ernsthaft und nachhaltig um eine neue Vermietung bemüht haben. Dies kann durch Vorlage von geschalteten Anzeigen in Zeitungen sowie im Internet erfolgen, aber auch durch Aufträge an Makler.

Wie hoch ist die Erstattung der Grundsteuer?

Wie viel Grundsteuer die Gemeinde erstattet, hängt von der Höhe der Ertragsminderung ab. Dafür wird errechnet, wie hoch der Anteil des ausgefallenen Ertrags am geschätzten Rohertrag ist. Es werden also Ist- und Soll-Ertrag gegenüber gestellt.

  • Sie haben eine Ertragsminderung von 50 bis 99 Prozent? Dann kann die Gemeinde bis zu 25 Prozent der Grundsteuer erlassen. Beispielsweise, wenn die Mietwohnung wegen schwacher Mietnachfrage nur vorübergehend leer stand. Oder, weil das Betriebsgebäude teilweise nicht genutzt werden konnte.
  • Sie mussten komplett auf den Ertrag aus einer Immobilie verzichten? Dann kommt ein Erlass der Grundsteuer von 50 Prozent in Betracht. Dies wäre der Fall, wenn das Vermietungsobjekt das ganze Jahr über leer stand. Oder aber Sie konnten Ihr Betriebsgebäude das ganze Jahr nicht nutzen.
Beispiel

Stefan kann seine Wohnung vom 01.05.2020 bis zum 31.12.2020 aufgrund des Sturmschadens nicht vermieten. Vom Vormieter hat er für die Monate Januar bis April insgesamt 930 Euro pro Monat – also insgesamt 3.720 Euro – an Miete bekommen. Ab Mai hat er die Wohnung für 1.000 Euro pro Monat neu vermieten wollen. Insgesamt hätte er im Jahr 2020 also einen Rohertrag in Höhe von 11.720 Euro gehabt. Er hat aber einen Mietausfall in Höhe von 8.000 Euro zu verzeichnen. Das macht einen Anteil von circa 68 Prozent. Hierfür kann die Gemeinde ihm 25 Prozent der Grundsteuer erlassen.

Wie stelle ich den Antrag auf Grundsteuererlass?

Die Grundsteuer wird erst nach Ablauf des Jahres erstattet, für das sie festgesetzt wurde. In der Regel müssen Sie die Grundsteuer daher erstmal an die Gemeinde zahlen. Den Erlass der Grundsteuer beantragen Sie dann bei der Gemeinde, die sie festgesetzt hat. In den Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen ist hingegen das Finanzamt zuständig. Ein Musterschreiben für den Antrag auf Grundsteuererlass können Sie sich hier herunterladen:

Welche Frist muss ich beachten?

Für den Antrag auf den Erlass der Grundsteuer gilt eine strenge Frist! Der Antrag muss spätestens am 31.3. des Folgejahres im Briefkasten der zuständigen Behörde liegen. Eine Fristverlängerung gibt es hier nicht. Handeln Sie so schnell wie möglich und schieben Sie den Antrag nicht auf die lange Bank!

Info GlühbirneUnser Tipp: Reicht Ihnen die Zeit nicht, geben Sie zunächst nur das unterschriebene Antragsschreiben ab. Nachweis und Begründung können Sie später nachreichen.

Die Grundsteuer in der Steuererklärung

Wenn Sie die Immobile selbst bewohnen, können Sie die Grundsteuer nicht von der Steuer absetzen. Sie können die Steuer allerdings anteilig geltend machen. Das geht beispielsweise, wenn Sie ein steuerlich anerkanntes Arbeitszimmer in Ihrer Wohnung haben. Die Grundsteuer, die auf die anteilige Fläche des Arbeitszimmers entfällt, gehört dann zu den Werbungskosten.

In WISO Steuer tragen Sie das hier ein: Arbeitnehmer, Betriebsrentner und Pensionäre > Ausgaben (Werbungskosten) > Arbeitszimmer > Miete, Nebenkosten und sonstige Aufwendungen.

Grundsteuer Arbeitszimmer absetzen

Die Umlage der Grundsteuer

Sind Sie Vermieter können Sie die gezahlte Steuer für den Grundbesitz hingegen von der Einkommensteuer absetzen. Es ist aber zu unterscheiden, ob Sie die Steuer auf den Mieter umlegen oder nicht. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die Grundsteuer in Ihrer Steuererklärung mit WISO Steuer eintragen!

Variante 1: Sie legen die Grundsteuer nicht um

Die von Ihnen an die Gemeinde gezahlte Grundsteuer machen Sie als Werbungskosten der Vermietung geltend. Tragen Sie die Steuer einfach bei den laufenden Betriebskosten ein: Sparer und Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen > Ausgaben (Werbungskosten) > Laufende Betriebskosten.

Steuererklärung Grundsteuer Werbungskosten

Variante 2: Sie legen die Grundsteuer auf den Mieter um

Im Nebenkosten-Anteil der Mieter ist auch die Grundsteuer enthalten? In diesem Fall tragen Sie die von Ihnen an die Gemeinde gezahlte Steuer zunächst wie oben beschrieben bei den laufenden Betriebskosten in der Anlage V ein. Die Nebenkosten-Vorauszahlungen, die der Mieter leistet, erfassen Sie in der Steuererklärung gegenläufig bei den Einnahmen: Sparer und Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen > Mieteinnahmen > Einnahmen aus Nebenkosten/ Umlagen/ Betriebskosten.

In Summe erfassen Sie in diesem Fall einmal eine Einnahme und einmal eine Ausgabe.

Steuer Nebenkosten eintragen

Neue Berechnung ab 2025

Ab 2025 soll die Grundsteuer neu berechnet werden. Hintergrund der neuen Regelung ist, dass die bisherige Berechnung vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt wurde. Denn: Bisher diente der Einheitswert als Bemessungsgrundlage. Das Problem: Für die Einheitswerte sind die Wertverhältnisse am 01.01.1964 maßgebend. Und diese entsprechen einfach nicht mehr den tatsächlichen aktuellen Werten.

Daher wurde eine Neuregelung bis zum 31.12.2019 gefordert. Die neuen Regeln treten allerdings erst ab 2025 in Kraft. Bis dahin darf die alte Berechnung weiterhin angewendet werden. Zudem müssen bis 01.01.2022 alle Grundstücke neu bewertet werden, danach alle 7 Jahre. Dieser Wert wird dann als Grundsteuerwert bezeichnet. Dieser soll den tatsächlichen Wert des Grundstücks wiedergeben.

Im Bundesmodell soll der Grundsteuerwert auf Basis des Bodenrichtwerts und der statistisch ermittelten Nettokaltmiete festgestellt werden. Zudem kommt die Grundstücksfläche, die Gebäudeart und das Gebäudealter zum Tragen. Allerdings gibt es eine Länderöffnungsklausel. Das bedeutet: Die Bundesländer müssen sich nicht an das Bundesmodell halten und können davon abweichen.

Grundsteuer absetzen mit WISO Steuer

 

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Übrigens: In unserer Steuer-Software finden Sie eine ausführliche Hilfe und Tipps zu allen Themen rund um Ihre Steuererklärung.

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