Airbnb & Co: Das müssen Sie beachten

Airbnb & Co: Das müssen Sie beachten

Wie Sie die Untervermietung richtig versteuern


Während eines Urlaubs oder einer Dienstreise mit der eigenen Wohnung Geld verdienen-  das klingt verlockend. Immer mehr Deutsche nutzen den einfachen Hinzuverdienst während ihrer Abwesenheit. Sie melden ihre Wohnung bei privaten Vermittler-Plattformen wie Airbnb, Wimdu.de oder 9flats.com zur Untervermietung an. Doch hierbei gibt auch einige rechtliche Dinge zu beachten. Wir zeigen Ihnen, was Sie im Umgang mit dem Finanzamt wissen sollten.

Gewinn unterliegt der Einkommensteuer

Auch wenn Sie nur geringe Einnahmen aus Ihrer Vermietung erhalten haben: Denken Sie an den Fiskus! Denn das Vermieten eines Zimmers oder der kompletten Wohnung unterliegt grundsätzlich nach Paragraph 21 Einkommensteuergesetz der Einkommensteuer. Der Gewinn muss daher in der Anlage V der Steuererklärung erklärt werden.

Als Einnahmen zählen alle Beträge, die Ihnen rund um das Vermieten zugeflossen sind. Doch ob Sie auch tatsächlich darauf Steuern zahlen, hängt von Ihrer individuellen Situation ab.

Diese Ausgaben mindern Ihre Steuer

Nur weil Sie sich ein paar Euro dazu verdient haben, heißt das nicht gleich, dass diese Einnahmen direkt versteuern werden. Denn es wird nur der Gewinn den Sie erzielt haben besteuert. Um diesen zu ermitteln, werden Ihre Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt. Dazu gehören alle Kosten, die im direkten Zusammenhang mit der Untervermietung stehen, wie

  • Anteilige Wohnungsmiete
  • Anteilige Nebenkosten
  • Gebühren für Inserate und Online-Plattform
  • Ausgaben für Reinigung
  • Kosten für Handwerker

Als Nachweis für diese Kosten genügen die entsprechenden Belege bzw. Mietvertrag und Nebenkosten.

Wichtig

Einfache Belege für Barzahlungen an Dienstleister werden vom Finanzamt nicht anerkannt. Zahlen Sie Handwerker, Putzfrau und Co. daher immer per Banküberweisung.

Beispiel

Sie haben Ihre Wohnung für die Dauer Ihres vierwöchigen Jahresurlaubes für 2.000 Euro untervermietet. Ihre Miete samt Nebenkosten beträgt im Jahr 12.000 Euro. Sie können nun 1/12 der Jahres-Ausgaben – sprich 1.000 Euro- als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Der Gewinn, den Sie bei der Steuer anzugeben haben, beträgt 1.000 Euro (2.000 Euro Einnahmen ./. 1.000 Euro Ausgaben).

Steuerlicher Grundfreibetrag

Auch wenn Sie aus dem kurzfristigen Vermieten einen Gewinn erwirtschaftet haben heißt das nicht gleich, dass Sie darauf auch Steuern zahlen. Denn Sie sind generell nur steuerpflichtig, wenn Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen über dem Grundfreibetrag liegt. Dieser beträgt für Singles 8.652 Euro und für Verheiratete 17.304 Euro. Dazu zählen Ihr Lohn und sonstige Einnahmen abzüglich aller steuerlich relevanten Ausgaben.

Freigrenze von 520 Euro im Jahr

Im Kalenderjahr bleiben bis zu 520 Euro Einnahmen aus der kurzfristigen Vermietung steuerfrei. Das anteilige Kosten gegen rechnen, um Ihre Einnahmen zu schmälern, ist dann jedoch Tabu.

Sobald Sie über die 520 Euro kommen, unterliegt der gesamte Betrag der Steuer – und wird wiederum in der Einkommensteuererklärung angegeben.

Liebhaberei- oder wenn das Finanzamt für einen Verlust nicht aufkommen will

Manchmal ist das Finanzamt jedoch auch der Auffassung, Ihre Untervermietung sei steuerrechtlich irrelevant. Das kommt dann vor, wenn die Behörden keine Gewinnerzielungsabsicht in Ihrer Vermietung sehen.

Gut dabei: Ihre wenigen Euro an Einnahmen sind dann steuerlich unbedeutend- und müssen nicht in der Steuererklärung angegeben werden. Negativ: Haben Sie mit dem Vermieten einen Verlust eingefahren, können Sie diesen bei der Steuer leider auch nicht geltend machen.

Und was ist mit der Umsatzsteuer?

Neben der Einkommensteuer fällt manchmal auch noch Umsatzsteuer an. Doch bevor man diese von Ihnen verlangt, müssen Ihre Einnahmen aus der Vermietung schon beträchtlich sein. Denn erst ab einem Bruttoumsatz von 17.500 Euro im Vorjahr und voraussichtlichen 50.000 Euro im laufenden Jahr fällt Umsatzsteuer an.

Erreichen Sie diese Grenze nicht, so können Sie die so genannte Kleinunternehmer-Regelung wählen. Das heißt, es entfällt die Pflicht, Umsatzsteuer ans Finanzamt abzuführen. Im Gegenzug dürfen Sie aber auch keine Vorsteuer aus Rechnungen in Abzug bringen.

Entscheiden Sie sich für die Umsatzsteuer, um diese also freiwillig abzuführen, können Sie die Umsatzsteuer mit der Vorsteuer verrechnen. Doch Vorsicht: An diese Wahl sind Sie die nächsten fünf Jahre gebunden!

 

 

 

 

 

4 Comments

eigener Kommentar
  1. 1
    Frank

    Wie sieht die Situation für einen Home Swap aus. Ich tausche für den Urlaub mit einer fremden Familie die Wohnung aber es fließt kein Geld. Steuerlich relevant?

    • 2
      Ruhrpottler

      Einkommensteuerlich sicherlich relevant denn die Überlassung der Wohnung (Nutzungsüberlassung) dient ja dazu einen Gegenanspruch für den (privaten = steuerlich unbeachtlichen) Urlaub zu erhalten (wie ein geldwerter Vorteil). Ansonsten könnte man sich ja auch auf den Standpunkt stellen dass der Chef einem ein Haus kauft und man dafür ohne laufendes Gehalt eine Zeitlang für ihn ohne weitere Entlohnung arbeitet. Das Modell würde sich rasend schnell durchsetzen wenn es steuerlich ohne Konsequenzen bliebe.
      Man müsste den Gegenwert des Urlaubes checken um Liebhaberei abzuprüfen. Ist die überlassene Gegenleistung (Ferienwohnung) sehr viel höherwertiger dann könnte man grundsätzlich von einer Überschusserzielungsabsicht ausgehen. Wenn es ein einmaliger Vorgang ist und sich die Werthaltigkeiten ausgleichen gehe ich davon aus dass das Finanzamt das als steuerlich unbeachtlich betrachten wird da daraus ja keine Überschüsse erzielt werden. Genau kann man das nur sagen wenn man mehr Detailinfos hat und es sauber gegenüberstellt (grob: Wert der erhaltenen Nutzungsüberlassung in Form der Warmmiete/üblichen Ferienwohnungs-Marktmiete als Einnahmen; im Gegenzug die zeitanteiligen Hauskosten der eigenen fremd überlassenen Wohnung dagegen rechnen).
      Umsatzsteuerlich könnte man im Rahmen eines Leistungsaustausches trotz fehlender Geldflüsse zum Schluss kommen dass es relevant ist; da der Umsatz unter die Kleinunternehmergrenze fällt aber ohne steuerliches Ergebnis. Wenn man sorglos schlafen will einfach formlos dem Finanzamt mit der Steuererklärung den Sachverhalt kurz mitteilen und auf das eigene Ergebnis (steuerlich unbeachtlich?) hinweisen. Das Finanzamt hat dann die Chance das fachlich nochmals genau zu prüfen.

  2. 3
    Adrian

    Vielen Dank für diesen hilfreichen Beitrag!
    Meine Freundin ist ins Ausland gezogen um dort zu arbeiten. Deshalb vermiete ich knapp die Hälfte unserer 2-Zimmer Wohnung für ca. 10 Tage pro Monat per Airbnb. Die Einnahmen entsprechen der Häfte der Miete.
    Kann man hier davon ausgehen, dass „keine Gewinnerzielungsabsicht“ vorliegt?

    Wenn man es genau nimmt, kann ich ja nur 1/6 der Miete (50% der Miete * 10 Tage/30 Tage = 1/6) als Kosten annehmen.
    Einnahmen sind dennoch 50% der Miete.
    Muss ich die Differenz als Gewinn versteuern?

    Ist es geschickter, wenn ich nun meine Einnahmen kommentarlos in Anlage V angebe oder vorher das Finanzamt kontaktiere? Wie sollte ich das Finanzamt am besten kontaktieren falls notwendig?
    Vielen Dank schonmal für eine Antwort! 🙂

  3. 4
    Ursula

    Guten Tag,

    ich wohne in Hamburg und liebe meine Wohnung. Ich will nicht mehr in einer WG leben und habe somit nur ab und zu Airbnb Gäste da, damit ich die Hälfte der Miete reinbekomme. Hamburg ist teuer und es ist schwer eine Wohnung zu bekommen. Die Airbnb-Einnahmen haben dieses Jahr noch nicht ganz die Hälfte der Miete gedeckt. Kann man hier eine Art Antrag auf Befreiung stellen? Ich verdiene gerade zu viel um Wohngeld zu bekommen und zu wenig mir in Hamburg eine Wohnung alleine zu leisten.

+ Kommentar hinterlassen