Das Erbbaurecht ist die Alternative zum klassischen Kauf. Wie Erbbauzins, Veto-Recht und VertragsverlĂ€ngerung die Bedingungen beeinflussen und was Bauherren steuerlich beachten mĂŒssen, zeigen wir hier.
Schnelleinstieg
Kurz & knapp
- Das Erbbaurecht erlaubt Nutzung und Errichtung von GebĂ€uden auf fremdem GrundstĂŒck
- Im Gegenzug zahlt der Erbbaurechtsnehmer eine PachtgebĂŒhr
- EinkĂŒnfte wie Mieteinnahmen mĂŒssen versteuert werden
- WISO Steuer hilft dir bei deiner SteuererklÀrung
Was ist das Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht (umgangssprachlich oft âErbpachtâ) ermöglicht es, eine Immobilie auf einem fremden GrundstĂŒck zu errichten. Dabei ĂŒberlĂ€sst der EigentĂŒmer des GrundstĂŒcks, der Erbbaurechtsgeber, einem Erbbauberechtigten das Recht:
- das GrundstĂŒck selbst zu nutzen
- darauf ein GebÀude zu errichten
Das Erbbaurecht wird in der Regel fĂŒr einen langen Zeitraum vergeben â hĂ€ufig zwischen 50 und 99 Jahren.
Zinsen beim Erbbaurecht
Ein wesentlicher Aspekt des Erbbaurechts ist der Erbbauzins. Die Höhe des Erbbauzinses wird in der Regel individuell bei Vertragsabschluss festgelegt und kann ĂŒber die Vertragslaufzeit angepasst werden. Der Erbbauzins wird jĂ€hrlich gezahlt und basiert auf einem Prozentsatz des Bodenwerts.
Nutzung | Höhe in % |
---|---|
Erbbaurechtszins liegt im Schnitt bei 3 bis 4 % | |
Wohnen | 8 |
Gewerbe | 7 |
sozialer Bereich | 6,5 |
Quelle: Deutscher Erbbaurechtsverein e. V.; Stand: 2020
Vorteile & Nachteile des Erbbaurechts
Das Erbbaurecht wird in Metropolregionen mit hohen GrundstĂŒckspreisen oft als attraktive Option angesehen. Doch neben den Vorteilen gibt es auch Nachteile, sowohl fĂŒr den Erbbauberechtigten als auch den Erbbaurechtsgeber. Der Erbbauberechtigte kann so ein GrundstĂŒck zu vergleichsweise geringeren Kosten im Vergleich zum Kauf erwerben. Werden darauf GebĂ€ude errichtet, profitiert der Erbbauberechtigte davon.
FĂŒr den Erbbaurechtsgeber bietet das Erbbaurecht eine regelmĂ€Ăige Einnahmequelle â in Form des Erbbauzinses. DarĂŒber hinaus kann er das GrundstĂŒck langfristig nutzen oder es nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages zurĂŒckzuerlangen.
Mitspracherecht
Als EigentĂŒmer einer Immobilie auf Erbpacht ist man gröĂtenteils fremdbestimmt: Der Erbbaugeber hat nĂ€mlich ein gröĂeres Mitspracherecht, als viele vermuten.
Zustimmung einholen
GrundstĂŒck selbst nutzen, vermieten oder vererben â als PĂ€chter eines GrundstĂŒcks hast du Ă€hnliche Rechte wie ein GrundstĂŒckseigentĂŒmer. Der feine Unterschied: FĂŒr alles brauchst du die vorherige Zustimmung des Erbpachgebers.
- Veto-Recht bei Verkauf: Du willst das Haus mit Erbpacht verkaufen? Vorsicht: Hat dein VerpÀchter Zweifel an der BonitÀt des potenziellen KÀufers, kann er ein Veto einlegen.
- VertragskĂŒndigung: Will der VerpĂ€chter das GrundstĂŒck selbst nutzen, kann er den Vertrag wegen Eigenbedarf kĂŒndigen. DarĂŒber hinaus steht ihm das Recht auch zu, wenn das GrundstĂŒck verwahrlost ist. In beiden FĂ€llen muss er dich zu circa 2/3 Dritteln entschĂ€digen.
Vertragsfrist rechtzeitig verlÀngern
Nach Ende der Vertragslaufzeit geht die Immobilie auf diesem GrundstĂŒck in den Besitz des VerpĂ€chters ĂŒber. Er ist verpflichtet, dich fĂŒr die Immobilie zu mindestens 2/3 Dritteln des Verkehrswertes zu entschĂ€digen. LĂ€sst du dir dies entgehen, wird der VerpĂ€chter automatisch neuer EigentĂŒmer und du gehst leer aus.
Rechtliche Grundlage fĂŒrs Erbbaurecht
Was hat das Erbbaurecht mit Steuern zu tun?
Die steuerliche Behandlung des Erbbaurechts in Deutschland wirkt sich auf verschiedene Steuerarten aus:
Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, die auf den EigentĂŒmer eines GrundstĂŒcks erhoben wird. Beim Erbbaurecht ist der Erbbauberechtigte fĂŒr die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich, da er das GrundstĂŒck nutzt. Der Erbbaurechtsgeber ist nicht mehr zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet.
Einkommensteuer
FĂŒr dich als Erbbauberechtigten stellt das Erbbaurecht eine Einkommensquelle dar. Vor allem dann, wenn du das GrundstĂŒck gewerblich nutzt oder Mieteinnahmen erzielst. Die Erbbaurechtszinsen und ggf. Mieteinnahmen musst du als EinkĂŒnfte in der EinkommensteuererklĂ€rung angeben und versteuern.
Du kannst die Steuerlast senken
Umsatzsteuer
Nutzt du das Erbbaurecht gewerblich, können umsatzsteuerliche Aspekte relevant sein. Vermietest du das GrundstĂŒck beispielsweise und erbringst dadurch umsatzsteuerpflichtige Leistungen, musst du Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen berechnen und an das Finanzamt abfĂŒhren.
Gleichzeitig kannst du Vorsteuer in der SteuererklĂ€rung berĂŒcksichtigen, sofern dir selbst gegenĂŒber umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbracht wurden â zum Beispiel fĂŒr Renovierungsarbeiten am GebĂ€ude. Dem Handwerker zahlst du einen Rechnungsbetrag samt Umsatzsteuer und diese wird mit der Umsatzsteuer, die du auf die Mieteinnahmen einnimmst, verrechnet.
Grunderwerbsteuer
Beim Erwerb eines Erbbaurechts fĂ€llt keine Grunderwerbsteuer an. Die Grunderwerbsteuer wird in Deutschland nur beim Erwerb von GrundstĂŒcken im Eigentum erhoben. Allerdings können beim Verkauf des Erbbaurechts Grunderwerbsteuern anfallen, wenn das Erbbaurecht mit einem GrundstĂŒck verbunden ist.
FAQ: Erbbaurecht
Wer bietet ErbbaugrundstĂŒcke an?
Wie lange wird das Erbbaurecht in der Regel vergeben?
Was passiert mit meinem Haus, wenn die Erbpacht auslÀuft?
Was muss ich beim Erbbaurecht steuerlich beachten?
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