Jeder weiß: Einnahmen müssen versteuert werden. Das gilt auch für Mieteinnahmen. Doch was genau sind überhaupt Mieteinnahmen? Und kann man damit Steuern sparen?
Schnelleinstieg
Übersicht – was muss ich versteuern?
Wann sind Einnahmen Mieteinnahmen?
Ob Wohnung, Haus oder Grundstück – du überlässt eigene Immobilien einem Dritten und bekommst Geld dafür? Dann sind es Mieteinnahmen.
Zu Mieteinnahmen zählen:
- Vermietung einer Eigentums- oder Einliegerwohnung
- Vermietung eines Hauses
- Untervermietung eines Zimmers
- Verpachtung von unbebauten Grundstücken
- Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses
- Vermietung von gewerblichen Räumen
Was davon du vermietest, ist dem Finanzamt völlig egal. Denn alle Einnahmen müssen versteuert werden.
Übrigens: Auch die Nebenkosten gehören zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Du gibst also die Warmmiete in der Steuererklärung an. Da du die Nebenkosten nicht behältst, darfst du diese aber als Ausgaben abziehen. Oft lassen Finanzämter auch eine Vereinfachung zu. Dann darfst du nur die Kaltmiete angeben – kannst aber auch keine Nebenkosten mehr absetzen.
Vermietung von Immobilien
Worauf muss ich achten, wenn ich Immobilien vermiete? Und was bedeutet das steuerlich?
Ferienhaus & Ferienwohnung
Wie viel Steuern muss ich auf Mieteinnahmen zahlen?
Das hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Und der wiederum ist davon abhängig, in welcher Steuerklasse du bist, ob du verheiratet bist oder Kinder hast. Die Spannbreite liegt hier zwischen 14 Prozent und 42 Prozent.
Gibt es einen Freibetrag?
Genauso wie für Arbeitnehmer gilt auch für Vermieter der Grundfreibetrag. Bis zu dieser Grenze bleiben alle Einnahmen steuerfrei.
Für das Jahr 2021 gilt ein Grundfreibetrag von 9.744 Euro pro Jahr.
Doch Achtung: Die Grenze gilt für alle Einnahmearten zusammengenommen. Hast du also ein Gehalt, das bereits über dem jährlichen Grundfreibetrag liegt, musst du die Mieteinnahmen in voller Höhe versteuern. Auch dann, wenn die Mieteinnahmen weniger als 9.744 Euro pro Jahr betragen.
Was gilt bei Untervermietung?
Bei kurzfristiger Untervermietung der eigenen 4 Wände gilt eine Sonderregel. Liegen die Einnahmen unter 520 Euro im Jahr, bleiben sie steuerfrei. Doch diese Bagatellgrenze des Finanzamtes ist kein Freibetrag! Mehr dazu lesen: Airbnb-Steuern.
Welche Ausgaben kann ich absetzen?
Kosten rund um die Vermietung sind Werbungskosten. Und diese kannst du von der Steuer absetzen. Diese Ausgaben reduzieren also den Betrag, auf den du am Ende Steuern zahlen musst.
Wie viel Steuern du am Ende zahlen musst, hängt also auch davon ab, wie hoch die Ausgaben waren. Es kann sogar sein, dass du durch sehr hohe Kosten am Ende einen Verlust hast. Deine Ausgaben waren also höher als deine Einnahmen. Dann fallen gar keine Steuern für die Mieteinnahmen an.
Wichtig: Belege aufheben
Diese Ausgaben kannst du jährlich absetzen
Generell gilt das Zu- und Abflussprinzip. Heißt: Du kannst die Ausgaben in dem Jahr absetzen, in dem du sie gezahlt hast. Das gilt auch für die Einnahmen. Auch diese versteuerst du erst, wenn du diese auch tatsächlich erhalten hast. Noch ausstehende Mieten müssen erstmal nicht in der Steuererklärung angeben werden.
Nebenkosten
Dazu gehören alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung des Haus- und Grundbesitzes anfallen:
- Hausnebenkosten (im Einzelnen aufgeführt in der Nebenkostenabrechnung)
- Heizkosten
- Kosten für Wasserversorgung
- Gebäudeversicherung
- Grundsteuer
- Vermietungsanzeigen
- Maklerprovision
- Kontoführungsgebühren
- Möbel
- Büromaterial
- Fahrtkosten
- Anwaltskosten
- Kosten für den Steuerberater
- Mitgliedsbeiträge (zum Beispiel Eigentümerverein)
Kredite und Zinsen
In der Regel müssen die meisten Käufer von Immobilien Darlehen zur Finanzierung der Immobilie aufnehmen. Für die Steuer gilt aber, dass nur die Zinsen darauf bei der Steuer abzugsfähig sind. Egal um welche Art des Kredits es sich handelt, die jährlichen Zinsen darfst du als Werbungskosten absetzen. Nicht absetzen darf man die Tilgung. Statt der Tilgung gibt es die Immobilie die jährliche Abschreibung auf den Gebäudewert.
Auch die sogenannten Geldbeschaffungskosten im Zusammenhang mit der Anschaffung der Immobilie darf man sofort bei der Steuer als Werbungskosten angeben. Dazu zählen vor allem:
- Gebühren für den Eintrag der Grundschuld
- Gebühren für die Grundschuldbestellung beim Notar
- Bankgebühren für die Kredite
- Bereitstellungszinsen
- Fahrtkosten zur Bank und Porto bei Schriftverkehr
- Kosten für Beglaubigungen bei der Finanzierung
- Löschungsgebühren bei alten Grundschuld-Einträgen
Mehr dazu lesen: Schuldzinsen
Erhaltungsaufwendungen
Wird an einer Immobilie etwas instandgehalten, erneuert oder modernisiert, spricht man von Erhaltungsaufwand. Der Vorteil: Diese Kosten kannst du sofort als Werbungskosten absetzen. Alternativ kannst du die Ausgaben auch auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilen.
Typische Erhaltungsaufwendungen sind zum Beispiel:
- Austausch von Fenstern und Türen
- Austausch der Heizungsanlage
- Neueindeckung des Daches
- nachträglicher Kabelanschluss
- Erneuerung der Elektroinstallationen
- Renovierung des Badezimmers
- Fassadenrenovierung
- Erneuerung der Klimaanlage
- Reinigung des Kanals nach Verstopfung
- Erneuerung der Wasserrohre
- Beseitigung von Wasser- und Unwetterschäden
- Reparatur der beschädigten Treppenhausbeleuchtung
- Wartungs- und Reparaturarbeiten am Aufzug
- neuer Fußbodenbelag
Vorsicht bei zu hohen Renovierungskosten
Wie setze ich den Kaufpreis einer Immobilie ab?
Grundsätzlich darfst du sämtliche Ausgaben rund um deine vermietete Wohnung oder Haus bei der Steuer absetzen. Ausnahmen von der Regel gibt es aber bei dem größten Posten, nämlich dem Kaufpreis. Zunächst gehört zu jeder Immobilie auch immer ein Grundstück, oder zumindest ein Anteil daran. Aber nur der Teil vom Kaufpreis, der auf das Gebäude entfällt, hilft Steuern zu sparen. Leider muss der Kaufpreis aber über viele Jahre verteilt werden.
Die Abschreibung bringt einen Steuervorteil
Unmittelbar nach dem Bau ist eine neue Immobilie noch sehr hochwertig. Doch die Zeit hinterlässt ihre Spuren – und so verliert jedes Gebäude aufgrund der sich abnutzenden Bausubstanz nach und nach an Wert. In der Steuererklärung können diese Wertminderungen abgesetzt werden – mit der sogenannten „Absetzung für Abnutzung“, auch bekannt als Abschreibung oder AfA.
Grundlage für die Berechnung der Abschreibung ist der Anschaffungspreis oder die Baukosten der Mietimmobilie. Der Wert des Grundstücks muss hierbei abgezogen werden – denn hier gibt es üblicherweise keinen zeitlich bedingten Wertverlust. Der Anteil des Kaufpreises vom Gebäude muss dann über 50 Jahre abgeschrieben werden. Also mit 2 Prozent pro Jahr.
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Diese Kosten gehören zusätzlich in die Abschreibung des Gebäudes:
Kaufnebenkosten
Du hast die Immobilie gerade erst gekauft und möchtest sie vermieten? Dann zählen auch die Kaufnebenkosten zu den Werbungskosten.
Kaufnebenkosten sind vor allem:
- Maklerprovision
- Notar- und Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
- Gebühren für die Eintragungen im Grundbuch
- Fahrtkosten zum Notar
- Alle weiteren Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf
Wo trage ich die Mieteinnahmen in der Steuererklärung ein?
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Wichtige Änderung 2022
Die Grundsteuer wird 2022 neu berechnet. Das bedeutet, dass jeder Immobilienbesitzer eine Grundsteuer-Erklärung abgeben muss.
Mehr dazu hier: Grundsteuerreform
