Immobilienbesitzer kennen das: Jährlich steht die Zahlung der Grundsteuer an die Gemeinde an. Allerdings können Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen. Wie das geht und was dabei in der Steuererklärung zu beachten ist, zeigen wir in diesem Beitrag.
Schnelleinstieg
Kurz & knapp
- Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen
- Grundsteuer kann in Nebenkosten enthalten sein
- Die Mieter zahlen die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung
- Vermieter müssen die Grundsteuer in ihrer eigenen Steuererklärung angeben
Steuer auf die Mieter umlegen: So geht’s
Grundsätzlich bist du als Eigentümer verpflichtet, die Grundsteuer an die Gemeinde zu zahlen – und zwar egal, ob du deinen Grundbesitz selbst nutzt oder vermietest. Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde richtet sich immer an dich als Eigentümer. Du bist also auch als Vermieter gegenüber der Gemeinde der Schuldner der Grundsteuer, nie dein Mieter.
Allerdings zählt die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten. Das bedeutet, als Vermieter kannst du deine Mieter an den Kosten der Steuer beteiligen. Übrigens: Du kannst als Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen, musst aber nicht.
Achtung: Trotz der Umlage der Grundsteuer auf den Mieter bleibt es dabei: Du als Eigentümer zahlst die Grundsteuer an die Gemeinde.
Mieter und Vermieter: Grundsteuer-Umlage vertraglich vereinbaren
Vermieter und Mieter müssen im Mietvertrag festhalten, dass die Nebenkosten und damit die Grundsteuer vom Mieter bezahlt werden. Fehlt diese Regelung im Mietvertrag, kann die Grundsteuer nicht auf die Mieter umgelegt werden.
- Als Mieter solltest du deinen Mietvertrag prüfen, wenn dein Vermieter plötzlich die Grundsteuer abrechnet.
- Als Vermieter solltest du den Mietvertrag anpassen und eine Regelung zur Grundsteuer-Umlage mit aufnehmen.
Kann ich als Mieter die Grundsteuer absetzen?
Leider nein, die Grundsteuer können Mieter nicht absetzen. Ausnahme: ein häusliches Arbeitszimmer. Was du absetzen kannst, zeigen wir dir hier: Nebenkostenabrechnung absetzen
Wie viel Grundsteuer kann ich auf Mieter umlegen?
Die Betriebskostenverordnung regelt nur, dass die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden kann. Ob du die Grundsteuer umlegst oder nicht, bleibt aber dir überlassen.
Vollständige Umlage der Grundsteuer auf die Mieter
Die Grundsteuer kann komplett auf eine Mietpartei umgelegt werden, wenn diese die Immobilie zu 100 Prozent angemietet hat. Als Vermieter stellst du so die gesamte Grundsteuer dem Mieter in Rechnung.
Anteilige Umlage der Grundsteuer auf die Mieter
Bewohnen mehrere Mietparteien ein Haus oder wohnt der Vermieter mit im Haus, wird die Umlage der Grundsteuer anhand der anteiligen Wohnfläche berechnet. Das bedeutet: Mieter mit mehr Wohnfläche zahlen dann einen höheren Grundsteueranteil als Mieter mit weniger Wohnfläche.
Grundsteuer-Umlage bei gemischt genutzten Immobilien
Vermietest du ein Haus gewerblich und privat, musst du die Umlage getrennt berechnen.
Der Grund: Vermieter können mit Gewerbeflächen in der Regel höhere Mieten erzielen. Das wirkt sich auf den Einheitswert (ab 2025: Grundsteuerwert) und damit auf die Höhe der Grundsteuer aus.
Die höhere Grundsteuer bei Gewerbeimmobilien darf aber nicht zulasten der privaten Mieter gehen. Vermieter müssen daher eine getrennte Abrechnung zwischen Gewerbeflächen und Wohnflächen erstellen.
Grundsteuer-Umlage bei leerstehenden Wohnungen
Das Haus wird nur zum Teil vermietet und einige Wohnungen stehen leer? Leerstehende Wohnungen musst du bei der Aufteilung immer mit einbeziehen. Was nicht erlaubt ist: Die Grundsteuer, die auf leerstehende Wohnungen entfällt, darfst du nicht den vermieteten Wohnungen zuschlagen. Mieter zahlen immer nur einen anteiligen Beitrag. Dieser wird anhand der Wohnfläche berechnet.
Beispiel: Grundsteuer auf Mieter umlegen
- Wohnung 1 und 2 haben einen Anteil an der Gesamtwohnfläche von jeweils 40 Prozent. Dementsprechend darf Stefan jeweils 240 Euro Grundsteuer auf diese Wohnungen umlegen.
- Wohnung 3 hat einen Anteil an der Gesamtwohnfläche von 20 Prozent. Umlagefähig wären also 120 Euro. Da die Wohnung derzeit leer steht, träg Stefan diesen Betrag selbst. Er darf ihn nicht auf die Mieter der Wohnungen Nummer 1 und 2 verteilen.
Was gilt bei unbebauten Grundstücken?
Für unbebaute Grundstücke musst du ebenfalls Grundsteuer zahlen. Da es hier keine Mieter gibt, auf die du die Grundsteuer umlegen kannst, trägst du die Grundsteuer selbst.
Grundsteuer-Umlage in die Steuererklärung eintragen
Wer seine Immobilie selbst bewohnt, kann die Grundsteuer nicht von der Steuer absetzen. Jedoch kann man sich mit der Steuererklärung in bestimmten Fällen doch das Geld für die Grundsteuer zum Teil zurückholen. Das geht beispielsweise mit einem steuerlich anerkannten Arbeitszimmer in der Wohnung. Die Grundsteuer, die auf die Fläche des Arbeitszimmers entfällt, gehört dann zu den Werbungskosten.
In WISO Steuer trägst du die Grundsteuer hier ein:
Arbeitnehmer, Betriebsrentner und Pensionäre > Ausgaben (Werbungskosten) > Arbeitszimmer > Miete, Nebenkosten und sonstige Aufwendungen
Variante 1: Die Grundsteuer wird nicht umgelegt
Die an die Gemeinde gezahlte Grundsteuer wird als Werbungskosten der Vermietung angerechnet. Dabei wird die Steuer einfach bei den laufenden Betriebskosten eingetragen:
Sparer und Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen > Ausgaben (Werbungskosten) > Laufende Betriebskosten.
Variante 2: Die Grundsteuer wird auf den Mieter umgelegt
In diesem Fall wird die gezahlte Steuer zunächst bei den laufenden Betriebskosten eingetragen. Die Nebenkosten-Vorauszahlungen, die der Mieter leistet, werden in der Steuererklärung bei den Einnahmen erfasst:
Sparer und Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen > Mieteinnahmen > Einnahmen aus Nebenkosten/ Umlagen/ Betriebskosten
In diesem Fall wird in Summe einmal eine Einnahme und einmal eine Ausgabe erfasst.
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Das heißt: Null Risiko für dich.
Hinweis: Neue Berechnung der Grundsteuer ab 2025
Achtung Eigentümer: Ab 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet. Dafür braucht das Finanzamt Daten, die die Eigentümer jetzt liefern müssen. Das bedeutet: Ab dem Jahr 2022 ist die Grundsteuer-Erklärung für alle Eigentümer Pflicht!
Ob groß oder klein – für jedes Grundstück und jede Immobilie muss eine eigene Grundsteuer-Erklärung eingereicht werden. Weitere Infos in unserem Beitrag: Grundsteuer-Reform
Video: Grundsteuer für Vermieter
Für die Neuberechnung der Grundsteuer setzt das Finanzamt auf Mitarbeit von Vermietern. Im Video zeigen wir dir, was sich dieses Jahr ändert.
