Schuldzinsen von der Steuer absetzen

Ob Immobilien, Autos oder andere teure Anschaffungen – manchmal geht es eben nicht ohne ein Darlehen. Doch leider fallen Mehrkosten an, auch Schuldzinsen genannt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann man durch diese Schuldzinsen aber immerhin Steuern sparen.

Kurz & knapp

• Schuldzinsen muss jeder zahlen, der ein Darlehen aufnimmt
• Unter bestimmten Voraussetzungen können Schuldzinsen Werbungskosten sein
• Die eigentlichen Ratenzahlungen des Darlehens können nicht abgesetzt werden
• Selbstständige und Unternehmer können Schuldzinsen als Betriebsausgaben absetzen

Was sind Schuldzinsen?

Als Schuldzinsen bezeichnet man alle (Neben-) Kosten, die bei einem Darlehen anfallen. Alle Kredit-Nebenkosten müssen im Darlehensvertrag festgehalten sein und werden gebündelt in einem Jahreszins dargestellt: dem Effektivzins.

Man kann die Schuldzinsen mit dem Effektivzins gleichsetzen. Der Effektivzins setzt sich also zusammen aus dem Nominalzins sowie anfallenden Kredit-Nebenkosten. Dazu zählen beispielsweise Bereitstellungsgebühren oder Restschuldversicherungen.

Welche Gebühren gibt es bei einem Darlehen nicht?

Seit 2014 dürfen Banken keine Bearbeitungs- und Kontogebühren für Darlehen verlangen. Das gilt übrigens auch für den Bausparvertrag.

Kann ich Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen?

Finanzierst du eine private Anschaffung, zum Beispiel ein Eigenheim, durch einen Kredit, ist das in der Regel reines Privatvergnügen. Man spricht auch von Kosten der privaten Lebensführung. Diese finden nur in bestimmten Ausnahmefällen Platz in der Steuererklärung, wie etwa bei Krankheitskosten oder als haushaltsnahe Dienstleistungen. Das bedeutet leider auch, dass Schuldzinsen in der Regel keinen Steuervorteil bringen.

Anders sieht es aus, wenn der Kredit im direkten Zusammenhang mit deinen Einnahmen steht. Denn in diesem Fall kannst du Schuldzinsen als Werbungskosten in deiner Steuererklärung eintragen. Doch auch hier gibt es Ausnahmen.

Beispiel: Autokauf & Schuldzinsen

Stefan hat sich privat ein neues Auto gekauft und finanziert es über eine bestimmte Dauer. Da er das Auto vor allem dazu nutzt, um zur Arbeit zu fahren, sieht er darin auch einen Zusammenhang zu seinen Einnahmen. Kann er die Schuldzinsen also von der Steuer absetzen?

Ergebnis: Leider nein. Es besteht zwar tatsächlich ein Zusammenhang zu seinen Einkünften, aber in diesem Fall sind die Kosten für die Anfahrt zur Arbeit, einschließlich der Schuldzinsen, bereits mit der Pendlerpauschale abgedeckt. Stefan kann also keine zusätzlichen Ausgaben absetzen.

Aber: Wäre Stefan selbstständig, könnte er die Schuldzinsen anteilig für die beruflichen Fahrten absetzen. Dafür müsste er ein Fahrtenbuch führen und alle privaten und beruflichen Fahrten dokumentieren.

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Kann ich als Vermieter Schuldzinsen absetzen?

Der häufigste Fall, in dem Privatpersonen Schuldzinsen absetzen können, ist beim Immobilienkredit für vermietete Objekte. Denn sobald du Mieteinnahmen hast, kannst du sämtliche Kosten dafür als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Aber es gilt: Die Tilgung selbst gehört leider nicht dazu. Das bedeutet, die Ratenzahlungen, die du an deine Bank zahlst, um den Kredit abzubauen, kannst du nicht in der Steuererklärung angeben.

Wichtig ist, dass zwischen den Schuldzinsen und deinem Mietobjekt ein eindeutiger wirtschaftlicher Zusammenhang besteht. Es muss also klar sein, dass das Darlehen tatsächlich für die vermietete Immobilie aufgenommen wurde.

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Warum wurde das Darlehen aufgenommen?

Wichtig ist der Grund für das Darlehen. Wurde Geld von der Bank geliehen, um mit der vermieteten Immobilie verbundene Kosten abzudecken, dann gibt es einen eindeutigen wirtschaftlichen Zusammenhang. Zu den Kosten gehören beispielsweise:

• den Kauf oder Bau eines Mietobjekts
• die Instandhaltung eines Mietobjekts
• Modernisierungsarbeiten eines Mietobjektes

Was gilt bei einer gemischten Nutzung?

Schuldzinsen können nicht für private Anschaffungen abgesetzt werden. Wie steht es um eine Immobilie, die teilweise vermietet und teilweise von dir selbst bewohnt wird? Dann musst du die Kosten aufteilen – und zwar in einen privaten und einen vermieteten Anteil.

Beispiel: Gemischt genutzte Immobilie

Stefanie kauft ein 2-Familien-Haus. Eine Doppelhaushälfte möchte sie selbst beziehen, die andere Hälfte soll vermietet werden. Die Immobilie finanziert sie durch ein Immobilien-Darlehen.

Ergebnis: Da der Anteil der vermieteten Fläche 50 Prozent beträgt, kann Stefanie nur 50 Prozent der Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen.

Steuern sparen mit Eigenkapital

Du bringst Eigenkapital ein? Dann solltest du besonders darauf achten, die Darlehen sorgfältig aufzuteilen. Denn geschickt zugeordnet, kann das deine Steuerersparnis deutlich erhöhen!

Beispiel: Eigenkapital

Für den Kauf des 2-Familien-Hauses möchte Stefanie 50.000 Euro Eigenkapital einbringen. Der gesamte Kaufpreis beträgt 500.000 Euro. Stefanie entscheidet sich, 2 Darlehen aufzunehmen und teilt dabei wie folgt auf:

1. Für die selbst bewohnte Doppelhaushälfte verwendet Stefanie ihr Eigenkapital und ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro.
2. Für die 2. Doppelhaushälfte nimmt sie ein 2. Darlehen in Höhe von 250.000 Euro auf.

Wichtig: Insgesamt führt Stefanie für jede Doppelhaushälfte ein separates Konto, sodass alle Einnahmen und Ausgaben eindeutig der jeweiligen Immobilie zugeordnet werden können.

Ergebnis: Da das Finanzamt so genau nachvollziehen kann, welche Kosten für die vermietete Immobilie anfallen, kann Stefanie die Schuldzinsen, die für den Kredit von 250.000 Euro anfallen, in voller Höhe absetzen.

Was gilt für Miteigentümer?

Teilst du dir das Eigentum an einer vermieteten Immobilie mit einer weiteren Person? Dann kannst du ebenfalls anfallende Schuldzinsen absetzen. Allerdings nur noch anteilig in der Höhe deines Miteigentumsanteils.

Beispiel: Miteigentümer

Stefan und seine beiden Geschwister erben gemeinsam eine Wohnung, die sie vermieten möchten. Die Wohnung gehört den dreien zu gleichen Teilen. Für die Renovierung nehmen sie ein Darlehen auf.

Ergebnis: Stefan kann Schuldzinsen in Höhe seines Miteigentumsanteils von 1/3 absetzen.

Miteigentum und Scheidung

Nicht selten entscheiden sich geschiedene Paare dazu, eigene Immobilien nicht länger gemeinsam zu besitzen. Die Folge: Entweder wird das Haus oder die Wohnung verkauft – oder ein Ex-Partner kauft die Anteile des anderen ab. Doch was gilt dann für den Steuervorteil? Das hat 2014 das Finanzgericht Hamburg entschieden (2 K 28/14):

Der Fall:

Das Ehepaar kaufte sich ein 2-Familien-Haus. Nach der Trennung wohnten beide Ex-Partner alleine in jeweils einer der beiden Wohnungen. Nach einiger Zeit zog einer der beiden jedoch wieder aus und verkaufte dem anderen Partner seinen Anteil an der Immobilie. Dafür nahm dieser ein Darlehen auf.

Da die Wohnung nun vermietet wurde, ging der neue Alleineigentümer davon aus, dass die Schuldzinsen für das Darlehen in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden können. Das Finanzamt und das FG Hamburg sahen das jedoch anders.

Das Urteil:

Da das Haus mit beiden Wohnungen den Eheleuten schon jeweils zur Hälfte gehörte, gehörte dem Käufer auch schon die Hälfte der vermieten Wohnung. Also kann er nur Zinsen für die gekaufte andere Hälfte ansetzen. Mit dem zweiten Teil des Darlehens kaufte er sich sozusagen auch den 50-prozentigen Anteil der privat genutzten Wohnung. Die Folge: Der Kläger kann die Schuldzinsen also nur in der Höhe des erworbenen Miteigentumsanteils von 50 Prozent an der Mietwohnung absetzen.

Wie trage ich Schuldzinsen in die Steuererklärung ein?

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Quelle: BFH