Gerade in der Pandemie waren viele Vermieter damit konfrontiert: wegbrechende Mieteinnahmen und leerstehende Immobilien. Die Kosten aber steigen. Doch: Bei Mietausfällen kann man zumindest Steuern sparen.
Schnelleinstieg
Kurz & knapp
- Auch für die Zeit des Leerstands können Werbungskosten geltend gemacht werden
- Bei hohen Mietausfällen kann die Gemeinde die Grundsteuer erlassen
- Als grundlegende Voraussetzung gilt: Vermietungsabsicht deutlich machen
- Achtung Eigentümer: Grundsteuer-Erklärung ist jetzt Pflicht
Video: Vermietung von Immobilien
Egal ob Wohnung, Garage oder ein ganzes Haus. Vermietest du eine Immobilie, musst du das versteuern. Dieses Video zeigt, wie das funktioniert und welche Ausgaben deine Steuer senken.
Leerstehende Immobilie wegen Corona – was kann ich tun?
Das Objekt steht bereits seit Monaten leer und auf dem Markt herrscht allenfalls verhaltener Optimismus? Für private Vermieter bedeutet das: erhebliche finanzielle Einbußen. Doch auch in dieser Situation lassen sich Steuern sparen. Diese Möglichkeiten zur Steuerminderung gibt es:
- Werbungskosten absetzen
- Grundsteuererlass beantragen
Steuervorteil trotz Leerstand nutzen
Grundsätzlich gilt: Vermietest du eine Immobilie, musst du die Einnahmen daraus versteuern. Nicht nur die langfristige Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses sind steuerpflichtig, sondern auch die Vermietung einer Ferienwohnung, von Ferienhäusern, Grundstücken oder einzelnen Zimmern.
Dabei entstehen auch reichlich Ausgaben. Und genau diese kannst du als Werbungskosten von der Steuer abziehen. An folgenden Kosten rund um die vermietete Wohnung kannst du das Finanzamt unter anderem beteiligen:
- Schuldzinsen
- Abschreibungen
- Reparaturen
- Verwaltung
- Nebenkosten
- Grundsteuer
Kosten absetzen bei einer über mehrere Monate leerstehenden Immobilie – auch das geht. Selbst wenn deine Immobilie längere Zeit nicht vermietet ist und du dadurch keine Mieteinnahmen hast, darfst du die anfallenden Kosten absetzen.
! Doch Achtung: Je länger die Immobilie leer steht, desto misstrauischer wird das Finanzamt. Es könnte davon ausgehen, dass du die Wohnung gar nicht mehr vermieten willst. Daher heißt es für dich: aktiv werden.
Vermietungsabsicht deutlich machen
Du musst dem Finanzamt glaubhaft machen, dass du dich auch ernsthaft um eine neue Vermietung bemühst. Andernfalls wird dir mangels Einkünfteerzielungsabsicht der Abzug der Vermietungskosten verweigert.
Keine Schuld am Leerstand – bitte nachweisen
Zudem musst du nachweisen, dass du keine Schuld am Leerstand der Wohnung haben. Bei länger leerstehenden Immobilien solltest du also an Renovierung denken oder die Miethöhe überdenken.
Doch hier gilt es nicht zu übertreiben: Verlangst du weniger als 66 Prozent (bzw. 50 Prozent vor 2021) der ortsüblichen Vergleichsmiete, kannst du die Werbungskosten nur teilweise absetzen – hier sind Prozente entscheidend. Zahlen Freunde und Verwandte dir gar keine Miete, darfst du auch keine Ausgaben über die Steuererklärung abziehen.
Wie viel Werbungskosten kannst du bei verbilligter Vermietung abziehen?
Werbungskosten bei coronabedingtem Mieterlass abziehen
Anlässlich der Corona-Pandemie informiert die Finanzverwaltung: Private Vermieter, die vorübergehend auf Miete verzichten, weil ihre Mieter coronabedingt in finanzielle Bedrängnis geraten sind, dürfen die Werbungskosten wie bisher abziehen.
Das gilt auch dann, wenn die Miete erstmals unter 66 Prozent (50 Prozent bis 2021) liegt. Der zeitlich befristete Mieterlass wirkt sich nicht auf die Einkünfteerzielungsabsicht aus.
Und so klappt’s mit dem Nachweis
Sammle alle Dokumente, die belegen, dass du ernsthaft darum bemüht bist, einen Mieter zu finden. Dazu gehören:
Kopien von Anzeigen in Tageszeitungen und im Internet
- Aushänge am Schwarzen Brett
- Rechnungen von Maklern
- Belege über Renovierungskosten
- Besichtigungsprotokolle
Ob tatsächlich eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht, kann das Finanzamt je nach Einzelfall entscheiden. Je deutlicher du dein Engagement belegst – etwa durch wiederholte Vermietungsanzeigen –, desto glaubhafter wird deine Vermietungsabsicht für das Finanzamt.
Kein Kostenabzug bei Sanierungsstau
Die laufenden Kosten können während des Leerstands abgesetzt werden – allerdings nur, solange die Einkünfteerzielungsabsicht nachweisbar ist. Eine Renovierung im großen Stil sollte also immer dem Ziel dienen, die leerstehende Immobilie zu vermieten.
Befindet sich eine seit vielen Jahren leerstehende Wohnung aufgrund eines Sanierungsstaus in einem völlig desolaten und maroden Zustand, ist eine Absicht, Einkünfte damit erzielen zu wollen, nicht mehr anzunehmen (BFH, X R 17/16).
Grundsteuer sparen
Musstest du als Vermieter einen erheblichen Mietausfall hinnehmen, hast du die Möglichkeit, einen Teilerlass der Grundsteuer zu erhalten. Vorausgesetzt, du hast die Mietausfälle nicht selbst verschuldet. Dann kannst du bei deiner Gemeinde einen Antrag auf Grundsteuer-Erlass stellen. Und das lohnt sich: Bei leerstehenden Immobilien kann die Gemeinde bis zu 50 Prozent der Grundsteuer erlassen.
! Für 2022 muss der Antrag bis zum 31.03.2023 beim Steueramt deiner Gemeinde eingehen.
Weitere Steuer-Tipps für Vermieter:
Bankkonto verbinden und keine Ausgabe mehr vergessen
Leerstehende Immobilie: vermieten oder verkaufen?
Du willst die leerstehende Immobilie nicht nur vermieten, sondern gleichzeitig zum Verkauf anbieten? Selbst dann steht dir weiterhin der Werbungskostenabzug zu, sofern du den Vermietungswillen glaubhaft machst.
Anders sieht es aus, wenn du eine nun leerstehende Immobilie bisher selbst bewohnt hast, dich noch nicht endgültig für eine Vermietung entschieden hast und alternativ noch einen Verkauf erwägst. In diesem Fall unterstellt das Finanzamt, dass du das Objekt für einen eventuellen Verkauf herrichtest. Hier solltest du die Spekulationsfrist beachten.
Dann solltest du mit der Steuererklärung – unter Berücksichtigung der üblichen Fristen für die Abgabe – warten, bis die Wohnung entweder verkauft oder vermietet ist. Im Falle der Vermietung kannst du die Kosten des Leerstands als Werbungskosten bei der Vermietung abziehen.
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