Aufschiebende Wirkung beim Hausverkauf

Aufschiebende Wirkung beim Hausverkauf

Welcher Zeitpunkt ist maßgebend?


Oft kommt es vor, dass ein Haus oder eine Wohnung unter einer „aufschiebenden Bedingung“ verkauft wird. Doch welcher Zeitpunkt zählt dann als eigentlicher Verkauf?

Aufschiebende Bedingung

Oft wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Kauf erst dann rechtlich wirksam werden soll, wenn eine bestimmte Bedingung eintritt. Zum Beispiel wenn

  • eine behördliche Auflage erfüllt wird
  • eine notwendige Genehmigung erteilt wird
  • eine behördliche Freistellungsbescheinigung vorgelegt wird
  • eine Entwidmung durch die Deutsche Bundesbahn (bei Kauf eines Eisenbahngrundstücks) erfolgt ist.

Liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor?

Im Allgemeinen hat das zeitliche Auseinanderfallen von notarieller Beurkundung des Kaufvertrags und Eintritt der aufschiebenden Bedingung keine steuerliche Relevanz – außer im Zusammenhang mit der 10-jährigen Spekulationsfrist.

Ungeklärt ist bislang die Frage, ob ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, wenn der notarielle Kaufvertrag innerhalb der 10-Jahresfrist erfolgt und die aufschiebende Bedingung erst nach Ablauf der 10-Jahresfrist eintritt. Zu welchem Zeitpunkt ist eine wirksame Veräußerung anzunehmen?

Zivilrechtliche Bindung maßgebend

Nun hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass für den Zeitpunkt der rechtswirksamen Veräußerung die beidseitige zivilrechtliche Bindungswirkung des Rechtsgeschäfts maßgebend ist, das den einen Vertragspartner zur Übertragung des Eigentums auf den anderen verpflichtet (notarieller Kaufvertrag).

Unbeachtlich dagegen ist der Zeitpunkt, an dem die aufschiebende Bedingung tatsächlich eintritt. Erfolgt also die notarielle Unterzeichnung des Kaufvertrages noch innerhalb der 10-Jahresfrist, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Dann ist ein Gewinn aus dem Verkaufsgeschäft als sonstige Einkünfte steuerpflichtig. Dass der Zeitpunkt, an dem die aufschiebende Bedingung eintritt, außerhalb der 10-Jahresfrist liegt, ist unerheblich (Aktenzeichen IX R 23/13).

Der Fall

Der Kläger hat ein Grundstück, das er mit Kaufvertrag vom 03.03.1998 erworben hatte, mit notariellem Vertrag vom 30.01.2008 wieder verkauft – und lag damit innerhalb der 10-Jahresfrist. Allerdings hatten die Parteien vereinbart, dass der Vertrag nur wirksam werden sollte, wenn eine bestimmte behördliche Freistellungsbescheinigung erteilt wird. Die Bescheinigung lag tatsächlich erst am 10.12.2008 vor – und damit außerhalb der 10-Jahresfrist.

Das Finanzgericht hatte noch auf den Eintritt der aufschiebenden Bedingung abgestellt und das Geschäft als steuerfrei beurteilt. Doch der Bundesfinanzhof sieht die notarielle Unterzeichnung des Kaufvertrages als maßgebend an und bewertet den Verkauf als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft.

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