Leichter Aufteilen mit Arbeitshilfe
Kaufpreis von vermieteten Grundstücken
Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt gleichzeitig auch den dazugehörigen Grund und Boden. Falls die Immobilie vermietet werden soll, muss der im Kaufvertrag vereinbarte Gesamtkaufpreis auf das Gebäude und auf den Grund und Boden aufgeteilt werden.
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Aktualisierte Arbeitshilfe online
Nun stellen die Finanzbehörden von Bund und Ländern eine überarbeitete Arbeitshilfe als Excel-Datei zur Verfügung.
Mit dieser kann man entweder die Kaufpreisaufteilung selbst vornehmen – oder überprüfen, ob das Finanzamt korrekt gerechnet hat. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises bereit.
Restwertmethode nicht zulässig
Für die Aufteilung des Gesamtkaufpreises dürfen die Finanzämter – auch wenn sie es am liebsten tun – nicht einfach die so genannte Restwertmethode anwenden:
Es ist nicht zulässig, den Bodenwert nach den Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke oder nach den Bodenrichtwerten der Gemeinde zu bestimmen, diesen Wert einfach vom Gesamtkaufpreis abzuziehen und den Restbetrag als Verkehrswert für das Gebäude bzw. die Eigentumswohnung anzusetzen. Die Restwertmethode hat der Bundesfinanzhof bereits in mehreren Entscheidungen verworfen (Aktenzeichen IX R 86/97).
Sachwertverfahren maßgeblich
Maßgebend für die Kaufpreisaufteilung ist vielmehr das so genannte Sachwertverfahren: Der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück ist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen. Bei diesem Verfahren wird der Sachwert des Grund und Bodens mit den Bodenrichtwerten angesetzt.
Der Sachwert des Gebäudes hingegen ist nach den tatsächlichen oder gewöhnlichen Herstellungskosten zu berechnen, wobei wesentliche Faktoren mit berücksichtigt werden. Dazu gehören zum Beispiel
- Baualter
- Ausstattung
- Herstellungsart
Beide Werte zusammen ergeben den Sachwert des Grundstücks. Im Verhältnis beider Werte zueinander kann dann der vereinbarte Gesamtkaufpreis aufgeteilt werden (Urteil des Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 15/98).
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