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Leichter Aufteilen mit Arbeitshilfe

Leichter Aufteilen mit Arbeitshilfe

Kaufpreis von vermieteten Grundstücken


Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt gleichzeitig auch den dazugehörigen Grund und Boden. Falls die Immobilie vermietet werden soll, muss der im Kaufvertrag vereinbarte Gesamtkaufpreis auf das Gebäude und auf den Grund und Boden aufgeteilt werden.

Aktualisierte Arbeitshilfe online

Nun stellen die Finanzbehörden von Bund und Ländern eine überarbeitete Arbeitshilfe als Excel-Datei zur Verfügung.

Mit dieser kann man entweder die Kaufpreisaufteilung selbst vornehmen – oder überprüfen, ob das Finanzamt korrekt gerechnet hat. Zusätz­lich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskauf­preises bereit.

Die Arbeitshilfe können Sie sich hier herunterladen. Die Anleitung finden Sie hier .

Restwertmethode nicht zulässig

Für die Aufteilung des Gesamtkaufpreises dürfen die Finanzämter – auch wenn sie es am liebsten tun – nicht einfach die so genannte Restwertmethode anwenden:

Es ist nicht zulässig, den Bodenwert nach den Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke oder nach den Bodenrichtwerten der Gemeinde zu bestimmen, diesen Wert einfach vom Gesamtkaufpreis abzuziehen und den Restbetrag als Verkehrswert für das Gebäu­de bzw. die Eigentumswohnung anzusetzen. Die Restwertmethode hat der Bundesfi­nanzhof bereits in mehreren Entscheidungen verworfen (Aktenzeichen IX R 86/97).

Sachwertverfahren maßgeblich

Maßgebend für die Kaufpreisaufteilung ist vielmehr das so genannte Sachwertverfah­ren: Der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück ist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäu­de andererseits aufzuteilen. Bei diesem Verfahren wird der Sachwert des Grund und Bodens mit den Bodenrichtwerten angesetzt.

Der Sachwert des Gebäudes hingegen ist nach den tatsächlichen oder gewöhnlichen Herstellungskosten zu berechnen, wobei wesentliche Faktoren mit berücksichtigt werden. Dazu gehören zum Beispiel

  • Baualter
  • Ausstattung
  • Herstellungsart

Beide Werte zusammen ergeben den Sachwert des Grundstücks. Im Verhältnis beider Werte zueinander kann dann der vereinbarte Gesamtkaufpreis aufgeteilt werden (Ur­teil des Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 15/98).

Das sollten Sie beachten: Bei der Aufteilung des Gesamtkaufpreises muss Ihnen daran gelegen sein, dass ein möglichst großer Batzen davon auf das Gebäude bzw. die Eigentumswohnung entfällt. Dementsprechend sollte der Anteil für den Grund und Boden möglichst gering sein.

Es lohnt sich, von Anfang an die Weichen richtig zu stellen. Dies ist am leichtesten möglich, wenn Sie bereits im Kaufvertrag den Preis auf Grundstück und Gebäude aufteilen. Das Finanzamt wird im Allgemeinen diese Werte übernehmen, „solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen“ (Urteile des Bundesfinanzhofs, Ak­tenzeichen IX R 86/97 und IX R 36/06).

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