Vermietung an Angehörige

Wie günstig darf die Miete sein?


Die Mietpreise steigen ins Unermessliche. Aber die volle Miete auch von den eigenen Kindern oder Eltern verlangen? Bei der Vermietung an Angehörige wird meist eine deutlich günstigere Miete als üblich festgelegt.
Doch es ist Vorsicht geboten: Wird die Wohnung zu günstig vermietet, kann das steuerlich sehr teuer werden.

Weniger Miete, weniger Steuern?

Die Kinder wollen für das Studium in die Stadt ziehen, aber die Wohnungssuche gestaltet sich schwieriger als gedacht. Zum Glück haben Sie kürzlich eine Wohnung gekauft, die Sie jetzt an die Kinder vermieten können. Natürlich nicht für umsonst – den vollen Mietpreis sollen sie jedoch auch nicht zahlen müssen.

Solche vergünstigten Vermietungen sind unter Angehörigen durchaus üblich. Dabei ist es egal, ob es sich um die eigenen Kinder oder Enkelkinder, Eltern oder nahestehende Personen handelt. Die Überlegung dabei ist nicht nur, dass die Liebsten etwas Geld sparen. Auch für den Immobilienbesitzer lohnt sich die Rechnung:

Wenn Sie weniger Miete erhalten, müssen Sie dafür weniger Steuern an den Staat abführen. Gleichzeitig können Sie den Wertverzehr und die laufenden Kosten für die Wohnung weiterhin in voller Höhe bei der Steuer geltend machen. Klingt erstmal super, gäbe es da nicht die 66-Prozent-Grenze.

AKTUELL
Aktuell wurde mit dem Jahressteuergesetz 2020 beschlossen, die 66-Prozent-Grenze auf 50 Prozent zu senken! Die neue Regelung gilt erstmals für das Steuerjahr 2021.

 

Was ist die 66- bzw. 50-Prozent-Grenze?

Damit solche Gestaltungen nicht überhandnehmen, hat der Gesetzgeber einen Schwellenwert von 66 Prozent (ab 2021: 50 Prozent) festgelegt. Dieser besagt, dass Sie zwar an Ihre Verwandten und andere nahestehende Personen günstiger vermieten dürfen. Um aber trotzdem in vollem Umfang Ausgaben für das Mietobjekt absetzen können, darf die Miete nicht unter 66 Prozent ab 2021: 50 Prozent) der ortsüblichen Miete liegen. Sollte das doch der Fall sein, dürfen Sie die Werbungskosten nur noch im gleichen Anteil in der Steuererklärung berücksichtigen. Liegt die Miete hingegen über 66 Prozent der ortsüblichen Miete, erhalten Sie den vollen Werbungskostenabzug. Beim Vergleich mit der ortsüblichen Miete ist die Warmmiete zugrunde zu legen (BHF IX R 44/15). Auch wenn eine verbilligte Vermietung hauptsächlich unter Verwandten und nahestehenden Personen vorkommt, gilt die Regelung entsprechend für Mietverhältnisse mit fremden Dritten.

Beispiel Vermietung an Angehörige

Sie vermieten im Jahr 2020 eine Wohnung an Ihren Sohn.
Ortsübliche Miete (warm): 9,32 €/m²
Tatsächliche Miete (warm): 5,50 €/m²
Prozentual:                               59 %
Die vergünstigte Miete beträgt nur 59 Prozent der ortsüblichen Miete. Damit liegt sie unter der 66-Prozent-Grenze. Sämtliche Werbungskosten dürfen in der Steuererklärung nur noch zu 59 Prozent angesetzt werden.

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Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird anhand des Mietspiegels einer Stadt ermittelt. Dieser wird regelmäßig von den jeweiligen Städten und Gemeinden in Zusammenarbeit mit Mieter- und -Vermieterverbänden aufgestellt. Normalerweise wird der Mietspiegel im Internet veröffentlicht. Es kann aber auch sein, dass eine Stadt aus Kostengründen auf die Erstellung verzichtet. In diesem Fall haben Sie folgende Möglichkeiten, die ortsübliche Miete zu ermitteln:

  • Gutachten durch einen Sachverständigen
  • Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde
  • Benennung von drei Vergleichswohnungen
  • Mietangebote aus Immobilienportalen

Um Schwierigkeiten mit dem Finanzamt vorzubeugen, empfiehlt es sich, die Miete nicht zu knapp zu kalkulieren und stattdessen etwas über 66 Prozent (ab 2021: 50 Prozent) anzusetzen. Außerdem sollten Sie regelmäßig prüfen, ob sich die ortsübliche Vergleichsmiete geändert hat. So vermeiden Sie, dass Ihnen plötzlich Werbungskosten nicht mehr anerkannt werden.

Achtung bei der Vermietung an Angehörige

Die 66- bzw. 50-Prozent-Regel greift auch für die Vermietung von Einrichtungen, Garagen oder Kellerräumen.

Das sollten Sie beim Mietvertrag beachten

Ein Mietvertrag muss sein, auch wenn es sich um Angehörige handelt. Vor allem bei verbilligter Vermietung an Verwandte prüft das Finanzamt den sogenannten Fremdvergleich genau. Dabei wird der Mietvertrag zwischen Ihnen und Ihrem Angehörigen mit Mietverträgen Dritter verglichen. Enthält Ihr Mietvertrag dabei bevorteilende Regelungen, könnte sich das für Sie nachteilig auswirken.

Um dem Fremdvergleich standzuhalten, sollten Sie folgende Formalien unbedingt beachten:

  • Gestalten Sie den Mietvertrag genau so, wie Sie ihn für einen fremden Dritten gestalten würden. Halten Sie dabei Größe und Anschrift der Wohnung sowie den Mietbeginn fest.
  • Achten Sie auf eine Miete von mindestens 66 Prozent (ab 2021: 50 Prozent) der ortsüblichen Miete.
  • Stellen Sie den Mietvertrag unbefristet aus.
  • Um regelmäßige Zahlungen nachweisen zu können, muss die Miete an Sie überwiesen werden. Verzichten Sie auf Barzahlungen.
  • Erstellen Sie jährlich eine Nebenkostenabrechnung. Nachzahlungen oder Guthaben müssen auch tatsächlich überwiesen werden.
  • Keinesfalls dürfen Sie die gezahlte Miete teilweise oder voll an den Angehörigen zurückerstatten.

Gemeinsame Wohnung an den Partner vermieten

Leben Sie mit Ihrem Partner zusammen und beteiligt sich dieser an der Miete, so liegt in dem Fall keine Vermietung an Ihren Partner vor. Die von Ihrem Partner an Sie gezahlte „Miete“ entspricht mehr einer finanziellen Beteiligung und ist als Beitrag zur gemeinsamen privaten Lebensführung anzusehen.

Was passiert bei unentgeltlicher Vermietung?

Lassen Sie einen Verwandten oder Bekannten ganz unentgeltlich wohnen? Konsequent zur
66- bzw. 50-Prozent-Grenze beträgt die tatsächliche Miete dann Null Prozent der ortsüblichen Miete.
Damit dürfen Sie auch keine Werbungskosten für das Vermietungsobjekt in der Einkommensteuer berücksichtigen.

Ausnahme: Unterhaltsberechtigte Kinder

Unterhaltszahlungen für unterhaltsberechtigte Kinder können mit der Mietzahlung verrechnet werden. Ausnahmsweise geht hier bei einer vergünstigten Vermietung der Werbungskostenabzug nicht verloren, wenn nach Abzug des Unterhalts die Mietzahlung unter 66 Prozent (ab 2021: 50 Prozent) liegt. Um die Handhabung für das Finanzamt nachvollziehbar zu gestalten, empfiehlt es sich, zwei Verträge für Vermietung und Unterhaltsverpflichtung mit Ihrem Kind zu schließen. Beachten Sie dabei, dass die im Mietvertrag vereinbarte Miete die 66- bzw. 50-Prozent-Grenze nicht unterschreitet.
Damit die Zahlungen transparent bleiben, nehmen Sie am besten zwei separate Buchungen vor: Ihr Kind überweist Ihnen die volle Miete und Sie überweisen Ihrem Kind den Unterhalt.

Steuerberatung?

Einzelfragen zu Ihrer Steuererklärung darf leider nur ein Steuerberater beantworten. Wir freuen uns jedoch über Lob und Kritik und nehmen Ihre Anregungen gerne für zukünftige Beiträge auf.

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Übrigens: In unserer Steuer-Software finden Sie eine ausführliche Hilfe und Tipps zu allen Themen rund um Ihre Steuererklärung.

25 Kommentare

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  1. 2
    Bernd Hagerodt

    Guten Tag,
    ich möchte meinem unterhaltspflichtigen volljährigen Kind eine Wohnung überlassen, die demnächst frei wird. Die Wohnung ist abgezahlt, Abschreibungsbetrag und die Werbungskosten sind niedrig, so dass hier die letzten Jahre mit den gestiegenen Mieten immer Gewinne erwirtschaftet wurden. Auch mit 66%-Miete werden mit ähnlichen Instandhaltungskosten wie in den letzten Jahren Gewinne entstehen. Damit wäre eine mietkostenfreie Überlassung aktuell bzgl. Steuerbelastung am günstigsten. Nun zu meiner Frage: Kann ich die mietkostenfreie Überlassung zu einem späteren Zeitpunkt wieder in eine 66% bzw. 50%-Vermietung überführen?
    Über ein kurze Antwort würde ich mich sehr freuen.

    • 3
      Carina Hagemann

      Guten Tag,

      leider darf ich Ihnen aus rechtlichen Gründen zu Ihrer Frage keine steuerliche Auskunft geben. Das ist allein bestimmten Berufsgruppen wie Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern, Rechtsanwälten, Lohnsteuerhilfevereinen oder vereidigten Buchprüfern vorbehalten. Ich bitte deshalb um Ihr Verständnis. Für weiterführende Infos zum Thema sowie anhängige Verfahren oder einschlägige Urteile werfen Sie gerne einen Blick in die Steuer-Hilfe von WISO Steuer.

      Viele Grüße
      Carina Hagemann von Steuern-Sparen

  2. 4
    Susanne Scheuermann

    Guten Tag,
    ich bin etwas verwirrt.
    Wir werden ab April 2021 unsere Mietwohnung an unsere Tochter und ihren Freund vermieten. Der derzeitige Mieter zahlt 930,00 Kalt zuzüglich Nebenkosten 250,00 € also insgesamt 1.180,00 €. Einen Mietspiegel gibt es in unserer Gemeinde nicht, die derzeitige Miete ist aber entspricht aber der ortsüblichen Miete.
    Welchen Mietzins müssen wir im Mietvertrag vereinbaren?, um den vollen Werbungskostenabzug zu bekommen.
    mind. 50 % von der Bruttomiete (Miete + NK) zuzüglich Nebenkosten?
    z.Bsp. 60 % von 1.180,00 € = 708,00€ + 250,00 € = 958,00 €
    Das würde in unserem Falle bedeuten bisherige Mieter zahlt 1.180,00 € unsere Tochter und ihr Freund müssten 958,00€ zahlen, damit wir den vollen Werbungskostenabzug hätten?

    • 5
      Anna Maringer

      Guten Morgen Frau Scheuermann,

      aus rechtlichen Gründen können wir Ihnen leider keine Steuerberatung anbieten. Ganz allgemein gilt gemäß § 21 EStG aber, dass die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist, wenn die Miete weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Werbungskosten können dann nur noch anteilig abgesetzt werden.

      Viele Grüße
      Anna
      Content Manager bei Steuern-Sparen

  3. 6
    Anja Hauser

    Guten Tag,
    darf ich ab 2021 auch einen bereits bestehenden Mietvertrag an meine Eltern von bisher 66 Prozent auf 50 Prozent der ortsüblichen Miete ändern. Sprich eine Mietanpassung tätigen? Oder gilt das nur für Neuverträge?

    • 7
      Carina Hagemann

      Guten Tag,

      leider darf ich Ihnen aus rechtlichen Gründen keine steuerliche Auskunft zu Ihrer Frage geben. Dies ist allein bestimmten Berufsgruppen wie Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern oder Lohnsteuerhilfevereinen vorbehalten.
      Grundsätzlich gilt es allerdings zu beachten, dass das Finanzamt bei einer verbilligten Miete zwischen 50 und 66 Prozent der marktüblichen Vergleichsmiete eine Totalüberschussprognose verlangt.

      Viele Grüße
      Carina Hagemann von Steuern-Sparen

  4. 8
    Michael Hofmann

    könnte man in einem Mietvertrag an einen nahen Angehörigen einen Passus aufnehmen, dass die Miete zzgl. Nebenkosten mind. z.B. 70 % der ortsüblichen Miete beträgt. Oder daß Nebenkosten nur nachzuzahlen sind, wenn die Vorauszahlung 70 % der IST-Nebenkosten unterschreitet ?

    • 9
      Carina Hagemann

      Guten Tag,

      bitte beachten Sie, dass ich Ihnen aus rechtlichen Gründen keine Auskunft zu steuerlichen Einzelfallfragen sowie Gestaltungstipps geben darf. Das ist allein bestimmten Berufsgruppen wie Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern oder Lohnsteuerhilfevereinen vorbehalten. Ich bitte deshalb um Ihr Verständnis.
      Viele Tipps und Tricks rund um die Steuererklärung finden Sie übrigens auch in der Steuer-Hilfe von WISO Steuer.

      Viele Grüße
      Carina Hagemann von Steuern-Sparen

  5. 10
    Michael Hofmann

    kann man mit einem angehörigen auch einen Mietvertrag mit “Warmmiete” schliessen um die jährliche Nebenkostenabrechnung / Nachzahlung bzw. Rückzahlung zu verhindern ? (natürlich vorausgesetzt, dass die gesamte Miete mind. 66 % der ortsüblichen Miete + NK nach BetrKV beträgt).

    • 11
      Carina Hagemann

      Guten Tag,

      bitte beachten Sie, dass ich Ihnen aus rechtlichen Gründen keine Auskunft zu steuerlichen Einzelfallfragen sowie Gestaltungstipps geben darf. Das ist allein bestimmten Berufsgruppen wie Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern oder Lohnsteuerhilfevereinen vorbehalten. Ich bitte deshalb um Ihr Verständnis.
      Viele Tipps und Tricks rund um die Steuererklärung finden Sie übrigens auch in der Steuer-Hilfe von WISO Steuer.

      Viele Grüße
      Carina Hagemann von Steuern-Sparen

  6. 12
    Ulrich Fromm

    Die Höhe der Nebenkosten kann von einem Mieter zum Anderen erheblich abweichen.
    Welcher Ansatz für die Errechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist zu berücksichtigen?

    • 13
      Carina Hagemann

      Guten Tag,

      wie die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wird, können Sie dem Abschnitt “Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?” nachlesen. Demnach wird die ortsübliche Kaltmiete zzgl. der nach der zweiten Berechnungsverordnung umlagefähigen Nebenkosten zugrunde gelegt. Zu diesen Nebenkosten zählen u. a. Kosten für die Zentralheizung, Warmwasserbereitung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Wasserversorgung, Entwässerung, Versicherungen, Grundsteuer, etc.

      Wie beispielsweise in Hessen die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet wird, hat die Oberfinanzdirektion Frankfurt in der Verfügung vom 22.01.2015 (S 2253 A-85-St 227) festgehalten.

      Viele Grüße
      Carina Hagemann von Steuern-Sparen

  7. 14
    Rainald Mientus

    Guten Abend, Frau Hagemann! Sie schreiben: „Beim Vergleich mit der ortsüblichen Miete ist die Warmmiete zugrunde zu legen (BHF IX R 44/15).“ Im Gegensatz heißt es bei wohnung-jetzt.de „…kann man anhand der Mietspiegeltabelle im Mietspiegel die durchschnittliche ortsübliche Miete für diese Wohnung ablesen. Dabei handelt es sich um eine Kaltmiete….“ Unterscheidet sich die Handhabe möglicherweise lokal? Viele Grüße! Rainald Mientus

    • 15
      Carina Hagemann

      Guten Tag Herr Mientus,

      in Ihrem zitierten Beitrag geht es um den allgemeinen Mietspiegel und seine Aufgaben. In unserem Beitrag und im genannten BFH-Urteil hingegen geht um die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Hinblick auf die verbilligte Vermietung Sinne des EStG. Genauer heißt es im BFH Urteil IX R 44/15, Rz.12: “Das FG hat Feststellungen zur ortsüblichen Miete nachzuholen. Dazu hat es die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zuzüglich der nach der BetrKV umlagefähigen Kosten festzustellen.” Die ortsübliche Miete in diesem Sinne ist also nicht gleichzusetzen mit der Kaltmiete laut Mietspiegel. Der Mietspiegel wird allerdings bei der Emittlung der ortsüblichen Miete als Grundlage genommen – die umlagefähigen Kosten kommen dann noch hinzu.

      Viele Grüße,
      Carina Hagemann von steuernsparen

  8. 16
    Thomas

    Guten Tag,
    ist eine Nebenkostenpauschale für Verwandte zulässig, oder muss de facto eine Abrechnung erfolgen?
    Vielen Dank für die Info.
    Grüße
    Thomas Schneider

    • 17
      Carina Hagemann

      Sehr geehrter Herr Schneider,

      bitte beachten Sie, dass ich Ihnen aus rechtlichen Gründen auf persönliche Fragestellungen leider keine Antwort geben darf. Allgemein ist es jedoch für ein steuerlich anerkanntes Mietverhältnis zwischen Angehörigen wichtig, dass die Vereinbarungen zur Miete bzw. der Mietvertrag als fremdüblich angesehen werden kann. Das heißt z. B. dass ein Vertrag so gestaltet wird, wie er auch zwischen fremden Dritten vorliegen würde.

      Viele Grüße,
      Carina Hagemann
      Tax Specialist von steuernsparen

  9. 18
    Marzena

    Guten Abend,
    Wir haben eine Haus gekauft in dem bereits meine Schwester wohnte, der Mietszins war schon beim Hauskauf sehr niedrig. Nun haben wir vom FA Streichung der WK bekommen, weil die Miete unter 66% ist. Hat das FA Recht? Wir haben doch den Mietvertrag übernommen und können halt nicht einfach so die Miete erhöhen.

    • 19
      Jochen Breunig

      Guten Tag Marzena,

      das ist natürlich nicht schön, wenn das Finanzamt einfach die Werbungkosten kürzt, obwohl Sie die Miethöhe unverändert vom Rechtsvorgänger übernommen haben. Leider darf ich Sie aus rechtlichen Gründen steuerlich aber nicht beraten. Grundsätzlich gilt jedoch die in „Vermietung an Angehörige“ genannte 66-Prozent-Grenze. Weitere Informationen dazu finden Sie in unserer steuer:Hilfe unter “An Angehörige vermietete Wohnungen (Verbilligte Überlassung)“.

      Vielen Dank und Grüße
      Jochen Breunig
      Tax Specialist bei steuernsparen

  10. 20
    Anne Mönch

    Wie sieht’s denn aus, wenn ich eine Wohnung in meinem Haus an meine Mutter vermiete? Gesamtwohnfläche 220 qm, vermietete Wohnung 90 qm?

    • 21
      Carina Hagemann

      Guten Tag,

      für Ihren Fall sind die Vorschriften, wie wir Sie im Beitrag erläutern, zu beachten.
      Bei der Prüfung der ortsüblichen Vergleichsmiete können Sie beispielsweise den Mietspiegel vor Ort zur Hand nehmen.

      Viele Grüße,
      Carina Hagemann von steuernsparen

  11. 22
    Martin Kraus

    Guten Tag, greift die Regelung zur verbilligten Vermietung auch in Fällen, in denen die/der Verwandte eine abgeschlossene Wohnung innerhalb des eigenen Hauses bezieht? Oder gilt die Regelung nur für z.B. Zweitwohnungen.

    • 23
      Carina Hagemann

      Guten Tag,

      die 66-Prozent-Grenze gilt für jede Art von Vermietung. Es ist egal, ob es sich bei dem vermieteten Objekt um eine Wohnung im eigenen Haus oder eine Wohnung außerhalb des eigenen Hauses handelt.

      Viele Grüße,
      Carina Hagemann
      Tax Specialist bei steuernsparen

  12. 24
    Daniel Meier

    Wenn man den Kauf einer Eigentumswohnung beabsichtigt, um diese an seine Eltern zu vermieten, und absehbar ist, dass man nur “Verlust” einfährt, sind die Werbungskosten dann dennoch absetzbar oder prüft das Finanzamt den “Wirtschaftsplan” vorab und erklärt das Ganze dann als “Liebhaberei”, so dass man keine Steuervergünstigungen realisieren kann?

    • 25
      Jochen Breunig

      Guten Tag Herr Meier,

      leider darf ich Sie aus rechtlichen Gründen steuerlich nicht beraten. Grundsätzliche Informationen zu Vermietungseinkünften finden Sie in unserem Video und weiteren Beiträgen.

      Grundsätzlich wird bei Vermietungseinkünften die Absicht vorausgesetzt, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen. Wenn die Vermietungstätigkeit also nicht auf Dauer angelegt ist, kann das Finanzamt weitere Prüfungen zur Einkunftserzielungsabsicht vornehmen und im Rahmen einer Prognose prüfen, ob in dem zeitlich begrenzten Vermietungszeitraum ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden kann.

      Vielen Dank und Grüße
      Jochen Breunig
      Tax Specialist bei steuernsparen

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