Vermietung an Angehörige

Wie günstig darf die Miete sein?


Die Mietpreise steigen ins Unermessliche. Aber die volle Miete auch von den eigenen Kindern oder Eltern verlangen? Bei der Vermietung an Angehörige wird meist eine deutlich günstigere Miete als üblich festgelegt.
Doch es ist Vorsicht geboten: Wird die Wohnung zu günstig vermietet, kann das steuerlich sehr teuer werden.

Weniger Miete, weniger Steuern?

Die Kinder wollen für das Studium in die Stadt ziehen, aber die Wohnungssuche gestaltet sich schwieriger als gedacht. Zum Glück haben Sie kürzlich eine Wohnung gekauft, die Sie jetzt an die Kinder vermieten können. Natürlich nicht für umsonst – den vollen Mietpreis sollen sie jedoch auch nicht zahlen müssen.

Solche vergünstigten Vermietungen sind unter Angehörigen durchaus üblich. Dabei ist es egal, ob es sich um die eigenen Kinder oder Enkelkinder, Eltern oder nahestehende Personen handelt. Die Überlegung dabei ist nicht nur, dass die Liebsten etwas Geld sparen. Auch für den Immobilienbesitzer lohnt sich die Rechnung:

Wenn Sie weniger Miete erhalten, müssen Sie dafür weniger Steuern an den Staat abführen. Gleichzeitig können Sie den Wertverzehr und die laufenden Kosten für die Wohnung weiterhin in voller Höhe bei der Steuer geltend machen. Klingt erstmal super, gäbe es da nicht die 66-Prozent-Grenze.

Was ist die 66-Prozent-Grenze?

Damit solche Gestaltungen nicht überhand nehmen, hat der Gesetzgeber einen Schwellenwert von 66 Prozent festgelegt. Dieser besagt, dass Sie zwar an Ihre Verwandten und andere nahestehende Personen günstiger vermieten dürfen. Um aber trotzdem in vollem Umfang Ausgaben für das Mietobjekt absetzen können, darf die Miete nicht unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete liegen. Sollte das doch der Fall sein, dürfen Sie die Werbungskosten nur noch im gleichen Anteil in der Steuererklärung berücksichtigen. Liegt die Miete hingegen über 66 Prozent der ortsüblichen Miete, erhalten Sie den vollen Werbungskostenabzug. Beim Vergleich mit der ortsüblichen Miete ist die Warmmiete zugrunde zu legen (BHF IX R 44/15). Auch wenn eine verbilligte Vermietung hauptsächlich unter Verwandten und nahestehenden Personen vorkommt, gilt die Regelung entsprechend für Mietverhältnisse mit fremden Dritten.

Beispiel Vermietung an Angehörige

Sie vermieten eine Wohnung an Ihren Sohn.
Ortsübliche Miete (warm): 9,32 €/m²
Tatsächliche Miete (warm): 5,50 €/m²
Prozentual:                               59 %
Die vergünstigte Miete beträgt nur 59 Prozent der ortsüblichen Miete. Damit liegt sie unter der 66-Prozent-Grenze. Sämtliche Werbungskosten dürfen in der Steuererklärung nur noch zu 59 Prozent angesetzt werden.

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Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird anhand des Mietspiegels einer Stadt ermittelt. Dieser wird regelmäßig von den jeweiligen Städten und Gemeinden in Zusammenarbeit mit Mieter- und -Vermieterverbänden aufgestellt. Normalerweise wird der Mietspiegel im Internet veröffentlicht. Es kann aber auch sein, dass eine Stadt aus Kostengründen auf die Erstellung verzichtet. In diesem Fall haben Sie folgende Möglichkeiten, die ortsübliche Miete zu ermitteln:

  • Gutachten durch einen Sachverständigen
  • Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde
  • Benennung von drei Vergleichswohnungen
  • Mietangebote aus Immobilienportalen

Um Schwierigkeiten mit dem Finanzamt vorzubeugen, empfiehlt es sich, die Miete nicht zu knapp zu kalkulieren und stattdessen etwas über 66 Prozent anzusetzen. Außerdem sollten Sie regelmäßig prüfen, ob sich die ortsübliche Vergleichsmiete geändert hat. So vermeiden Sie, dass Ihnen plötzlich Werbungskosten nicht mehr anerkannt werden.

Achtung bei der Vermietung an Angehörige

Die 66-Prozent-Regel greift auch für die Vermietung von Einrichtungen, Garagen oder Kellerräumen.

Das sollten Sie beim Mietvertrag beachten

Ein Mietvertrag muss sein, auch wenn es sich um Angehörige handelt. Vor allem bei verbilligter Vermietung an Verwandte prüft das Finanzamt den sogenannten Fremdvergleich genau. Dabei wird der Mietvertrag zwischen Ihnen und Ihrem Angehörigen mit Mietverträgen Dritter verglichen. Enthält Ihr Mietvertrag dabei bevorteilende Regelungen, könnte sich das für Sie nachteilig auswirken.

Um dem Fremdvergleich standzuhalten, sollten Sie folgende Formalien unbedingt beachten:

  • Gestalten Sie den Mietvertrag genau so, wie Sie ihn für einen fremden Dritten gestalten würden. Halten Sie dabei Größe und Anschrift der Wohnung sowie den Mietbeginn fest.
  • Achten Sie auf eine Miete von mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete.
  • Stellen Sie den Mietvertrag unbefristet aus.
  • Um regelmäßige Zahlungen nachweisen zu können, muss die Miete an Sie überwiesen werden. Verzichten Sie auf Barzahlungen.
  • Erstellen Sie jährlich eine Nebenkostenabrechnung. Nachzahlungen oder Guthaben müssen auch tatsächlich überwiesen werden.
  • Keinesfalls dürfen Sie die gezahlte Miete teilweise oder voll an den Angehörigen zurückerstatten.

Gemeinsame Wohnung an den Partner vermieten

Leben Sie mit Ihrem Partner zusammen und beteiligt sich dieser an der Miete, so liegt in dem Fall keine Vermietung an Ihren Partner vor. Die von Ihrem Partner an Sie gezahlte „Miete“ entspricht mehr einer finanziellen Beteiligung und ist als Beitrag zur gemeinsamen privaten Lebensführung anzusehen.

Was passiert bei unentgeltlicher Vermietung?

Lassen Sie einen Verwandten oder Bekannten ganz unentgeltlich wohnen? Konsequent zur
66-Prozent-Grenze beträgt die tatsächliche Miete dann Null Prozent der ortsüblichen Miete.
Damit dürfen Sie auch keine Werbungskosten für das Vermietungsobjekt in der Einkommensteuer berücksichtigen.

Ausnahme: Unterhaltsberechtigte Kinder

Unterhaltszahlungen für unterhaltsberechtigte Kinder können mit der Mietzahlung verrechnet werden. Ausnahmsweise geht hier bei einer vergünstigten Vermietung der Werbungskostenabzug nicht verloren, wenn nach Abzug des Unterhalts die Mietzahlung unter 66 Prozent liegt. Um die Handhabung für das Finanzamt nachvollziehbar zu gestalten empfiehlt es sich, zwei Verträge für Vermietung und Unterhaltsverpflichtung mit Ihrem Kind zu schließen. Beachten Sie dabei, dass die im Mietvertrag vereinbarte Miete die 66-Prozent-Grenze nicht unterschreitet.
Damit die Zahlungen transparent bleiben, nehmen Sie am besten zwei separate Buchungen vor: Ihr Kind überweist Ihnen die volle Miete und Sie überweisen Ihrem Kind den Unterhalt.

Steuerberatung?

Einzelfragen zu Ihrer Steuererklärung darf leider nur ein Steuerberater beantworten. Wir freuen uns jedoch über Lob und Kritik und nehmen Ihre Anregungen gerne für zukünftige Beiträge auf.
Übrigens: In unserer Steuer-Software finden Sie eine ausführliche Hilfe und Tipps zu allen Themen rund um Ihre Steuererklärung.

  1. 1
    Marzena

    Guten Abend,
    Wir haben eine Haus gekauft in dem bereits meine Schwester wohnte, der Mietszins war schon beim Hauskauf sehr niedrig. Nun haben wir vom FA Streichung der WK bekommen, weil die Miete unter 66% ist. Hat das FA Recht? Wir haben doch den Mietvertrag übernommen und können halt nicht einfach so die Miete erhöhen.

    • 2
      Jochen Breunig

      Guten Tag Marzena,

      das ist natürlich nicht schön, wenn das Finanzamt einfach die Werbungkosten kürzt, obwohl Sie die Miethöhe unverändert vom Rechtsvorgänger übernommen haben. Leider darf ich Sie aus rechtlichen Gründen steuerlich aber nicht beraten. Grundsätzlich gilt jedoch die in „Vermietung an Angehörige“ genannte 66-Prozent-Grenze. Weitere Informationen dazu finden Sie in unserer steuer:Hilfe unter “An Angehörige vermietete Wohnungen (Verbilligte Überlassung)“.

      Vielen Dank und Grüße
      Jochen Breunig
      Tax Specialist bei steuernsparen

  2. 3
    Anne Mönch

    Wie sieht’s denn aus, wenn ich eine Wohnung in meinem Haus an meine Mutter vermiete? Gesamtwohnfläche 220 qm, vermietete Wohnung 90 qm?

    • 4
      Carina Hagemann

      Guten Tag,

      für Ihren Fall sind die Vorschriften, wie wir Sie im Beitrag erläutern, zu beachten.
      Bei der Prüfung der ortsüblichen Vergleichsmiete können Sie beispielsweise den Mietspiegel vor Ort zur Hand nehmen.

      Viele Grüße,
      Carina Hagemann von steuernsparen

  3. 5
    Martin Kraus

    Guten Tag, greift die Regelung zur verbilligten Vermietung auch in Fällen, in denen die/der Verwandte eine abgeschlossene Wohnung innerhalb des eigenen Hauses bezieht? Oder gilt die Regelung nur für z.B. Zweitwohnungen.

    • 6
      Carina Hagemann

      Guten Tag,

      die 66-Prozent-Grenze gilt für jede Art von Vermietung. Es ist egal, ob es sich bei dem vermieteten Objekt um eine Wohnung im eigenen Haus oder eine Wohnung außerhalb des eigenen Hauses handelt.

      Viele Grüße,
      Carina Hagemann
      Tax Specialist bei steuernsparen

  4. 7
    Daniel Meier

    Wenn man den Kauf einer Eigentumswohnung beabsichtigt, um diese an seine Eltern zu vermieten, und absehbar ist, dass man nur “Verlust” einfährt, sind die Werbungskosten dann dennoch absetzbar oder prüft das Finanzamt den “Wirtschaftsplan” vorab und erklärt das Ganze dann als “Liebhaberei”, so dass man keine Steuervergünstigungen realisieren kann?

    • 8
      Jochen Breunig

      Guten Tag Herr Meier,

      leider darf ich Sie aus rechtlichen Gründen steuerlich nicht beraten. Grundsätzliche Informationen zu Vermietungseinkünften finden Sie in unserem Video und weiteren Beiträgen.

      Grundsätzlich wird bei Vermietungseinkünften die Absicht vorausgesetzt, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen. Wenn die Vermietungstätigkeit also nicht auf Dauer angelegt ist, kann das Finanzamt weitere Prüfungen zur Einkunftserzielungsabsicht vornehmen und im Rahmen einer Prognose prüfen, ob in dem zeitlich begrenzten Vermietungszeitraum ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden kann.

      Vielen Dank und Grüße
      Jochen Breunig
      Tax Specialist bei steuernsparen

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