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Gewerblicher Grundstückshandel

Wann Sie mit Steuern rechnen müssen


Oft ist die Grenze zwischen privaten und gewerblichen Verkäufen nicht ganz eindeutig. Finanziell kann es jedoch durchaus einen großen Unterschied machen. Denn gewerbliche Verkäufe sind immer steuerpflichtig –Privatverkäufe nicht unbedingt. Wann genau das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandel spricht und was das für Ihre Steuer bedeutet, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Kurz & knapp

  • In der Regel gelten mehr als 3 Grundstücks- bzw. Immobilienverkäufe innerhalb von 5 Jahren als gewerbliche Tätigkeit
  • Auf den Gewinn aus dem gewerblichen Grundstückshandel muss Einkommen- und Gewerbesteuer gezahlt werden
  • Ob der Verkauf ein gewerblicher Grundstückshandel ist, hängt vom Verkaufszeitpunkt ab

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Ab wann spricht man vom gewerblichen Grundstückshandel?

Nicht selten kommt es vor, dass Grundstücksverkäufer gar nicht merken, dass sie gewerblich handeln. Die Folge: Fällt das dem Finanzamt auf, drohen hohe Steuernachzahlungen – und gegebenenfalls Zinsen. Doch ab wann weiß ich, dass meine Immobilienverkäufe gewerblich sind?

Sie haben nur ein Objekt verkauft? Dann sieht das Finanzamt darin sehr wahrscheinlich noch kein gewerbliches Handeln. Denn ausschlaggebend ist vor allem, wie viele Grundstücke bzw. Immobilien in welchem Zeitraum verkauft wurden. Das Stichwort lautet: 3-Objekt-Grenze.

3-Objekt-Grenze

Die 3-Objekt-Grenze dient als Maßstab für die Entscheidung, ab wann ein Verkauf gewerblich einzustufen ist. Die Regel besagt: Werden in einem Zeitraum von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft, liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor. Das Finanzamt unterstellt Ihnen in diesem Fall, dass Sie bei allen Verkäufen vorrangig die Absicht hatten, Gewinne zu erzielen. Eine Ausnahme gibt es beim selbstgenutzten Eigenheim. Hierzu aber später mehr.

Übrigens: Bei Ehepartnern gilt die 3-Objekt-Grenze grundsätzlich für jeden Partner! Daher können beide Ehepartner innerhalb von 5 Jahren jeweils 3 Objekte kaufen und wieder verkaufen, ohne als gewerblicher Grundstückshändler zu zählen.

Info GlühbirneFür die 3-Objekt-Grenze kommt es nicht auf die Art, Größe und Nutzung des Objekts an. Es können also unbebaute Grundstücke ebenso wie Wohnung oder auch nur Garagen zu der 3-Objekt-Grenze zählen.

 

Beispiel 1:

3-Objekt-Grenze Beispiel BildStefan kauft ein Haus mit 4 Wohneinheiten. Diese vermietet er zunächst. Als die Immobilienpreise jedoch stark ansteigen entschließt er sich, die Wohnungen einzelnen wieder zu verkaufen. Innerhalb von 6 Monaten verkauft er die Wohnungen an 4 verschiedene Käufer.

 Ergebnis:  Stefan verkaufte innerhalb von weniger als 5 Jahren 4 Objekte und liegt somit über der 3-Objekte-Grenze. Dadurch handelt es sich bei allen 4 Verkäufen um gewerblichen Grundstückhandel.

Bei unserem 1. Beispiel handelt es sich um einen relativ eindeutigen Fall. Komplizierter wird es jedoch, wenn mehrere Immobilienverkäufe innerhalb eines größeren Zeitraums stattfinden. Zur Vereinfachung hier noch ein Beispiel:

Beispiel 2:

Beispiel 2 3-Objekt-GrenzeStefanie kauft im Jahr 2006 drei Eigentumswohnungen. Diese vermietet sie zunächst, möchte sie aber bei einer günstigen Gelegenheit mit Gewinn weiterverkaufen. Im Jahr 2008 kauft sie ein Haus, dass Sie selbst bewohnt. 2010 steigen die Immobilienpreise, sodass Stefanie zunächst eine ihrer Eigentumswohnungen verkauft. Zwei Jahre später verkauft sie ihr selbstbewohntes Haus. 2018 verkauft sie schließlich auch noch ihre zwei restlichen Wohnungen. Liegt hier schon ein gewerblicher Grundstückshandel vor?

 Ergebnis:  Tatsächlich handelt es sich in diesem Fall nicht um einen gewerblichen Grundstückshandel. Denn: Der Zeitpunkt, ab dem die 3-Objekt-Regel „beginnt“, ist der erste Verkauf der Eigentumswohnung im Jahr 2010. Diese wird zu der Regel hinzugerechnet.

Das Gleiche gilt auch für das Einfamilienhaus, da es lediglich 4 Jahre selbst bewohnt wurde. Die beiden letzten Wohnungen fallen jedoch nicht mehr unter die 3-Objekt-Grenze. Denn zwischen dem ersten Verkauf im Jahr 2020 und dem Verkauf der letzten beiden Wohnungen im Jahr 2018 liegen mehr als 5 Jahre.

 Aber Achtung:  Für die erste Eigentumswohnung, die sie im Jahr 2010 verkauft, fallen aber trotzdem Steuern an. Warum? Weil das ein privates Veräußerungsgeschäft ist. Was genau das ist, erfahren Sie weiter unten im Beitrag.

Gibt es Ausnahmen von der Regel?

Die 3-Objekt-Grenze ist keine starre Grenze. Es können auch mehr als 3 Verkäufe innerhalb von 5 Jahren noch nicht gewerblich sein. Denn nicht immer zählt eine verkaufte Immobilie zu der 3-Objekte-Grenze dazu, sondern wird vom Finanzamt auch weiterhin als privat eingestuft.

Info Glühbirne gewerblicher GrundstückshandelOb ein Verkauf gewerblich eingestuft wird, hängt im Wesentlichen davon ab, ob Sie von Anfang an die Absicht hatten, die Immobilie zeitnah gewinnbringend weiterzuverkaufen. Doch Achtung: Das müssen Sie dem Finanzamt gegenüber beweisen können.

Und bis auf die folgenden Ausnahmen, ist das Finanzamt sehr streng, was die Beweise angeht. So reicht sogar eine Scheidung oder Krankheit beispielsweise nicht aus, um eine Verkaufs- oder Gewinnerzielungsabsicht zu widerlegen!

Selbstgenutzte Immobilien

Haben Sie ein Haus oder eine Wohnung gekauft, in der Sie mindestens 5 Jahre selbst gelebt haben? Dann geht das Finanzamt davon aus, dass zum Zeitpunkt des Kaufs keine Verkaufsabsicht bestand. Der Verkauf Ihres Zuhauses zählt also nicht zu der 3-Objekte-Grenze dazu.

Beispiel 3:

3-Objekt-Grenze Beispiel BildAngenommen Stefan aus unserem 1. Beispiel hätte 4 Eigentumswohnungen. In einer der Wohnungen hat er 6 Jahre selbst gewohnt. Er verkauft innerhalb von 6 Monaten die 3 vermieteten Wohnungen aufgrund der stark gestiegenen Immobilienpreise. Ein Jahr später kauft er für sich und seine Familie ein Haus und verkauft auch die 4. Wohnung, in der er zuvor selbst gelebt hat.

 Ergebnis:  Obwohl hier innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft wurden, liegt kein gewerblicher Grundstückshandel vor.

Denn: Der Verkauf der letzten Wohnung zählt nicht zu der 3-Objekt-Grenze, da sie mehr als 5 Jahre selbst genutzt wurde. Die übrigen Verkäufe liegen damit noch innerhalb der Grenze, da sie erst ab dem 4. Verkauf überschritten wäre.

Bei den Verkäufen der 3 Wohnungen handelt es sich zwar nicht um einen gewerblichen Grundstückshandel – aber um ein privates Veräußerungsgeschäft. Was das bedeutet, lesen Sie weiter unten.

Langjährig vermietete Objekte

Ähnlich wie bei der Selbstnutzung, geht das Finanzamt auch bei lange vermieteten Objekten davon aus, dass von Anfang an keine Veräußerungsabsicht bestand. Der Verkauf dieser Immobilie würde also nicht in die 3-Objekte-Grenze fallen. Im Gegensatz zur Selbstnutzung gilt hier aber eine längere Frist: Mindestens 10 Jahre müssen Sie Ihre Immobilie vermieten.

Geerbte Objekte

Erben Sie ein Grundstück oder eine Immobilie und verkaufen sie dann weiter, zählt das in der Regel auch nicht zu der 3-Objekt-Grenze. Achtung: Wenn der Erblasser bereits im gewerblichen Grundstückshandel tätig war, fällt die Möglichkeit für einen Privatverkauf weg, wenn der Erbe einen unternehmerischen Gesamtplan fortführt. In diesem Fall „erben“ Sie die gewerbliche Tätigkeit sozusagen mit.

Anders sieht es jedoch aus, wenn es sich um ein  vorweggenommenes Erbe oder Schenkung  handelt. In diesem Fall wird der Verkauf der 3-Objekt-Grenze hinzugerechnet. Wichtig: Als Kaufzeitpunkt gilt beim vorweggenommenen Erbe aber das tatsächliche Kaufdatum des Schenkers, nicht der Zeitpunkt des Erbes

Beispiel 2:

Beispiel 2 3-Objekt-GrenzeStefanie hat 2010 eine Wohnung gekauft. Die Wohnung hat sie zunächst vermietet. Nach 4 Jahren hat sie die Wohnung als vorweggenommenes Erbe auf ihren Sohn überschrieben. Nach 2 Jahren, im Jahr 2016, hat ihr Sohn die Wohnung verkauft, weil er Eigenkapital für sein Bauvorhaben brauchte.

 Ergebnis:  Tatsächlich handelt es sich in diesem Fall nicht um einen gewerblichen Grundstückshandel. Denn: Der Zeitpunkt, ab dem die 3-Objekt-Regel „beginnt“, ist der erste Verkauf der Eigentumswohnung im Jahr 2010. Diese wird zu der Regel hinzugerechnet.

Das Gleiche gilt auch für das Einfamilienhaus, da es lediglich 4 Jahre selbst bewohnt wurde. Die beiden letzten Wohnungen fallen jedoch nicht mehr unter die 3-Objekt-Grenze. Denn zwischen dem ersten Verkauf im Jahr 2020 und dem Verkauf der letzten beiden Wohnungen im Jahr 2018 liegen mehr als 5 Jahre.

 Aber Achtung:  Dieser Verkauf fällt nicht in die 3-Objekte-Grenze. Es handelt sich zwar um ein vorweggenommenes Erbe. Da aber der tatsächliche Kaufzeitpunkt zählt, liegen zwischen Kauf und Verkauf 6 Jahre, also mehr als die vorgegebenen 5 Jahre. 

Wann spricht man von einem privaten Veräußerungsgeschäft?

Sie haben nun erfahren, in welchen Fällen das Finanzamt grundsätzlich von einem privaten Verkauf ausgeht. Aber Achtung: Privat heißt nicht gleich steuerfrei!
Denn auch wenn der Verkauf keinen gewerblichen Grundstückshandel darstellt, kann das Finanzamt Einkommensteuer auf den Gewinn erheben. Und zwar dann, wenn es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft handelt.

Private Veräußerungsgeschäfte sind – wie der Name schon sagt – private Verkäufe, bei denen die Spekulationsfirst nicht eingehalten wurde. Diese Frist ist ein vorgegebener Zeitraum, der zwischen Kauf und Verkauf liegen muss, damit der erzielte Gewinn steuerfrei bleiben kann.

Bei Immobilien liegt diese Spekulationsfrist bei 10 Jahren. In den oben genannten Beispielen lag zwar kein gewerblicher Grundstückshandel vor. Da aber zwischen Kauf und Verkauf jeweils weniger als 10 Jahre vergangen sind, stellen sie private Veräußerungsgeschäfte dar.

Die Folge: Auf die Gewinne fällt Einkommensteuer an. Doch auch hier gibt es eine Ausnahme: Verkaufen Sie das selbstgenutzten Eigenheim, fällt in der Regel keine Steuer auf den Verkaufsgewinn an. Wie viel Zeit zwischen Kauf und Verkauf vergangen ist, spielt in diesem Fall keine Rolle.

Doch im Unterschied zum gewerblichen Grundstückshandel fällt nur Einkommensteuer und keine Gewerbesteuer an.

Info Glühbirne SpekulationsfristÜbrigens: In diesem Fall nennt man die anfallende Einkommensteuer umgangssprachlich auch Spekulationssteuer .

Gewerblicher Grundstückshandel – Was viel Steuer muss ich zahlen?

Die Höhe der Steuer hängt von mehreren Faktoren ab. Zum einen kommt es darauf an, wie hoch Ihr Gewinn ist. Zum anderen spielt natürlich auch Ihr persönlicher Steuersatz eine wichtige Rolle.

Neben der Einkommensteuer wird auch Gewerbesteuer erhoben. Die Höhe hängt vor allem von Ihrem Wohnort ab, da jede Gemeinde einen eigenen Hebesatz festlegt. Doch hier gibt es eine kleine Erleichterung: Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, wird die Gewerbesteuer auf Ihre Einkommensteuer angerechnet. Wie genau das funktioniert lesen Sie im Abschnitt „Gewerbesteuer anrechnen – So geht’s“ in folgendem Beitrag:

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Damit das Finanzamt prüfen kann, wie hoch Ihre Steuerlast ist, müssen Sie Ihren Gewinn ermitteln. Haben Sie die 3-Objekt-Grenze überschritten, müssen Sie alle Verkäufe der letzten 5 Jahre miteinbeziehen. Eine Ausnahme: Können Sie dem Finanzamt plausibel begründen, dass Sie bei einem Immobilienverkauf keine Verkaufs- bzw. Gewinnererzielungsabsicht hatten? Dabb bleiben die Gewinne dieser Verkäufe außen vor.

Wie ermittle ich den Gewinn und was muss ich beachten?

Um die Höhe der Steuer berechnen zu können, muss zunächst der Gewinn ermittelt werden. In der Regel wird das durch eine Bilanzierung gemacht – also der Gewinnermittlung durch den Betriebsvermögensvergleich. Vereinfacht gesagt wird dabei das Vermögen Ihres Betriebes am Schluss des Wirtschaftsjahres mit dem Vermögen am Schluss des vorangegangenen Wirtschaftsjahres verglichen. Die Differenz ergibt dann den betrieblichen Gewinn oder Verlust.

Info Icon Grafik GewerbesteuerBei gewerblichem Immobilienhandel sind Ihre Immobilien sogenanntes Umlaufvermögen. Das bedeutet, dass Sie leider keine Abschreibungen geltend machen können. Sie können aber Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie angefallen sind, als Betriebsausgaben abziehen. Dazu zählen etwa der Kaufpreis, Maklergebühren, Kosten für Immobilienanzeigen etc. Diese Ausgaben mindern Ihren Gewinn und somit auch Ihre Steuerlast.

Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie sich aber auch für die Einnahmenüberschussrechnung (EÜR) entscheiden. Und zwar wenn:

  • Ihre Umsätze nicht höher sind als 600.000 Euro pro Kalenderjahr
  • Ihr Gewinn nicht höher ist als 60.000 Euro pro Kalenderjahr
  • Sie nicht im Handelsregister eingetragen oder in kaufmännischer Weise eingerichtet sind (beispielsweise in Büroräumen mit Angestellten)

Bei der EÜR handelt es sich um eine vereinfachte Form der Gewinnermittlung. Denn hier werden nicht alle Vermögenswerte erfasst. Stattdessen werden nur die Einnahmen und Ausgaben eines Kalenderjahres miteinander verrechnet. Die Differenz ist dann der steuerliche Gewinn.

Welcher Wert gilt für die Gewinnermittlung?

Wie Sie nun wissen, müssen Sie eine Gewinnermittlung machen. Doch mit welchem Wert wird die Immobilie in das Betriebsvermögen aufgenommen – mit dem Kaufpreis oder dem Marktwert? Um das herauszufinden, kommt es darauf an, wie lange der Kauf zurückliegt:

  • Nach der Anschaffung sind maximal 3 Jahre vergangen: In diesem Fall kann der gezahlte Kaufpreis als Wert genommen werden. Die Differenz zwischen Kaufpreis Kauf- und Verkaufspreis ist dann der zu versteuernde Gewinn.
  • Nach der Anschaffung sind mehr als 3 Jahre vergangen: Dann zählt der Teilwert. Dieser entspricht in der Regel dem Marktwert zum Zeitpunkt des Verkaufs. Besonders günstig ist das, wenn der Teilwert über den Anschaffungskosten liegt. Denn durch den gestiegenen Wert mindert sich der Gewinn und damit auch die Steuerlast.

Muss ich bei gewerblichem Grundstückshandel eine Steuererklärung abgeben?

Haben Sie im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit Immobilien oder Grundstücke verkauft, müssen Sie eine Steuererklärung abgeben. Genau genommen sogar 2: die Einkommensteuer- und die Gewerbesteuererklärung. Darin geben Sie dann sowohl die erzielten Einnahmen wie etwa den Verkaufspreis als auch die Ausgaben wie Anschaffungs- oder Modernisierungskosten an.

Suche IconEigentlich müssen Sie auf Immobilienkäufe und -verkäufe keine Umsatzsteuer zahlen. Unter Umständen kann es aber sinnvoll sein, auf die Steuerbefreiung zu verzichten. Denn dann können Sie auch Vorsteuer abziehen – sich also die gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen. Das geht allerdings nur, wenn der Käufer Ihrer Immobilie keine Privatperson ist und ebenfalls zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Nutzen Sie diese Möglichkeit, müssen Sie eine Umsatzsteuererklärung abgeben.

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Wussten Sie, dass Sie mit WISO Steuer nicht nur die Einkommensteuer- sondern auch Gewerbesteuererklärungen machen können? Auf der Startseite nach dem Login können Sie einfach auswählen, welche Art der Steuererklärung Sie anlegen möchten. Und das Beste: Ermitteln Sie Ihren Gewinn durch eine EÜR, können Sie auch das direkt in WISO Steuer erledigen. Probieren Sie es jetzt kostenlos aus und nutzen Sie alle Vorteile von WISO Steuer auch für Ihre Umsatzsteuererklärung.

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Quelle: BMF

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2 Kommentare

Kommentar hinterlassen
  1. 1
    J.Schmidt

    Ich habe vor 30 Jahren von meinem Vater ein Mehrfamilienhaus ,mit 30 Wohnumngen geerbt. Jetzt verkaufe ich diese im Rentenalter um meinen Lebensstil zu finanzieren,. Da ich in den letzten 10 Jahren 1 Wohnung jählich als Privatperson verkauft habe falle ich unter steuelich relevanten Grundstückshandel??? Muß ich mit einer Steuernachzahlung rechnen?

    • 2
      Alexander Müller

      Hallo Herr Schmidt,
      leider dürfen wir keine konkreten Einzelfälle beantworten. Dies ist den Steuerberatenden Berufen vorbehalten und uns nach dem Steuerberatungsgesetz verboten. Für solche Fragen sollten Sie sich direkt an einen Steuerberater oder an das Finanzamt wenden.
      Viele Grüße, Alex von steuernsparen.de

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