Vorfälligkeitsentschädigung

Kann man das absetzen?


Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen, doch der Kredit ist noch nicht abbezahlt? Dann wird Ihre Bank sehr wahrscheinlich eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern. Doch was genau ist das und kann man sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen? Lesen Sie alles zum Thema in diesem Beitrag.

Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Nehmen Sie einen Kredit auf, einigen Sie sich mit Ihrem Kreditgeber auf einen bestimmten Zeitraum, indem Sie und die Bank an den aktuellen Zins gebunden sind. Bei einem Immobilienkredit sind das in der Regel zwischen 10 und 20 Jahre. Die Bank erhält von Ihnen also beispielsweise 10 Jahre lang Zinsen auf den Kredit-Betrag. Nach Ablauf der Zinsbindung können Sie die Restsumme entweder ausbezahlen oder Sie finanzieren sie zu neuen Konditionen weiter. Das können Sie entweder bei der bisherigen Bank oder durch eine Umschuldung bei einer neuen Bank tun.

Was passiert aber, wenn Sie die ausstehende Summe vor Ablauf der Kredit-Laufzeit zurückzahlen, beispielsweise schon nach 8 Jahren? Für Sie ist das natürlich erfreulich – denn Sie sind früher schuldenfrei. Für Ihren Kreditgeber bedeutet das jedoch einen Verlust. Denn ihm fallen die Zinsen weg, die Sie noch 2 Jahre hätten zahlen müssen. Deshalb erheben Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung, um so ihren Verlust auszugleichen.

Die Höhe der Entschädigung hängt von Ihren individuellen Vertragsbedingungen ab. Insgesamt kommt es auf folgende Faktoren an:

Vereinbarter Zinssatz für Ihren Kredit

  • Aktuelles Zinsniveau
  • Restlaufzeit des Kredits
  • Höhe der Restschuld
  • Bearbeitungsgebühren der Bank
 Unser Tipp: Klären Sie im Vorfeld, wie hoch die Entschädigung ausfällt und ob es sich wirklich lohnt, den Kredit vorzeitig auszubezahlen.

Vorfälligkeitsentschädigung – Kann man das absetzen?

Jein. Denn wie immer im Steuerrecht, muss auch hier auf Feinheiten geachtet werden. Grundsätzlich können Vorfälligkeitsentschädigungen nicht von der Steuer abgesetzt werden. Denn schließlich geht es um Ihr Eigenheim und das zählt für das Finanzamt zum Privatvergnügen.

Handelt es sich aber um eine Immobilie, die in irgendeiner Weise mit Ihren Einkünften in Verbindung steht, könnten Sie Glück haben. Dann könnte die Vorfälligkeitsentschädigung zu den Werbungskosten zählen. Mehr dazu erfahren Sie unten.

Vorfälligkeitsentschädigung Steuern Infografik

Vorfälligkeitsentschädigung bei doppelter Haushaltsführung

Mieten oder kaufen Sie aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung in der Nähe Ihres Arbeitgebers, liegt eine doppelte Haushaltsführung vor. Die Kosten dafür können Sie als Werbungskosten absetzen.

Dabei kann es auch vorkommen, dass Sie eine zuvor gekaufte Zweitwohnung aus beruflichen Gründen verkaufen müssen. Beispielsweise wenn Sie versetzt werden oder in den Ruhestand gehen. Ist die Wohnung aber noch nicht abbezahlt, kann es zu einer Vorfälligkeitsentschädigung kommen. Die Frage ist, ob auch diese Zahlung als Werbungskosten im Rahmen der doppelten Haushaltsführung absetzbar ist.

Vorfälligkeitsentschädigungen sind nicht immer Werbungskosten

Doch auch, wenn grundsätzlich ein Zusammenhang zu Ihrem Beruf besteht: die Entschädigung an die Bank kann nicht in jedem Fall als Werbungskosten abgesetzt werden.

Wichtig sind dabei die Gründe, aus denen Sie die Immobilie vorzeitig ausbezahlen. Bereits im Jahr 2014 hat der BFH entschieden, dass die Zahlung an die Bank nicht abzugsfähig ist, wenn sie durch den Verkauf der Wohnung entsteht. Denn der Grund des Verkaufs ist hier in erster Linie persönlich motiviert: Sie möchten die Wohnung nicht behalten, sondern lieber das Geld dafür erhalten.

Anders sieht es jedoch aus, wenn Sie den Kredit umschulden, die Immobilie aber weiterhin zu beruflichen Zwecken nutzen. Beispielsweise, weil Sie einen günstigeren Zins bei einer anderen Bank erhalten und so langfristig Geld sparen. Denn hier ist der berufliche Zusammenhang auch weiterhin gegeben und die Vorfälligkeitsentschädigung kann als Werbungskosten abgesetzt werden.

 Unser Tipp: Geht der Abzug als Werbungskosten in Ihrem Fall nicht, gibt es noch einen Trick, mit dem Sie Geld sparen können. Geben Sie die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten an. Denn wenn Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb verkaufen, müssen Sie den Gewinn des Verkaufs versteuern. Diesen können Sie jedoch um die Kosten reduzieren, die durch den Verkauf entstanden sind. Im Klartext heißt das: Die Vorfälligkeitsentschädigung mindert Ihren Gewinn und somit auch die Steuern, die Sie darauf zahlen müssen.

Nach Ablauf von 10 Jahren (Spekulationsfrist) ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Das bedeutet auch, dass sich Entschädigungszahlungen an die Bank in keiner Weise mehr positiv auswirken.

Vorfälligkeitsentschädigung bei vermieteten Immobilien

Im Grunde gilt hier das Gleiche, wie bei einer doppelten Haushaltsführung. Denn Sie erzielen durch die Vermietung Einkünfte, auf die Sie Steuern zahlen müssen. Da bedeutet im Gegenzug auch, dass Sie anfallende Kosten als Werbungskosten absetzen können – und unter Umständen auch Vorfälligkeitsentschädigungen.

Und auch hier kommt es darauf an, ob Sie die Immobilie verkaufen oder nicht. Denn bei einem Verkauf, wird die Entschädigung an die Bank zur Privatsache.

Damit Sie sie als Werbungskosten absetzen dürfen, müssen Vermieter also folgende Kriterien beachten:

  • Der Kredit wird wegen einer Umschuldung vorzeitig abbezahlt
  • Sie vermieten die Wohnung auch nach der Umschuldung weiter
Auch hier bleibt Ihnen noch die Möglichkeit, bei einer Veräußerung mit der Vorfälligkeitsentschädigung Ihren Veräußerungsgewinn zu reduzieren und so Steuern zu sparen.

Quelle: BFH

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