Vorfälligkeitsentschädigung

Vorfälligkeitsentschädigung

Warum keine Werbungskosten?


Wird bei Verkauf einer vermieteten Immobilie das Darlehen außerplanmäßig aus dem Verkaufserlös getilgt, verlangt die Bank oftmals eine Vorfälligkeitsentschädigung. Doch warum mindert die Zahlung die Steuer nicht?

Als Veräußerungskosten abgezogen

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Schadensersatz für entgehende Zinsen während des vereinbarten Zinsfestschreibungszeitraums.

Bisher wurde die Zahlung nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften anerkannt, wenn das Gebäude verkauft wird. Denn dabei handelt es sich um Veräußerungskosten, die innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren vom Verkaufserlös abgezogen werden können.

Die Zahlung vermindert also den steuerpflichtigen Spekulationsgewinn. Falls der Verkauf nach Ablauf von zehn Jahren erfolgt, wirkt sich die Vorfälligkeitsentschädigung nicht steuermindernd aus (Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH), Aktenzeichen VIII R 34/04).

Nachträgliche Schuldzinsen steuerbegünstigt

Nach neuer BFH-Rechtsprechung können Schuldzinsen jedoch nach dem Verkauf der vermieteten Immobilie als nachträgliche Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgesetzt werden (Urteil des BFH, Aktenzeichen IX R 67/10).

Wenn also der Werbungskostenabzug für nachträgliche Schuldzinsen möglich ist, müsste dies doch auch für entsprechende Ersatzzahlungen wie die Vorfälligkeitsentschädigung gelten, oder?

Vorzeitige Darlehensablösung nicht abzugsfähig

Nun hat der BFH entschieden, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung, die im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie gezahlt wird, nicht als Werbungskosten absetzbar ist. Denn die Zahlung erfolgt für die vorzeitige Darlehensablösung, um die Immobilie lastenfrei veräußern zu können. Hier wird der wirtschaftliche Zusammenhang mit der bisherigen Vermietungstätigkeit überlagert durch die Veräußerung des Grundstücks (Urteil des BFH, Aktenzeichen IX R 42/13).

Verkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist

Erfolgt der Verkauf der Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. Und deshalb vermindert die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn oder erhöht den Verlust.

Erfolgt der Verkauf nach zehn Jahren, bleibt ein Veräußerungsgewinn steuerfrei. Dann aber kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht „ersatzweise“ als Werbungskosten im Zusammenhang mit der bisherigen Vermietung geltend gemacht werden.

Finanzierung anderer Einkunftsquellen

Was gilt, wenn der nach Darlehenstilgung verbleibende Veräußerungserlös konkret zur Finanzierung anderer Einkunftsquellen verwendet wird? Kann die Vorfälligkeitsentschädigung dann als Werbungskosten abgesetzt werden?

Nach bisheriger Rechtslage wurde eine Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften anerkannt, wenn mit dem Verkaufserlös ein neues Mietobjekt finanziert wurde (Urteil des BFH, Aktenzeichen IX R 42/13 und IX R 34/01).Doch diese großzügige Auffassung hat der BFH jetzt mit o.g. Urteil aufgegeben.

Bereits im Jahre 2005 hat der BFH klipp und klar entschieden, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie nicht als Werbungskosten bei den Kapitaleinkünften absetzbar ist, wenn der Verkaufserlös in eine verzinsliche Kapitalanlage investiert wird (Urteil des BFH, Aktenzeichen VIII R 34/04)

 

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