Grundsteuer Einspruch: So geht’s

Nach Abgabe der Grundsteuererklärung landen irgendwann Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid im Briefkasten. Die Bescheide solltest du zügig prüfen. Was bei der Prüfung und einem möglichen Grundsteuer Einspruch wichtig ist, erklären wir hier.

Kurz & knapp

• Nach Abgabe der Grundsteuererklärung bekommst du in der Regel 3 Bescheide – vom Finanzamt und von deiner Gemeinde
• Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid enthalten Berechnungsgrundlagen für die Grundsteuer
• Solltest du Fehler im Bescheid entdecken, musst du innerhalb eines Monats reagieren
• Beim Grundsteuer Einspruch hilft dir WISO Grundsteuer

Grundlagenbescheid und 2 Folgebescheide: Ein Überblick

Nachdem du als Immobilieneigentümer deine Grundsteuererklärung abgegeben hast, bekommst du nach einiger Zeit Rückmeldung – in Form von Bescheiden. Insgesamt erhältst du 3 Bescheide zur Grundsteuer.

Erster Bescheid: Der Grundsteuerwertbescheid

Anhand der Daten, die du in der Grundsteuererklärung angibst, berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert – den steuerlichen Wert deiner Immobilie. Daraufhin stellt es den Grundsteuerwertbescheid (Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert) aus. Er ersetzt den bisherigen Einheitswertbescheid.

Der Grundsteuerwertbescheid ist die Grundlage aller weiteren Berechnungen. Deshalb nennt man diesen auch Grundlagenbescheid. Alle weiteren Bescheide, in denen der Grundsteuermessbetrag und die Grundsteuer berechnet werden, sind Folgebescheide.

Sobald du den Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt bekommst, solltest du ihn unbedingt prüfen und gegebenenfalls darauf reagieren, wenn etwas nicht stimmt.

Zweiter Bescheid: Der Grundsteuermessbescheid

Als Nächstes ermittelt das Finanzamt anhand einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag. Darin wird also nur der steuerliche Wert aus dem ersten Bescheid mit der Steuermesszahl multipliziert. Aber auch dafür bekommst du einen Bescheid: den Grundsteuermessbescheid (Feststellungsbescheid über den Grundsteuermessbetrag).

Diesen Bescheid bekommst du vom Finanzamt zwischen Ende 2022 und 2025. In vielen Bundesländern kommt er zeitgleich mit dem Ersten an. Nimm den Grundsteuermessbescheid genau unter die Lupe und lege Einspruch ein, wenn nötig.

Dritter Bescheid: Der Grundsteuerbescheid

Als letzten Bescheid erhältst du den Grundsteuerbescheid. Darin wird der Grundsteuermessbetrag mit einem weiteren Prozentsatz (Hebesatz) multipliziert. Die Höhe hängt davon ab, wo das Grundstück liegt. Das Ergebnis ist dann der endgültige Betrag der Grundsteuer, die du ab 2025 zahlen musst. Im Unterschied zu den anderen Bescheiden, bekommst du den Grundsteuerbescheid von deiner Gemeinde zugeschickt. Nur in den Stadtstaaten Hamburg, Bremen und Berlin auch vom Finanzamt.

In diesen Bundesländern gibt es Ausnahmen

Hessen

Das Bundesland verschickt keinen separaten Grundsteuerwertbescheid. Eigentümer bekommen dort insgesamt nur 2 Bescheide: den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag und später den eigentlichen Grundsteuerbescheid.

Bayern, Hamburg und Niedersachsen

Hier wird nicht mit dem Grundsteuerwert, sondern stattdessen mit dem Grundsteueräquivalenzbetrag gerechnet. Daher bekommen die Eigentümer dort einen Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge.

Anleitung für deinen Grundsteuer Einspruch

Der erste und zweite Bescheid sind Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt oder Gemeinde. Sie sind keine Zahlungsaufforderungen. Nach Erhalt musst du also nichts ans Finanzamt bezahlen. Damit informiert dich das Finanzamt nur über die Berechnungsgrundlagen deiner künftigen Grundsteuer.

Doch du solltest die Briefe nicht einfach abheften, sondern genauer unter die Lupe nehmen. Denn: Enthält einer der Bescheide Fehler in der Berechnung, wirkt sich das auf die Folgebescheide aus. Mit dem Ergebnis, dass du eventuell eine zu hohe Grundsteuer zahlen musst.

Im Grundlagenbescheid (dem ersten Bescheid) werden die steuerlichen Grundlagen festgelegt, die für die spätere Steuerfestsetzung gültig sind. Bei einem Fehler musst du dich binnen eines Monats mit einem Einspruch gegen den Grundlagenbescheid wehren. Ansonsten wird er bestandskräftig. Ein Widerspruch erst gegen den dritten Bescheid, den Grundsteuerbescheid, kommt zu spät und bringt dann nichts mehr.

Schritt 1: Grundsteuerwertbescheid prüfen

Entdeckst du in deinem Grundsteuerwertbescheid einen Fehler, kann dieser korrigiert werden. Ist also zum Beispiel bei der Wohnfläche oder der Grundstücksgröße ein Zahlendreher passiert, kannst du diesen mit dem Einspruch beseitigen.

Ob alles seine Richtigkeit hat, prüfst du am besten, indem du die Daten deines Informationsschreibens beziehungsweise deiner Grundsteuererklärung mit den Daten im Bescheid vergleichst.

Wichtig sind in der Regel:

• Gemarkung, Flurstücksnummer
• Fläche des Grundstücks
• Gebäudeart (zum Beispiel Einfamilienhaus)
• Wohnfläche
• Nutzfläche (= betrieblich genutzte Fläche)
• Anzahl Garagen
• Baujahr bzw. Restnutzungsdauer
• Bodenrichtwert
• Eigentümer

Grundsteuermessbescheid: Nur neue Fehler zählen

Auch bei Berechnungsfehlern im Grundsteuermessbescheid kannst du mit einem Einspruch reagieren. Wichtig: Es darf sich aber nicht um einen Fehler handeln, der schon im ersten Bescheid über den Grundsteuerwert (Grundlagenbescheid) passiert ist.

Denn: Ein Fehler in der Berechnung des Grundsteuerwerts lässt sich ausschließlich durch einen Einspruch gegen den ersten Bescheid beheben. Ein Einspruch gegen den zweiten Bescheid (Grundsteuermessbescheid), der ja nur ein Folgebescheid ist, kann an der Berechnung des Grundsteuerwerts nichts ändern.

Diese Punkte solltest du jetzt prüfen:

• Grundsteuerwert: Wurde hier der richtige Betrag angesetzt oder steht da eine ganz andere Zahl, als im ersten Bescheid (Grundsteuerwertbescheid) genannt ist?
• Steuermesszahl: Für Wohngebäude gilt in allen Grundsteuermodellen eine reduzierte Steuermesszahl.
• Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz: Wurde der Förderbescheid berücksichtigt? Dies wirkt sich auf die Steuermesszahl aus.
• Denkmal: Handelt es sich bei dem Gebäude um ein Denkmal, gilt ebenfalls eine reduzierte Steuermesszahl.
• Gemarkung, Flurstücksnummer

Schritt 2: Grundsteuer Einspruch verfassen

Damit das Finanzamt mit deinem Schreiben etwas anfangen kann, musst du einige Formalien einhalten. Das gehört mit ins Einspruchsschreiben:

• dein Name und deine Adresse
• Aktenzeichen des Feststellungsbescheids
• Bezeichnung des Bescheids
• dass du Einspruch einlegst
• Einspruchsgrund

Du brauchst Hilfe dabei, den Einspruch zu schreiben? WISO Grundsteuer bietet dir Vorlagen, die du nutzen kannst. Ergänze ein paar Kleinigkeiten – schon bist du fertig!

Schritt 3: Grundsteuer Einspruch absenden

Den Einspruch musst du unbedingt schriftlich einreichen – oder digital mit dem Steuer-Versand bei WISO Grundsteuer übermitteln.

• Frist einhalten: Du darfst dir nicht so viel Zeit mit dem Einspruch lassen. Denn diesen musst du generell innerhalb eines Monats nach Erhalt des Steuerbescheids einreichen. Diese Frist gilt für alle Steuerbescheide.

In diesen Fällen lohnt sich ein Grundsteuer Einspruch

Der Grundsteuerwertbescheid bietet dir von den drei Bescheiden das größte Potenzial, dich erfolgreich zu wehren. Einen Einspruch musst du immer begründen. Dabei sind für einen möglichen Einspruch zwei Fallgruppen zu unterscheiden:

• Fehler im Bescheid
• Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit

Einspruch gegen die Bescheide bei Fehlern

Es ist wichtig, dass du die Bescheide gründlich prüfst. Denn: Enthält einer der Bescheide Fehler in der Berechnung, kann sich das negativ auf die Höhe deiner Grundsteuer auswirken.

Beheben kannst du den Fehler nur, indem du gegen den Grundsteuerwert innerhalb eines Monats einen Einspruch einlegst. Das ist deshalb so wichtig, weil gegen den letzten Bescheid, den Grundsteuerbescheid, kein Einspruch möglich ist. Denn dieser ist nur ein Folgebescheid und muss sich an den festgelegten Wert aus den ersten beiden Bescheiden halten.

Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid wegen Verfassungswidrigkeit

Bist du davon überzeugt, dass die neue Grundsteuer beziehungsweise die Bewertung gegen das Grundgesetz verstößt, kannst du sicherheitshalber Einspruch einlegen. Schließlich handelt es sich um einen Grundlagenbescheid. Damit dieser noch geändert werden kann, gilt es, den offen zu halten. Das gelingt zunächst mit einem Einspruch innerhalb eines Monats.

Du musst nicht sofort eine Begründung einreichen. Das Finanzamt wird dich dann zwar auffordern, deinen Einspruch zu begründen. Doch das kann unter Umständen dauern.

Deine Begründung stützt du im Idealfall auf kritische Punkte, die aktuell von einem Finanzgericht oder sogar vom Bundesfinanzhof (BFH) geklärt werden müssen. Dabei kommt es darauf an, dass mit dem Verfahren, an dem du dich anhängst, das jeweilige Landes-Grundsteuermodell auf dem Prüfstand steht, mit dem das Finanzamt deinen Grundsteuerwert festgelegt hat.

Falls die Finanzämter den Einspruch ablehnen, bleibt nur die persönliche Klage vor dem Finanzgericht und dem BFH. Dann musst du damit rechnen, dass du Gerichtskosten und in der Regel auch Kosten für einen Steuerberater oder Anwalt tragen musst.

Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid

Im zweiten Halbjahr 2024 erhältst du voraussichtlich von deiner Gemeinde den Grundsteuerbescheid. Erst dann steht fest, was du zahlen musst.

Die Gemeinde verwendet hierfür den zuvor ermittelten Grundsteuermessbetrag und multipliziert diesen mit dem von ihr festgelegten kommunalen Hebesatz. Das ergibt die jährliche Grundsteuer. Diese ist dann vierteljährlich zu zahlen.

Wenn deine Gemeinde die in den Grundlagenbescheiden festgesetzten Werte und den Hebesatz richtig verwendet hat, handelt es sich um einen korrekten Grundsteuerbescheid. Einen Widerspruch, der an die Gemeinde zu richten ist, solltest du nur dann abgeben, wenn der Bescheid fehlerhaft ist.

Wichtig: Grundsätzlich verlangt die Gemeinde bei einem Widerspruch eine Gebühr. Nur wenn du damit erfolgreich bist, musst du nichts zahlen.

Aktuelle Klagen zu deinem Vorteil nutzen

Nach einer bundesweiten Einspruchswelle gibt es mittlerweile einige Klagen vor den Finanzgerichten. Im Folgenden stellen wir die ersten Entscheidungen dar.

Wenn du Einspruch einlegen möchtest, empfehlen wir dir, dass du dich auf ein laufendes Verfahren berufst, in dem strittige Bewertungsregeln (idealerweise vor dem BFH) geklärt werden müssen, die auch in deinem Bescheid angewendet wurden.

Klage gegen das Landesmodell Baden-Württemberg

Die ersten Klagen wegen Verfassungswidrigkeit der Ländermodelle stammen aus Baden-Württemberg – unterstützt vom Bund der Steuerzahler und einigen Verbänden für Grundeigentümer.

Gerade in Baden-Württemberg empfehlen die Verbände derzeit, mit Hinblick auf eine mögliche Verfassungswidrigkeit Einspruch einzulegen und ein „Ruhen des Verfahrens” zu beantragen. Grundsätzlich lässt sich so zumindest Zeit gewinnen.

Tatsächlich lassen viele Finanzämter bundesweit massenweise Einsprüche unbearbeitet liegen. Dadurch bleiben sie offen – auch ohne Klage.

Klagen gegen das Bundesmodell

In 11 Ländern gilt das Bundesmodell. Hierfür gibt es mittlerweile die ersten Gerichtsentscheidungen.

Das Sächsische Finanzgericht (FG) hat die Feststellung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 und des Grundsteuermessbetrags auf den 1.1.2025 zwar für rechtmäßig erklärt, doch die Kläger können sich dagegen beim Bundesfinanzhof (BFH) wehren (Urteil vom 24.10.2023, 2 K 574/23).

FG Rheinland-Pfalz: Deutliche Kritik am Bundesmodell

In zwei Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes hat das FG Rheinland-Pfalz hingegen entschieden, dass die Vollziehung der dort angegriffenen Grundsteuerwertbescheide wegen ernster Zweifel an der Rechtmäßigkeit auszusetzen ist (Beschlüsse vom 23.11.2023, 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23). In einer Klage ging es um eine überhöhte Nettokaltmiete, in der anderen um einen zu hohen Bodenrichtwert. Das FG erkannte unter anderem ein gleichheitswidriges Vollzugsdefizit bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte. Es bemängelte zudem, dass die Eigentümer keine Möglichkeit haben, einen niedrigeren Grundstückswert nachzuweisen. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfragen hat das FG die Beschwerde zum BFH zugelassen. Es stellte zudem fest, dass Finanzgerichte und nicht Verwaltungsgerichte Rechtsfragen zum Bodenrichtwert entscheiden müssen.

In diesen Eilanträgen haben die Finanzrichter die zugrundeliegenden Bewertungsregeln des Bundesmodells summarisch geprüft und dabei ernsthafte Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit bekundet. Deshalb gewährten sie den Klägern in den konkreten Einzelfällen zunächst eine Aussetzung der Vollziehung. Bis zur endgültigen Entscheidung müssen sie die Grundsteuer nicht zahlen.

Nachdem die beklagten Finanzämter Beschwerde eingelegt haben, muss nun der BFH in beiden Fällen entscheiden.

Uneinheitliche Rechtsprechung

Das FG Berlin-Brandenburg (3 V 3080/23, Bundesmodell) und das FG Nürnberg (8 V 300/23, bayerisches Grundsteuermodell) haben in anderen Verfahren die Anträge auf Aussetzung der Vollziehung hingegen abgelehnt.

In mehreren Bundesländern sind weitere Klagen eingereicht worden. Die Verbände Bund der Steuerzahler und Haus & Grund unterstützen zwei Klagen, die letztlich zu einer Überprüfung des Bundesmodells durch das Bundesverfassungsgericht führen soll. Der Klage beigefügt ist ein Rechtsgutachten, das zu dem Ergebnis gekommen war, dass das reformierte Grundsteuergesetz verfassungswidrig ist. Die Aktenzeichen dieser zwei Klagen lauten: FG Berlin-Brandenburg, 3 K 3142/23 und FG Rheinland-Pfalz, 4 K 1205/23.

Derzeit ist die Situation noch unübersichtlich. Fraglich sind auch die Erfolgsaussichten. Doch die Kritiker des Bundesmodells sehen wachsende Chancen, dass es eines Tages vor dem Bundesverfassungsgericht scheitern könnte.

Muster für den Grundsteuer Einspruch

Du hast deine Erklärung über WISO Grundsteuer abgegeben? Dann profitierst du von Mustern für deinen Einspruch. Das Gute daran: Du kannst ihn sogar papierlos abgeben. So kommst du ran:

• Öffne dazu deine Grundsteuererklärung
• Klicke auf 7 Bescheid und Einspruch prüfen
• Beantworte die Frage Stimmt das Ergebnis der Berechnung mit Ihrem Bescheid vom Finanzamt überein? mit Ja oder Nein
• Stell die Antwort auf die Frage Möchten Sie Einspruch erheben? auf Ja
• Bestätige mit Weiter zum Einspruch

Einspruchsmuster herunterladen

Auch ohne WISO Grundsteuer zum ausformulierten Einspruch? Das geht! Lade dir hier ein Muster herunter, dass du noch anpassen kannst. Danach ausdrucken, unterschreiben und absenden.

Unser erstes Musterschreiben kannst du verwenden, wenn deine Immobilie in Baden-Württemberg liegt. Unser zweites Musterschreiben bezieht sich auf das Bundesmodell der Grundsteuer, das 11 Bundesländer anwenden.

Einspruch wegen Verfassungswidrigkeit Baden-Württemberg

Einspruch gegen das Bundesmodell

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