Renovierung nach Erwerb

Renovierung nach Erwerb

Nachträgliche Mängel? Aufgepasst!


Kauft man eine gebrauchte Immobilie, muss diese oft erst umfangreich renoviert und modernisiert werden. Wenn man das Objekt weitervermieten will, muss eine wichtige Grenze beachtet werden.

15 Prozent Grenze

Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind eigentlich Erhaltungsaufwand und als Werbungskosten absetzbar, wenn das Gebäude vermietet wird.

Doch aufgepasst: Falls die Kosten innerhalb von drei Jahren höher sind als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, müssen sie den Anschaffungskosten hinzugerechnet werden und dürfen damit nur einheitlich abgeschrieben werden.

Versteckter Mangel?

Bei der Renovierung eines gebraucht erworbenen Hauses kommen oftmals versteckte Mängel ans Licht, deren Beseitigung zu erhöhten Ausgaben führt.

Die Frage ist, ob solche Aufwendungen ebenfalls in die 15 Prozent-Grenze eingehen. Und zweitens ist unklar, ob eine Schadensersatzzahlung des Verkäufers zur nachträglichen Minderung der Anschaffungskosten führt oder mit den erhöhten Renovierungskosten saldiert werden kann.

Kosten fließen in 15 Prozent Grenze ein

Jetzt hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass Kosten für die Beseitigung nachträglich festgestellter Mängel in die 15 Prozent-Grenze einbezogen werden müssen.

Doch falls der Verkäufer wegen solcher Mängel Schadensersatz leistet, ist diese Zahlung auf die Renovierungskosten anzurechnen und nur der verbleibende Saldo in die 15 Prozent-Grenze einzubeziehen. Denn der Verkäufer hat sich mit seiner Ersatzleistung an der Mängelbeseitigung beteiligt. Keinesfalls handelt es sich um eine Minderung der Anschaffungskosten wegen nachträglich erkannter Mängel (Aktenzeichen IX R 5/13).

Der Fall

Die Aufwendungen für die Beseitigung der nachträglich festgestellten Mängel betragen 13.000 Euro, der Verkäufer leistet als Schadensersatz 10.000 Euro. Das Finanzgericht bezieht die Kosten in die 15 Prozent-Grenze ein und vermindert die Anschaffungskosten um die Schadensersatzzahlung. So wird zusammen mit anderen Renovierungskosten die 15 Prozent-Grenze überschritten, sodass die Kosten insgesamt mit 2 Prozent abgeschrieben werden müssen.

Der BFH jedoch bezieht lediglich den Saldo von 3.000 Euro in die 15 Prozent-Grenze mit ein, wodurch diese Grenze nicht überschritten wird und die Renovierungskosten in voller Höhe sofort als Werbungskosten abgesetzt werden können.

Wichtig

Wenn Sie nicht aufpassen, werden klassische Schönheitsreparaturen, wie Maler- und Tapezierarbeiten, die eigentlich auf einen Schlag absetzbar sind, über 40 oder 50 Jahre verteilt.

Wollen Sie dieses fatale Ergebnis vermeiden, müssen Sie unbedingt darauf achten, dass Ihre Aufwendungen insgesamt in den ersten drei Jahren unter der 15 Prozent-Grenze bleiben (15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes).

Oder Sie dürfen mit der umfassenden Modernisierung erst nach dem dritten Jahr beginnen.

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