Hausbau und Hauskauf von der Steuer absetzen

Hausbau oder Hauskauf sind teuer – insbesondere Vermieter können sich einen Teil der Kosten über die Steuer zurückholen. Ob Kaufpreis, Notar, Grunderwerbsteuer oder Handwerker: Wer gut informiert ist, spart bares Geld.

Kurz & knapp

• Nur Vermieter können den Hauskauf oder -bau umfassend absetzen
• Selbstnutzende Eigentümer profitieren von der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen bei einer Renovierung
• Auch Abriss, Grunderwerbsteuer und Notarkosten können eine Rolle spielen
• WISO Steuer zeigt dir Schritt für Schritt, wie du Ausgaben rund um Hauskauf oder Hausbau in der Steuererklärung einträgst

Hauskauf und Hausbau absetzen: Diese Voraussetzungen gelten

Ob du bei Hauskauf oder Hausbau Steuervorteile nutzen kannst, hängt vor allem davon ab, wie du die Immobilie nutzt. Bei Vermietung stehen dir deutlich mehr Möglichkeiten offen als bei Eigennutzung.

Bei Vermietung erkennt das Finanzamt viele laufende Ausgaben im jeweiligen Jahr an – zum Beispiel Kreditzinsen. Auf die Nutzungsdauer verteilt werden Kaufpreis (nur Gebäudewert; der Anteil für das Grundstück ist nicht absetzbar), Nebenkosten und gegebenenfalls Abrisskosten. Diese Kosten werden nicht auf einmal berücksichtigt, sondern über viele Jahre verteilt, meist mit 2 Prozent pro Jahr (das nennt man Abschreibung oder kurz: AfA).

Für ab 2023 neu gebaute Immobilien gilt 3 Prozent als lineare Abschreibung. Außerdem gibt es eine zeitlich befristete Sonderabschreibung von 5 Prozent für neu gebaute Mietwohnungen (4 Jahre lang). Diese kann entweder mit der linearen oder einer degressiven Abschreibung für neu gebaute Mietwohnungen kombiniert werden.

Für das Finanzamt zählt dabei vor allem eine nachweisbare Vermietungsabsicht. Planst du also erst das Objekt zu vermieten, kannst du trotzdem die Steuervorteile nutzen – wichtig ist, dass du die Absicht zur Vermietung nachvollziehbar dokumentierst, zum Beispiel durch ein Exposé, Baupläne oder Inserate.

Wer hingegen selbst einzieht, kann nur in wenigen Fällen bei der Steuer sparen. Da du keine Miete einnimmst, lassen sich größere Ausgaben nicht über die Steuer anrechnen. Einzige Ausnahme: Handwerkerleistungen im selbstgenutzten Haushalt – dafür gibt es bis zu 1.200 Euro Steuerersparnis pro Jahr. Das entspricht 20 Prozent von 6.000 Euro, dem Höchstbetrag für Arbeits- und Fahrtkosten für Handwerkerleistungen.

Wichtig: Die Steuerermäßigung gibt es für das Wiederherstellen, Renovieren und Verschönern von Räumen in einem bestehenden Haushalt. Neubaumaßnahmen sind ausgeschlossen. Nach dem Einzug ins neugebaute Haus können aber Handwerkerleistungen in der Regel einen Steuerbonus bringen.

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Welche Kosten sind absetzbar?

Bei den absetzbaren Kosten eines vermieteten Hauses gehören folgende in der Regel zu den Herstellungs- oder Anschaffungskosten und können daher nur über die AfA berücksichtigt werden:

• Kaufpreis des Hauses (nur für das Gebäude)
• Grundbuch und Notarkosten
• Maklergebühren
• Grunderwerbsteuer
• Modernisierungs- oder Renovierungskosten, wenn sie zu einer Erweiterung oder wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen

Sofort abziehbare Werbungskosten sind:

• Fahrtkosten zur Baustelle oder Besichtigung, wenn sie im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit stehen
• Zinsen für Bau- oder Immobilienkredite

Verwandte als Helfer beim Hausbau

Familienmitglieder, die unentgeltlich beim Bau helfen, können steuerlich nicht als Handwerker angerechnet werden. Anders sieht es aus, wenn sie eine Rechnung stellen und offiziell als Dienstleister auftreten – hier ist jedoch Vorsicht geboten, damit das Finanzamt die Leistungen anerkennt: „Vertragliche Vereinbarungen zwischen Angehörigen sind nur dann steuerlich anzuerkennen, wenn sie dem sogenannten Fremdvergleich standhalten.“

Das bedeutet: Die Zusammenarbeit muss genauso gestaltet sein, wie sie auch mit einem fremden Dritten erfolgen würde – schriftlich, klar geregelt, nachweisbar.

• Der Verwandte muss tatsächlich gewerblich tätig sein (kein Gefälligkeitsdienst)
• Die Rechnung muss formell korrekt sein
• Die Zahlung muss nachweislich geflossen sein (am besten per Überweisung, kein Barlohn)

Abrisskosten absetzen

Ob du Abrisskosten (auch: Abbruchkosten) von der Steuer absetzen kannst, hängt entscheidend davon ab, wann und mit welcher Absicht du das Gebäude erworben hast. Für Vermieter bieten sich je nach Konstellation gute Möglichkeiten – während Eigennutzer in der Regel keinen direkten Steuervorteil erwarten können.

Hier ein Überblick über die wichtigsten Fälle:

1. Gebäude ohne Abrissabsicht erworben

Du hast das Gebäude ursprünglich gekauft, um es zu vermieten – und entscheidest dich später für einen Abriss? Dann kannst du steuerlich profitieren:

Restwert des Gebäudes: Die noch nicht abgeschriebenen Anschaffungskosten gelten als außergewöhnliche Abnutzung (AfaA).

Abbruchkosten: Diese kannst du als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.

Das gilt auch dann, wenn das Gebäude technisch oder wirtschaftlich noch nicht „verbraucht“ war – also grundsätzlich weiter nutzbar gewesen wäre (zum Beispiel vermietbar oder bewohnbar), aber trotzdem abgerissen wird.

Der Abzug von Werbungskosten entfällt aber, wenn der Abriss durch einen geplanten Verkauf oder eine spätere Selbstnutzung veranlasst ist.

2. Gebäude mit Abrissabsicht erworben

Wenn du das Grundstück bereits mit dem klaren Ziel gekauft hast, das bestehende Gebäude abzureißen, gelten andere steuerliche Regeln:

Mit anschließendem Neubau: Sowohl der Restwert des Altbaus als auch die Abbruchkosten zählen zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes. Diese musst du über die Nutzungsdauer hinweg abschreiben (AfA).

Ohne Neubau: Erfolgt kein Neubau, ordnet das Finanzamt die Kosten den Anschaffungskosten des Grundstücks zu – ein sofortiger Steuerabzug ist dann nicht möglich.

Hinweis: Beginnt der Abriss innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf, geht das Finanzamt automatisch von einer Abrissabsicht beim Erwerb aus.

3. Teilabriss und Umbau

Manchmal wird nur ein Teil eines Gebäudes abgerissen, zum Beispiel bei einem geplanten Umbau. Auch hier kommt es auf die Absicht an:

Die Kosten für den Abriss der betroffenen Gebäudeteile und deren Restwert zählen in der Regel zu den Herstellungskosten des umgebauten Gebäudes.

Wird allerdings erst im Laufe der Bauarbeiten ein vollständiger Abriss notwendig (der vorher nicht geplant war), können die Abrisskosten für die zunächst nicht betroffenen Teile als Werbungskosten angesetzt werden.

4. Abriss eines selbstgenutzten Gebäudes

Wenn du dein eigenes Haus (zum Beispiel ein Einfamilienhaus zur Eigennutzung) abreißt, um neu zu bauen, sieht es steuerlich weniger vorteilhaft aus: Sowohl die Abrisskosten als auch der Restwert des Gebäudes zählen zu den Herstellungskosten des neuen Eigenheims. Ein steuerlicher Abzug ist in diesem Fall nicht möglich.

Lässt sich ein Betrugsschaden absetzen?

Wenn du beim Hauskauf Opfer eines Betrugs wirst – etwa durch einen falschen Makler oder gefälschte Unterlagen – kannst du den finanziellen Schaden unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich berücksichtigen. Wichtig ist, dass du von Anfang an die Absicht hattest, die Immobilie zu vermieten.

Der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil vom 9. Mai 2017, IX R 24/16) hat entschieden, dass solche Verluste als „vorab entstandene Werbungskosten“ bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar sind. Das gilt auch, wenn der Kauf nicht zustande kommt, etwa weil der Betrüger mit dem Geld verschwindet.

Allerdings musst du dem Finanzamt gegenüber glaubhaft machen, dass du die Immobilie tatsächlich zur Vermietung erwerben wolltest. Hilfreich sind hier zum Beispiel Zeugenaussagen oder datierte Unterlagen, die deine Vermietungsabsicht belegen.

Beachte jedoch: Wenn du die Immobilie selbst nutzen wolltest, kannst du den Betrugsschaden steuerlich nicht absetzen.

Steuererklärung beim Hauskauf: Worauf muss ich achten?

Wenn du ein Haus kaufst und vermietest, wird die Steuererklärung ein bisschen umfangreicher – aber keine Sorge: Mit dem richtigen Steuerprogramm ist alles machbar. Entscheidend ist, dass du die Immobilie korrekt in der Steuererklärung angibst, damit du alle steuerlichen Vorteile auch wirklich nutzen kannst.

Sobald du Einnahmen aus der Vermietung erzielst, musst du in der Steuererklärung die sogenannte Anlage V ausfüllen. Dort trägst du unter anderem ein:

• die Höhe deiner Mieteinnahmen,
• alle laufenden Ausgaben (etwa Zinsen für Kredite, Instandhaltungskosten, Versicherungen),
• sowie die Abschreibung (AfA) für das Gebäude selbst.

Die Abschreibung ist steuerlich gesehen ein Wertverlust deiner Immobilie, der sich über viele Jahre verteilt – in der Regel 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr (bei Herstellung bis 2022), bei Altbauten manchmal mehr. Wichtig: Nur der Gebäudewert ist absetzbar, nicht der Grundstückspreis.

Zur Berechnung brauchst du eine Aufteilung des Kaufpreises – wie viel davon auf das Gebäude und wie viel auf das Grundstück entfällt. Diese Info findest du oft im Notarvertrag oder kannst sie durch ein Gutachten, eine amtliche Schätzung oder der Arbeitshilfe zur Kaufpreisermittlung des Finanzamts ermitteln.

In der ersten Steuererklärung mit dem Haus ist es wichtig, diesen Wert korrekt zu bestimmen – denn die AfA bleibt dann in den Folgejahren meist gleich.

WISO Steuer übernimmt die Berechnung für dich. Du gibst nur die Eckdaten ein – also zum Beispiel den Kaufpreis und das Kaufdatum. In WISO Steuer gibst du sie unter Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen ein. Das Programm berechnet die Abschreibung automatisch.

Mit Grunderwerbsteuer sparen

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den größten Nebenkosten beim Immobilienkauf – sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das kann schnell mehrere tausend Euro ausmachen. Ob du diese Kosten steuerlich absetzen kannst, hängt davon ab, wie du die Immobilie nutzt:

• Bei Vermietung: Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und wird gemeinsam mit dem Gebäude über die Jahre abgeschrieben (AfA).
• Bei Eigennutzung: Ein Abzug ist nicht möglich, da keine Einnahmen erzielt werden, gegen die Kosten gesetzt werden könnten.

Auch bei geerbten oder geschenkten Immobilien kann unter bestimmten Bedingungen Grunderwerbsteuer anfallen – etwa, wenn Dritte mit im Spiel sind. Beispiele: bei einer Erbengemeinschaft und Übernahme von Anteilen.

Spekulationssteuer beim Hausverkauf

Wenn du eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkaufst, kann das Finanzamt Spekulationssteuer verlangen. Diese Steuer fällt auf den Gewinn aus dem Verkauf an – also die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis.

Ausnahme: Du musst keine Spekulationssteuer zahlen, wenn du die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt hast – entweder:

• durchgehend seit dem Kauf
• oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren (mindestens jeweils 1 Tag)

Wichtig: Auch eine zeitweise Vermietung, ein unbebautes Grundstück oder ein geerbtes Haus können unter Umständen zur Steuerpflicht führen – je nachdem, wann und wie die Nutzung erfolgt ist.

Ob und wie viel Steuer tatsächlich anfällt, hängt vom konkreten Fall ab – und auch davon, ob der Verkauf als „privates Veräußerungsgeschäft“ gewertet wird.

FAQ: Hausbau und Hauskauf von der Steuer absetzen

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